项目可行性分析报告(模板)

1、工程可行性分析报告第一局部：工程总论一、工程概况二、可行性研究结论三、主要技术经济指标表四、工程存在问题与建议 第二局部 工程背景一、工程提出背景二、工程开展概况三、工程投资的必要性第三局部 工程投资所在城市的根本概况一、城市根本开展情况二、城市地理位置、交通、三、城市气候与生态环境四、城市的人文环境五、城市经济状况六、城市的人口结构及人均经济状况七、城市整体开展规划及功能布局八、城市对工程的影响与建议措施第四局部市场分析一、整体房地产市场开展状况分析二、工程区域市场分析第五局部地块分析一、地块概况二、地块分析三、土地价格四、土地升值潜力初步评估五、工程取得用地的法律及政策性风险分析六、地块S

2、WO分析七、工程评价第六局部 工程定位一、工程目标设置二、工程整体定位策略三、工程定位建议第七局部 工程整体规划分析一、工程规划设计可行性分析二、工程规划设计的主题及概念第八局部 工程开发建设进度安排与销售节点一、工程分期开发设置二、工程方案三、销售节点第九局部 投资估算与资金筹措一、本钱预测二、税务分析三、资金筹措四、资金投放使用方案第十局部 销售收入测定一、销售收入测算二、销售利润测算第十一局部 财务与敏感性分析一、工程盈利能力分析二、工程盈亏平衡分析三、工程敏感性分析第十二局部 综合评价一、经济评价定性二、社会评价定性三、环境评价四、市场预测五、存在问题与建议六、总体结论及建议第十三局部

3、竞拍和投标方式取得土地需要增加和完善的内容一、主要指标测算二、竞争对手分析三、制定策略第十四局部 附件第一局部：工程总论一、工程概况1、工程名称2、工程建设单位3、工程位置四周范围4、工程周边目前现状5、工程性质及主要特点6、工程地块面积及边界长7、研究工作依据&研究工作概况二、可行性研究结论1、市场分析预测2、工程地块分析3、工程规划方案4、工程工程进度5、投资估算及资金筹措6、工程财务与经济评价7、工程综合评价结论三、主要技术经济指标表四、工程存在问题与建议第二局部 工程背景一、工程提出背景1 、工程与区域、城市开展规划之间的关系，如城市交通规划、城市功能规划布 局、重点市政配套工

4、程建设、区域重点经济开展规划布局等对本工程、本区域及城市 开展有重要影响的事件、政策、法规等。2 、工程所在区域政策、经济及产业环境，如工程所在区域对城市的历史、文化、 经济、战略等方面的重要作用。3 、工程发起人及发起缘由，工程的发起人的主体是谁，工程所有权的主体是谁, 工程因什么原因而进行建设，如旧城改造、市政开展规划需要、市政配套、住宅配套、工程开展概况1、工程现有调查研究及成果。2、工程地块初勘及初测工作情况。三、工程投资的必要性1、工程投资对公司的开展战略意义。2、工程投资对公司未来经营的利润增长要求。3、工程投资所带来的社会影响力、企业品牌形象提升、对区域市场的影响力、行业 内的影

5、响力等企业外在影响力。第三局部 工程投资所在城市的根本概况一、城市根本开展情况。二、城市地理位置、交通。三、城市气候与生态环境。四、城市的人文环境。五、城市经济状况，如产业结构、第一、二、三产业增长情况，以及城市经济支柱产 业、重点扶持或重视的行业等相关城市经济情况。六、城市的人口结构及人均经济状况。七、城市整体开展规划及功能布局。八、城市对工程的影响与建议措施。第四局部市场分析一、整体房地产市场开展状况分析1、整体市场开展状况。2、近三至五年整体市场供应量情况，各种物业在市场上的供应结构比例包括所有 地产物业形态供应情况说明与调查说明。3、近三至五年整体市场去化量分析、各种物业的去化量分析，

6、及结构比例。4、近三至五年整体市场价格分析、各个物业产品价格分析，以及整体市场价格趋势 分析。5、整体市场客户群分析及未来变化分析，包括阶层、年龄、家庭结构、职业、收入、 需求特征等。6、整体市场情况分析小结。7、整体市场开展及前景预测。&整体市场情况对本工程的可行性借鉴意义。二、工程区域市场分析1、区域市场界定、情况概述。2、区域市场供应分析，包括楼盘规模、产品组合比工程产品组合与区域市场产品 组合、价格、产品亮点、园林特点、物业效劳、社区配套等。3、区域市场去化量分析，包函各个楼盘的去化量分析与区域整体产品去化量分析，以及不同产品的去化量分析。4、区域市场竞争分析，对区域市场楼盘竞

7、争特点进行描述，如有必要请举例说明。5、区域市场客户群构成分析，包括客户区域、年龄、职业、家庭、收入、行业 /职业、 需求特征等分析，以及对客户进行相关的市场调查数据分析。6、区域市场典型楼盘个案调查，从楼盘规模、规划方案、物业形态、产品组合、合 作公司、公司实力背景、物业效劳、社区配套、周边市政配套、周边自然资源利用情 况、客户构成、产品售价、开发策略、营销手法、推广渠道等全方位进行调查、分析如果区域外典型楼盘对区域内市场有影响的，也要进行整体城市典型个案调查分 析。7、区域市场分析有关结论，主要包括物业形态比例、户型配比、各个户型价格区间、 户型面积区间、市场均价及不同物业产品均价、各个不

8、同物业产品的去化量、工程特 色亮点、客户构成与特征等。&区域市场的开展及前景预测。9、区域市场对本工程的可行性思考。第五局部地块分析、地块概况1、地块根本资料，总占地面积、建筑密度、容积率、绿化率、控高等根本规划资料。2、工程位置，工程位于城市的哪个区域、交通位置。3、地块现状，地块的自然状况，与周边地势的标高关系。4、工程四至。5、地面现状，包括地块内是否平整，如有无道路、水沟、池塘、铁路、高压线铁塔 等对开发有重大影响因素存在。6、地面现有居民情况，包括总体人数、户数，企业厂矿数量、规模、生产产品、企 业经营现状等，并说明工程拆迁的复杂程度，预计折迁完成的时间，政府的支持力度 等，

9、对工程开发进度的影响。7、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑、结构 等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹。& 土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊 等因素分割土地。9、地质情况，包括地质条件、承载力、地下水位和抗震性要求。二、地块分析1、地块区位分析，工程与城市中心商圈、区域中心商圈、市政重大配套设施相对的 位置与距离、地段。2、地块交通分析。3、地块环境分析，如空气质量、噪音污染、自然资源、危险源情况等自然环境分析； 地块周边的城市商业、文化、治安等方面的社会环境分析。4、地块人流分析，对地块周边人流动态情况分

10、析。5、地块周边规划，近期或未来规划对工程是否有重大影响。如重大市政工程，大型 商业中心建设等利好消息，以及对工程不利的消息，如建设火力发电厂、铁路等。6、周边生活配套，包括银行、商场、医院、邮局、文化中心等生活配套设施与工程 的距离说明，并配地图标注。7、 地块七通评估均需说明到地块的距离、本钱、接入的可能性，包括道路现状与 开展规划、供水、排水、通讯有线电视、网络、通电、供气、供热情况。三、土地价格土地价格计算的方法，假设有代征地要说明代征地价格，根据购置价格计算总地 价、楼面地价。四、土地升值潜力初步评估1、从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场开展状况、政府规划、城市未来 开展战略

11、等角度对土地升值潜力做出初步评估。2、近几年与本案相临地块的土地价格比拟分析。五、工程取得用地的法律及政策性风险分析1、工程用地取得土地使用权的法律手续现状描述1工程用地现状A、土地所有权归属B、土地使用权归属C、土地的用途D有关工程用地现状的政府文件写明批号或主要内容，复印件作为附件，并索 引2、工程用地规划A、规划用地所有权归属B、规划用地使用权归属C、规划用地用途D有关工程用地规划的政府文件写明批号或主要内容，复印件作为附件，并索 引3、工程用地取得土地使用权程序评估A、取得土地使用权的程序描述B、取得土地使用权需要的工作日C、取得土地使用权的风险及控制取得土地使用权存在的不确定因素及解

12、决4、工程用地土地性质变更的评估 已经是商品房用地可以不写A、土地性质变更的程序描述和理由B、土地性质变更的政策支持或障碍C、土地性质变更需要的工作日5、政策性风险评估1政府资源利用的评估：A、当地政府对外来投资的态度；B、当地政府职能部门的办事作风；C、当地政府对该工程的关注程度；D地块周边已有开发商工程成败的政府因素；E、与政府合作关系。2政策变更对工程开发的影响：A、城市规划限制或更改；B、突发性政策等政府因素导致工程中断开发、报批报建流程无法完成、工程开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或局部损失的可能性判断。6、合作方式及风险评估1合作方根本情况：名称、主要股东投资情况、注

13、册资本、成立时间、特殊背景等。2合作方式：例如：一次性买断土地、建后分房面积、建后分销售收入、建后分 利润、共同设立公司等。除直接从政府出让土地外，都要明确对方一定能够提供正规 税务发票，对分房、分收入要明确合作方是否有承当营业税的义务。3主要合作条件，合作风险评估：A、通过其他相关渠道了解工程背景资料：如土地方转让的原因、曾经或正在洽谈的 公司；B、土地使用年限；C、土地权属有无瑕疵，抵押或其他的法律纠纷；D土地方的信用；E、付款进度及与土地出让转让、合作开发土地手续的配合；F、其他与合作方式相关的当地土地政策法律法规。7、总体评价对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价

14、。如：签约 合同中明显对我方不利的条款及其考虑；局部或全部条款存在的不确定性因素的控 制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。六、地块SWO分析1、地块SWO分析2、地块优势与时机对策分析3、地块劣势与威胁对策分析七、工程评价1、从公司开展角度评价2、从整体市场角度评价3、从工程时机点角度评价4、问题点建议与躲避第六局部 工程定位一、工程目标设置1、工程定位目标依据分析从整体市场、区域市场、个案分析总结，客户需求分析总结，工程分析总结，公 司总体开展战略要求四大方面进行定位目标依据分析。2、工程目标设置，包括工程最终要到达什么目标，以及从主要目标延伸出来的相关 分目标，它们将是

15、工程定位策略的目标与依据。二、工程整体定位策略1、产品开发市场定位策略工程采用哪种市场竞争策略定位，如市场领导者型、市场跟进型、新市场开拓型、 市场挑战者型市场差异化。2、产品开发档次定位策略工程将开发什么价位、档次的产品。3、产品开发的功能定位策略工程产品开发以住宅为主，是第一居所还是第二居；以商业为主，是投资型，还 是自营型；或者复合功能定位。4、产品开发的价值定位策略产品的价值主要表达在哪里，居住、渡假、休闲、商业、办公等，或者是复合价 值。5、产品开发的市场总体定位策略工程将以什么的思路、手段、方法进行工程整体操作。三、工程定位建议1、工程总体定位设想1市场形象定位2区位属性定位3工程

16、开发理念定位4工程产品概念定位5工程综合定位2、工程客户定位1客户区域划分2客户群构成3客户群类别的选择，哪些客户类别是工程的潜在核心客户与重要客户。4细分客户类别，如职业、年龄、区域、家庭人员、收入、置业特点等等，以及 消费共性描述、敏感点梳理。5工程主力客户群梳理，包括客户类别、需求特征、需求档次、需求户型类别、 敏感点需求、客户功能需求等。6工程客户定位建议A、客户需求功能定位B、客户群定位，包括核心客户、重要客户、其它客户，以及其职业、阶层、区域、 置业特征等共性描述。3、产品定位建议1物业组合的优化比拟A、户型类别建议B、户型面积建议C、物业类型组合建议，依据地块规划指表、市场各个物

17、业均价，公司开展目标、 工程的定位原那么、市场情况进行产品物业类型的不同组合的经济测算与可行性 研究。2产品定位及物业组合，包括不同物业形态的面积配比及总面积比、户型类别配 比及总户型套数比、户型面积区间、户型套数等。第七局部 工程整体规划分析一、工程规划设计可行性分析1、工程建筑规划布局建议依据工程规划指表，按照楼层完全平均及多层、小高层、高层不同比例分配的假 设情况，进行建筑规划布局示意；如果没有容积率、建筑密度、控高等指表限制时， 可以依最理想的数据进行工程建筑规划布局建议。2、 针对地块不利于规划设计的因素如山地、深坑、地下水系等，提出相应的规划 思路。3、针对地块有利的自然环境、地形

18、，提出相应的合理化利用建议。4、工程周边有噪声环境、污染环境、空气情况、危险源等，对规划与以后有影响的 情况，要提出规划设计的解决方法。5、市政配套设施对规划设计的影响。如：道路状况可能与小区主要出入口有关供水、排水、通讯有线电视、网络、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。6、周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如：交通状况与是否开通业主班车有关、商业设施大型购物中心、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医 院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。二、工程规划设计的主题及概念1、设计概念：表达工程的个性价值与市场差异化。2、规划概念：表达

19、产品的差异化开发理念，可能使产品概念与主题的外在延伸与风 格塑造。3、园林概念：与工程的市场形象、产品档资定位一致，可能使产品概念与主题的外 在延伸与体验的支持点。第八局部 工程开发建设进度安排与销售节点一、工程分期开发设置二、工程方案1、进地时间、开工时间、出地平面时间、开竣工时间、交房时间及各期开发时间顺 序的施工横道图。2、有关工程方案说明。三、销售节点1、开盘时间、加推时间、清盘时间。以图表形式表示，要说明销售的总面积、主力 户型、价格，以及去化量的可行性分析。第九局部投资估算与资金筹措、本钱预测说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，住宅和非住宅面 积，容积率，工程总投资直接建造本钱加期间费用，不包括营业税和所得税等。二、税务分析1、营业税及附加2、所得税3、土地增值税上述税种的根本税率，能够享受的税收优惠政策时的税率，工程本身适用的税率, 假设享受地方政府的优惠政策，要特别说明该项优惠与国家政策是否有冲突，以及如 何解决，具体的操作的过程是什么。三、资金筹措说明投资资金的来源，主要分为哪几局部，以表图格式表示。序号筹措资金来源筹措资金数额万元筹措资金比例1自有资金2银行贷款3销售回款4其它工程总投资额四、资金投放使用方案进行工程各期地价、前期费用、根底、建安、配套、开发间接费等的投