2016年青海省房地产估价师《理论与方法》：搜集交易实例的要求考试题

1、精选文档2016年青海省房地产估价师理论与方法：搜集交易实例的要求考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、某市2003年新开工的房屋建筑面积为90万m2，2002年末完工转入2003年连续施工的房屋建筑面积为30万m2，2003年竣工的房屋建筑面积为80万m2。那么，该市房屋的平均建设周期为_年。 A0.5 B1.5 C2 D3 2、强制拍卖的主体中，拍卖托付人是指。 A：商业性拍卖机构 B：人民团体 C：公益性拍卖机构 D：人民法院 E：执行层的组织协调3、某在建工程土地使

2、用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，估计建成后的建筑面积为15000，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估量该项目至建成还需1.5年，已知酬劳率为8，折现率为12，该项目开发完成后的房地产现值为万元。 A：4023.04 B：4074.10 C：4768.50 D：5652.09 E：工业用地的监测点评估价格 4、某建筑物使用主要材料水泥、砂石、钢材、木材、砖的用量分别为800 t、6 000 、200 000 kg、300 、18 000 ，单位价格分别为300元t、200元、3 800元t、16 000元、500元，其他材料为主要材料费用的35，税费、利润为主要材料

3、费用的40，则该建筑物的重新购建价格为。 A：1 600万元 B：2 160万元 C：2 800万元 D：3 024万元 E：工业用地的监测点评估价格5、有效毛收入乘数法没有考虑估价对象与类似房地产在方面的差异。 A：房地产租金以外的收入 B：运营费用率 C：空置率 D：可出租面积的比率 E：工业用地的监测点评估价格 6、拍卖的基本原则中不包括_原则。 A公开 B公正 C客观 D诚恳信用 7、评估某宗房地产的价格时，选取的资本化率越高，评估出的价格会。 A：越高 B：越低 C：不变 D：符合客观实际 E：工业用地的监测点评估价格 8、现有总建筑面积为1500的某在建工程，已知土地使用年限为40

4、年(自开工之日起算)，方案开发期为3年，现已进行15年估量建成还需15年，投入使用后年净收益为480万元，资本化率为8，折现率为12该项目续建完成后的总价值折算到现在为。 A：393961万元 B：443388万元 C：476850万元 D：565209万元 E：工业用地的监测点评估价格 9、下列关于路线价法中，不正确的是。 A：路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相近，是房地产价格形成的替代原理 B：路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价 C：运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐 D：路线价法是在特定的街道上设定标准，临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平

5、均价格 E：工业用地的监测点评估价格 10、推断某一建筑是否属于违章建筑，必需由房屋所在地_部门出具证明。 A城市房地产行政主管部门 B城市房屋拆迁管理部门 C城市规划行政主管部门 D城市建设行政主管部门11、某项目的同类物业市场平均销售价格为2 500元，资金收益率为15，若项目建成后用于出租，则月租金水平可定为元。 A：506 B：606 C：348 D：446 E：借款合同 12、在计算土地增值税税额时，应予扣除的税金不包括：_。 A营业税 B城市维护建设税 C教育费附加 D企业所得税 13、下列状况中会导致房地产价格上升的是【2007年考题】 A：上调贷款利率 B：收紧房地产开发贷款

6、C：开征房地产持有环节的税收 D：增加土地供应 E：工业用地的监测点评估价格14、下列房地产价格影响因素中，不属于经济因素的是。 A：居民收入增加 B：房产税征收 C：人民币升值 D：居民消费价格指数上升 E：工业用地的监测点评估价格 15、股份制企业组织形式中，以最为典型。 A：无限责任制 B：有限责任制 C：股份有限责任制 D：两合责任制 E：执行层的组织协调 16、B房地产开发公司在A市进行房屋拆迁时，认为所拆该市居民马某的住房院内的一平房为违章建筑，马某不服。最终推断马某住房院内的平房是否属于违章建筑，必需由出具证明。 A：A市城市土地行政主管部门 B：A市城市建设行政主管部门 C：A

7、市城市房产行政主管部门 D：A市城乡规划行政主管部门 E：房地产估价机构必需加盖公章 17、在肯定时期内，某类商品房的市场潜量是指这类商品房的。(2009年试题) A：市场需求上限 B：市场有效需求 C：市场现实需求 D：市场最低需求 E：借款合同 18、关于资金时间价值的说法，错误的是。 A：现在的100万元与5年后的100万元的价值相同 B：现在的100万元可能与5年后的148万元价值相同 C：现在的100万元可能与2年前的121万元价值相同 D：由于存在资金时间价值，不同时点上发生的现金流量无法直接比较 E：借款合同 19、国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点

8、扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地确属必需的，可以由_依法批准划拨。 A县级以上土地管理部门 B县级以上人民政府 C省级以上土地管理部门 D省级以上人民政府 20、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为_。 A时间类参数 B融资类参数 C评价标准类指标 D收益类指标 21、依据规定，商品房买卖当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出商定，其保修期从起计算。 A：商品房竣工之日 B：商品房竣工验收之日 C：商品房竣工验收合格之日 D：商品房交付之日 E：执行层的组织协调 22、非市场价值不是一种价值，而是对市场价值以外的各

9、种价值的一个称呼。 A：概括性 B：描述性 C：理论性 D：精确性 E：工业用地的监测点评估价格23、某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚申请法院裁定财产分割。法院托付评估该套房改房的价格，则合理的评估价格是。 A：该房改房现时上市交易的正常价格扣除出让方应缴纳的土地使用权出让金 B：该房改房现时上市交易的正常价格 C：现时该房屋的房改成本价 D：当时该房屋的房改成本价 E：工业用地的监测点评估价格 24、集体土地上的房屋拍卖应向当地申请，获批准后方可进行拍卖。 A：人民法院 B：公安机关 C：人民检察院 D：乡级人民政府 E：执行层的组织协调25、城市房屋拆迁估价方法一般应当接受。 A

10、：路线价法 B：成本法 C：假设开发法 D：市场比较法 E：房地产估价机构必需加盖公章二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段主要有_。 A加大城市基础设施建设投入 B调整银行贷款利率 C调整公共住房政策 D调整房地产税收政策 E加快城市化进程 2、有一房地产，将来第一年净收益为20万元，估计此后各年的挣收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10%，则该房地产的收益价格为_万元。 A400 B450 C50

11、0 D5403、依据消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模式是_。 A同质偏好市场 B分散偏好市场 C个别偏好市场 D集群偏好市场 E弥隙市场 4、下列关于给水排水施工图，表述正确的是。 A：给水排水施工图一般分为室内给水排水和室外给水排水两部分 B：给水排水施工图的室内部分表示一个区域的给水和排水管网 C：给水排水总平面图亦称给水排水外线图 D：给水排水总平面图是指在建筑物(一群或单个)以外的给水排水线路的平面布置图 E：给水排水总平面图亦称给排水外线图5、某城市规划将一个污染严峻的企业南该城市的A区迁至B区，则B区的物业投资将会削减，这主要是由于房地产投资_的特

12、性。 A区位选择特别重要 B变现性差 C需要适时的更新改造投资 D存在效益外溢和转移 6、依据有无抵押担保，债券可分为。 A：信用债券 B：抵押债券 C：担保债券 D：记名债券 E：公募债券 7、下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资方式的有。 A：发行企业债券 B：向银行借入信用贷款 C：房地产开发贷款 D：在公开市场上发行股票 E：土地储备贷款 8、依据城市房屋拆迁管理条例规定，拆迁范围确定后，拆迁范围內的单位和个人不得。 A：新建、扩建、改建拆迁范围内的房屋 B：转让拆迁范围內的房屋 C：抵押拆迁范围内的房屋 D：转变拆迁范围內的房屋和土地的用途 E：租赁拆迁范围内的房屋 9、计量估

13、价合同是以_和单价表为计算包价依据的合同。 A总工程量 B实测工程量 C工程量清单 D最终工程量 10、网络图法在建设工程管理中经常作为_的方法。 A质量把握 B成本把握 C进度把握 D合同管理11、材料的_是指材料在饱和水作用下强度不显著降低的性质。 A耐水性 B吸湿性 C吸水性 D抗渗性 12、保险的基本原则有_。 A最大利益原则 B权责全都原则 C保险利益原则 D近因原则 E损失补偿原则 13、房地产开发项目的投资的特性不包括_。 A投资具有时间性 B投资目的在于得到酬劳 C投资具有政治行为 D投资具有风险性14、为了防备地质灾难，甲房地产开发公司对已预售的房屋结构进行更改，假如该更改对

14、购房者有利，则甲公司_。 A不必通知买受人 B可在交房时再告知买受人 C应公示通知买受人 D应书面通知买受人 15、房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括子市场。 A：租赁 B：销售 C：保险 D：抵押 E：借款合同 16、实行随行就市定价法确定价格的情形有。(2009年试题) A：开发商处于市场领导者地位 B：开发商难以估算成本 C：开发商的物业质量与市场领导者的物业质量相近 D：开发商打算与同行和平共处 E：开发商具有向市场领导者挑战的实力 17、住房公积金会计核算的内容有_。 A住房公积金的缴存核算 B住房公积金的提取核算 C住房公积金的使用核算 D住房公积金的抵销

15、核算 E与住房公积金相关的债权债务核算 18、投资机会争辩分为一般投资机会争辩和_。 A具体争辩 B粗略争辩 C特定项目的投资机会争辩 D建设项目的投资机会争辩 19、某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120m2，经调查，其成交价格为150万元，另有20m2的房屋天台赠送，该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1:0.8，则按建筑面积计算的比准价格是_元/m2。 A8571 B10000 C13393 D15625 20、依据中华人民共和国物权法的规定，住宅建设用地使用权期间届满的， A：由国家无偿收回 B：自动续期 C：应于届满前6个月申请续期 D：应于届满前1年申请续期 E：执行层的组织协调 21、国有土地上被征收房屋价值评估的评估时点是之日。 A：房屋征收打算作出 B：房屋征收打算公告 C：房屋征收补偿协议签订 D：房屋征收实施 E：执行层的组织协调 22、以下说法满足最高最佳使用的条件有。 A：法律上许可 B：技术上可能 C：价值最大化 D：权益上允许 E：经济上可行23、下列房地产中，不得拍卖的是。 A：共有房地产