中国房地产信托分析及美国模式的启示

1、中国房地产信托分析及美国模式的启示摘要：房地产信托的发展对于房地产开发的融资、整个金融市场的风险分散、 投资渠道多元化都具有十分重要的意义。中国的房地产信托依旧处于发展初期，通过分析中国房地产信托找出中国 面临的问题，结合对美国成熟的房地产信托的简析，通过横向房地 产信托结构以及纵向房地产信托发展历程的比较，提出适合reits在中国发展的建议。关键词：房地产信托1、引言房地产信托（real estate investment trust） 简称 reit，一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式，即信托投 资的公司通过制定信托投资计划，与委托人（投资者）签订信托投 资合同后将所得资

2、金（委托人资金）用于进行房地产投资，或进行 房地产抵押贷款或购买房地产抵押贷款证券，或进行相关的房地产 投资活动。reit 是一种金融创新，加大了对房地产市场的金融投资，最早起源于美国，1965 年首只 reits 在纽约证券交易所上市交易，截至 2011 年7 月 31 日，美国 reits 的总市值为 4610 亿美元左右，其中 权益型 reits 约为 4150 亿美元，占比约为 90%。2中国房地产信托模式tnii学朮友叢网论文发表专家一l我国的房地产信托首先由信托公司从投资人手中筹集资金，然后匸交发表专家一LB 国学朮发叢网按照信托计划选择合适的房地产商及其项目进行房地产项目的投 资

3、，在投资获得收益之后，房地产商获得利益并还本付利，信托公 司再将收益及本金回馈给信托投资者，同时对于投资人提供适当的 项目购房优惠以吸引投资者。中国的房地产信托模式与国外的成熟模式不同之处在于，中国的 房地产信托再近几年飞速发展的原因在于国家收紧银行对于房地 产企业的贷款，导致大量房地产企业资金链面临巨大风险下随之而 来的紧急融资方式。由于资金需求量巨大，信托公司所能融资的投资人相对于银行又 过于有限，因此在中国逐渐转变成了由信托公司转托银行进行信托 业务的代售，通过银行的融资渠道来寻找更多的投资人获得利益。 在这样的模式下，由于房地产商对资金需求的紧迫性，往往会不惜 一次次提高利率来进行融资

4、，而整个融资过程中，信托公司、代售 银行、投资人层层获得利息，也使得融资成本很高，大大增加了房 地产商融资风险。3中国房地产信托发展我国的房地产信托是在 2002 年 7 月信托业重新开展后逐渐发展 起来的。房地产信托发展初期，是以应急性贷款的姿态出现在大众 面前，开始时并未能引起房地产商的重视，也并未发挥其应有的作 用和力量。2003 年 6 月 13 号，中国人民银行出台了中国人民银行关于进匸交发表专家一LB 国学朮发叢网一步加强房地产信贷业务管理的通知（即央行 121 号文件），对房 地产开发链条中的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人 住房公积金贷款等多个方面提高了信贷门槛。这意

5、味着曾作为房地 产商主要资金来源渠道的银行贷款受到更加严格的审核和审批。商 业银行贷款困难使不少房地产商都面临资金链断裂的困境，这时不 少房地产商将目光投向了信托资金，作为银行贷款的紧急替代，房 地产信托成为了 “救命稻草”，由此房地产信托产品伴随着一路走 高的房市快速发展。截止 2011 年第 2 季度末，投向房地产的新增信托资金累计达 2077.6亿元，房地产信托达到 6051.9 亿，占资金信托总规模 16.91%。房地产信托余额比一季度末的 4868.88 亿元大幅增长 24.3%。房地产信托成为信托行业中规模扩张最快的产品类型。与 此同时，信托的融资成本也急剧升高，同比至少升高超过50%。4.中国的房地产信托遇到的问题4.1 房地产信托缺乏流通的二级市场房地产信托业务缺乏流通的二级市场。二级市场的存在给房地产 信托产品的价格发现和流通提供重要场所，通过二级市场将手中的 信托产品售出，投资人可以通过观察二级市场中信托产品的价格走 势来判断、