公司拿地战略报告

1、*集团*市场拿地战略报告地产巨人*集团强势进驻*走近*印象 *房地产市场解读*土地市场中小地块拿地战略储备土地结构*集团*市场拿地战略一、走近*集团简介*荣誉市场瞻望关键词*战略布点*南方集团简介 *南方集团公司是*集团属下的子公司。公司注册资金一亿零五十万元人民币，是以房地产开发为主，集工程建设、医药、网络、科技、典当、拍卖、实业投资等于一体的国有大型企业集团。 *集团成员遍布广州、北京、上海、深圳、珠海、南宁、武汉、长沙、重庆、哈尔滨、沈阳、贵阳、包头、济南、*、南昌等地，公司地产年开发量超过300万平方米。*荣誉l “博鳌21世纪房地产论坛”获 “年度最具投资价值地产上市公司”与“年度行

2、业贡献大奖”两项大奖。 l 2007全国房地产五强企业l 2006华南地产十大品牌； l 2006华夏地产年度盛典最受尊敬地产企业 l 中国最具成长性上市公司的第一名l 领导力品牌地产企业l 2006中国主流地产“金鼎奖” 年度十大地产领袖品牌l 牌价值位居国有房地产企业之首，综合排名居top10第二l 中国蓝筹地产企业 l 2006中国房地产百强企业综合实力“TOP10”五强席位 l 2005年房地产企业生命力评价：全国品牌十强 。关键词一：上市 2006年7月31日，*地产股票在上海证券交易所挂牌上市，成为股权分置改革后重启IPO市场的首批上市的第一家房地产企业。 2007年6月6日，最新

3、的2007中国房地产上市公司TOP10研究成果在北京发布，上市不到一年的*地产（*）榜上有名，位列综合实力第二名，中国房地产上市公司绩优股第二名。关键词二：政府资源l国务院国有资产监督管理委员会监管的166家大型中央企业之一 l国资委“钦点”为可以重组其他央企房地产业务的五家企业之一 *地产战略布点哈尔滨*颐和家园哈尔滨*科技大厦哈尔滨松北区组合开发项目沈阳*花园沈阳阀门厂项目北京新*大厦北京*欣苑北京*花园北京*.垄上别墅北京*福园北京冷泉项目济南24中学项目上海*香槟苑上海十二橡胶庄园上海圣湖项目武汉*花园武汉湖滨花园武汉大剧院长沙*苑长沙今利园湖南文化广场湖南岳阳文庙项目湖南望城项目重庆

4、*文化体育公园重庆龙头寺项目贵州*温泉项目*南宁*凤翔花园东沟岭中心区项目东盟商务区龙腾上园项目广州*花园广州*香槟花园广州*国际广场广州*林语山庄广州*大厦广州黄埔花园广州*百合花园广州*国际大厦深圳*文化广场深圳*城花园海语西岸花园项目宝安22 区项目 *，中国唯一的春城，近几年房地产业发展如火如荼，但总感觉缺少点什么，缺少的就是国家级的品牌开发商对市场的领跑。*集团的进驻，正好填补此空白。 *集团，中国地产界的巨人，中国房地产五强企业，作为这样一个超级地产巨头，在几乎所有东南部大城市留下了开发的痕迹，*，这样一个美丽而具有潜力的城市，岂能错过？！ *，*，相互的选择*集团*市场瞻望*瞻望

5、中小项目入市大量土地储备*品牌初步建立扩张/扩大品牌影响力/盈利/扩大市场占有率短期目标长期目标 首先开发中小规模项目，通过产品和营销上的创新，打造精品，树立*在*的品牌和形象，与此同时积累大量的土地储备，为后续发展作强有力的准备，以达到扩大市场份额、占领*房地产市场的目的。*市场开发理念走近*印象 *房地产市场解读*土地市场中小地块拿地战略储备土地结构*集团*市场拿地战略二、*印象200520062007上半年GDP1062亿元1203亿元593.97亿元人均GDP17560元19663元城镇居民人均可支配收入9616107666158.05人均住房面积30.633房价比8：18.1：1*指

6、数06年*经济指数VS国家经济指数GDP（亿元）人均GDP城镇居民人均可支配收入人均住房面积全国210871155031175926.7m*1203196631077633m*市生活水平基本达到全国平均水平，但与一级城市相比存在较大差距 宏观调控对各级城市影响程度宏观调控对各级城市影响程度 * * *地位地位连续的宏观调控政策对房地产行业产生震荡将逐渐从第一梯队的一线城市逐渐向内陆二连续的宏观调控政策对房地产行业产生震荡将逐渐从第一梯队的一线城市逐渐向内陆二/三线城市纵深发展三线城市纵深发展;政策型政策型/金融型金融型/财政型三种调控手段财政型三种调控手段,将从地根将从地根/银根紧缩银根紧缩/

7、基准利率上调基准利率上调等关键环节入手等关键环节入手,遏止固定资产投资过热的势头遏止固定资产投资过热的势头,中国房地产将进入阶段性调整阶段中国房地产将进入阶段性调整阶段.一线重点城市沿海重点省份西南三省中央政府中央政府政策手段金融手段财政手段显著影响区显著影响区-中国一线城市中国一线城市. .次级影响区次级影响区-中国沿海发达城市中国沿海发达城市. .弱级影响区弱级影响区-内陆二三线城市内陆二三线城市. .* * *作为边境城市作为边境城市0707年受影响的主要年受影响的主要刚性政策调控和刚性政策调控和”人事变动人事变动”下的下的适应性供给调整期适应性供给调整期. .l*处于房地产发展第三批队

8、；l高速发展期已过，进入稳定发展阶段。*观点GDP人均GDP房地产开发投资总额（亿元）商品房成交均价（元/平米）成都2750亿元25400619.24472贵阳603亿元17025108.543100重庆3486亿元12437629.632678*1203亿元196631723428*西南地位06年西南地区各省会经济指数对比*在西南三省中处于中等水平，房地产开发潜力巨大。*优势位置优势气候优势&位置优势 *市是*省的交通枢纽、通讯中心及中国面向东南亚的口岸。*机场是中国五大国际航空港之一，有飞往仰光、曼谷、新加坡等的6条国际航线、通往香港的一条地区航线及通往国内各大中城市的约40条航线

9、 。气候优势 *地处*高原中部，市中心海拔1,891米。南濒*，三面环山。属于低纬度高原山地季风气候，由于受印度洋西南暖湿气流的影响，日照长、霜期短、年平均气温15c。气候温和，夏无酷暑，冬不严寒，四季如春气侯宜人，是极负盛名的“春城”。*观点 *具有巨大的自然资源优势、气候优势和地理位置优势，宜居程度高，适宜进行房地产开发，且升值潜力巨大。走近*印象 *房地产市场解读*土地市场中小地块拿地战略储备土地结构*集团*市场拿地战略三、解读*房地产市场房地产投资总额商品房施工面积竣工面积销售成交面积空置率2005149亿元14783801m4342900m约550万112006172亿773万平方米

10、10房地产市场宏观经济状况 商品房价格变化情况月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月商品房成交均价330634463538305130273255344635633409346336323285 2006年商品房价格变化（单位：元/平米）07年15月商品房价格变化情况（单位：元/平米）月份1月2月3月4月5月商品房成交均价36263346346135143654商品房价格变化情况1、从06年到07年初，*市商品房价格上下波动情况明显。2、进入07年，*楼市稳步上涨，涨幅约100元/月/平米。3、*房价仍处于健康发展水平，发展潜力巨大。4、*房地产市场总体泡沫不存在，还可稳定

11、发展10年。*观点走近*印象 *房地产市场解读*土地市场中小地块拿地战略储备土地结构*集团*市场拿地战略四、*市一级土地市场状况市场划分市场区划方位划分法环线划分法1、环线划分、环线划分1)1)* * *主流地产开发主流地产开发商被迫迎合离心式商被迫迎合离心式的城市化扩张模式的城市化扩张模式: :2)2)境外政治境外政治/ /资金资金大颚乘势而入大颚乘势而入, ,开开始了以资源为主导始了以资源为主导圈地运动圈地运动; ;3)3)政府以新城建设政府以新城建设的大旗帜的大旗帜, ,以土地以土地运营为先导运营为先导, ,扮演扮演了利益的裁判者了利益的裁判者. .城区城市扩张城市扩张城市边缘一环二环三

12、环自我更新自我更新动态竞争模式动态竞争模式2、方位划分 主城区 旧城改造东线(崛起的新城)/市城投系西(产业区)西房系北(钟摆式副城市区)/江东,伦华系西市区已无大规模集中使用地，加之政府对高新开发区房地产的限制，西市区作为传统的工业区和科技园区，房地产开发始终缺乏卖点 .第一次城市化浪潮的败笔第一次城市化浪潮的败笔南(城市扩张区)/外资系东城区是通往新城的要冲，拥有其他市区所缺乏的资源：土地。在这基础上，将更合理地规划和使用东城的资源优势，使其发展为未来*城的核心区。3-5年未来开发企业必争之地年未来开发企业必争之地北市区被定位为*的副中心，北市区目前近71个居住社区，有30万左右的常住人口

13、，社会配套远远不够.近年中大盘热点开发区域近年中大盘热点开发区域内动型地产消费市场内动型地产消费市场南市是(*版块)传统低密度/中高端物业开发片区.加直新城市建设大势,呈贡和老主城之间过渡板块(官南/昆洛)大盘林立.各区域土地供应状况一览06年土地供应情况一览区域 供应量土地供应量（亩） 现拍卖土地均价 备注 中心区一环内 223.76 686.5万元/亩 商业用地二环内 2145.76494万元/亩 居住用地东市区 1143.43363万元/亩 商业用地南市区 41334.1763201.75万元/亩 商住用地为300.15亩，居住用地为1034.0263亩。西市区 138.37132万元/

14、亩 居住用地北市区 3139.51196.4万元/亩 商住用地为36.706亩，居住用地为102.805亩。 总量总量 131825.0073 304万元万元/亩亩 其中商业用地其中商业用地23.76亩，商亩，商住用地住用地480.286亩，居住用亩，居住用地地1320.961亩。亩。 地块编号土地位置面积（亩）规划用途出让年限交易起价每亩土地最终成交价格J2006017青年路418号3.43商业401659万元1127万元/亩J2006-018新闻路337号20.33商业405000万元246万元/亩l 一环内土地拍卖情况地块编号土地位置面积（亩）规划用途出让年限交易起价每亩土地终 成交价格

15、J2006-018民航路26号102.24居住7023469万元684万元/亩J2006008民航路3号43.52居住704958万元304万元/亩l 二环内土地拍卖信息地块编号土地位置面积（亩）规划用途出让年限交易起价每亩土地最终 成交价格J2004022南市区五甲塘937.848居住70年6.022亿元98万元/亩J2006021官渡区核桃箐村和上马村96.1783居住70年3971.506万元41万元/亩J2006-023南二环路国贸中心附近125.67商住70年16864.31万元347万元/亩J2006-024南二环*路口174.48商住70年22115.23万元321万元/亩l 南

16、市区土地拍卖信息地块编号土地位置面积（亩）规划用途出让年限交易起价每亩土地最终成交价格J2006028北郊上马村龙泉路旁3.205居住70年203万元95.73万元/亩J2006026盘龙区茨坝镇花园路36.706居住商业居住70年商业40年2330万元63.47万元/亩J2005-014号在银河大道、烟厂用地之间99.6居住70年7115.36万元130万元/亩l 北市区土地拍卖信息地块编号土地位置面积（亩）规划用途出让年限交易起价每亩土地最终成交价格J2006030黄土坡昆沙路116号38.37居住702751.3万元132万元/亩l 西市区土地拍卖信息地块编号土地位置面积（亩）规划用途出

17、让年限交易起价每亩土地最终成交价格J2006-022石闸立交桥以东143.43商住70年17041万元363万元/亩l 东市区土地拍卖情况06年推出土地综合分析1、06年*市推出的土地中，南市区体量最大，约占73%。这意味着未来南市区的竞争将异常激烈。北市区、东市区和二环内推出量不相上下。中心区一环地块体量最少，仅占1.3%。2、在拍卖的地块中，居住用地比例最高，占73%。商住用地次之，占26%。纯商业用地最少，仅占1.3% 。3、从各区域最终的落槌价格来看，中心区的土地价格最高，最高价达到1127万元/亩，为商业用地历史新高。整个中心区均价达到686万元/亩。二环内地块处于第二层次价位，达到

18、494万元/亩。东市区列第三，每亩均价高达363万元，北市区最低，均价仅为96.4万元/亩。4、10月、11月为2006年地块拍卖最为集中的时期，整体的土地拍卖落槌均价高达304万元/亩。而此前地块拍卖到300万元/亩已经是*中心区第一层次的地价。由此可见，*的地价在大幅提高。而土地成本的增加将直接逼迫房价的上涨。*观点07年各区域土地供应情况区域 供应量土地供应量（亩） 现拍卖土地均价 中心区一环内 000二环内 （一环 二环）133.29379.7东市区 6450.998250.6867南市区 2117.37332.295西市区 4135.56208北市区 000总量 13737.2182

19、31.9708地块编号土地位置面积（亩）规划用途出让年限交易起价每亩土地最终成交价格J2007-001东二环小庄立交桥旁71.78居住用地709266.3416万元单价：280.73万元/亩J2007-002东二环小庄立交桥旁76.65居住用地7010144.8058万元单价：314.96万元/亩J2007-003东站菊花立交桥旁115.05居住、商业、办公70（住宅）商业、办公（40）14825.082万元单价：258.28万元/亩J2007-004东站菊花立交桥旁131.84商住居住70商业4016052.8384万元单价：272.74万元/亩J2007-005官渡区宝海公园旁19.78商

20、务办公403348.095万元-J2007-006二环南路原广丰食品城附近94.537商住居住70商业4013425.7045万元单价：309.33万元/亩l 2007年年3月月27日日*土地拍卖信息土地拍卖信息地块编号土地位置面积（亩）规划用途出让年限交易起价J2006-031昆瑞路273号黄土坡立交桥西侧500米处76.7居住用地7012442万元J2005-004、005西山区七公里处35.10居住办公用地居住70办公402086万元地块编号土地位置面积（亩）规划用途出让年限交易起价每亩土地最终成交价格J2006-004经济开发区牛街庄片区18.548商业用地40556.446万元单价：

21、173.41万元/亩总价3216.446万元J2007-005官渡区宝海公园旁22.80商务办公403859.2808万元单价:355.26万元/亩总价6259.2808万元J2006-009吴井路509号33.29亩商住用地居住70商业403792万元单价379.7万元/亩总价12642万元l 2007年年3月月29日日*土地拍卖信息土地拍卖信息l2007年年5月月30日日*土地拍卖信息土地拍卖信息地块编号土地位置面积（亩）规划用途出让年限交易起价每亩土地最终成交价格J2007-031经济开发区牛街庄片区37.13居住用地702227.805万元单价：204万元/亩总价6107.805万元J

22、2007-038高新技术产业开发区 M 2-10-7 地块15.99工业用的50409.574万元单价:25.61万元/亩总价409.574万元J2007-039高新技术产业开发区 M 2-10-8 地块7.77工业用地50198.912万元单价25.6万元/亩总价198.912万元l 2007年年6月月28日日*土地拍卖信息土地拍卖信息商住办公58%居住用地36%商业用地3%工业用地3%居住用地商业用地工业用地商住办公图1 2007年，17个月土地拍卖共成交亩数为737.185亩。其中居住用地拍卖成交亩数为262.26亩；商住、办公用地拍卖成交亩数为432.617亩；商业用地拍卖成交亩数为1

23、8.548亩；其中工业用地拍卖成交亩数为23.76亩。 平均每亩土地成交价格均价为231.9708万元，比06年土地成交价格下降了24%。07年拍卖最高土地价格为每亩379.7万元，为吴井路509号J2006-009号地块。本次拍卖最低土地价格为每亩25.6万元，为高新开发区地块J2007038、039号地块。 2006年*二环外土地均价为198.29万元/亩，2007年*二环外土地均价为219.66万元/亩，同比涨幅为10.78%。（工业用地包含在内）*观点 从地域性来看，本次拍卖东市区共有6块地分别为J2007-001、J2007-002、J2007-003J2007-004、J2006-

24、004、J2007-031占拍卖数量的47%。南市区为2块J2007-006、J2007-005，占拍卖数量的15%。西市区有4块J2007-038、J2007-039、J2005-004.005、J2006-031占拍卖数量的30%。二环路内有1块J2006-009占8。北市区、一环内无。同时2007年至今土拍卖二环以外土地占92。从目前拍卖情况来看东市区将成为未来*楼盘开发的一个重点。 经过06年年末疯狂的土地价格后，*土地的整体交易价格开始回归理性，但是我们通过图2可以看出在局部地区土地价格依然在上涨，而且我们还应该注意到2007年总共拍卖的13块土地中，有12块在二环以外。*观点06、

25、07年拍卖土地一览表l 06年土地供应以南市区为主；07年土地供应以东市区为主；l 07年所拍卖13块用地中，12块来自二环以外，表明二环以内土地供应量在急剧减少，二环外将成为未来开发热点。*观点走近*印象 *房地产市场解读*土地市场中小地块拿地战略储备土地结构*集团*市场拿地战略五、中小地块拿地建议拿地原则土地变现空间土地增长弹性土地原则土地资源占有性吻合*集团形象形象原则易于传播和撼世*精品形象升值空间大/涨幅大盈利性最大化房产原则级差地租理论 运用级差地租理论，将*市土地市场分成优等土地、中等土地和劣等土地三种，对其价值和升值潜力进行分析。城市规划商业比例与城市规模城市用地功能土地使用性

26、质控制市政配套级差地租级差地租与城市规划博弈 城市规划与房地产开发是相互联系的，城市性质、职能与规模，城市土地配置的合理程度，用地功能布局及城市基础设施的发展水平以及城市建设总体容量控制标准， 从总体上决定了城市地价的高低。而这些因素主要是由城市规划决定的。开发商可以利用城市规划对低价的影响，对土地的价值作出评估，以获得产出价值较大的土地。级差地租与城市规划博弈1、商业比例与城市规模。 用地构成中商业比例越高，商业用地级差收益越大，地价越高。同时，城市规模越大，级差地价也越大。2、城市用地功能 城市规划确定了城市用地功能分区，也决定了城市内部不同区域的地价水平。住宅用地要求有较好的人居环境和便

27、捷的交通条件，对区位要求较高；而工业用地主要考虑交通是否方便，地块是否够大、水电等基础设施配套是否完善等等，对区位要求最低。因而不同的土地利用方式其级差地租也不同。 级差地租与城市规划博弈3、土地使用性质 土地使用性质控制对地价也有一定的影响。由于土地开发用途具有兼容性，对于具体一个地块，土地的微观利用结构必然会影响该地块的地价水平。同一块土地可能因为设定不同的用途和容积率而导致地价的巨大差异。4、市政配套 最后，市政的配套设施同样影响着该区域的地价。配套设施是生产、生活正常进行的保证，配套设施控制即是对居住、商业、工业、仓储等用地上的公共设施和市政设施建设提出定量配置要求。配套设施的优劣将会

28、直接影响到地价水平的高低。城市规划通过对配套设施的控制来改善城市经济发展的软硬件环境，使城市发展的未来溢价增加，从而使城市总体地价水平提高。 级差地租与城市规划博弈城区城市扩张城市扩张城市边缘一环二环三环自我更新自我更新动态竞争式动态竞争式城市中心区，商业配套完善，交通便利，土地价值最高，属于优等土地。但可开发用地极少，价格极高城市中心区，商业配套完善，开发气氛浓厚，土地价值较高，属于优等土地。但可开发用地逐渐较少，供应量不大。房地产发展未来，较城区距离中等，商业和基本配套具有一定规模，有待完善。土地价格中等，具有一定升值潜力。属于中等土地距城市中心较远，配套暂时不完善，商业氛围不浓，现时土地价值较低，属于劣等土地。各区土地价值分析环线分析 主城区 旧城改造东线(崛起的新城)/市城投系西(产业区)西房系北(钟摆式副城市区)/江东,伦华系西市区已无大规模集中使用地，为传统的工业区和科技园区，但高新区为西市区开发热点，升值潜力较大，土地价值属于中等。第一次城市化浪潮的败笔第一次城市化浪潮的败笔南(城市扩张区)/外资系通往新城的要冲，拥有丰富的土地储备，使其发展为未来*城的核心区。土地价值为中等优等。3-5年未来开发企业必争之地年未来开发企业必争之地北市区被定位为*的副中心，北市