前马镇房地产项目营销策划

1、桂竹苑江南华庭营销推广策划方案拟派团队成员名单：组织协调：钱泳龙（苏宁置业集团）广告设计、主题包装：王肖（消防广告设计二等奖）、吴杰（南京林业大学硕士）销售策划、销售指导：曹玲艳（海天教育销售月度冠军）广告文案、文学支持：苗乙活动现场支持：吴淑蓉（苏宁置业集团营销管理中心）第一部分 项目决策背景及摘要一、外部环境1、本地块位于竹箦镇前马集镇溧竹线北侧，有溧阳北河过境，水陆交通便利，距溧阳市区17公里，离宁杭国道9公里。向西宁杭城际铁路瓦屋山站即将建成通车。向西三公里，水西村将作为革命老区进一步规划成红色文化旅游景点。2、前马镇地处溧阳市西北部，属革命老区，新四军江南指挥部纪念馆就座落在该镇水西

2、村。有溧阳北河过境，溧竹公路贯通，水陆交通便利，距溧阳市区17公里，离宁杭国道9公里。二、内部因素1、桂竹苑江南华庭项目的启动对桂竹苑房地产开发有限公司在市内发展布局具有重要战略意义，是公司迈出竹箦镇跨镇发展的第一个项目。2、公司进入新的市场，桂竹苑江南华庭合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、扩大社会影响力具有长远战略意义。3、公司战略性的进入新的市场，将为公司可持续经营积累宝贵经验，为公司长远规划提供参考。第二部分 项目地块整体情况分析一、地块位置桂竹苑江南华庭地处竹箦镇前马集镇溧竹线北侧，前马派出所东侧。小区南侧即为前马幼儿园、前马小学、前马中学，属于教育中心、商业中心。二、地块

3、现状1、小区地理位置优越，向东即为竹箦镇、瓦屋山火车站，向南即为新四军江南指挥部纪念馆。距离溧阳市区仅20分钟车程。2、小区地势平坦，环境优越，小区周边没有化工类厂区或项目，环境宜人，非常适用居住。3、项目不涉及到居民拆迁或其他改造等。三、项目交通出行状况1、小区的出口即为溧竹线公路，城镇公交、村镇公交系统完善，能够基本满足居民出行需要。2、宁杭城际铁路瓦屋山站即将建成通车。四、项目周边社区配套小区周边配套设施优越。前马幼儿园、前马小学、前马中学、前马医院、购物（超市和菜市场）、邮局、书店、银行以及其他配套设施几乎全部覆盖在小区附近。五、主要经济技术指标桂竹苑江南华庭总用地面积为32380平方

4、米，总建筑面积为36163平方米，住宅建筑面积为32740平方米，商业建筑面积为3108平方米，物业用房建筑面积为315平方米，容积率为1.117，建筑密度为28.16%，绿地率为30.47%，停车位共计196辆。第三部分 项目地块SWOT分析一、项目地块优势分析1、优质的商业地段，投资价值高：地处前马镇商业带，经济投资价值明显。2、绝版学区房，且周边配套实施完善：学校、医院、超市、休闲娱乐一应俱全。3、生态花园洋房：绿化覆盖超过百分之三十，宁静中享受生态自然氧吧。4、区域人文价值明显：新四军江南指挥部纪念馆、飞来寺。5、建筑规划布局合理，低密度，采光效果显著。容积率、得房率、绿地率等也具有优

5、势。6、户型符合目标消费群体需求：大部分户型都可以满足三代人居住，从现代都市每一个年龄层的独立生活空间出发，一家之主可以不用再为婆媳关系、父子关系、祖孙关系因为居住上的琐事争吵发愁。7、从风水学角度分析：上风上水，风水好。二、项目地块劣势分析1、地块小，难以形成规模，内部景观建设受到一定影响。2、该地区男性居民多数常年在外打工，多数集中于南京、上海、常州等地，而前马集镇没有直达的长途班车。3、不是前马集镇商业核心地区。三、项目机会点分析1、水西村的旅游项目的开发对前马经济具有显著带动作用。2、前马集镇暂无房地产公司进驻开发住宅项目。四、项目威胁点分析1、该地区有部分居民相比于购买商品房，更倾向

6、于自建别墅。2、前马集镇归属于竹箦镇，属于村级市场。因此消费者会考虑到村上买房还有价值吗？3、国家政策干预对房地产行业的影响。4、目标消费群体有限，有一定局限性。仅限于前马集镇及周边几个村。5、目标消费群体购买能力有限，且很多人尚不能接受“贷款”。6、前马集镇暂无房地产公司进驻开发住宅项目，没有先例可以参考，对于“定价”产生挑战。7、施工单位层层发包以及粗放型管理，对建筑质量的影响。第四部分 项目市场定位分析“成功的营销应从好的产品开始”。好的产品取决于其是否能有效地满足市场的需要，也取决于其是否倡导了一种符合人性的生活追求。二、项目整体定位（一）、我们的项目是什么样的住宅？人文住宅、绝版学区

7、房、纯生态、花园洋房、（二）、定位论证（1）地处革命老区，人文价值显著。（2）小区对面即为幼儿园、小学、中学，孩子就在家门口学习。（3）环境优越，气候适宜，纯生态的居住环境。（4）现代古典主义苏式花园洋房，花园里的家。三、市场地位定位1、市场领先者：前马首个苏式花园洋房建设者。2、市场挑战者：桂竹苑房地产开发有限公司跨镇发展，布局全市的首个尝试项目。争做溧阳市第一个日光盘。3、市场创新者：纯生态苏轼花园洋房。四、小区功能定位1、爱情、亲情、孩子2、生动情趣景观，营造浪漫爱情气氛；独立生活空间，定义三代人的温馨；人文小区，家门口的学校，这是最好的学习环境。五、形象定位（一）、人文、浪漫、内敛、低

8、调、实用（二）、定位论证1）江南文化含蓄内敛气质，这是江南人一般特质。2）现代古典主义，革命老区，因此人文气质明显。3）户型及学区房体现实用价值。六 价格定位七 户型面积配比定位1）户型面积配比表户型建筑面积户数比例A-1三室两厅一卫113.04289.43%B-1三室两厅一卫106.108428.28%A两室两厅一卫89.24248.08%C三室两厅一卫116.725217.51%D三室两厅一卫111.475217.51%E三室两厅一卫120.2741.34%F三室两厅两卫127.65165.39%K三室两厅两卫129.8841.34%G-1三室两厅一卫104.71165.39%G-5两室两

9、厅一卫97.28165.39%CC六室两厅五卫400.3810.34%合计297100%八 目标客户及分析 1）目标客户定位1、主要购房群体为前马集镇及下属村委居民。2、多数购房者是以结婚为主要目的，年龄段为：20-32周岁。属于八零后。3、具有投资目的的购房者多以购买商用门面房为主，希望通过收取门面房的租金、转让门面房或自己经营获得收益。4、以购买商品房为投资目的的消费群体较少。（目标购房群体一来没有成熟的投资理念，其次没有足够的经济实力。）5、农村人口向城镇转移的政策驱动。1）购房者原因分析1、物质生活水平的提高。地区经济发展，居民生活水平提高，因此促进了居民对改善生活的追求。同样也促进了

10、居民对设计的要求。2、结婚原因。多数购房者是以结婚为目的。这与当地风俗文化有关。男方会因为不买房就结婚感觉没有面子，女方会因为男方不买房觉得结婚不值得。3、宗教文化原因。目标购房群体部分人群非常信仰宗教文化，该类人群在很多决策中都会参考风水师的意见。4、经济价值原因。尽管多数购房者以婚房为主，但是也不排除对经济价值的追求。房价涨，能促进购买欲望，购买者也会觉得买的值。5、从众心理。07年7、8月份红色衬衫事件，导致当时各个服装店都在卖红衬衫，且供不应求。这充分看出地区居民的从众心理所带来的影响力，除此也可以看出迷信的驱动力。6、购房者越来越重视房屋质量。房屋质量的好坏也会影响到后期物业管理。7

11、、理性选择。采光相比于容积率等因素，该地区的购房者好像更看中采光。由于购买力有限，多数购房者更看重实用以及对户型的要求。8、注重孩子成长和教育。9、80后多以独生子女居多，结婚后多数会和父母住在一起。对公司发展几点建议（仅供参考）1、公司发展模式升级：“住宅地产”向“住宅地产+商业地产”转变。2、树立居安思危意识，产业结构调整。未来的十年不再是房地产蓬勃的阶段。3、树立品牌意识，明确公司定位。4、“只要给每个老客户发条新开楼盘的短信，基本就可以卖掉一半”（这是某房地产公司真是情况），因此提升服务质量至关重要。5、房子好卖的时候更是需要把握的时候，更短的时间卖房回款，储备土地。营销推广策划预告：

12、1、争取和政府、学校、企业合作：如提供给学校优秀教师，学校作为奖励优秀教师，留住优秀教师资源，学校补差价。2、室内设计免费赠送。购房，半价即可获得专业设计师为您量身定做的经典室内设计方案。（与装饰公司合作）3、首推样板房（可以作为精装修卖）；推出部分精装修。4、商用：超市、书店、洗浴、娱乐（重新规划商用建筑室内户型）。前期不销售，只租。对市场情况不明朗，因为是前马首个房地产项目，存在很大风险，包括定价。用低价的租金吸引人气，塑造商业中心，带动住宅销售。人气带动后可以高价出售。5、创意婚礼策划：人生若不能奢华，依然可以难忘。多数购房者是以结婚为目的。（婚房免费赠送创意婚礼策划方案）7、情感营销：爱情（婚礼策划）、孩子未来成长（教育资源，孟母三迁）、亲情（户型：可以和父母一起住）8、价格策略：一千变两千（1万封顶）