管理制度物业公司管理制度人员配备标准

1、（管理制度）物业公司管理制度人员配备标准20XX年XX月峯年的企业咨询咸物业公司管理制度人员配备标准秩序维护人员：（小区人、车出入口数量*3+监控室数量*3+班长*1*3+主管*1*1+总建筑面积/25000平方米/人*3）*4/3保洁人员：总建筑面积/10000平方米/人23万平米的物业，就要有工程维修队了，所以相应的维修工具和小型维修设备均 要齐全的。保安的数量要见有几个出入口，根据出入口的数量、安排的班次来确定门卫的保 安数量，仍要加上巡逻保安；约20人左右。保洁的数量人均8000 10000平米设1人，另外加上广场的、替班的；约2830人。维修人员至少要610人，否则不用说维修，就是每

2、日的巡查你均安排不了。物业公司管理制度（售楼中心，保安、保洁、接待）服务分部管理手册第五节固定资产损坏、丢失处罚条例固定资产责任人第壹条直接责任者，是指直接使用者或负有保管固定资产责任的员工；第二条直接领导责任者，是指于其职责范围内，对固定资产造成损失负直接领导责任的班长或代班长；第三条主要领导责任者，是指于其职责范围内，对固定资产造成损失负直接领导 责任的主管或主管助理；第四条重要领导责任者，是指于其职责范围内，对固定资产的监管负重要领导责 任的财务管理人员 固定资产的损坏和丢失 第五条自然损失：固定资产自然损坏的（非人为因素），部门主管应于三天内书 面方案原因，经库房管理员核实，报总经理批

3、准后，以旧换新； 第六条人为损坏：1.轻度，即不影响正常使用；2.中度，即可修复后正常使用；3.重度，即无法修复。 第七条固定资产丢失：是指直接使用者或负有保管、管理固定资产责任的员工和 管理人员，不能证明固定资产的去向，即为固定资产丢失。固定资产的损坏和丢失的赔偿责任第八条固定资产的损坏1.人为损坏：1）轻度，按原价10%赔偿；2）中度，按原价30%赔偿；3）重度，原价赔偿。2.固定资产的丢失：按原价赔偿。3.固定资产丢失的赔偿责任：1）价值50元以内，由直接责任人全额赔偿；2）固定资产的丢失价值50元之上（含50元），100元以内，由直接责任人赔 偿原价的80%，直接领导责任人赔偿20%；

4、3）固定资产的丢失，价值100元之上（含100元），200元以内，由直接责任 人赔偿原价的60%，直接领导责任人赔偿25%，主要领导责任人赔偿15%；4）固定资产的丢失，价值200元之上（含200元），1000元以内，由直接责 任人赔偿原价的50%，直接领导责任人赔偿30%，主要领导责任人赔偿20%， 重要领导责任人赔偿10%；5）固定资产的丢失，价值1000元之上（含1000元）的，由公司总经理办公会 研究决定。第二章行为规范及责权规定第壹节行为规范壹.管理人员行为规范 第壹条于思想上、言行上和公司保持壹致。时刻维护公司利益、维护公司声誉， 不做有损公司利益、有损公司声誉的事。第二条顾全大局

5、，局部利益服从整体利益，个人利益服从集体利益。 第三条表里如壹、言行壹致、身先士卒、以身作则。第四条坚持“公开、公平、公正”的原则，对员工应壹视同仁。第五条尊重员工、尊重他人。关心员工生活，加强和员工的沟通，做好员工的思 想工作和解释工作。第六条要正确评价自己，摆正位置。要尊重客户、尊重同级。 第七条讲正气、讲道德、讲文明、讲团结、讲合作，注重个人品德修养。 第八条加强自律， 接受监督。有违纪违规行为，应主动检讨，且按规定接受处罚。 第九条严格遵守保密制度，做到不该说的不说，不该问的不问。第十条爱岗敬业，不计个人得失。二. 员工行为规范 第壹条服从管理，听从调遣，自觉遵守公司的规章制度 第二条

6、爱岗敬业、热爱本职、吃苦耐劳、遵纪守法，自觉维护公司利益，维护公 司形象和公司声誉。 第三条尊重领导、尊重客户、团结同志，互关联心、互相爱护。 第四条上岗后，工服整洁合体，言谈举止文明礼貌；仪容仪表端庄大方，注重公 司整体形象 第五条操作规范，程序合理，工具摆放有序，设备保养及时。 第六条对本岗工作范围、内容、标准清楚。第七条于岗做到“四轻”即：开关门轻、走路轻、说话轻、操轻。 第八条做到“十不准”：（1）不准顶撞领导、顶撞客户。（2）不准于岗收听、观见任何刊物和音像类等。（3）不准于岗大声喧哗、唱歌、吹口哨。（4）不准擅离岗位、串岗或扎堆聊天，接、打客户电话。（5）不准私拿、收受客户财物。（

7、6）不准擅自进入客户房间，和客户乱拉关系。（7）不准于岗乘客用电梯；不准于岗会客。（8）不准浓妆艳抹，披头散发、留指甲、染指甲、染发，戴耳环、耳坠、项链、 手镯等饰物；男同志不准留长发、留胡须、染发。（9）不准打架斗殴、酗酒滋事，搞老乡观念、拨弄是非。 （10）不准于公司工作期间和公司内部人员谈恋爱。三. 员工服务规范 第壹条服务用语：文明礼让，态度和蔼，语言亲切，表达清楚 您好！请进；请坐；请讲；对不起；请稍等；让您久等了；请慢走；有事多联系； 谢谢；请留步；再见；请您消消气；有话慢慢说；欢迎您监督帮助；打搅了。 第二条服务语言要求：做到“三个不讲”和“四个不能”(1)“三个不讲”即：A不讲

8、低级庸俗的口头语；B不讲不三不四的粗语、脏语、挖苦语；C不讲和工作管理无关的闲语。(2)“四个不能”即：A不能冷淡人；B不能为难人；C不能取笑人；D不能训 斥人。(3)和客户对话，必须使用普通话。(4)同事之间不可开过分的玩笑。(5)要注意称呼客户姓氏职务，不知姓氏的要称“先生、小姐”或“女士”。第三条服务礼仪： 着装整齐干净， 佩戴服务标志， 态度热情诚恳， 行为文明大方。(1)工作时仪表保持整洁，着制式工作服，佩戴服务胸卡，不留和身份不符的 发型，不戴和服务无关的装饰品。(2)客户有意见、态度不好时，耐心解释说明，以礼相待，不讲伤感情和不文 明语言。第四条服务表情：面带笑容，保持微笑。 同

9、客户进行交流时，应眼望对方，全神贯注，用心倾听微笑点头称是，不能东张 西望，心不于焉，更不能虚情假义。第五条服务举止：面对客户时，不能有不礼貌动作。(1)面对客户时，不能双手叉腰、双手交于胸前或插口袋。(2)行走要迅速，但不能胡乱奔跑，多人同行不能有手挽手、搂腰等不雅举止。(3)和客户相遇应主动打招呼，且礼貌让路。（4）不准当众整理衣物或将物品挟和腋下。（5）不能用物品给客户指示方向。 第六条道德规范：遵纪守法，勤政廉洁，办事公道，高效服务。（1）热爱本职工作，恪尽职守，以高度的敬业精神，满腔热忱地投入服务，认 真履行职责，任劳任怨，出色地完成服务工作。（2）遵纪守法，切实做到学法、守法、用法

10、，以优质服务得到客户的认可和信 任。（3）不计个人得失，乐于奉献。（4）文明服务，礼貌待人是社会主义职业道德的核心。（5）助人为乐，拾金不昧，树立社会主义精神文明新风尚。 二、主管岗位职责 第壹条全面负责服务分部的管理工作，掌握工作区域内各项工作内容、工作标准 及规范要求。第二条负责对下属进行工作指导、检查和考评，严格执行走动式管理，做到及时 发现问题，及时纠正、解决问题。第三条负责和处理服务分部的突发事件（如投诉事宜）。 第四条积极参加公司组织的各项活动，配合公司完成且做好和各部门的协调工 作。第五条对服务分部的管理质量负有责任，如：仪容仪表、礼节礼貌、卫生质量、 劳动纪律、工作作风、考勤管

11、理、公司财物的使用、保养、保管等。第六条负责对下属（新员工）的业务技能、服务意识、工作能力负有培训、提高 的责任 第七条负责做好员工的安全教育工作，对下属于工作中发生的严重违章违纪、严 重影响公司声誉的行为，负有重要的管理责任。第八条负责做好员工的思想工作，充分调动每位员工的积极性、创造性，减少员工的流失，增强凝聚力，帮助他们树立主人翁责任感。第九条有计划、合理地控制各类消耗物品的使用。厉行节约，杜绝浪费。第十条对宿舍管理及八小时以外管理负有责任。第十壹条负责组织下属认真学习、贯彻执行公司的各项规定。三、主管岗位职权第壹条对主管助理、班长的任免有建议权。第二条对重点工作岗位的员工进行工作调整有

12、建议权。第三条非重点工作岗位员工有调整权。第四条对班长、考勤员工作有监督、指导权。第五条对下属人员有奖惩权，包括辞退权（退回人力资源部）。第六条对调入本服务部的新、老员工有退回权。第七条对下属人员病假、事假1天以内（离京除外）有批准权。俩天之上（含俩 天）须报人力资源部审批。第八条有权向总经理投诉，情况属实将给予表扬或奖励。四、主管助理岗位职责第壹条协助主管搞好本服务分部的各项工作，于主管离岗期间代替主管行使权 力。第二条对违章违纪（包括工作质量不达标者），有权根据公司规定进行处罚。 第三条负责对班长的工作进行指导、检查和考评。五、班长岗位职责 第壹条协助主管工作，负责本班员工的管理，掌握本班

13、工作区域内各项工作内容、 标准及规范要求。第二条服从管理，听从指挥，严于律己，以身作则，处处做表率。第三条负责组织本班员工学习，贯彻执行公司的各项规章制度。第四条做好本班员工的思想工作，团结同志，增强本班员工的凝聚力，减少员工 流失。第五条负责本班员工的仪容、仪表，礼节礼貌、卫生质量、劳动纪律、机械工具 的保养、保管等工作的指导、检查和考评。第六条定期召开班务会，讲评好人好事和存于的问题，及时纠正错误、改进工作 第七条做好客户意见的收集，且及时向主管汇报。第八条负责本班物料的领取、保管、发放。厉行节约，杜绝浪费。第九条带领本班员工完成上级交办的其它任务。六、班长岗位职权第壹条对本班员工奖惩有提

14、议权。第二条对本班员工辞退、停职有建议权。第三条对员工岗位调动有建议权。七、考勤员岗位职责第壹条用正确的考勤使用符号对本分部员工每日出勤、病事假、迟到、早退、加 班、加时等情况进行准确详细的记录；第二条于每日上岗点名、下班讲评时，核实员工（含管理人员）上岗情况，做好 考勤记录;第四条每日上午10时前电话方案公司总经理办公室三岗未出勤情况；每日下班 讲评时，要核实当日员工出勤情况，且于次日10时前电话方案本分部的员工前 日出勤情况； 第五条每月底，对所属人员考勤做出详细汇总。且将考勤汇总情况当众公布，将 考勤汇总表于显著位置上墙公布，且公布时间不得少于三天。于经员工核对无误 后，交部门主管审核签

15、字后，于次月3日前报公司人力资源部。 第六条如员工对本人或他人考勤情况有异议时，考勤员及时报人力资源部核实， 且将核实结果三日之内反馈于员工。八、考勤员岗位职权 第壹条对本部员工奖惩有建议权。 第二条对本部员工脱岗现象有举报权。第三项检查1.实行走动式管理，上班后，主管（独立班长）检查员工的作风纪律是否严谨；礼节礼貌、服务态度是否好；工具、机械、清洁剂的使用是否正确，操作程序是 否规范，检查员工工作质量是否达标，发现问题，及时纠正。2.接受客户的投诉，及时解决客户提出的问题。3.定期征求客户对保洁服务工作的意见和建议，协调和客户之间的关系。4.处理员工违纪、违章问题，做好记录，以备周日汇总。

16、第四项下班1.主管（独立班长）应按规定提前15分钟到达下班集合地点。（如有特殊情况， 应指定值班员负责）2.统壹集合列队，清点人数3.检查是否有人私自携带物品，若有发现应查明原因，否则，壹律没收保管，做好记录；检查员工仪容仪表是否符合要求。4.讲评于岗工作情况，表扬好人好事，讲明存于问题及好的做法，且提出新的要 求。第五项下班后的工作1.主管（独立班长）对下班后的管理工作负责。2.负责督促、检查值班员下班后的管理工作。3.组织检查宿舍卫生，查找安全隐患，发现隐患及时排除。4.经常找员工谈心，了解员工的思想动态，尽可能帮员工解决实际问题。5.做好突发性事情的预防工作。6.处理辞职、辞退人员问题，

17、安排新到员工的住处。第十项评比、奖惩1.每月25日30日期间，应组织当月各项工作的评比活动，做到每日讲评、每 周例会、每月评比汇总。月底将评比结果、好人好事、违纪处理、奖惩发放、员 工的培训情况、人员流动情况记入月工作总结。2.主管（独立班长）应遵守“公开、公平、公正”的原则，处理问题实行民主化、 公开化。月奖金申请必须具备详细情况，且附班长、主管的签字同意，壹且上报 公司。第二节分部主管（包括独立班班长）请示、汇报规定 管理人员遇到下列情况时，须按规定进行请示、汇报。汇报分：即报、日报、周 报、月报。第壹条即报工作内容：（电话通知公司总经理办公室或关联部门）1）客户投诉：客户提出意见、建议或

18、其它关联内容；（2）员工严重违章违纪，包括八小时内外（如：打架、盗窃、离岗、旷工、夜 不归宿等）；（3）突发事件、重大事件；（4）客户、公司财物的损坏和丢失。第二条日报工作内容：（每日进行书面工作记录且于下班前将工作简要以手机短 信形式报公司总经理办公室）（1）当日工作计划；（2）当日的出勤情况，休假人员；（3）上岗前对员工提出的要求；（4）当日进行的主要工作、检查中发现的问题及采取的措施；（5）重要岗位人员岗位变动、工作和思想异常变化及员工申请探家、辞职等；（6）员工中的好人好事或值得表扬的行为；（7）公司临时安排工作的完成情况。（8）员工财物的丢失；（9）新员工实习期间的工作情况、思想情况

19、及留用建议；（10）员工辞职后搬离宿舍的时间及关联情况。（11）对公司的建议或需公司解决的问题；（12）次日工作计划。（13）工作记录要求：（a）用笔记本认真书写；b）统壹笔迹，标题注明日期；（c）记录完整，内容详尽;（d）持记录完整的旧笔记本到公司总经理办公室，以旧换新。第壹条周讲评内容：（每周壹前以书面形式将上周工作讲评递交公司总经理办公 室）（1）本周的工作重点;（2）本周计划工作的完成情况;（3）本周好人好事;（4）人员思想动态;（5）本周工作存于的问题以及解决方案;（6）班长发言提纲，员工代表发言提纲;（7）下周的工作计划。第二条月报工作内容：（每月3日前以书面形式将上月总结递交公司

20、总经理办公室）（1）本月工作计划的完成情况、主要成绩;（2）本月主要存于问题;（3）分析存于问题及未完成原因，制定改进措施;（4）人员思想动态，流动情况;（5）表现好的班组和班长的主要成绩;（6）对公司的意见及建议;（7）每月3日前收回上月客户服务意见书交至公司总经理办公室（8）下月工作计划。第三条管理人员需请示内容：1）因事外出、脱离工作岗位；（2）超定额加班、增时、增设岗位；（3）客户提出的额外工作；（4）员工请假二天之上或员工离京；（5）于公司员工驻地留宿外来人员；（6）公司规章制度需请示工作及未涉及的工作内容。三. 考勤管理的责任追究第十壹条处罚（1）月虚报考勤壹人次，处罚考勤员100

21、元；月虚报考勤俩人次之上，免去考 勤员资格和班长职务，且处罚金200元；出现虚报考勤的部门，处罚直接领导人300元；（2）月漏报考勤壹人次，处罚考勤员10元；俩人次30元；三人次之上（含三 次）免去考勤员资格和班长职务；月漏报考勤三人次，处罚直接领导人100元； （3）月错报考勤壹人次，处罚考勤员5元；俩人次10元，三人次之上（含三人 次）免去考勤员资格；月错报考勤三人次，处罚直接领导人50元。（4）凡公司员工工资出现虚发、漏发、错发问题的每发生壹人次，处罚重要领 导责任人200元。四. 考勤管理的奖励 第十二条连续壹个季度未出现虚报、漏报、错报考勤情况的，奖励该考勤员100元。五. 请销假的

22、程序和审批权限 第十三条员工请假应当逐级履行，请假者须填写请假申请表，各级签字人应 根据工作和请假者的实际情况，填写意见，报有审批权限的部门或领导决定。 第十四条请假的审批权限是：（1）请假壹天以内，员工由班长报主管批准；各级管理人员指主管、助理和经 理，经人力资源部批准，当日报办公室备案。（2）请假俩天以内，员工由班长报主管，且由主管报人力资源部批准；各级管 理人员指主管、助理和经理，经人力资源部报总经理批准，当日报办公室备案。（3）员工和各级管理人员请假三天之上（含三天），经人力资源部报总经理批 准，当日报办公室备案。（4）员工和各级管理人员离京，壹律经人力资源部报总经理批准，当日报办公

23、室备案。（5）员工和各级管理人员，工作时间不足三个月的，原则上不予请假；工作时 间满三个月之上的，原则上每月请假（病假除外）不得超出2天（含2天）。 第十五条销假： 凡请假经人力资源部或总经理批准的人员， 归队后次日逐级销假， 同时上报办公室备案。六. 考勤管理的关联规定第十六条迟到、早退（1）迟到30分钟内即为迟到，超过30分钟即为旷工；下班提前30分钟内即 为早退，超过30分钟即为旷工；（2）迟到和早退当月累计3次扣1日工资，3次之上每壹次扣1日工资； （3）开会晚到者，迟到30分钟内壹次扣半天工资，30分钟之上计旷工，且于 壹定时期内不享受奖金待遇。（日工资=固定工资*应出勤天数第十七条

24、旷工 凡事先未办理请假手续而缺勤的，或未经主管（经理）批准而私自休假的，请假 逾期而无续假手续的，其它构成旷工条件的，均属旷工行为，旷工1日，扣3日 工资；第十八条病假（1）员工因病或因工负伤时，应有医院诊断证明，经所于部门主管（经理）批 准，方可确定病假；（2）员工月请病假俩天，有医院证明者，第壹天工资照发，第二天工资减半，三天之上（含三天），停发工资；第十九条事假员工因事确需本人处理，须提前壹天提出申请，且填写“请假申请表”，经批准 后方可休假。特殊情况来不及请假时，应用电话向有批准权限的领导请假，经批 准后方可休假。事后补办请假手续，事假无工资。第二十条本规定的解释权，归公司人力资源部。

25、员工离职规定术语和定义第壹条正常辞职员工和公司签订劳动合同期满， 本人须提前30天向部门经理提出书面辞职申请， 属正常辞职。第二条非正常辞职 员工和公司签订劳动合同， 因劳动合同未终止，本人提出解除劳动合同的，均属 非正常辞职 第三条辞退员工和公司签订劳动合同，于劳动合同有效期内，员工于工作上多次失职，如：（2）胜任本职工作，工作质量、工作标准和工作效率达不到公司要求，经下岗 再培训，仍不见效者；（3）违章违纪，经教育不改正者，由部门经理签署意见，报公司人力资源部， 予以辞退。第四条劝退员工和公司签订劳动合同，于劳动合同有效期内，因身体有病，不能于公司继续 工作的，须持医院证明，经核实，由主管

26、签署意见，报公司人力资源部，予以劝 退。第五条实习期新员工于公司工作公司不满五天壹方提出不能适应工作者，部门经理签署意见， 报人力资源部，予以按实习期办理。第六条自行离职（1）连续三天无故不上班者；（2）因超假3天之上未向公司续假者。第七条开除（1）有违法行为者；（2）有严重违章违纪行为者；（3）因个人原因给公司声誉造成恶劣影响者；（4）严重有损集体利益者。退款1）非正常辞职、劝退：退各种费用，发放上班工资（2）非正常辞职：退各种费用，发上班工资，扣除本人违约金500元。（3）辞退：退各种费用，发本月工资50%，扣除本人违约金500元。（4）实习期：退仍各种费用，每天发实习餐补。（5）开除：不

27、退仍各种费用，扣除本月上班工资的50%作为罚款，扣除违约金500元。（6）自行离职：不退任何费用及工资。 第壹节对主管进行员工流失率考核的办法 第壹条人员流失统计：员工于合同期内辞职、自行离职、被辞退三种形式离开公司，均计算于流失范围 内；以下离职形式不计算于内：（1）实习期员工，因不适应公司工作而主动提出辞职；该员工不胜任工作被主 管辞退，不计算于流失范围内；（2）员工岗位调动后，于新岗位五天试用期内自行离职，不计算于流失范围内；（3）员工患病，不适应继续工作的，公司以劝退形式解聘员工的，不计算于流 失范围内；（4）员工因严重违章违纪，给公司声誉造成恶劣影响的，经人力资源部核实， 报公司批准

28、开除的员工，不计算于流失范围内。第二条考核办法：（1）员工辞职或被辞退每1人扣罚主管50元。2）员工自行离职每1人扣罚主管100元3）每季度各服务分部的流失率超过定编人数的10%则超过部分加倍处罚 （4）人力资源部要确保各服务分部的定岗人数，每缺1人必须于俩周内补上，否则每缺1人罚款50元。第二节奖励制度 奖励是成绩的体现，进步的动力、激励的措施。职员受到奖励应记入个人档案。 第壹条先进集体奖 包括管理、服务、纪律、完成工作任务，各岗位员工素质、精力、水平、公共关 系。全面达优的集体，可获得此奖。第二条优秀管理者 对本部门员工和业务管理方面达标的管理者，可获优秀管理者奖。第三条优秀员工奖 全勤、全优完成任务，无纠纷、无事故、无投诉、成绩突出者，可获优秀员工奖。 第四条安全奖对于公司的驾驶员、库房管理员、电工等无事故、无违章、无丢失、无损害、无 投诉者，可获得安全奖。第五条最佳协作奖 于保障做好本职工作的基础上，积极主动协助其他员工做好工作，有突出表现， 且为公司创造了较大业绩者，可获得最佳协作奖。第五条特殊贡献将 职员个人因