厦门世茂地产·厦大项目市场分析及项目定位建议

1、 2010 年 01 月世世世世茂茂茂茂地地地地产产产产 厦厦厦厦大大大大项项项项目目目目市市市市场场场场分分分分析析析析及及及及项项项项目目目目定定定定位位位位建建建建议议议议目录-1-目 录第一部分第一部分 宏观环境宏观环境.- - 1 1 - -一、经济状况 .- 1 -1、2005-2009GDP 增长走势 .- 1 -2、城镇居民消费水平趋势分析.- 3 -3、人口结构情况.- 4 -4、厦门产业结构分析.- 5 -二、城市整体规划及项目周边地块的规划 .- 6 -1、城市区域划分及城市发展.- 6 -2、思明区在厦门的位置及发展概况.- 10 -3、各板块特点分析.- 11 -4、

2、区域房地产市场分析.- 13 -5、厦港片区发展规划及房地产市场解析.- 25 -三、近年厦门土地市场分析 .- 33 -1、近三年厦门公开出让各类土地供应分析.- 33 -2、未来土地供应趋势.- 35 -四、项目调查及分析 .- 36 -1、项目概况.- 36 -目录-2-第二部分第二部分 项目竞争市场分析及产品建议项目竞争市场分析及产品建议.- - 3838 - -一、重点在售楼盘及三级市场分析 .- 38 -1、重点在售楼盘分析.- 38 -2、房地产三级市场分析.- 39 -二、写字楼、SOHO 办公空间、酒店式公寓、酒店市场现状市调.- 40 -1、写字楼市场现状调研.- 40 -

3、2、SOHO 办公空间市场现状调研 .- 51 -3、高端酒店式公寓市场现状调研.- 54 -4、酒店市场现状调研.- 67 - 1 -第一部分第一部分 宏观环境宏观环境一、一、经济状况经济状况1、2005-2009GDP 增长走势增长走势年度年度GDP(GDP(亿亿元元) )户籍人均户籍人均GDP(GDP(元元) )常住人均常住人均GDP(GDP(元元) )财政收入财政收入( (亿元亿元) )农民纯收入农民纯收入( (元元) )人口人口( (万人万人) )城镇人均住城镇人均住房面积房面积农村人均住农村人均住房面积房面积200020004964963765437654/ /9292403040

4、30130130/ / /200120015565564096840968/ /1111114425442513413418.4718.4740.2040.2020022002648648465894658930328303281261264722472213713718.3118.3140.1340.1320032003760760536215362135029350291491495152515214214219.5919.5943.1643.1620042004883883601756017540146401461601605647564714714721.521.544.444.420

5、052005 1030673204575821062301532245200620061162.377247649887275.176868160.3822.9348200720071375.268223356595348.447637167.2431.9252.33200820081560.028982762651410.148475173.6729.5554.102009(1-8)2009(1-8)968.94300.58- 2 -厦门市近年经济得到迅速发展，国内生产总值（GDP）从 2000 年的 496 亿元，增加到 2008 年的 1516 亿元，提高了 3 倍，财政收入 410 亿

6、元。户籍人均 GDP 实现 89827 元，城镇人均可支配收入 23948 元，农民人均纯收入也达到了8475 元，人们生活水平得到明显提高。居住条件也有明显的改善，2008 年城镇人均住宅面积 29.55 平米，农村人均住宅面积 54.1 平米。厦厦门门市市每每年年 GDP增增长长情情况况02004006008001000120014001600180001年02年03年04年05年06年07年08年09年(1-8月)0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%GDP值增长率- 3 -2、城镇居民消费水平趋势分析城镇居民消费水平趋势分析 数据显示：2002 年以来，厦门居民生活水平逐渐

7、提高，收入保持稳定增长， 年平均增加可支配收入1686.25 元，年增长率为 12.9%，居民生活消费支出保持稳定，年平均增加消费性支出 1414.5 元，2003-2008年居民消费性支出呈现高速增长，年平均增长率达到 13.5%。人均可支配收入(元)人均消费支出(元)2002 年1176885042003 年1291594592004 年14443107392005 年16403118492006 年18513141622007 年21530163802008 年23948171172009 年上半年96678856- 4 -3、人口结构情况人口结构情况 分类 年份2001 年年2002

8、年年2003 年年2004 年年2005 年年2006 年年2007 年年2008 年年户籍人口134.36137.16141.76146.77153.22160.38167.24173.67城镇人口69.7376.383.7491.0496.18109.24114.16118.58城市化率51.90%55.63%59.07%62.03%62.77%68.11%68.26%68.28%外来常住人口73.2474.2475.2474.1471.7872.6275.7675.33外来/户籍54.51%54.13%53.08%50.51%46.85%45.28%45.30%43.38%全市常住人口2

9、10.4211217220.91225233243249未来厦门人口预测：未来厦门人口预测：近年来，厦门市人口增长率保持在 4%左右；截止 2008 年，厦门全市常住人口 249 万人。全市户籍人口 173.67 万人，其中城镇人口118.58 万人。按照近年来的增长速度，预计未来 5 年全市户籍人口将达到 210 万人左右，外来常住人口达到 100 万人，全市常住人口规模将达到 310 万人。厦厦门门市市户户籍籍人人口口增增长长情情况况05010015020001年02年03年04年05年06年07年08年(万人)0%1%2%3%4%5%户籍人口增长率- 5 -4、厦门产业结构分析厦门产业结

10、构分析第一产业第一产业第二产业第二产业第三产业第三产业合合 计计年度年度亿元亿元比例比例亿元亿元比例比例亿元亿元比例比例亿元亿元比例比例2004202.27%52459.34%33938.39%883100%2005212.04%57355.58%43742.39%1031100%2006181.60%62854%51644.40%1162100%2007171.30%73553.50%62345.20%1375100%200821.81.40%81752.40%72146.20%1560100%200911.61.20%48149.60%47749.20%969100%厦门市产业结构经过多年

11、的调整，目前已比较合理，以第二产业为主，第三产业为辅，两者相辅相成；第一产业比重很小。2009 年上半年国内生产总值中，三大产业所占比例之比为 1.2：49.6：49.2. - 6 -二、二、城市整体规划及项目周边地块的规划城市整体规划及项目周边地块的规划1、城市区域划分及城市发展城市区域划分及城市发展(1)厦门城市规划厦门城市规划综述综述2000 年经国务院正式批复的总体规划明确厦门城市性质为我国经济特区，东南沿海重要的中心城市，港口及风景旅游城市。根据国务院的批示，2006 在通过的厦门市“十一五”规划纲要中也明确提出，厦门的城市发展定位是“现代化港口风景旅游城市和海峡西岸重要中心城市”。

12、同时，在 2004 年初，福建省提出海峡西岸经济区概念，明确指出“以厦门为中心的厦门湾城市群，其定位是海峡西岸经济区的龙头。通过体制上的优势，走在福建发展的前沿、生产力的前沿，以此带动漳州的经济发展，并向闽西、闽中、粤东、赣南拓展。”- 7 -在“国际性港口风景旅游城市”及“海西主要中心城市”的发展定位上，厦门市制定了建设“海湾型”城市的城市发展与规划战略，具体是以厦门岛为中心，形成一个以环厦门湾为背景的扇形状海湾，数个岛屿和优良港口沿东、西海域周边展开布局，从而形成“一环数片、众星拱月”的城市格局。厦门“海在城中，城在海上”的特殊城市形态，是国内独特的城市景观。(2)城市规划功能布局城市规划

13、功能布局结合城市空间自然形态和城市行政空间分布，在厦门市规划中对厦门城市的空间结构描述为：“一心两环、一主四辅八片”的组团式海湾城市。“一心一心”：即厦门本岛“两环两环”：环西海域的“两湾三区”,环东海域及同安湾的“东部地区”；“一主（城）一主（城）”：即厦门本岛（含鼓浪屿），作为全市的政治、经济和文化的中心;“四辅（城四辅（城）”：海沧辅城、集美辅城、同安辅城、翔安辅城；“八片（区）八片（区）”：海沧辅城的马銮片区，集美辅城的杏林和集美片区，同安辅城的大同和西柯片区，翔安辅城的马巷和新店刘五店片区;- 8 -按此组团式结构发展规划，将使厦门的城市中心分布呈现为“单心多核”的模式。主城与辅城由

14、海域分隔，辅城之间由海湾、自然山体分隔，辅城的组团之间也由海湾、自然山体或防护绿廓分隔，总体形成与自然生态环境配合较好的规划布局结构模式。(3)未来城市发展方向未来城市发展方向目前厦门本岛发展日趋成熟饱和，未来城市发展空间主要向海湾地区和内陆腹地拓展，未来空间发展总体应以“优化本岛、拓展岛外、两翼并举、各有侧重、集约高效、持续发展”为指导方向。具体为：厦门岛内发展一直处于由西向东扩展的过程中，由于地处海岛，尽管人居环境优越，但岛内剩余土地资源的稀缺一直是制约城市发展的瓶颈，岛内东北部片区拥有的较大规模可开发土地就成为城市发展的必然方向和重中之重，甚至被视为“厦门岛内最后的奶酪”。选择岛外东西两

15、翼为今后城市空间拓展的重要方向，根据两翼的发展现状和实际条件，采取“同时发展、各有侧重”的方式，从空间上真正实现从海岛型向海湾型的发展。杏林和集美以用地功能完善和优化为主，辅以适度的外延拓展。杏林和集美是岛外开发最早的功能组团，已经- 9 -具备一定的规模，功能仍需完善，但缺乏有规模的可建设用地，应以功能完善和优化为主。推进同安城区的完善与拓展的同时，积极引导同安的集中城市化和农业产业化进程。在发展时序上，由于本岛向大陆的北通道（厦门大桥、集美大桥、BRT、公铁大桥）和西通道（海沧大桥）已形成，因此，介于两个门槛之间沿西海域的海湾地区为空间拓展的首先区域，包括杏林湾、集美北部以及马銮湾等区域，

16、成为近期发展建设重点。上述地区跨市政走廊向西北延伸的地区，包括后溪、灌口及东孚地区为空间拓展区域，已进入发展建设阶段。随着翔安隧道的修建，东部翔安地区成为适应本岛产业转移和近期产业发展的方向，将以马巷为依托，刘五店、新店等区域成为重点发展区域。同安区依托同集路交通优势，近期向南集中发展西柯潘涂片区，莲花、五显地区，在上述发展趋势基础上形成的环东海域片区成为几个片区交汇的重点发展区域。(4)城市规划对房地产发展的影响城市规划对房地产发展的影响厦门建设国际性港口风景旅游城市及海西主要中心城市的发展定位，并以此进行的城市发展规划，对提升城市综合竞争力，更快更好的发展打好了坚实的基础，同时也对厦门房地

17、产业发展带来了机遇。厦门国际性港口风景旅游城市的建设，改善了厦门市的居住环境，提高了人们的生活质量，使厦门成为更适宜居住的城市，提高了城市知名度，这从而改善了厦门房地产发展的环境，给房地产业发展带来机会。同时，海西主要中心城市的发展建设，吸引了海峡两岸、国内外众多的投资者，带来了人流、物流、资金流，为行业发展带来了机遇。厦门“海湾型”城市发展战略，以及围绕其展开的众多具体措施，拓宽城市发展思路，给岛外社会经济发展带来了机遇，众多政策的倾移，道路交通、医疗等众多城市基础设施的建设，使得岛外配套日益完善。使厦门房地产逐步走出厦门岛，走向岛外，从最初的岛内房地产独大，到目前岛内到外平分秋色，厦门房地

18、产业在逐步走出厦门岛的过程中，逐步壮大。- 10 -2、思明区在厦门的位置及发展概况思明区在厦门的位置及发展概况 片区内按照市场特征划分为市中心环湖板块，厦大厦港板块、环岛路板块、莲前前埔板块、莲坂江头板块本项目位于厦大厦港板块，是成功大道、环岛路、环岛干道等城市主干道交汇处，交通直达性强；距离机场 15 分钟车程、距火车站 10 分钟车程、距厦门港 10 分钟车程；厦门本岛由思明区和湖里区组成，思明是是厦门市的经济、政治、文化、金融中心，辖区面积 76 平方公里，常住人口近 80 万人（其中户籍人口 60 万人），2008 年全区完成地区生产总值 480.3亿元，财政总收入 76.3 亿元，

19、社会消费品零售总额 246.9 亿元。经济总量已跃居全省各县（区）首位。区域规划：“一带、两地、三圈、四区” “一带”环岛路经济带；“两地”厦门高新技术研发与产业基地、区域外工业基地；“三圈”中山商圈、富山商圈、会展商圈；“四区”观音山国际商务营运中心区、鹭江道中心商务区、环筼筜湖商务休闲区、东坪山休闲度假区。湖里区湖里区思明区思明区- 11 -3、各板块特点分析各板块特点分析 内容厦大厦港板块环筼筜市中心板块莲前前埔板块莲坂江头板块环岛路板块区块规划教育、科技、文化交流与合作的重镇和平台，厦港建设为体现传统与现代生活交融的浓厚的文化艺术气息的可持续社区厦门行政中心、商务中心大中型住宅社区集中

20、分布的区域厦门重要的商圈之一海景自然观光带，商务营运中心土地资源寸土寸金。需拆迁才能获得新的地块寸土寸金。地块资源极少有较多尚未开发的地块土地稀缺有较多尚未开发的地块人口环境以高校教师为代表的高素质人口密集富人区，高素质人口也较多工薪阶层、务实家庭商贸人士为主，受教育程度低村庄村民与高收入人群并存，人口少功能定位兼具 CBD 功能和文化、旅游购物、休闲功能的“财富港湾”和“文化家园”。金融商务、 行政中心区，文化娱乐、旅游休闲为辅居住功能为主，具有会展会务和一定的商业购物功能购物、餐饮、休闲、娱乐功能为主观光、旅游、居住环境依山傍水，文化机构众多，居住环境舒适，蕴涵丰富的人文景观。景观丰富，出

21、行便捷，配套较齐全。基础教育设施缺乏环境一般。只有会展一带临海环境较好。环境较嘈杂，依山傍水，环境清幽。医疗、公交等生活配套相对较弱商业环境休闲气氛浓厚，公交便利，但停车位严重不足汇聚了厦门市各政府机关、金融单位，环境优越购物、休闲氛围还较差，商业氛围正在快速发展人口众多交通发达，购物环境成熟，商业氛围浓厚购物氛围不成熟。商业、金融等生活配套较弱- 12 -中经济环境创意产业、教育产业、CBD金融产业、购物、休闲产业、商务氛围较浓厚会展经济发展良好商业发达观光旅游业- 13 -2008.8-2009.8思明区住宅供销比走势图0.500.782.940.080.040.000.000.000.8

22、20.890.001.560.260.000.501.001.502.002.503.003.500808080908100811081209010902090309040905090609070908供销比4、区域房地产市场分析区域房地产市场分析(1) 思明区思明区思明区位于厦门市南部，由厦门本岛南部和鼓浪屿全岛组成，北面与湖里区毗邻，东、西、南面与小金门诸岛及漳州市隔海相望，是厦门市的政治、经济、文化、金融中心。2008 年至今思明整体供销比为 0.72，住宅供需整体相对平衡。 2009 年 1-8 月，思明区商品住宅累计新增供 应 45.5 万平米，累计销售 90.2 万平米。思明区20

23、08.8-2009.8住宅销售走势0200004000060000800001000001200001400001600000808080908100811081209010902090309040905090609070908020004000600080001000012000140001600018000元/面积均价2009 年 8 月区域住宅销售量延续前两个月上涨势头，共成交住宅 14.8 万平米，占全市住宅销量的 53%，环比上升 22%，同比大幅增长6 倍；销售均价再创新高，为 15578 元/，环比上扬 19%。- 14 - 2007 年以来思明区项目销售率一览表（数据截止年以来

24、思明区项目销售率一览表（数据截止 2009 年年 8 月月 31 日）日）月份月份预售证号预售证号项目名称项目名称销售率销售率销售价格销售价格07 年 4 月20070029鲁能陶然北岸94.04%11791 07 年 5 月20070039康桥圣菲98.77%10238 20070046云顶至尊25.21%17614 20070047巴厘香墅五组团100.00%8317 20070048新华城97.32%11015 07 年 6 月20070056上东美地100.00%11402 20070062百源双玺66.93%15660 07 年 7 月20070063嘉盛新村二期 G 组团 69.2

25、0%10283 07 年 8 月20070072万科金域蓝湾花园二期81.30%21103 20070080翡翠城二期96.56%9515 07 年 9 月20070081鸿图嘉园二期95.21%10880 20070094鹭江海景花园二期94.21%13122 20070095南中山景叠院99.27%14352 07 年 10 月20070097瑞景公园三期100.00%8297 20070102万科金域蓝湾花园三期99.54%14520 20070105鲁能领秀城二期37.91%14226 07 年 11 月20070108海峡国际社 A 区一期92.21%16675 20070110香山

26、碧海晴空83.06%8126 20070115海峡国际社区 A 区二期52.27%31946 07 年 12 月20070116香港时代广场43.29%14579 08 年 1 月20080003怡富花园二期 3#、11#100.00%7718 - 15 -20080005国际广场48.21%13647 20080006玉滨城三期54.86%13028 20080011中山海景广场99.02%10538 08 年 2 月20080012英皇湖畔华庭 96.86%10896 08 年 3 月20080017万科金域蓝湾花园B 地块一期95.35%12579 08 年 4 月20080021罗宾森

27、广场一期96.20%7454 20080026万科金域蓝湾花园B 地块三期(10#楼)100.00%13090 20080027世贸铂勋63.70%12895 08 年 5 月20080030新景 5.897.13%10240 08 年 7 月20080038领秀中山80.19%12674 08 年 8 月20080057万科金域蓝湾花园B 地块二期 94.95%11950 08 年 10 月20080072新景禾祥龙郡65.90%14096 08 年 11 月20080077塑胶总厂综合楼49.13%2754 20090011御园92.19%13530 20090012亿力百家苑97.25%

28、8306 20090014禾祥观斓88.38%12097 09 年 4 月20090015森海丽景72.24%8728 20090018林海阳光90.83%9746 09 年 5 月20090019鲁能领秀城一期0.00%009 年 7 月20090031海峡国际社区 A 区二期11#-22#楼50.23%16197 09 年 8 月20090032皇府御园（A-E 型）0.00%0 思明区由于地处城市中心区，因土地的稀缺性和各种生活配套的便利性，最受购房者青睐，销售量和房价长期占据全市各区中的第一。 2009 年前 8 个月，全区销售量约占全市 1/4。- 16 -(2) 湖里区湖里区湖里区

29、是厦门经济特区的发祥地，位于厦门岛北部，三面临海。陆地面积61.41 平方公里，占全岛46.33%，海岸线长达 24 公里。湖里区依靠五缘湾和湖边水库的科学规划建设，吸引了越来越多的购房置业者。2009 年 1-8 月，湖里区商品住宅累计新增供应 23.6 万平米，累计销售 59.6 万平米。供不应求矛盾突出。 2009 年 8 月湖里区无新批准预售面积，区域市场供应较为不足。本月住宅共成交2008.8-2009.8湖里区住宅供销比走势图0.008.150.000.000.002.950.000.070.410.330.001.080.000.001.002.003.004.005.006.0

30、07.008.009.000808080908100811081209010902090309040905090609070908供销比湖里区2008.8-2009.8住宅销售走势0200004000060000800001000001200001400000808080908100811081209010902090309040905090609070908020004000600080001000012000140001600018000元/面积均价- 17 -5.1 万平米，环比缩减 24%，同比增长 2 倍；销售均价小幅滑落，为 11418 元/，环比降幅 5%，同比下跌 29%。20

31、07 年以来湖里区项目销售率一览表年以来湖里区项目销售率一览表月份月份预售证号预售证号项目名称项目名称销售率销售率销售价格销售价格07 年 2 月20070017源昌豪庭(一期)94.50%12559 07 年 5 月20070041国贸蓝海99.04%17925 20070065翰林苑81.10%13603 07 年 7 月20070067书香佳缘99.16%11317 07 年 8 月20070073 禹洲香槟城95.24%9832 20070083芙蓉苑五期92.77%7409 20070084幸福密码97.99%7991 20070085源昌鑫海湾(二期)51.67%22960 200

32、70086源昌鑫海湾(一期)75.88%23163 07 年 9 月20070089源昌鑫海湾(三期)58.01%21579 07 年 10 月20070098水晶森林-晶尚名苑70.85%11272 07 年 11 月20070101佳馨美墅35.64%14410 07 年 12 月20070111源昌鑫海湾(四期)37.09%18423 08 年 1 月20080001联发五缘湾 1 号一期67.31%12005 08 年 2 月20080010福隆国际65.66%11836 08 年 5 月20080023东渡村改造(都市港湾)99.86%7944 08 年 7 月20080041富贵门

33、花园一期39.39%16190 20080059新景缘50.30%11880 08 年 9 月20080065富贵门花园(二期)66.09%7636 09 年 1 月20090004凯悦新城55.23%9018 - 18 -海沧区2008.8-2009.8住宅销售走势02000040000600008000010000012000014000008080809081008110812090109020903090409050906090709080100020003000400050006000700080009000元/面积均价09 年 3 月20090008幸福密码 2 期83.61%77

34、25 09 年 4 月20090016鹭岛新筑17.40%10374 09 年 5 月20090022御之苑69.04%9697 09 年 7 月20090028国际邮轮城(一期) 56.33%10598 (3) 海沧区海沧区海沧位于厦门岛西面、闽南金三角突出部，西与漳州接壤，北与集美相连，东南与厦门本岛隔海相望。海沧区是离岛内最近的区域，拥有环山、面海、临湖的景观资源，知名开发商的进驻提升了区域楼盘品质。09 年 1-8 月，海沧区商品住宅累计新增供应10.6 万平米，累计销售 55 万平米。供销比为1：5海沧区 8 月无新批准预售面积，区域在售房源有限，显现供不应求局面。8 月海沧区住宅共

35、成交 2.5 万，环比下降52%，同比则增长 24%；成交均价 7723 元/，2008.8-2009.8海沧区住宅供销比走势图5.260.000.000.000.000.600.000.000.000.000.001.660.000.001.002.003.004.005.006.000808080908100811081209010902090309040905090609070908供销比- 19 -环比抬升 6%，同比大幅 度上涨 22%。月份月份预售证号预售证号项目名称项目名称销售率销售率销售价格销售价格07 年 1 月20070005泉舜滨海上城 A 地块80.17%7871 20

36、070013加州海岸水印象100.00%6948 07 年 2 月20070014厦门海沧绿苑商城99.45%6857 20070024未来海岸天成47.06%8542 20070025海岸 1 号99.61%9582 07 年 4 月20070037未来海岸天御93.80%6243 20070064尚海46.26%7010 07 年 7 月20070066滨海阳光100.00%5936 07 年 9 月20070082绿苑海景国际84.63%7550 07 年 10月20070096禹洲华侨金海岸98.90%6938 20070103未来海岸天心岛（1#-3#、5#-10#楼）68.21%5

37、630 20070104未来海岸天心岛（ 11#-13#、15#-20#楼）88.96%5611 20070106东方高尔夫别墅40.18%30196 07 年 11月20070107彼岸Patio89.56%5960 07 年 12月20070112泉舜滨海上城 B 地块71.71%6743 20080029绿苑水岸名筑99.86%4430 08 年 5 月20080031金海华景83.16%7499 08 年 6 月20080036海景奥斯卡92.03%7896 08 年 8 月20080051绿苑水岸名筑 1-11#楼99.36%4271 - 20 -2007 年以来海沧区项目年以来海沧

38、区项目销售率一览表（数据截至销售率一览表（数据截至8 月月 31 日）日）09 年 1 月20090006幸福港湾96.54%5283 09 年 7 月20090027禹洲华侨城（B 地块）19.37%7661 - 21 -集美区2008.8-2009.8住宅销售走势0200004000060000800001000001200001400000808 08090810 0811 0812 09010902 0903 0904 0905 09060907 0908010002000300040005000600070008000元/面积均价(4) 集美区集美区集美位于福建省东南沿海，居闽南金三

39、角中心地段，西北与漳州长泰县交界，东北与同安区接壤，西南与海沧区毗邻，东南由厦门大桥及高集海堤连接厦门岛，是进出厦门经济特区的重要门户。2008.8-2009.8集美区住宅供销比走势图2.5210.860.001.270.000.000.000.001.421.600.000.000.000.002.004.006.008.0010.0012.000808080908100811081209010902090309040905090609070908供销比2008.8-2009.8集美区住宅供销比走势图2.5210.860.001.270.000.000.000.001.421.600.000

40、.000.000.002.004.006.008.0010.0012.000808080908100811081209010902090309040905090609070908供销比- 22 -09 年 1-8 月，集美区商品住宅累计新增供应18.4 万平米，累计销售 54 万平米，供销比为 1：3。8 月份集美区依然是住宅销量缩减幅度最大的区域，销售均价继续在上行通道运行，整体表现为量缩价升的态势。本月集美区仍无新增住宅供应量，已连续三个月无新增供应。本月区域共成交住宅2.1 万，环比下降 68%；成交均价 7123 元/，环比上扬 6%。2007 年以来集美区项目销售率一览表（数据截至年

41、以来集美区项目销售率一览表（数据截至 8 月月 31 日）日）月份月份预售证号预售证号项目名称项目名称销售率销售率销售价格销售价格07 年 2 月20070020金海湾 1-4 号楼及三期 4 号楼95.67%6932 07 年 5 月20070040金海湾二期 5#楼、6#楼99.03%7041 07 年 6 月20070051悦美筼筜 1#4#楼92.16%6878 07 年 7 月20070059中铁海湾华庭92.00%8086 07 年 8 月20070076天鹅美苑97.89%6621 20070099乐活小镇99.46%4536 20070100金海湾三期 1-3楼97.51%60

42、04 07 年 11 月20070109夏商大学康城二期（A 地块）99.57%5966 07 年 12 月20070117 祥和雅筑78.32%5607 20080014 夏商大学康城二期 1#楼70.73%5307 08 年 3 月20080018 泉舜泉水湾 1#地块58.85%8441 08 年 5 月20080028 夏商大学康城二期（A 地块）97.28%4618 08 年 8 月20080052 万美花园7.82%7000 20080061 特房.红树康桥56.90%5864 08 年 9 月20080064 海韵华庭76.07%5586 08 年 11 月20080078 集美

43、中心花园六期 1-7 号楼100.00%7865 09 年 4 月20090010 金博水岸(3#、4#、5#) 81.56%5833 09 年 5 月20090017 古龙御景0.00%0- 23 -(5) 同安区同安区同安是厦门市六个辖区中面积最大的一个区，是厦门市建设海湾型城市的重要组成 部分。同安房地产将是厦门 未来住宅郊区化的重要区域，成为连接厦门岛外东部翔安、南部集美和 西部海沧的中心，房地产发展的空间很大。09 年 1-8 月，同安区商品住宅累计新增供应13.7 万平米，累计销售 49 万平米，供销比为 1：3.6。8 月同安区住宅成交量继续下挫，成交均价有所上扬，呈现量缩价升态

44、势。2008.8-2009.8同安区住宅供销比走势图9.490.000.000.0010.781.580.000.050.000.010.002.160.000.002.004.006.008.0010.0012.000808080908100811081209010902090309040905090609070908供销比同安区2008.8-2009.8住宅销售走势020000400006000080000100000120000140000080808090810081108120901090209030904090509060907090801000200030004000500060

45、007000元/面积均价- 24 -本月同安区无新批准住宅面积。住宅销售量共为3.0 万，环比下滑 38%，同比增长 6 倍之多；成交 均价为5021 元/，环比上抬 9%，同比下跌 23%。2007 年以来同安区项目销售率一览表（数据截至年以来同安区项目销售率一览表（数据截至 8 月月 31 日）日）月份月份预售证号预售证号项目名称项目名称销售率销售率销售价格销售价格07 年 1 月20070009星海湾 R、R1、R2、S、T 别墅54.99%12991 07 年 6 月20070057大溪地43.73%6728 07 年 7 月20070060厦航同城湾一期85.11%6136 07 年

46、 8 月20070074 凤凰城一期96.56%5492 20070077湖居湖墅三期83.11%2929 20070078丽水云天88.68%6830 20070087陆丰嘉园 1 号、2 号楼34.81%5797 07 年 9 月20070088汀溪山庄30.98%3921 07 年 10 月20070092锦华金都商住组团56.87%6361 20080013我爱莲花41.95%3433 20080015同安大唐世家三期 B1 幢98.34%6192 08 年 3 月20080016丽水云天 F、G 地块 F1-F5、G1-G6 幢 41.37%6848 08 年 4 月20080022

47、丽水云天 B 地块49.10%6512 08 年 5 月20080025金利蓝湾新城 41.36%4421 20080032芸溪居住公园三期94.12%4092 20080034锦辉国际花园55.89%4717 08 年 6 月20080035古庄新村(南区)85.31%4390 20080037星海湾四期 A1-A12(R、S 型)别墅6.77%15938 08 年 7 月20080039厦航同城湾二期90.42%4821 20080048丽水云天 C 地块 34.32%6504 08 年 8 月20080058西池新城一期96.58%3510 - 25 -20080080 禹洲大学城一期（

48、1#-7#楼） 84.29%4256 08 年 12 月20080083 阳光清境 86.55%5000 20090001祥顺新村(5#、7#、10#、11#)66.87%4049 09 年 1 月20090005芸溪小区南段步行街（10-12#楼）0.00%009 年 3 月20090007 同安区西池小区 E 组团 4#楼100.00%3464 09 年 5 月20090021大兴商城 1 号、2 号楼 0.00%020090025凤凰城二期 13#-17#、21# 36.89%4435 09 年 7 月20090026星海湾高层区 3 区3.12%4518 (6)翔安区翔安区翔安区位于

49、厦门东部沿海方向。东北与泉州市交界，西边与同安区接壤，南面隔海与厦门岛、金门岛相望 ，地理环境优越。是厦门市实施海湾型城市发展战略，重新调整行政区划后新设立的一个区，是厦门市 最年轻的行政区。 房地产发展起步时间较晚，但发展较快。截止 2009 年 8 月，翔安区住宅市场保持零新增供应量；住宅销售量、成交均价均保持上个月水平，区域 市场缓慢平稳发展。8 月翔安区共成交住宅面积 4616，与上个月持平，同比增长 8 倍多；成交均价为 7075 元/，保持上个月价格水平，同比跌幅 12%。2007 年以来翔安区项目销售率一览表（数据截至年以来翔安区项目销售率一览表（数据截至 8 月月 31日）日）

50、月份月份预售证号预售证号项目名称项目名称销售率销售率销售价格销售价格翔安区2008.8-2009.8住宅销售走势0100020003000400050006000700008080809081008110812090109020903090409050906090709080100020003000400050006000700080009000元/面积均价- 26 -07 年 7月20070068特房锦绣祥安一期63.99%585307 年 12月20070113特房锦绣祥安二期12.02%598520080008特房美地雅登二期4.21%618508 年 1月20080009汇景新城中心4

51、5.71%69795、厦港片区发展规划及房地产市场解析厦港片区发展规划及房地产市场解析(1) 厦港片区发展规划厦港片区发展规划A、规划定位规划定位传承历史，打造城市新地标传承历史，打造城市新地标厦港片区规划定位 ：体现传统与现代生活交融的浓厚的文化艺术气息的可持续社区。未来片区将以文化交流、旅游购物、休闲娱乐为主要功能，兼有少量办公、居住、旅馆功能。其中一期对原避风坞的改造是其重点，在保留避风坞的前提下，建设游艇码头、观景平台。B、分期开发策略分期开发策略一一期期：民族路-大学路以西，环岛路以东，演武路以北，厦成海景花园以南，规划用地22.57 公顷，可开发用地 16.8 公顷。理理由由：拆迁

52、安置量小，符合产业发展策略，市场期望值较高，有条件改造。该范围与机场路及环岛路的关系较密切，其面貌关系到社区的整体形象，需要改造。二二期期：民族路-大学路以东，思明南路以西，蜂巢山路以南，演武路以北，规划用地27.05 公顷可开发用地 11.45 公顷。- 27 -理理由由：避风坞周边的改造提升了土地价值，商品房开发有了依托条件，相应的文化休闲及购物等需求增长，公共设施的开发有了市场前提和成熟度。三三期期：民族路-大学路以东，思明南路以西，碧山路以南，蜂巢山路以北，规划用地15.09 公顷，可开发用地 12.25 公顷。理理由由：现状质量较好的建筑数量较多，建筑容量较大，改造难度大，而且地势复

53、杂，分成小地块改造不利于整体面貌的塑造。该片区相对独立，改造要求不迫切，可选择在远期整片进行更新改造。C、规划布局规划布局规划结构“一心两翼一带三片”“一心”：指沙坡尾避风坞文化艺术中心，是一期以及整个厦门港片区的核心 。“两翼”：指沙坡尾避风坞文化艺术中心南北两侧，是对中心的景观衬托和功能支撑的主体。“一带”：指滨海步行景观带，串连起各个功能区和主要的公共活动空间，是片区主要的休闲和观景空间。“三片”：包括南北中三个功能片区，即北部酒店、办公和居住- 28 -综合功能组团，南部办公、商业和居住综合 功能组团，以及中部 沙坡尾避风坞文化艺术休闲功能组团。功能分布山海相连 相互借势片区的功能由居

54、住、商务办公、文化娱乐、商业、酒店以及相关市政配套设施等部分构成，其中以居住、商务办公、文化娱乐为主。功能布局遵循 “外侧（靠海一侧）公建、内侧（靠民族路一侧）居住、底层商业及 配套”的布局原则，以控制好滨海的建筑景观 效果。具体布局如下：1）在机场路以北布置底商住宅； 2）在机场路及避风坞北岸，外侧布置酒店，内侧底层布置 110KV 变电站及辅助用房（靠北裙房）和部分商业用房 （靠南裙房），内侧塔楼部分布置办公楼；3）在避风坞周边布置文化娱乐、艺术创作和展示、 文化休闲商业等功能； 4）在浪琴苑南侧地块 设置上部商务办公（外侧）厦港片区总平布局图厦港片区总平布局图- 29 -和居住功能（内侧

55、） ，裙房商业功能，并通过室内空中连廊将 裙房商业串连为一体，裙房屋顶设置屋顶花园，供住户、工作人员观海之用； 5）在浪琴苑东侧结合山海花园、恒达大厦以及已批综合办公楼，设置居住、停车楼、步行小型商业街等设施。土地利用规划塑造滨水活力社区规划区范围内除鸿山公园外的用地主要以居住用地、工业用地、特殊用地、市政用地及道路广场用地为主。 厦港片区内土地批租包括已批在建及已批 未建用地，已批在建用地均为商品房用地，已 批未建的用地以居住、酒店为主。规划区范围内除城市公园、军事用地、主要道路用地、新建设用地、风貌建筑保留用地以及公共卫设施配 套需求用地等用地后，仅剩余 82 公顷可改造用地，而其中还有很

56、大一部分用地，因拆迁量 太大，近期难以改造。一期开发范围土地使用的总体原则是适当片区土地利用规划图片区土地利用规划图图图- 30 -的功能混合，以增强滨水区的活力，同时兼顾 土地使用的效率， 可根据市场需求及反应，对 商住或办公的地块功能进行适度的 “浮动”，即保持商住与办公 功能的兼容性。 空间景观体系空间景观体系山海渗透错开布局山海渗透错开布局一期范围既是良好的观景点，也是良好的景观点。在空间景观系统组织上，规划充分考虑到景观的因借与构建。整体形成南北高、中间低，山海渗透的空间景观效果。外景借势充分引入山体与大海景观，留足山与海的对话通道，建筑采用错开布局方式，减少建筑相互之间的遮挡，在片

57、区内形成多处观山望海的观景区域，提升建筑的景观价值。内景构建通过建筑高度与造型的控制，形成高低起伏的天际轮廓线效果。规划建议在北侧形成建筑制高点，建设标志性建筑单体（星级酒店）；中部避风坞周边建议以保留改造利用为主（艺术港，文化休闲区），远期再根据运营情况决定改造的方向，但必须始终保证- 31 -避风坞周边的建筑必须以多层及低层为主，保证山海之间的视线通道；南侧通过办公楼建筑群体的景观效果，形成与标志性建筑单体呼应的标志性建筑群体，同时也是片区内的建筑次高点。规划同时要求考虑道路对景点的空间景观效果，向海方向必须保持通透，落在建筑上的对景点必须精心处理。(2) 厦港片区房地产市场解析厦港片区房

58、地产市场解析A、片区市场概述片区市场概述作为厦门老市区的厦港片区，由于土地资源稀缺，近几年土地出让规模十分有限，片区房地产开发强度小，但稀缺的地段、完善的各项配套（特别是优质的教育配套）、绝佳的景观资源外等资源优势受到客户特别是厦门本地老市民客户的青睐。目前区域仅有鹭江海景二期一个在售项目，且处于尾盘阶段，市场放量小。B、主要在售项目鹭江海景二期项目分析主要在售项目鹭江海景二期项目分析 项目概况：项目思明区碧山路，生活配套完善，教育资源丰富。 项目为一栋 34 层的高层，总建筑面积 39217，住宅总套数 265 套， 地下车位 137 个，10 层以上楼层可观海景，户型主要以二房、三房、四房

59、为主，由实力开发商中粮地产开发。项目各项规划指标占地面积2902m建筑形态高层- 32 - 项目户型配比及售价：备注：该数据来源房管局网上备案数据，截止 09.11.6建筑面积39217m绿地率30%户数/套265 套车位/个137建筑密度容积率11.9主力户型两房、三房、四房 户型面积88m161 m户型户型户型面积（户型面积（m2）总套数总套数销售率销售率两房两厅两房两厅88-929892%三房两厅三房两厅143-15313496%四房三厅四房三厅157-1613394%- 33 -该项目于 07 年 10 月 27 日开盘，开盘当日起价 8869 元/ ，均价 14000 元/ ，开盘销

60、售率超过 70%。此后市场形势急转直下，该项目销售基本处于停滞状态，目前项目销售率为 94%，项目所剩房源基本上属于高楼层的房源，起价15000 元/ ，均价约18000 元/ ，滞销户型以高楼层的两房为主。 项目客户分析： 项目 70%以上的客户属于厦门本地居民，其中有很大部分属于老市区居民，外地客户较少，约占 25%，其中晋江、泉州区域客户约占 10%，龙岩、三明、莆田区域客户约占 10%。大部分客户购房主要用于自住，用于改善居住环境，少量年轻客户购房用于婚房。客户购房过程中最关注项目的地段、景观资源（特别是海景），良好的教育资源也吸引了一部分客户。C、未来市场供给未来市场供给 从短期来看