项目SWOT分析仅供学习

1、1.2工程SWO分析工程分析(Strengths )1、工程处于阳江市门户位置，社会关 注度咼；2、工程属于阳江市规模较大的房地产 工程之一；3、工程位于江城区，离江城区市中心 路程较近；4、工程地块规整，易于总体规划；5、工程周边交通路网兴旺，出行便利;6、工程拥有长达数公里的沿路商业 街；7、工程邻近的发王山公园，绿树环绕;8开发商有丰富的开发经验；9、工程内拥有多项生活配套工程劣势(Weakness)1、工程内部及周边欠缺自然景观优 势；2、工程周边生活配套不完善；3、容积率较咼，对咼端产品的推售将 产生压力；4、不是城市房地产热点所在；5、工程周边公交线路不兴旺；6、地块被排洪渠和道路

2、分割，影响规 划的完整性；7、工程内有两条咼压电缆横跨；&工程地势起伏不大，不利于营造咼 低差观景。工程时机(Opportunities)1. 工程邻近广湛高速，将吸引周边城市的浪费者购置；2. 阳江市还尚有一个非常突出的咼端工程出现；3?作为阳江市门户房产工程，将得至y 政府的大力支持；4. 未来政府批准房地产用地减少；5. 政府不再批私人住宅用地自建房；6. 市区内大型优质工程极其缺之，供求不平衡。工程威胁仃hreats)1、工程规模大，投入资金高，开发周期长，市场存在潜在风险；2、现有同类型竞争对手对目标客户群 体分流；3、工程所在的区域为高新区科技园， 区域层次不咼；4、周边居

3、住人群多为中下收入阶层， 购置力有限。1.2.1 工程优势(Strengths )(1) 工程处于阳江市门户位置，社会关注度高工程位于将来广湛高速公路进入阳江市主要入口位置，属于阳江 市重要门户，日 后每天的车流、客流的量都是非常巨大的，所有进入 该市的人群，都会认识本项 目，只需加以宣传，即可到达很好的效果， 社会关注度将可望在较短的时间得到 提升。应用建议： 在广湛高速公路进入阳江入口路段，建议制作一个大型的宣传广 告牌，以吸引途经客户的注意，扩大工程的知名度。 2工程属于阳江市规模较大的房地产工程之一 阳江市目前拥有近千亩的房地 产工程不多，仅有一到两个，而客户在购房时除了考虑到价格、地

4、段因素外，对小区的居住环境、生活 配套、园林 绿化等也是其购房重要指标之一。一个大型的房地产工程， 区内配套相对完善， 绿化和景观也会较多，这些优势是占地规模较小 的工程所不能比较的。应用建议： 工程占地规模大，社区内的生活配套应规划得相对完善，以表达 大 盘的规模配套优势，也可以作为日后宣传的主要卖点。 3工程位于江城区，离江城区市中心路程较近 工程位于江城区，该区是阳江 市的中心区域，拥有非常完善的餐 饮、娱乐、教育、医疗等各项生活配套，从项 目所在位置到达江城区 中心地带人民广场， 沿西平路仅需 15 分钟左右的车程约 3.7 公里 即可到达，属于旺中取静的居住所在。可加强对位置便利的宣

5、传，将 工程所在与江城区中心地带紧密联系， 让消费者产生工程离城市中心 不远的感觉， 满足消费者的“恋城情结 。应用建议：在日后推广宣传上，可利用“西平路较长，南端可接入主干道 东风路的 特点，强调工程位于“西平路上，以弱化工程离市区较远 的劣势。 4工程地块规整，易于总体规划 工程地块近似方形，且长宽比例较为合理， 属于平坦地貌，对日 后总体规划、园林布局、楼宇的施工等方面较易处理，尤其 是节省了 大量的前期平整地块的费用 应用建议：工程地形平缓，免除要先平整地块，再施工的时间，对快速展现 工程的工程形象，提高市场的关注度是非常有利的。5工程周边交通网兴旺，出行便利 工程北连广湛高速，南面与

6、西平路相接的 有金山路、新江北路、安宁路、漠江路等多条道路，可方便到达江城区、阳东县 及白沙等地。 应用建议：在宣传推广上，由于周边城镇的客户也是工程的潜在目标客户之 一，而道 路的便利性，特别是与高速路的接连，是该类客户考虑购置 的因素。6工程拥有长达数公里的沿路商业街 房地产工程中占最大的价值就是商业， 而商业所占面积的多少， 又与其小区配套密切相关。工程所拥有的不是普通小区 内街商铺，而是处于一线道路两旁的沿路商业街，商业价值不言而喻，为将来小 区的人气、生活气氛打下了一个坚实的根底。应用建议： 利用长达数公里的沿街面，在道路两旁建设围墙，围墙上以唝绘 的形式进 行宣传包装，特出工程的商

7、业生活配套完善。7工程邻近的发王山岭公园，绿树环绕与工程毗邻的发王山公园，拥有大量的天然原生态树种，为工程 日后的居住人群，提供了一个极佳的休闲运动场所，特别是对有一定 年纪的消费者，更贴 近其向往自然，崇尚自然的心境。应用建议：可与政府联手开发“发王山公园 ，利用其自然原生态的树木，作 为工程的后花园和休闲景点。8开发商拥有丰富的开发经验开发商曾在顺德大良开发过首个以“桂畔 ?上东区，圆曼哈顿上东区生活梦想为开发理念的高质素别墅楼盘 -桂畔?上东区，该工程 拥有 180 套别墅，在 规划上注重建筑与环境的有机衔接， 提倡自然、 生态生活与社区规划的完美结合， 强调水景园林与人的沟通性，为业

8、主打造优良的品质生活。除了对房地产建筑风 格和园林规划外，还对 把握消费者的购房心理有丰富的经验。应用建议： 利用开发商已成功开发过一个工程，拥有丰富的开发经验，可以 为消费者 建立一个信心，也从侧面反映了开发商雄厚的开发实力。9工程内拥有多项生活配套工程占地 1163 亩，属于大规模的类型， 自身拥有较为完善的配套， 如教 育配套有小学；规划中有大型会所， 会所内附设休闲娱乐设施， 更设有园林泳池； 沿高速公路两旁规划有近两三公里的临路商业街， 为日后业主入住后提供了丰富多彩的餐饮娱乐等生活配套。应用建议：在推广时可利用工程的多项配套措施对外宣传，说明工程具有较 为完善的 生活配套，根本上能

9、自给自足，解除购房者后顾之忧。1.2.2 工程劣势 Weakness 1工程内部及周边欠缺自然景观优势工程地块内不存在优越的自然景观：如山景、湖景、江景等，周 边邻近也 没有较强的天然景色，因此在小区规划时应考虑引入人造水 系、园林、中心广场 等景观作为景观支撑。特别是高层住宅局部区域， 更应有一定的园林绿化作为视 觉吸引点。应对措施：水景，力在规划中可以适当建造中高层单位，以腾空位置来造园林绿化、 求将园林水景与楼宇有机地结合起来，实现做到户户有景的 目标2工程周边生活配套不完善工程周边为高新区科技园，多为厂房仓库设施，常住居民不多， 以至周边 生活配套缺乏。故此工程区内须设立多种与生活息息

10、相关的 配套，营造出适合居 住的生活气氛。应对措施：因工程周边的居住气氛不强，因此日后的生活配套多是靠工程内 自行满足， 在规划上应考虑全面，以满足客户日后的生活需求。3容积率较高，对高端产品的推售将产生压力据贵司提供的资料所示， 工程的容积率为 2.0 ，为了要实现此容积 率， 到达所需的建筑面积，楼宇的密度也会相应的提高。而预计规划 中工程的别墅类 产品所占比例也不低，势必造成超高层数量增大，园 林绿化或景观比例减少，降 低了高端产品的居住素质，高端客户的购 买欲望也随之下降。因此为躲避高端产 品楼间距过密，必须加大高层 楼宇的比例，以此来增加园林绿化的面积。 应对措施：目前阳江市在销工程

11、中， 特别是拥有别墅类产品的工程， 容积率 普遍不高。 而购置高档次的别墅类产品的人群，对其居住环境要求会 相对较高，因此须适当 提高高层的比例，以便令别墅类产品区域的楼 间距增大和提高舒适度。4工程所在不是城市开发的热点所在根据政府公布的土地供给方案 2006? 2021 年，工程所在的城北 区供给 量仅为 50 万平方， 而城南区和中心城区分别为 80 万和 50 万平 方，江城区 城市开展是向南开展。且该区域是以高新区科技园所在， 属于新开发区域，据我 司向阳江市消费者访谈数据显示，消费者对该 区域认知度不高，甚于有部份表示 从未去过。故此在工程推售前，应 对该区域进行适当的炒作，让市场

12、从了解、熟 知到接受，以便在宣传 推广时能收到更大的效果。应对措施：在宣传推广上应突出工程的规模，属于一个配套完善的生活大型 社区，是 一个居住的新区域，借以淡化政策开展方向对工程的影响。5工程周边公交线路不兴旺据了解，目前阳江市的公交车线路普遍不兴旺，居民出行多以小 车或摩托 车作为代步工具。虽然随着居民的收入的增多，小车的占有 率不断上涨，但在一 个家庭中，老人和小孩的单独出行、购物还是以 公交为主，而途经工程周边的公 交车不多，将令到一些年龄偏大的买 家止步。应对措施：可考虑购置一至两辆大巴，在销售前期可作为接着睇楼客户的专 车，宣传 上可对外称：交楼后该车作为免费送业主购物的专车定时、

13、 定点的班车，以 解决工程周边配套资源缺乏， 将业主的购物范围扩大， 加强客户的信心，加速 其购置速度。6地块被排洪渠和道路分割，影响规划的完整性工程规划东西设有一条 6 米宽的排洪渠， 南北规划有一条 80 米宽 的城市主干道，将工程画分为数个区域，将工程的整体性大大减弱， 也削弱了项 目的规模效应。园林规划中最讲究的就是整体布局、分组 团式管理，而排洪渠的 设立，将减少了工程的用地面积，间接令小区 内的建筑密度增大。 应对措施：在规划设计中， 应参加对此排洪渠的利用， 将不利因素转化为可利 用因素， 对其进行风格化包装。(7) 工程内有两条高压电缆横跨工程内有两条高压电缆横跨(其中一条设在

14、规划路中) ，如处理不 当，除 了对日后的建筑规划，园林布局造成影响外，还大大降低了楼 盘的档次。因为现 在的消费者对居住环境的要求不断提高，其最终目 的是为了居住得更舒适、更安 心，更健康的生活追求。而高压电缆会 造成电磁波辐射，通过的电压越高，电磁 波对周边的影响就越大。 应对措施：建议可否与政府有关部门协作，调整为入地填埋的方式处理，如 实在不能 入地填埋的，可否对进入工程内的那部份电缆，进行防止辐 射外泄的处理，在日 后推广时可消除客户的疑虑。(8) 工程地势起伏不大，不利于营造上下差观景一个工程如果地势太平坦，没有上下起伏的地貌，园林的树种就 难以突出 参差班驳，绿树林荫的景致，园林

15、就缺少柳暗花明的灵性。 而且整个工程水平面 相差不大，对同类型的产品容易造成通风不畅的 缺点。应对措施：要缓解这个缺乏，除了在选取园林树种要多样化、复杂化，务求 令到园林 景致呈现出一个层次多变，立体清楚的景观外， 对不同高度 的建筑物在适当位置 的摆放，使整个工程从俯视的角度看下去，也存 在上下各异的立体感。1.2.3 工程时机 (Opportunities)(1) 工程邻近广湛高速，将吸引周边城市的消费者购置 工程产品定位为中高端住宅小区，消费群体不仅仅局限于阳江市 内居民， 随着阳江市的风力、水力、火力发电站乃至核电站的完工， 将吸引更多的高收入 人士在阳江市购房，毕竟阳江市区相比于阳春

16、、 阳东、阳西和海陵岛等周边二级 地区来说，无论从城市开展、医疗、 教育等方面都是略胜一筹的。工程靠近高速公路，而且还是将来的进 入阳江市的 必经之路，更加吸引周边区域的消费者购置。2阳江市还尚未有一个非常突出的高端工程出现阳江市的中心是江城区，而江城区暂时还没有一个代表性大型的 房地产项 目，而工程正是处于江城区所属区域，且具有一定的规模， 正好填补了这方面的 空白，作为江城区首个大型工程出现。与阳东碧 桂园相比，其所处的是阳东县， 心理距离上已超出了江城区城区所属 范围。3作为阳江市门户房产工程，将得到政府的大力支持西平路将来作为进入阳江的首要门户，政府势必会花费大量的资 源去改选 此路段

17、，甚至作为阳江市的样板路的标准来施工，对工程的 外部形象有很好的提 升。而工程所处的也正是阳江重要门户位置，所 有的途经的或者进入阳江市的车 辆，必将关注到本工程。政府也因此 将会更加重视本工程的开发进程， 如工程 在开发的过程遇到困难问题， 也必将积极配合，大力支持本工程的良好开展。4未来政府批准房地产用地减少根据阳江市规划局网上提供数据显示，阳江市 2021 年供地 60 万 平方米 含经济适用房用地 1.5 万平方米，廉租房用地 0.5 万平方米， 其中市中 心区 20 万平方米，城南区 20 万平方米，城北 20 万平方米。 2021、2021 年， 每年供地 60 万平方米含经济适用

18、房用地 1.5 万平方 米，廉租房用地 0.5 万 平方米，其中，每年在城南区供地 30 万平方 米，独洲岛及中心洲各供地 15 万平方米。以上数据说明，未来两、三年内政府批准的市内房地产用地是极少的，平均每年仅有 60 万平方米。 06 年阳江市商品房共成交 66.7 万 平方米， 按照这个消化速度， 每年的供求数量上仅是根本相抵。在供 求关系相对保持平衡 的状态下，房地产业将会持继健康的开展工程占地 1163 亩，折合逾 150万平方米，拥有大批的后续货量可 供销售， 以满足消费者购置。 5政府不再批私人住宅用地自建房 阳江市一直以来居民解决住房多是以自建 房为主，但考虑到规划 城市建设的

19、整体性，自从 2006 年开始，阳江政府不再 批准私人购地建 房，因此日后消费者就只能从购置商品房解决住房需求，这一个 政策 大大促进了阳江市房地产行业的开展。本工程正处于这样有利的外部 大环 境之下，具有良好的开展前景。 6市区内大型优质工程极其缺乏，供求不平衡 阳江市内的房地产工程多是属 于中、小型规模，占地普遍不大， 多是以小高层或高层为主，个别拥有优良景观 工程如景湖花园、御 水雅苑等，即使价格不断攀升，也受到消费者的欢送； 而一些没有特 殊优势的工程，那么鲜有人问津。故此可以看出，该市的消费群拥有 较 强的消费力，只要工程的质素好，不难受到追捧。1.2.4 工程威胁 Threats 1工程规模大，投入资金高，开发周期长，市场存在潜在风险工程整体规模较大，涉及投资的金额较多，对开发商资金链运作、 融资能力、开发经验都是一 个考验。从工程地块大小和目前市场消化 力来看，从开发到工程结束将会持续一 个较长的时期，受市场变动的 影响较大。按 2006 年阳江市房地产消化速度来 看据政府 2006 年公 布数据显示，阳江市年住宅成交量为 66.7 万平方米， 工程不可能在 短时间内开发完成并销售完毕。2现有同类型竞争对手对目标客户群体分流 目前阳江市拥有与工程同等规模或同等优势的工程不少，而工程 的潜在客户与其它同类工程的客户根本上是互相覆盖，容易