物业管理第三章物业管理招投标及合同

1、物业管理第三章物业管理招投标及合同第三章第三章 物业管理投招标及物业管理服务合同物业管理投招标及物业管理服务合同本 章 讲 授本章讲授：物业管理招标投标的基本概念、特点物业管理招标的原则、范围编制物业管理招标文件物业管理招标的程序物业管理投标的原则、范围物业管理投标书的编写物业管理投标的程序物业管理服务合同本 章 的 学 习 目 的 与 要 求1 1了解了解物业管理招标投标的意义物业管理招标投标的意义2 2掌握掌握物业管理招标的基本概念物业管理招标的基本概念物业管理招标投标的原则物业管理招标投标的原则招标文件的主要内容招标文件的主要内容招标书的编写内容招标书的编写内容物业管理招标的条件物业管理

2、招标的条件中标与履约中标与履约3 3重点掌握重点掌握编制招标文件的原则编制招标文件的原则招标文件编制程序招标文件编制程序物业管理招标的程序物业管理招标的程序招标书的编写要求招标书的编写要求投标书编写的组织投标书编写的组织物 业 管 理 的 相 关 概 念 物业的含义 管理的含义 物业管理的概念 物业管理的特性物业管理招标投标的基本概念招标、投标物业管理招标投标物业管理招投标的类型及形式物业管理招标投标应遵循的原则及意义招标是招标单位在兴建工程、合作经营某项业务或进行大宗商品交易时，将自己的要求和条件公开告示，让符合要求和条件者参与竞争，从中选择最佳对象为中标者，双方签订合约招标招标投标是对招标

3、的回应，是竞做承包者的行为，它是指投标者按照招标公告的要求提出的投标申请的行为投标投标物业管理招标所谓物业管理的招标是指物业所有权人（业主委员会或开发建设单位）在为物业选择管理者时，通过制订招标文件，向社会公布招标信息，由物业管理企业竞投，从中选择最佳者，并与之订立物业管理合同的过程物业管理招标物业管理招标物业管理投标所谓物业管理投标是指符合招标要求的物业管理企业，根据招标要求，提出投标申请，参与投标活动的过程物业管理投标标物业管理投标标物业管理招标投标实质是围绕物业管理权的一种交易方式。物业管理实行招标投标，是业主选择管理者，投标企业竞争物业管理权的行为物业管理招标投标实质物业管理招标投标实

4、质物业管理招标类型单纯物业管理招标物业管理与经营综合招标专项服务工作招标物业管理招标按管理内容可分为：物业管理招标类型物业管理招标方式公开招标无限竞争性招标邀请招标有限竞争性招标物业管理招标方式公开招标的含义所谓公开招标就是由招标单位通过报刊、广播、电视、新闻发布会发布招标公告、载明拟招标物业项目的内容、性质、现状、管理要求和质量要求、招标条件及开标日期、获取招标文件的办法、招标人的名称和地址等，由物业管理企业进行竞争的方式在国外称之为无限竞争性招标公开招标公开招标无限竞争性招标无限竞争性招标公开招标的特点这种招标可以为一切有能力的物业管理企业提供公平竞争的机会业主也有较大的选择余地，有利于降

5、低成本，提高物业管理水平但是招标单位审查投标者资格及其标书的工作量比较大，招标费用支出较大邀请招标的含义 所谓邀请招标就是由招标单位根据了解和掌握的情况、信息，有选择地向若干物业管理企业发出招标信息，并邀请其参加投标的方式邀请招标邀请招标有限竞争性招标有限竞争性招标邀请招标的特点是竞标单位少，资格预审和评标工作量小如果对竞标对象选择得当，则起到花费少、效率高的作用，同时提高了投标单位的中标率，对招投标双方都十分有利。但这种招标方式限制了竞争范围，把许多可能的竞争者排除在外，不符合自由竞争、机会均等的原则法律的规定根据我国法律的规定，招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上具备承担招标项目能力，

6、资信良好的特定法人发出投标邀请书，所需载明的事项与公开招标的招标公告要求相同物业管理投招标的特点 特特点点标价的保密性法律的约束性：投标者提交标书和报价法律效力招标的超前性长期性和阶段性招标人标底必须保密投标人投标报价也需要保密物业管理公司早期介入要求政府要求有些开发商为了销售的需要物业管理招标的原则及意义原则原则公平公平公开公开公正公正诚信诚信意义推动物业管理市场化推动物业管理市场化推动行业水平提高推动行业水平提高明确责任减少纠纷明确责任减少纠纷促进物管企业提高竞争力促进物管企业提高竞争力物业管理招标的程序招标与投标的条件招标与投标的条件招标程序招标程序物业招标程序物业招标程序招标项目应具备

7、的条件符合城市规划要求，完成或基本完成符合城市规划要求，完成或基本完成项目的主体和配套设施建设项目的主体和配套设施建设具备招标主体资格和招标条件具备招标主体资格和招标条件投资单位或业主能够提供管理的条件和投资单位或业主能够提供管理的条件和设施设施招标所需的其他条件已经具备招标所需的其他条件已经具备投标单位应具备的条件具有独立的法人资格具有独立的法人资格具有一定的技术、管理人员，并取得相具有一定的技术、管理人员，并取得相应的经营资质应的经营资质具备招标规模所要求的条件具备招标规模所要求的条件企业近期经营情况良好，所管理的物企业近期经营情况良好，所管理的物业规范、健康业规范、健康物业管理招标程序准

8、备阶段准备阶段招标阶段招标阶段投标阶段投标阶段信誉调查取样阶段信誉调查取样阶段开标阶段开标阶段准备阶段成立招标组织成立招标组织招标项目备案招标项目备案确定拟招投标物业管理项目目标、确定拟招投标物业管理项目目标、内容、标的及相关事项内容、标的及相关事项确定招标的指导思想、原则及方式、确定招标的指导思想、原则及方式、方法方法编制招标文件编制招标文件招标阶段发出招标公告或招标邀请书发出招标公告或招标邀请书资格预审，确定投标申请人资格预审，确定投标申请人招标人向投标人提供招标文件，接受咨招标人向投标人提供招标文件，接受咨 为了使投标人更加清楚招标意图，通常由招标为了使投标人更加清楚招标意图，通常由招标

9、人在投标人购买招标文件后统一安排一次投标人在投标人购买招标文件后统一安排一次投标人会（或称标前会议），召开会议的目的是解人会（或称标前会议），召开会议的目的是解答投标人提出的各类问题答投标人提出的各类问题投标阶段凡获得投标资格的物业管理企业可凡获得投标资格的物业管理企业可填写投标单，或撰写投标书参加投填写投标单，或撰写投标书参加投标标投标书的报送投标书的报送信誉调查取样阶段为了保证随机取样的公平性、公正性，通常调查为了保证随机取样的公平性、公正性，通常调查取样时，应注意以下几点：取样时，应注意以下几点：调查取样必须由招标人组织的招标机构负责带调查取样必须由招标人组织的招标机构负责带队，开展工作

10、队，开展工作应对各投标人的调查取样同时进行，避免相互应对各投标人的调查取样同时进行，避免相互干扰干扰应到现场随机抽样，不能事先通知安排，预防应到现场随机抽样，不能事先通知安排，预防取样不实取样不实现场取样调查完毕，应立即把调查表密封带回现场取样调查完毕，应立即把调查表密封带回开标阶段物业管理项目招标的开标分为两个过程：物业管理项目招标的开标分为两个过程：评议标书阶段评议标书阶段现场答辩阶段现场答辩阶段标书评议开标：按照招标书中规定的截标时间，在公证机关、开标：按照招标书中规定的截标时间，在公证机关、投标管理部门工作人员以及投标人代表共同参与、监投标管理部门工作人员以及投标人代表共同参与、监督下

11、，公开拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标督下，公开拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容文件的其他主要内容提交投标文件的投标人少于提交投标文件的投标人少于3 3个的，招标人应当依个的，招标人应当依法重新招标法重新招标评标开标标书评议评标：把标书分发评委评阅，经过评委认真仔细、独立完成标书审查和评阅之后，采用无记名方法，给标书评分评标委员会通常应由招标人代表及物业管理技术，管理方面的专家组成成员为5人以上单数物业管理技术、管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二现场答辩一是进一步了解标书的真实性、可操作性、客观性二是对标书里的一些提法，专家如有疑问，甚至发现有错误，有必要进一步

12、澄清，帮助业主委员会（或开发建设单位），以及物业管理企业共同把好管理关答辩目的：答辩目的：评分依据及方式评分依据： 投标人代表以及拟接管目标物业 的管理处主任的： 回答问题的准确性 表达问题的逻辑性 分析问题的层次性 以及形象、仪表、风度等方面表现评分方式： 由评委无记名进行评分中标根据开标以后，对标书评议、现场答辩的评分以及招标单位到投标单位采样的信誉评分，按权重比例进行迭加计算，排出名次公证人员根据评委们按照招标文件的标准而计算排列名次，宣读公证书，确认中标候选人招标人可以根据评标委员会提出的书面评标报告和推荐的中标候选人确定中标人，也可以授权评标委员会直接确定中标人履约订立合同招标人对中

13、标人发出通知 中标人与招标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同 招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议履约订立合同中标人不与招标人订立合同的 投标保证金不予退还并取消中标资格 给招标人造成的损失超过投标保证金数额的，应当对超过部分予以赔偿 没有提交投标保证金的，应当对招标人的损失承担赔偿责任招标人无正当理由不与中标人签订合同，给中标人造成损失，招标人应当给予赔偿物业招投标案例物业招投标案例案情简介案情简介 2001 年 2 月，某城市A房地产公司对其开发的小区进行了物业管理公开招标（当时离该小区竣工入住尚需半年左右）。 A房地产公司对

14、物业管理的内容和标准在招标文件中作了明确的要求，要求投标单位进行物业管理报价。 5家物业管理公司参加投标。开标后经过评比，A 房地产公司认为B物业管理公司的0.52元/平方米的报价合理，决定让B物业管理公司中标，并发出了中标通知书。但是，到了签订合同时，双方发现对竣工入住后的空置房的物业管理费用的负担有不同的理解（入住后相当长时间内会有一定比例的房屋尚未售出而形成空置房，并且在招标时无法对入住时的空置房数量和空置的时间进行准确估计）。招标文件对此没有作出明确的规定，投标文件对此也没有涉及。B物业管理公司认为他们的投标是按照全部房屋物业管理计算的价格，空置房的物业管理费用应当由开发商承担，并有该

15、城市房管局的规定为依据。A房地产公司则认为物业管理费应当由物业管理公司向住户（业主）直接收取，开发商不应当承担这一费用。双方的合同迟迟没有签订，由此形成争议。特别需要说明的是，如果最终没有签订合同，双方都会有一些损失，则必需明确法律责任的承担问题。 分析分析 （一）缺陷招标的含义及本案的意义 在正常的情况下，合同的内容都应当在招标文件和投标文件中体现出来。但是，在这一过程中，招标人处于主动地位，投标人只是按照招标文件的要求编制投标文件。如果投标文件不符合招标文件的要求，则应当是废标。因此，一旦出现招标文件和投标文件都没有约定合同内容的情况，应当属于招标文件的缺陷。 事实上，随着物业管理招标的推

16、行，类似的问题在物业管理招标中会普遍存在。这是由物业管理的复杂性和烦琐性决定的，如车库（车棚、车位）的管理权归属、卫生、保安的标准和水平等，有时会由于疏于表述或者无法准确表述都有可能产生类似的争议。分析这一案例首先需要解决的问题是谁应当对此承担法律责任？招标投标法第45条规定：“中标通知书对招标人和中标人具有法律效力。中标通知书发出后，招标人改变中标结果的，或者中标人放弃中标项目的，应当依法承担法律责任。”第46条规定：“招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。”因此，如果双方最终没有签订合同，则应当有一方对此承担法律责任。在本案中，B物业

17、管理公司中标后，已经为合同的履行进行了一定的准备工作，包括筹备管理班子、招募员工、进行设备材料采购等。合同不签订，A房地产公司需要重新进行物业管理招标，也有时间和资金的损失（在理论上，物业管理招标的费用中有一部分是需要由发包人承担的）。因此，必须明确这些损失的责任承担问题。 （二）投标行为的责任性质 我国合同法对招标公告的性质作出了明确的规定，是一种要约邀请。虽然合同法未作明确规定，但学界对投标性质的理解基本一致，应当是一种要约。 在上述案例中，投标人中标后不能放弃中标项目，不能拒绝与招标人订立合同，否则也应当承担法律责任。投标人对自己的投标行为应承担何种责任呢？要约生效以后，即对要约人产生约

18、束，自开标之日起至确定中标人之前，投标人不得补充、修改或撤回投标文件，否则将会承担法律责任，此处责任的性质应属于缔约过失责任。缔约过失责任一直是立法及学术上讨论的一个重要问题。缔约过失责任是指缔约一方当事人故意或者过失地违反依诚实信用原则所应承担的先合同义务，而造成对方信赖利益的损失时依法承担的民事赔偿责任。而所谓先合同义务是自缔约双方为签定合同而互相接触磋商开始逐渐产生的注意义务，包括互相协助、互相照顾、互相保护、互相通知、诚实信用等义务。先合同义务一般存在于要约生效后，合同成立之前。因此，缔约过失也只能在此阶段产生。根据合同法第15条规定：“承诺生效时合同成立。”在此之前，行为尚处于要约邀

19、请阶段，不需承担法律责任；在此之后，合同已经成立，当事人行为性质变为违约行为，应承担违约责任。在招标投标过程中，投标即为要约，中标通知书即为承诺，而开标之后至确定中标人之前的期间即为要约生效后，合同成立之前的期间。所以，招标人与投标人对在此期间内因为故意或过失而导致对方当事人损失的行为，如假借订立合同，恶意进行磋商，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，投标人相互串通投标或与招标人串通投标，投标人弄虚作假，骗取中标等，应该承担缔约过失责任。缔约过失责任一般以损害事实的存在为成立条件，只有缔约一方违反先合同义务造成相对方损失时，才能产生缔约过失责任。一般认为，缔约过失责任中的损失主要

20、是信赖利益的损失，即当事人因信赖合同的成立和有效，但合同却不成立或无效而遭受的损失。其赔偿范围也主要是与订约有关的费用支出。因此, 招标人和投标人在开标至定标期间所应承担责任的范围也应以此为限。例如制作招标、投标文件等进行招标或投标行为所发生的费用。在招标投标实践中，招标人一般都要求投标人在投标时提交投标保证金或者投标保函，这时的保证金数额我们可以看成双方对预期损失的约定。 总之，B物业管理公司中标后，不能主动放弃这一项目，否则应当承担相应的法律责任，赔偿A房地产公司的损失。（三）发出中标通知书后的责任性质 由于投标人投标的过程为要约，那么招标人在对各投标人的投标文件进行严格评审，确定某一投标

21、人为中标人之后，向其发出的中标通知书即为对投标人要约的承诺。因为中标通知书的发出意味着招标人接受了投标人的投标文件，而投标文件又意味着对招标文件的接受，两者的内容构成了明确具体的合同内容。由于投标文件是对招标文件的响应，因此，招标文件必须包含合同的所有主要内容，其处理的方式有两类：一类是明确提出要求，如开始进行物业管理的时间、物业管理要求达到的水平等；另一类是要求投标人在投标文件中明确的，如物业管理收费标准等。在一般情况下，投标文件是不会对招标文件没有提到的问题进行设计的，更不允许变更招标文件的要求，否则会因为投标文件不具有响应性而废标。这也是招标投标法规定“招标人和中标人应当自中标通知书发出

22、之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同”的基础。 中标通知书发出后，招标人或者中标人承担的法律责任是违约责任。因为中标通知书发出以后承诺生效，即发生合同成立的法律效力，此后招标人与中标人因故意或过失造成对方损害的行为则应视为不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，即为违约行为，其所承担的责任也应为违约责任。此时，招标人改变中标结果或者变更中标人，实质上是一种单方面撕毁合同的行为；投标人放弃中标项目的，则是一种不履行合同的行为。这两种都属于违约行为，所以应当承担违约责任。 至于法律要求采取书面形式的合同，合同成立的时间涉及如何看待法律规定的书面形式的法律效力问题。合同的法定形

23、式未遵守的法律效力有不同的观点和立法：有的国家立法采用的是证据效力，认为法定形式为合同的证明；有的是采用成立效力，认为法定形式为合同的成立要件；有的则采用的是生效效力，认为法定形式为合同的生效要件。我国合同法采证据效力说，最主要的依据是，合同法第36条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”因此，即使法律规定应当采取书面形式的合同，在没有订立书面合同前，有其他证据证明合同成立的，合同也已经成立。而在招标投标中，中标通知书是合同成立的有效证明。因此，在中标通知书发出以后，如果招标人拒绝与中标人签定合同或者

24、改变中标结果，除应承担违约责任，应当赔偿中标人的所有损失，包括中标人可得利益的损失。如果中标人放弃中标项目，招标人则有权没收其投标保证金，如果保证金不足以弥补招标人损失的，招标人有权继续要求赔偿损失。编制物业管理招标文件编制招标文件的原则招标文件编制程序招标文件的主要内容编制招标文件的原则公平性明确性指导性合法性招标文件编制程序熟悉项目确定物业管理的内容质量标准、要求确定投标、开标、定标的日期及其他事项招标项目备案编写“招标须知”招标文件的主要内容招标书招标公告评标项目、计分方法及定标原则招标书拟招标物业项目说明物业概况附属设施及设备设施物业管理的招标内容物业管理维修基金的落实情况应说明的问题

25、投标、开标时间和地点招标公告招标公告的主要内容有：招标公告的主要内容有：标的招标的对象组织机构名称、地址和通讯方式相关说明评标项目标书现场答辩企业信誉评标项目、计分方法及定标原则定标原则最高分为中标者民主决定中标者评标项目、计分方法及定标原则评分方法权重评分方法权重：评分方法权重：标书应加大权重比例；应超过一半现场答辩应放在第二位企业信誉应放在第三位物业管理投标是指物业管理公司根据招标文件中确物业管理投标是指物业管理公司根据招标文件中确定的管理服务要求与标准，编制投标文件参与投标定的管理服务要求与标准，编制投标文件参与投标的活动。的活动。物业管理投标的原则：物业管理投标的原则：1.保证投标文件

26、的真实性2.详细掌握投标物业的情况3.合理估算成本物业管理投标物业管理投标书的编写要求：物业管理投标书的编写要求：1.标准统一标准统一（1）统一的计量单位（2）统一的货币单位（3）统一的行业标准和规范2.填写规范填写规范（1）确保无遗漏、无空缺（2）不得任意修改填写的内容（3）填写的方式要规范（4）涉及到的数字必须准确无误3.表述需要简洁明了表述需要简洁明了（1）简洁、明确，文字通畅，条例清楚（2）能用图表的地方尽力采用物业管理投标书的编写（3）编写前后一致，风格统一（4）整洁美观。4.报价合理规范报价合理规范（1）报价合理（2）报价方式规范5.遵守职业道德遵守职业道德（1）资料真实（2）严守秘密、公平竞争。物业管理投标书的编写物业管理投标书的编写内容管理方式管理组织架构管理费用的预算方案管理操作及制度管理目标，经营管理宗旨、方针便民服务措施社区文化管理指标档案资料的建立与管理提