中原南京苏宁六合区化工园项目研究报告

1、 房地产商域网 - 海量房地产资料下载 苏宁六合区化工园项目研究报告南京中原市场研究中心2010年1月第一部分 企业需求研究1.1 研究说明1.1.1 研究背景2010年1月苏宁对南京六合区化工园管委会食堂旁的一幅地块产生开发意向，为了充分了解市场需求，发掘项目开发空间，特针对化工园内企业进行深入研究，了解实际需求，以期为项目定位指引方向，提供依据。1.1.2 研究目的通过与企业相关人员的交流沟通，了解企业情况和需求，把握项目开发重点和方向，为项目最终定位提供参考。1. 1.3 研究方法定性研究，面访，深度访谈1. 1.4 访问地点化工园区企业1. 1.5 访问时间2010年1月20日2010

2、年1月22日1.1.6 样本量 有效访谈样本共计15个。1. 1.7 被访企业背景企业名称企业性质员工总数入园时间投产时间长江涂料国企500人-热电厂国企180人-红宝丽宝淳化工国企100多人20042005菱天公司外资70人2006.42008.4惠生公司外资200人2003.92007.4雅保外资58人20052007德司达公司外资70人2005.32006.1塞拉尼斯外资300人2004.52007.1瓦克公司外资70人20072009.4金浦锦湖中外合资290人2007.12008.3扬子BP中外合资60人20052010.3钛白公司民营800人20062009.1德纳民营250人-威

3、尔民营260人2003-全程物流民营160人2006.72008.91.2 企业需求1.2.1 企业主动需求本次访谈是通过管委会的经发处工作人员出面联系介绍，因此各企业对访谈背景有一定了解。在访谈开始时就有部分企业基于企业自身的特点主动提出一些需求点。在经过最终的信息整理与归纳后饭，企业主动提及的需求主要集中在两大块，一是包括餐饮、便利店、银行以及其他休闲场所等在内的生活配套设施，再就是员工宿舍。u 餐饮对于餐饮的需求主要来自两方面，一部分来自于企业的接待需要，另一部分则是来自于企业员工。而其需求重点都是来自于午餐。就企业接待来说，由于中午的时间比较有限，不太可能也不太方便到距离较远的地方用餐

4、，而对于接待工作来说，很多时候又不适宜马虎了事，但园区目前在餐饮方面实在是没有任何可利用之处，环境、档次、质量上都存在很大缺陷，因而处于一个较为尴尬的境地而经常只能凑合解决。而在企业员工方面，一方面是中午的工作餐。目前企业内只有少部分配有食堂，其余都是依靠管委会或其他快餐店外送，在口味等方面都存在一定问题，且长期缺乏变化极易让员工产生厌倦和抵触心理，但目前的园区现状并不能满足员工想要适时改善伙食的愿望。另一方面，下班后在员工间时常会有一些小型的聚餐等集体活动，由于居住地点的较大差异，园区较近范围内又没有相应设施，同样造成了诸多不便。u 便利店、银行及其他休闲设施化工园区的商业配套极为匮乏，而对

5、于企业及其员工来说，在日常工作中难免会产生一些临时性的购物需求，无论是企业办公用品还是员工在休闲时间对于一些饮品、食物等各方面的需要，也因此而产生了对于便利店的需求。而对于银行的需求则主要来自于企业业务工作等方面的需要。调研发现，化工园区范围内几乎没有银行配套，仅在管委会办公楼附近有少量ATM取款机，对于企业的大笔资金上的流动来往来说极为不便，远距离也就可能带来更多的不安全性，这使得企业提出了对于银行的迫切需要。化工园区自身与企业的特殊性造成了大部分企业员工工作与居住相分离的状态，人气的不足也使得区域的商业发展缓慢。但对于其余的一部分生活工作都在园区内的员工来说，在下班后的闲暇时间中无处可去成

6、为一个大难题。尤其是随着园区企业的不断发展壮大，为提高企业的竞争力与创新力，企业近年招聘了大量的大专、本科毕业生，其中有很多是住在公司就近提供的或者就是在厂区范围内的宿舍。他们对于茶吧、书店、公共体育场等各类休闲场所存有着很大需要。u 员工宿舍园区入住企业的增多，企业规模的不断扩大，新招入园的员工中带来了很大数量的外地员工，尤其是有很大部分刚刚从学校毕业参加工作的大学生，这部分人大多在初期需要依靠企业帮助来解决暂时的住宿问题。另一方面，从企业的生产需要来说，虽然管委会安监处处于对员工健康安全等问题的考虑并不提倡和支持在厂区内部安排员工住宿，但作为生产型企业，采用三班倒、四班倒工作制的企业普遍存

7、在，为了便于员工工作，宿舍的提供必不可少。因此，员工的宿舍问题也被部分企业所主动提出。v 典型个例长江涂料 焦先生 经理希望能够增加改善园区内的日常生活配套，上班时候如遇突发情况，购物不方便，加班时也会遇到同样的问题，为在园区内工作带来困扰，如能引进如苏果便利、快餐店等，将给我们带来更多的便利。瓦克公司 周女士 总经理助理工作中需要到银行办事时，开车需要十分钟才能找到可以办理业务的银行，如果在园区内能有银行，将改善目前的现状，提高工作效率。如果有苏果便利等，将更有利于在园区工作。塞拉尼斯 黄女士 总经理助理职工的活动范围狭小，希望丰富职工的精神生活，增加相应的设施和条件，这样有利于职工的身心健

8、康，并可以有机会解决职工的个人问题。威尔公司 宋女士 办公室主任认为园区缺少娱乐方面的相关配套。厂区内没有娱乐实施，职工的精神生活相对落后，如果可以得到解决，间接促进企业发展。金浦锦湖 刘先生 办公室主任提出园区企业间的联谊活动，借此以解决员工个人问题，增加闲暇生活趣味。热电厂 张先生 办公室主任期待有不同形式的公寓长租房或出租房提供，可以解决企业外来员工的住宿问题，降低企业经营成本。惠生集团 孙先生 办公室主任 对临时性宿舍有一定需求，主要为了解决新进职工的短期住宿。【中原观点】在没有任何引导的情况下，企业能够主动提及的点，可以反映出其需求的迫切性。同样，这也就成为了项目值得重点关注和把握的

9、机会点。亦即是说，餐饮可以作为本项目商业部分的重点，便利店和银行辅之。员工宿舍的需求则是项目住宅部分的发展契机。1.2.2 企业商务需求v 现状概述就目前而言，企业商务性质的接待主要分为两类，一是企业集团内部人员的往来，一是企业客户。u 接待标准调研发现，针对企业内部人员来说，依人物身份不同，接待标准有着很大差异。据企业介绍，一般内部人员主要有三种，一是集团上层领导，一是集团兄弟企业间的人员交流，以中高层管理者为主，另外就是一些提供技术支持的总部员工。从接待标准来看，针对于集团上层领导和其他中高层管理者，住宿安排均四星级以上，而对于技术支持员工，一般也不会低于三星级标准。u 接待地点从酒店的选

10、址来说，以南京城区酒店为主，大厂区域为辅。也有少量会安排在化工园区，这主要是针对于一些特殊的技术支持员工，出于工作上的特殊考虑。需要指出的是，通过园区内外资企业了解到，外国人士普遍青睐南京市区酒店，极少会选择在大厂或是园区内酒店。企业客户方面，则主要分为重点客户和普通客户两种。对于重点客户，一般的接待标准均是四星以上，地点多安排在市区或大厂，除了酒店本身以外，对于周边的其他配套如休闲娱乐设施也都会着重考量。普通客户则以三星为最低标准，地点安排相对多样。除了住宿以外，在就餐方面，视人员级别和身份不同，主要有市区、大厂和管委会餐厅三种处理方式。u 接待费用 在接待的费用上，依照于企业规模、性质和经

11、济效益不同，各企业间每年的商务接待频次和花费也有不同。调研结果显示，有一到两成的企业年接待费用在10万元以下，约六成左右接待费用年花费在20-50万元之间，其余部分较大规模或是效益较好企业接待费用超过百万元。v 未来期望对于园区内未来可能出现的高档酒店，企业表示就目前而言，考虑的可能性不大。被访企业普遍表示，住宿与其他需求相比相对特殊，对于周边环境和整体条件的要求更高。因此，虽然可能在距离和交通上存有诸多不便，但考虑到化工园无可避免的污染和配套上的匮乏，除了部分较为特殊的技术员工以外，其他人员一般均安排在化工园以外。但也有部分企业表示，对于园区内的星级酒店存有一定期待，主要是考虑到了距离上的问

12、题以及对于时间上的节省。从调研结果来看，这部分企业占比不超过三成。从整体角度来说，酒店需求并不十分明显。在就餐方面，正如前文已经提及的，绝大部分企业提出了午餐问题。由于中午时间有限，无论是往来于市区还是大厂之间都存在一个距离上的问题，而园区内又没有合适的设施，在接待一些重要客户或是高层领导时就十分不便。如果园区未来能够出现一些具备一定档次、环境和条件都达到一定水平的高档餐饮，将使得企业在此方面的问题获得有效解决。从调研结果来看，超过八成的企业对于园区内的中高档餐饮有很大需求，但主要针对于中午时段。v 典型个例全程物流 李女士 人事经理集团、本部领导来访，去年在索菲特等，集团会议去总部，每年的总

13、费用大约在10万元左右。董事会开会，花费由我们出，但总部报销。标准一般在维景、山水、丽晶。一般开会是三四天时间，费用分不同层次300-400或500-600不等。接待贵宾，商务往来都在市区政府部门，还有接待和其他领导要10-20万左右。雅保 王女士 经理助理老外来都是住索菲特，他们费用都算在美国那边，出行比较方便，索菲特在班车沿线。吃饭一般都是晚宴，因为饭后直接住在城里面，所以一般都选在市区。老外来都是工作和解决问题的，花在吃饭的时间越少越好。每个月的招待大概两三次，平均一个月一次。总部视察，CEO、生产、安全主管会集中在夏天的时候过来。塞拉尼斯 黄女士 总经理助理一般在市区的五星级酒店，与酒

14、店形成协议价，500-600一天。招待客户吃饭，中午会选择在工业园，因为距离近，但晚上不会考虑。如果园区内是五星级的酒店，常驻人员可能会考虑，但一定保证日常生活能得到满足，配套齐全时会考虑。一个月不多，接待外宾到大厂吃肯德基，所以倒是希望能有好一点的西餐厅。如果工业园内做出来，一步到位，肯定是多一个选择，但需要一定的档次，这个公司接待也不能随便。商务招待费用每年大约50万左右。热电厂 张先生 办公室主任招待标准在三星级以上。现在化工园住与吃两块很尴尬：吃饭方面高档的在南京，距离太远，近点的也就是大厂的千禧万福，选择性太少。东家会所，档次、价格、服务上都有一定的限制。住也是差不多，在园区唯一一家

15、就在扬子宾馆，档次不高，价格还贵，协议价290。去南京距离太远，也不方便。我们的接待可能相对比较频繁一些，每年的商务总费用大概有200多万左右。频次的话经过我手的每周至少有一次，餐饮一般一次就在3000-5000。长江涂料 焦先生 经理招待档次都满高的，一般三星四星，都选择市区，招待频次也还可以，满多的。中午吃饭，晚上吃饭。下午还要开会。一般中午就自己搞一个简餐，附近没有，没办法。上下游企业的招待，多选择住在市区。这边空气不好，今天来还算好的。气味浓的时候很浓的。园区内各个企业都排放气体，混合味道，比较刺鼻。环境是最大的问题，如果环境好不会坚持每天都回城去。 【中原观点】受园区环境、空气质量以

16、及配套设施等方面因素的负面影响，企业商务接待所带来的酒店住宿需求大多向南京城区或大厂六合外流。而随之产生的餐饮、休闲等消费需求也相应流失。就当前的调研情况来看，短期内改变这一流失情况的可能性不大，难度极高。从这个角度来看，虽然就整体而言园区的酒店需求十分旺盛，但对于项目而言可利用率却较低。因此，中原不建议项目打造大规模、高规格的大型星级酒店。而考虑到园区内不同企业的不同特性，以及接待对象的差异，实际上对于园区内酒店也存在一定的需求量，同时考虑到酒店入住人群对于园区其他商业在人气上的积极作用，因此，中原认为也可考虑打造一个档次适中的小型酒店，既满足了园区切实存在的需求，也为其他商业即是项目可能规

17、划定位的商业部分提供一定促进和帮助。1.2.3 企业会晤需求企业会晤需求包括针对经销商或供货商举办的供货会性质的活动和一般性的会议。v 现状概述l 供货会一方面，化工园内企业大多属于生产型企业，产销分离，相关供货商或是经销商的集中活动较少；另一方面由于不少企业入园正式投产时间尚短，还未有相关的需求。因此整体上来说，该类性质的活动并不频繁。调研结果显示，被访企业中约有三成会在每年举行规模不等的相关活动。该类活动目的是为了增进企业与客户之间的联系，也为了有效推动业务发展，因此企业大多十分重视，同时考虑到部分客户还会带家属同行，因此举办地点一般多选择在南京城区。一方面是为了显示尊重和重视程度，另一方

18、面也是由于目前在园区内部缺乏相应的条件，空气污染严重，配套设施匮乏，交通也不便利。通过对企业反馈信息的整理结果来看，供货会选址多视规模而定，一般大规模活动都在四星级以上宾馆接待。l 一般会议而针对一般性质的会议活动，受访企业表示将视参会人员规格而定。普通会议大多在企业内部进行，各企业大多有自己的具备一定大小的会议室。中高层管理人员会议也有所区分，日常的工作性会议仍是以公司内部解决为主，特殊会议如集团管理层峰会等则会选择一些环境较好、档次较高的场所，且选择地点多不固定，经常更换。另外也有部分企业表示管委会也有会议场地提供租赁，根据不同会议的实际情况和具体需要，他们也会选择管委会场地。v 未来期望

19、调研发现，有不少企业直接与园区内其他企业对接原料的供应和产品销售，这在一定程度上进一步减少了举办供货会或类似活动的频次。一方面由于以经销商或供货商为目标的相关活动较少，另一方面该类活动对于除住宿以外的其他方面如环境、配套、休闲娱乐等要求层次较高要求面更广，因此一般来说各企业对于园区范围内的兴趣不大。但对于部分小规模活动，企业表示也不排除就近选择的可能。这主要是考虑到客户会有一些到企业生产现场参观交流的情况。但总体来说，需求量不大。在会议方面，则有部分企业表示，希望在园区范围内能有相应的更好的场地设施提供。不仅仅是会场本身，还要求在住宿、餐饮配套、休闲娱乐设施等各方面都具备一定档次。该部分企业表

20、示，这主要是考虑到部分高层管理者会议除了开会以外，还会有一些与企业相关的如参观、观摩、考察等互动活动，而若在南京城区，距离上过远，交通存在问题同时也是对时间的浪费。如果园区内或附近周边有符合条件和标准的场地，企业将会很有兴趣选择。v 典型个例长江涂料 焦先生 经理我们会举办经销商会，一般大规模活动每年两次，小规模每年在三到五次。从人数上来说，少在几十人左右，多则可能达到几百人。目前一般都是选择到酒店包场，地点都是在南京市区。参会人员有不少会带家属，他们自己开会，家属就在南京四处看看，住在市区的话更方便，配套什么的也都比较齐全。就我们企业来说，就算附近有星级酒店我们可能也不太会考虑。原因就是要考

21、虑到来的人和家属的需要。会议的话我们也比较少，我们自己也有会议室，够用了。如果是高层会议，我们都是在市区。考虑的一个是档次问题，还有就是方便。毕竟领导们开会就是开会，也不用到企业来，在市里更方便。惠生公司 孙先生 办公室主任我们没有这种活动（指供货会或类似活动），我们主要供给塞拉尼斯（园区内企业），通过管道。只有一小部分对外供应，因此没有这个必要。开会我们自己有会议室，我们新建的办公大楼考虑到了这一点。以前也会到管委会租用场地，现在不需要了。【中原观点】企业会晤方面的需求虽然具备一定体量，但同样存在一个较为严重的外流，其余部分通过企业自身条件也大多得以解决。这是一个极度两极分化的状态。较高层次

22、的需求大多向环境优越、景观怡人、配套丰富的区域转移，而低层需求则通过企业内部解决。市场可利用空间几乎为零。基于此，中原认为项目在在一方面的可操作空间较小，因此不建议项目考虑。1.2.4 企业集会需求企业集会需求主要是指三方面，一是公司年会，二是企业中高层人士的集会，三是普通员工间的日常聚餐。从频次上看，一般来说公司年会一年一次，企业中高层集会根据企业不同情况和工作需要有多有少，普通员工间的日常聚餐则相对频繁。v 现状概述n 公司年会年会方面，化工园企业间具体情况有所差异，一部分是进入园区较早、投产时间较长的企业，已经发展出了一个较大规模，员工数也相对较多，并且已经形成了一个较完整的企业体系，且

23、是独立总厂，对于这部分企业而言，一般情况下每年的年会需求就相对固定存在。另外一部分主要包含两类，一类是入园较晚、投产时间较短的企业，员工数量有限，这类企业一般在年会方面以形式化为主（简单聚餐娱乐）或是以其他福利形式代替（发放物品或奖励等），还有一类则是属于企业分厂性质，年会活动一般与其总部同步，不单独举行。这两类企业在年会方面的场地、设施等需求就相对较少。另一方面，各企业在年会地点的选择上大多充分考虑企业员工的居住区域，居住在六合、大厂员工较多的企业大多就近选择以方便员工，而以南京城区员工居多的企业则多在市区举行，结束时再通过班车返送其他员工。n 中高层集会针对于企业中高层的集会，也可分为两种

24、情况，一种是工作性质为主的集会，该类活动在环境、档次等因素以外还会考虑到一定的会场与企业间距离及交通等方面问题；还有一种则是带有福利性质的度假型集会，该类活动相对来说更看重目标场地的休闲性和旅游性，一般以南京本地以及周边邻近城市的风景度假区为主。但同时，也不排除部分临时性的高层聚会，此类集会地点选择的偶然性较大，从企业反馈情况来看，园区周边的大厂、六合和南京市区都有一定的选择率。就偏向上来说，由于高管们大多有汽车，交通方便，且居住地也以城区为主，因此仍是以市区为主。n 普通员工普通员工间的聚餐在环境及档次方面的要求相对来说不会太高，以方便和经济实惠为主要衡量标准。此类集会对于地点的选择最直接因

25、素是交通。如果参与者都是住在六合大厂，则聚会地点基本会在通区域，相应的如果都是居住在南京城区，则肯定是在市区进行。若是二者皆有，那么结束后回家的便利的程度就将成为最重要的选择标准。v 未来期望就意向性而言，各企业对于园区内年会场地的兴趣普遍不高，仅有少量企业表现出一定兴趣，但大多也同时表示仅是有可能考虑而已，仍是要看具体情况。企业中高层集会方面，有企业表示，对于小型的短期工作会议可能会在企业内部召开，这将涉及到中午或晚上的用餐问题，存在一定的园区内需要。而对于较长的或是带有福利性质的集会，则基本不会考虑。普通员工的聚餐对于园区的期望明显较高，无论是中午对于一成不变的工作餐的厌倦还是下班后三五员

26、工间的小型聚会，都提出了对于园区内餐饮店的较大期待。另外，园区企业只有少数有食堂供应，从安全角度来受，企业生产厂区高危物品和气体较多，也不适宜生火做饭。大多数企业主要通过外包形式向员工提供工作午餐，因此在调研过程也了解到，不少员工在日常工作中也希望能有更多的餐饮类店面出现，以改善工作中的用餐质量和条件。v 典型个例长江涂料 焦先生 经理 会务需求我们不会考虑，自己就可以搞开会，有大会议室。如果再大一点我们就拉出去搞活动，一般不愿意在企业里面或者是园区。德纳公司 应先生 经理 大型会议我们有时到市区，有时会在管委会。高层会议的话我们一般都是在外地，像天目湖啊或者什么景区，环境比较好。也算是一种福

27、利吧。瓦克公司 周女士 总经理助理工作餐一年到头都差不多，时间长了也没什么胃口。有时也想中午吃点别的，但是这里是什么都没有。去大厂时间上也不允许，坐车也不方便。我是非常希望园里能有一些饭店，可以隔三差五的改善改善。【中原观点】 企业集会方面，对于项目而言，普通员工的餐饮需求是唯一可利用的价值空间，而年会和管理层集会需求能够提供的支撑作用十分有限。虽然从需求角度来说存在这一需求因子，但从实际情况来看本项目可能利用到的需求量不足以支撑未来的实际运营。这进一步决定了项目在会议场地、活动场馆等相关方面缺乏可操作性。因此不建议项目考虑。1.2.5 企业办公需求v 现状概述正如前文提到的，化工园企业以生产

28、型居多，员工构成分为两大块，一是车间员工，如操作工、技术工等一线工人，还有就是像行政、人事、财务等办公室员工。从数量上来说，以车间员工占据多数，因此对于办公室等办公区域的需求相对不大。加上部分企业是较为彻底的产销分离，很多销售以及行政后勤等的工作地点均设立在南京市区，进一步缩减了企业办公的需求量。同时，作为一个厂区，各企业都有比较多的可用土地和利用空间，对于办公室的需求一般都是自己建造一幢或几幢楼予以满足。 从另外一个角度也可以反映出化工园区对于办公需求的不足。化工园内现有两幢用于办公出租的楼房，是由管委会出面建造，目前由第三方托管出租。但实地了解发现，时至今日仅有两家公司入住，且办公时间也较

29、短。基本上处于一个无人问津的状态。另据了解，化工园管委会自用的办公大楼也划出一个区域对外出租办公，但实际结果很不尽人意。v 未来期望由于自身需求不大，且大多有条件自我满足，因此化工园企业基本上没有在办公方面对园区未来发展的期望。v 典型个例惠生 孙先生 办公室主任 办公这方面我们公司肯定不要的。我们这栋楼是刚建好投入使用的，就是用来办公，这还用不完。菱天 柏女士 人事经理 我们办公就是企业自己建办公楼。现在是一期，目前的条件可能是稍微差了一点，以后会随着厂区的建设逐步改善。到外面租没有这个必要，公司也没有这方面预算。塞拉尼斯 黄女士 总经理助理我们周边在办公室的人不多，因为销售部不在这里，在公

30、司总部上海。所以我们需要的办公室也不多。现在的这三层楼的办公室我们就没用完，还空着不少。【中原观点】生产型企业为主、产销分离的特点决定了化工园区对于办公需求的明显不足，市场不具备较好的发展空间和潜力。因此，对于本项目来说，也是没有可操作性的。1.2.6 企业员工宿舍需求v 现状概述虽然外地员工数量不少，但园区各企业大多没有宿舍提供，而更多的采用租房补贴等各种福利手段作为补偿，只有少量企业或是在厂区内部提供一些条件较差的临时住所，或是在大厂由企业出面租房，条件同样不好。部分企业则对针对一些高级员工或重要技术型人才提供住房，就目前而言大多选择在大厂，一方面是距离较近工作方便，另一方面则是大厂的配套

31、已经较为成熟，符合实际要求。也有少部分会在南京城区提供住房，主要是针对少量高层人士。v 未来期望在问及员工宿舍问题时，有约四成左右的企业表示，虽然目前并不未所属外地员工提供宿舍，但企业一直存有这方面的考虑。其目的一是为了解决部分外地新招员工切实存在的住宿问题，另一方面也是为了增加企业吸引力，通过更好的员工福利条件引入和留住更多的重要员工。在形式上，不同企业根据自身情况和实际考虑，对于租赁和购买的意向没有明显倾向，都有一定需求。有购买打算的主要是考虑到固定资产的保值升值功能，也有企业形象方面的考虑，以效益较好或是规模较大的企业为主。而以租赁为目标的多是一些中小规模的公司，其考虑原则主要是以财务成

32、本为基本出发点。而在区域方面，企业对于园区内住房有一定兴趣，但大多对于日常的生活配套和便利性方面存有一定疑虑。企业表示，如果园区能够有足够的满足基本生活的配套设施跟上，那么他们的考虑兴趣将会更大一点。除了要考虑工作以外，员工的闲暇生活也是需要适当顾及的。从比例上来看，明确表示会考虑园区内的，在有意向企业中占到三成左右，还有就是约半数企业表示需要考虑的方面太多，要具体看待。其余的企业则明确表示不会考虑，主要是其针对的人群是内部高层或是重要员工，出于居住质量等各方面的原因还是会到大厂乃至市区等更适合居住的区域选择。v 典型个例金浦锦湖 刘先生 办公室主任我们没有提供职工宿舍，新来的大学毕业生都是从

33、大厂的化工学院招聘的，租房有一部分补贴。公司的外聘专家，如半年、一年左右的可能会考虑在化工园区租房，短时间则不会考虑。现在在长芦镇酒店入住的很多。韩国技术人员来公司，一般都是市区内四星级以上标准，也不存在提供宿舍的问题。长江涂料 焦先生 经理企业内部有宿舍。以后倒是也有可能买一些商品房，如果是外来的员工，先住下来，以后有条件自己买房，给他们做过渡。不过这个肯定是针对高素质的人才。如果是精装修房，会着重考虑，不过一定要有生活方面的配套。这个很关键。热电厂 张先生 办公室主任公司确实是有这方面的考虑，就是给职工做宿舍。但是现在具体的都还不能确定。可能会租，也可能会买。我个人判断，像我们公司还是会买

34、的比较多。宝淳化工 王女士 经理我们公司外地人为主，因为很多都是从总部那边调过来的。现在公司的宿舍在大厂，四到六个人一间房，两百多个人，集体宿舍，平均每个人100元一个月。厂区也住了一部分人，原则上这是不允许，但没办法，人多房子少。宿舍肯定是有需求的，以后或租或买，要到时候具体再定如果园区内有房子、公司则可能开始还是以租的形式。【中原观点】 虽然员工宿舍是企业在访谈初期主动提及的需求点之一，但从最终调研结果来看，其需求量并不是很大，对于项目来说可以起到一定的支撑作用，但总体来说也比较有限。因此员工宿舍这一方面的需求并不能够成为项目的核心部分，而只能作为项目的可利用点之一。1.2.7 企业俱乐部

35、需求在访谈过程中，特意向各企业提出了囊括企业展示、企业交流、缩小园区内企业之间的距离、有利于企业间信息的互换、对客户提供一站式采购等作用的一个平台性质的企业俱乐部的概念，以征求各企业意见。从反馈情况来看，园区企业普遍表示出一定兴趣，但同时也表现出了一些疑问和不确定性。经过整理总结后，主要归纳为以下几点：f 实际性据企业反映，化工园管委会曾提供过一个类似的平台，但仅限于园区各企业的简单介绍。从反馈情况来看，企业普遍认为没有什么作用。因此，他们提出了更为详细的具体服务，并且对于最终是否能够真正实现如展示、交流、信息交换等作用表示怀疑。f 时间性各企业普遍对于该平台的运作时间表示出较大关注，并提出，

36、如果仅是限时开放，那么对于企业来说其作用将变得十分有限，兴趣将会锐减。f 必要性一方面，部分企业主要面向园区内其他上下游企业，彼此间都很熟悉，认为不需要再借助其他方式；另一方面则是由于有部分企业投产时间尚短，尚没有相关考虑。再就是有部分企业处于自身所面向的客户群考虑，同样认为对自己帮助不大故而兴趣较低。 总体而言，从调研结果来看，超过七成的企业表示出了较大兴趣，但其中有不少企业提及了费用问题，大多表示如果是免费性质或是所受费用较低那么是有很大兴趣参与，但如果涉及的费用过多，超出了企业预算，那么很可能将不会参与。v 典型个例瓦克公司 周女士 总经理助理 这个提议很好，给了企业一个很好的介绍和推广

37、自己的机会。对我们公司来说，入园时间也比较短，在这方面还是有所考虑的。但是这个也要看公司具体情况了，特别是费用方面，可能我们会有所考虑。全程物流 李女士 人事经理我们公司其实就是服务于化工园企业的，对于这样一个平台就我们公司来说是很欢迎的。其实我们自己现在有创立了一个QQ聊天群，就是为了和各个企业间增加联系和交流。如果这个平台真的能够运作的话，我们公司应该很有兴趣参与。【中原观点】企业俱乐部基本受到各企业广泛认可，但要求普遍较高。在值得项目把握的同时，也对未来的具体操作和实施提出了更高标准。1.3 管委会访谈1.3.1 管委会意见反馈在化工园企业以外，针对管委会各相关部门负责人及工作人员我们也

38、进行了一个全面的沟通和交流。经过整理和总结，管委会人员给出的意见和建议主要是以下几个方面：² 高档次的酒店、餐饮和休闲会所一方面由于管委会是化工园的管理者，与园内企业有着频繁的往来，另一方面管委会负责与外界的往来与沟通，如政府领导视察、对外招商引资等工作。这些都会产生不同形式的商务招待，对商业尤其是高档商业存有一定需求。而目前，附近餐饮方面只有扬子宾馆、大厂千禧万福和管委会食堂可以选择；住宿方面则只有扬子宾馆惟一一家四星级宾馆。这一现状使管委会的工作开展带来很大不便。因此，管委会希望本项目能够解决该方面所需要的相关商业设施。² 体育活动场馆如网球、高尔夫等园区内投产企业有6

39、4家，企业员工一万人左右。但在休闲娱乐方面，企业内部休闲配套还很不完善。园区内可供员工休闲娱乐的场所同样有限，只有扬子石化的公共体育馆，因气候问题，冬天暂停使用。因此，管委会希望可以建一个大型的体育场馆，用来丰富职工的业余生活，提供职工的生活质量。另一方面，管委会的商务接待中，更多的需要高档消费和活动场所，因此提出相关建议。² 会议场馆目前有一定量的企业召开大型会议会到管委会租借场地，管委会认为这反映了园区企业的一大需求点，因此建议项目在建设规划中予以考虑，从而满足园区企业需要。² 园区住宅与员工宿舍因为园区内没有商品房，化工园普遍存在上班与住宿相分离的现状。 希望有不同户

40、型、不同档次的商品房出现，如单身公寓。管委会自身就会有大量需求，并且相信园区内企业的中高层领导也存在一定的购买空间。这样可以解除人们日常工作中化工园与住处每日往返的辛苦。另一方面，园区内外资企业占到70%左右，只有少数几家国有企业配有职工宿舍，宿舍一项存在很大缺口，管委会借此认为可以根据员工的实际消费情况，可提供不同户型、不同档次的职工宿舍。园区内企业也会为职工购买，向职工出租。1.3.2 管委会工作成果近年来，管委会一直希望能够完善化工园区的各类配套，并积极的开展了一系列工作。在管委会的主持下，园区也新建了多幢建筑，用以改善区域配套设施。² 管委会办公大楼分为主楼与副楼两大部分，主

41、楼留作管委会自用，整体配备大型活动场所、食堂，为园区内的企业提供活动场馆，宴请重要客人并为员工提供中晚餐服务，副楼也对外公开出租用于办公。从目前现状而言，有部分企业会征用会议场馆，但频次很低，而出租办公情况则很不尽人意，与管委会最初预期相差甚远。² 化工园交易大楼位于管委会办公大楼对面，09年装修完毕，目前一层部分已在使用，分别为：麦琪狮快餐连锁，律师事务所，期货交易，社会保障所。目前空置情况较为严重，已营业的快餐店就目前而言生意也较为清淡，商业氛围的淡薄和人气的不足是主要原因。² 管委会事业部大楼交由第三方托管对外出租办公，但截至目前仅有委会的公共事业部与园区内企业塞拉尼

42、斯在楼内办公，并处于持续招租中，但反响并不热烈。² 海关大楼隶属于国家边检的海关大楼，主要是针对于园区港口需要。日前刚刚竣工，处于装修阶段，尚未正式投入使用。【中原观点】结合实际调研和上文的论述分析综合来看，管委会提出的相关意见具备了一定的合理性，但就实际情况更多还是一种过于理想化的思想模式，在可行性方面存在一定问题。在前文已经分析过，就商业而言园区需求主要集中在餐饮、超市等配套方面，而对于酒店、会议、活动场馆等方面的需求并不是很大，区域市场的实际消费总量将对项目商业未来的实际经营和长期存活影响极大。就目前而言，在酒店、会议等方面的市场支撑力度相对有限。如果重心向该方面偏移，将加大项

43、目开发难度，同时在此种市场条件下也将很难吸引商家进入。此外在档次定位和规模上，也必须充分考虑园区企业和员工的实际需求和切实需要，不能盲目的一味追求高档和大体量，这不但会进一步增加项目的开发压力和操作难度，对于后期经营也十分不利。另外关于住宅和宿舍部分，一方面园区环境污染的硬伤几乎无法规避，而从项目的潜在购房者也就是园区员工来说，在白天工作时间就待在园区内之后，有很大部分人群迫切的希望能够在晚上远离化工园区，能够待在一个环境、空气质量更好的地方。因此，虽然园区有大量外地员工，整体来说购房需求也较大，但实际会在园区购房的比例能有多少还有待谨慎分析。另一方面，虽然企业对于员工宿舍有一定需求，但从总量

44、而言，也并不是很大，对于项目的实际支撑力度也有待市场验证。因此，中原认为管委会的相关意见并不适宜完全采纳，而应结合实际情况去伪存真，不能盲目迎合，以确保项目最终的顺利完成。1.4 初步结论与建议通过前文的综合分析可以清晰的发现：z 餐饮是本项目商业最有利用价值和可操作性的一点。除此以外，在便利店、银行等方面也有一定可行。而需要指出的是，餐饮将主要针对于中午时段，晚间时段的外流仍将不可避免。z 酒店需求虽然较大，但项目利用率有限，很难保证一个大型星级酒店的正常运营。仅可考虑一个档次适宜的小型酒店。z 会场、办公等方面需求不足，明显缺乏市场空间，完全不具备可行性。【中原观点】综上所述，从企业的需求

45、角度出发，项目商业具备了一定的操作潜力，市场需求点明确，主要针对于餐饮等部分商业设施。但就总体而言，受限于区域环境、位置、交通、综合配套等各方面因素的负面影响，企业需求对于本项目商业来说无法提供有效的支撑。对于本项目来说，开发重心应向住宅偏移，利用住宅部分将来所可能带动的人气来支撑项目的商业定位，而商业体量的确定应慎重考虑，不宜过多。第二部分 消费者需求研究2.1 研究说明2.1.1 研究目的通过消费者访问，了解其购房目的、购房需求及关注点；消费者对化工园的接受程度以及在商业配套等方面的需求情况，从而为项目及产品定位提供详细的数据支撑和参考。2.1.2 研究方法定量研究，问卷访谈2.1.3 访

46、问地点六合化工园区2.1.4 访问时间2010年1月20日2010年1月22日2.1.5 被访者条件化工园内企业员工购房的决策者/影响者2.1.6 样本量回收问卷468份，其中有效问卷426份。2.2 背景资料2.2.1 性别表2-2-1 性别比例男62.65%女37.35%数据来源：南京中原DRC调研数据被访者以男性居多，与化工园男性员工占据多数密切相关。2.2.2 年龄表2-2-2 年龄构成20-2949.64%30-3929.83%40-4915.51%50-594.53%60以上0.48%数据来源：南京中原DRC调研数据被访者主要是40岁以下中青年人群，约占八成。2.2.3 家庭结构表

47、2-2-3 家庭结构单身23.02%两口之家17.27%三口之家43.88%三人以上15.83%数据来源：南京中原DRC调研数据接近半数为三口之家，其次是单身及部分结婚不久的年轻人群。2.2.4 职业图2-2-1 职业构成数据来源：南京中原DRC调研数据公司/企业一般员工占据绝大多数，还包括公司/企业中层、专业技术/研究人员等，另有少量管委会人员及企业高层。2.2.5 家庭年收入图2-2-2 收入水平数据来源：南京中原DRC调研数据收入水平主要集中在8万/年以下，10万/年以上合计占比13.11%。2.3 居住现状2.3.1 现有住房类型图2-3-1 现有住房类型数据来源：南京中原DRC调研数

48、据 现有住房以商品房为主，占到44.26%。其次是租赁房，接近3成。其他还包括公司宿舍和自建房，分别占7.66%和6.46%。交叉分析显示，租赁房主要是集中在20-29岁年龄段，尤其是以刚刚毕业、参加工作不久的大学生为主。2.3.2 现居住区域图2-3-2 现居住区域数据来源：南京中原DRC调研数据接近一半的人目前居住在大厂，其余人群主要分散在六合、城北、城东、浦口以及河西等区域。居住在城南和江宁的人较少，主要是距离化工园过远。交叉分析显示，企业管理层大多居住在江南城区，而居住在大厂、六合的多是企业普通员工。此外，交叉分析还显示，租房居住的年轻人大多是选择较园区较近的大厂，主要是出于上班距离的

49、考虑。2.3.3 现有住房的面积及户型图2-3-3 现有住房的面积数据来源：南京中原DRC调研数据图2-3-4 现有住房的户型数据来源：南京中原DRC调研数据 总体上看，现有住房条件一般。在面积方面，主要集中在50-90平方米，户型则是以2-1-1居多。2.3.4 现居住人口表2-3-1 现居住人口1人8.92%2人27.23%3人45.30%4人10.12%5人及以上8.43%数据来源：南京中原DRC调研数据 目前居住人口以3人的三口之家和2人的新婚家庭为主，分别占到了45.30%和27.23%。【中原观点】从被访者现状来看，居住条件大多较为一般，有很大的提高空间。化工园企业员工以年轻人居多

50、，尤其是有较多的参加工作时间不长的毕业生。一方面由于条件有限，在公司/企业不能提供宿舍的情况下，而大多以租房居住为主，地点以距离化工园较近的大厂、六合为主。无论是居住环境还是居住条件上都较为一般，对于满足基本居住需要的需求是比较大的。另一方面，对于有一定工作年限的青年群体，在结婚或生育子女后同样存有较大的改善性居住需求。2.4 未来购房需求2.4.1 购房目的图2-4-1 购房目的数据来源：南京中原DRC调研数据购房需求主要集中在两大类，一是改善住房条件，占到44.48%，另一个是首次购房，以满足基本需要为目标，占比为22.39%，交叉分析显示该部分人群多集中在20-29岁。其他包括子女就学、

51、结婚等。有投资意向的人群相对较少，占比为6.44%，投资比例不高。2.4.2 未来家庭结构表2-4-1 未来家庭结构一代人23.87%二代人52.27%三代人及以上23.87%数据来源：南京中原DRC调研数据 未来家庭结构以两代人同住为主，将主要表现为三口之家的组成结构。一代居住的家庭主要是新婚的年轻群体，受自身经济能力所限以过渡需求为主。三代及以上家庭也占据一定比例，其需求主要表现为改善居住条件。2.4.3 未来购房区域选择表2-4-1 未来购房区域选择首选区域次选区域备选区域城中25.62%河西27.52%河西21.76%河西20.68%江宁18.35%江宁18.13%城东14.20%浦口

52、16.06%浦口17.10%浦口11.11%城东11.01%城北11.40%江宁8.95%城南10.09%城东9.84%城北8.64%城中8.72%城中8.29%城南6.48%城北5.50%城南7.77%大厂2.47%大厂2.29%六合3.63%六合1.85%六合0.46%大厂2.07%数据来源：南京中原DRC调研数据从首选区域来看，城中及河西深得广大消费者青睐，选择度较高，其次是浦口，主要是考虑到上班的便利度。而在次选区域及备选区域中，选择区域均是集中在河西、江宁和浦口三个区域。相比之下，无论是首选、次选，还是备选区域，六合和大厂均处于排序的尾端，对于项目而言，这无疑是一个不利的结果。交叉分

53、析显示，从主观意愿来说，企业中高层管理人员、管委会人员对于六合、大厂完全没有选择意向，而主要是企业一般员工。从年龄角度来看，亦是以20-29岁年轻人占据绝对多数。2.4.4 购房需求偏好2.4.4.1 物业类型图2-4-2 物业类型选择数据来源：南京中原DRC调研数据多层、小高层明显更受被访者青睐，选择率分别为46.2%和36.34%，远高于高层和别墅。交叉分析显示，对于高层的选择主要来自于40岁以下中青年群体，别墅需求则是来自于企业中层及一般员工。对于中层乃至普通员工来说，这一区域相对较低的价格使得他们有了购买别墅的可能。而对于高层管理来说，他们有足够的经济实力在其他更好的区域购买别墅。2.

54、4.4.2 面积及户型图2-4-3 面积选择数据来源：南京中原DRC调研数据表2-4-2 户型选择首选户型次选户型1-1-11.32%1-1-14.74%2-1-119.74%2-1-121.05%2-2-111.51%2-2-119.47%3-1-111.18%3-1-114.74%3-2-116.45%3-2-119.47%3-2-228.62%3-2-214.21%4-2-28.88%4-2-23.68%5-2-20.33%5-2-20.53%5-2-30.33%5以上0.53%5以上0.33%其他1.58%其他1.32%数据来源：南京中原DRC调研数据在面积的选择上，主要集中在71-100平方米范围，合计超过五成。其他主要分布在101-120平方米面积区间内，再就是121-130平方米和51-70平方米。对130平方米以上的大面积需求明显较低，合计仅为7.19%。户型方面，首选户型以三房两厅为主，合计占比为45.07%，其次是2-1-1户型，接近两成的选择率。次选户型方面，两房户型占比更高，这也显示出被访者购房时的理性考虑。从实际需求来说被访者可能更需要三