某地产项目下半年营销策略计划.docx

1、【某楼盘】10月-12月营销方案一、工程营销面临的问题及现状工程XXX年销售目标为4.5亿，经过开盘1个月销售，已完成1亿销 售任务，但离目标尚远。市场陷入新-轮观望，同时陷入销售淡季，各工程售楼处来人量明显下 降。常规的推广已不能成为增加上门量与成交量的武器。工程为完成XXX年销售目标，必须采取直接有效、短兵相接式的营销手段, 从提高有效客户量、提升成交率两个方面着手，双管齐下，达成目标。二、营销策略方案策略一：“全城销售联动总发动联动方式1:全城各楼盘售楼处销售员销售联动联动方式2：二手房经经人员销售联动1、联动主旨：联动的核心是在传统“一手营销模式根底上参加更丰富的渠道 资源和更主动的做

2、法，真正实现覆盖面更广、渠道更丰富、做法更积极、针对性 更强的面式主动行销。2、联动目的：一方面,以工程为先导发动全城的全员营销，让本工程享受到其 他楼盘销售员及二手市场拥有的客户资源，增加有效客户量；并利用提点的高利 益刺激，转化为成交。另一方面，受到政策调控的影响，二手中介门店、其他楼 盘销售员业绩也大受影响。为此，公司的一手代理工程给中介业务及其他工程售 楼员开辟了一个新的业务领域，为其提供了新的业务拓展时机及致富渠道。3、操作关键：把“一手系统的筹划、组织与“二手特有的渠道、做法有机 地结合起来，通过分配机制的优化、做法的改变以及队伍的配置，激发组织和个 人的主动性和积极性，进而匹配相

3、应的责、权、利和纪律来确保执行力的到位。4、操作方式：联合包头客户资源较强的工程售楼员、二手中介机构，进展联合 销售，通过他们的客户资源和筛选机制来为工程带来最有效的客户，同时通过鼓 励机制给联动方以销售积极性和寻找客户的热情。由本工程销售员进展杀客与签 单，获得成交的，获取相应的销售提佣。5、操作流程：(1) 工程经理、销售经理、筹划人员进展市场调研，了解各楼盘、各中介销售 员销售提佣机制及提佣金方式，制定具有竞争力的提佣制度。(2) 工程经理、销售经理与第三方平台在局部范围内包头昆区各售楼处销售 员、二手中介机构进展沟通与洽谈，明确合作小组或个人间的合作意向。(3) 组织合作人员及单位参观

4、工程，并由工程销售经理作关于工程的系统细致 培训。(4) 参与联动的销售员及中介经纪人需亲自带着意向客户到售楼处门口，山本 工程驻场销售员带着进场联动销售人员不得擅自带着客户进场。(5) 制定专门的“客户确认表”，由销售经理在接待前台做好客户登记，并由 当班销售员进展接待流程；(6) 如该客户最终成交，那么中介公司获取客户介绍佣金；6、提佣机制：以高于各楼盘销售员销售其自家楼盘所提伽点数及金额一般为 万分之五左右，根据初步预测，按千分之三税后以100万每套计，可提 佣3000元，以80万每套计，每套可提佣2400元7、资金来源：此费用从营销推广营销活动费用中支取。8、考前须知：全过程开发商不出

5、面，由国商代办；佣金：参与联动的其他楼盘销售员、中介公司所得佣金由开发商支付，具体佣金金额由三方协商确定；参与联动的成交房源，与售楼处享受同等优惠如团购优惠。9、成交确定方式：客户最终成交的,即由工程销售员、成交客户两人当场通过通知联动人员前往售楼处领取奖励，带看人员凭“客户确认单带看人员联至售楼中心领取奖金。（自通知之日起1。日内有 效）策略二：“全员带客方案”方式1 ：派单“积分换佣金方案1、活动目的：为保证派单的有效性,通过针对派单人员的鼓励，提升派单的有 效性，提高有效客户的来人量。2、操作方式：对参与派单的小组,实行来电积分制，积分累积到一定量，再进 展积分换底薪+加高佣金方案。刺激

6、派单员自主变成工程的户外宣传别动队。3、积分机制：以周为单位,每周派单来人量以1人为单位，每一个有效来人计10分，满100分的，即在下一周派单中，即下周每天派单底 薪翻倍。满20。分的，底薪再翻倍，依此类推。由派单带来有效客户并成交的，再在此根底上实行“成交一套奖 300-500元”的奖励方案80万总价以下的，奖励300元；80 万总价以上的，奖励500元。4、监视方式：是否为派单促使的有效来人，需山派单员本人和收单人告知，凭 派单前往售楼处，并登记。派单单页上可留卜派单员姓名，以便 来人后售楼中心工作人员对应确认。5、成交确定方式：客户最终成交的,即由工程销售员、成交客户两人当场通过 通派单

7、人员前往售楼处领取奖励，带看人员凭“客户确认单带 看人员联至售楼中心领取奖金。（自通知之日起1。日内有效）方式2: TAXI司机带客方案1、活动日的：由于工程位置稍偏,日常上门量缺乏，通过与包头出租车司机的 联动，增加来人量，并最终使之成为工程的信息传播者。同时，通过针对司机带 人来成交后的高鼓励措施，不断促进有效客户的来人量及提升成交量。2、操作方式：对参与了活动的出租车司机,实行“带客双重奖励。奖励一：每直接带到售楼处一批每一趟为一批客户，与客户 同时在售楼处了解工程达1。分钟以上的，并进展客户 确认单登记，即获一张价值20元的加气抵用券或现 金。奖励二：带来的客户最终成交的，即每成交一套

8、房源，获800元 -1000元现金奖励。80万总价以下的，奖励80。元； 80万总价以上的，奖励1000元。3、成交确定方式：客户最终成交的,即由工程销售员、成交客户两人当场通过通知带看人员前往售楼处领取奖励，带看人员凭“客户确认单带看人员联至售楼中心领取奖金。（自通知之日起1。日内有 效）4、活动要求：4、信息推广:包头交通台为期一周的信息播送，传递活动信息。与包头昆区各加气站联系，派单人员同时针对策略二：持续暖场活动营销，利用老客户资源，启动老带新政策9、所需身份确认文件：客户确认书一式三联，售楼处、客户、带看联动人员各一联编号：NO1客户信息客户姓名：，证件号码：，手机号码：o2带看人员

9、联络方式：联络人员：所属单位：号码:。3兹确认第1条所述客户由于年月日向本工程推荐，特在此确认该客户属于有效客户！销售中心确认人签名-年 月 日-目的：借春节节点答谢老客户，维护客户关系，保持工程良好口碑，树立工程形象-时间：1月中旬-地点：售楼处前广场-邀请对象：业主、老客户、新登记意向客户-活动形式：联系焰火表演单位，组织音乐焰火晚会，邀请业主、客户到场 观看，同时做好售楼处、样板区等的装饰，增添节日喜庆气氛-媒体配合：报广进展互动信息告知，活动后进展报道-预算：约6万元-目的：借春节节点答谢老客户，维护客户关系，保持工程良好口碑，树立 工程形象；-同时针对新客户，借助发布会将工程的核心卖点强势发布，引起轰动效应