房地产信托融资典型模式和案例

1、-房地产信托融资的典型模式及案例一、 贷款模式(一) 根本操作模式开发商工程公司信托公司受托人投资者委托人1信托资金 2信托贷款 4信托收益 3支付利息 及本金 归还本金 资产抵押、股权质押、第三方担保图1：贷款性信托的操作模式简图关于房地产信托的债权融资模式，最为根底的是信托贷款。同时，被视为最简单的信托贷款，通常也是最行之有效的融资方式，操作模式参见图1。但是，相对于银行贷款而言，无论是从规模、资金本钱，还是从贷款期限来说，信托贷款视乎都不占有优势。就对房地产企业的限制而言，两者的限制也非常接近，都要求开发企业工程资本金比例不低于30%¹，必须取得“四证。对于信托公司而言，限制还

2、不仅于此，根据?中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知?简称“265号文的规定，严禁信托公司以投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式间接发放房地产贷款，而且申请信托贷款的房地产企业资质应不低于国家建立行政主管部门核发的二级房地产开发资质²。其根本融资方式参见图2.注：1、 保障性住房和普通商品住房工程的最低资本金比例为20%，其他房地产工程的最低资本金比例为30%；2、 罗阳：“围炉夜话房地产企业信托融资：房企融资实用攻略详解上，?信托周刊?第16期。贷款型信托对公司 进入 风险控 期限/本钱/金额 退出归还贷款本金并支付利息期限较短1至2年居多/几千万到

3、几亿不等/本钱相对较低资产抵押不动产，抵押率一般50%左右/股权质押/第三方担保/设置监管账户等发放贷款债权“四证齐全/自由资金到达30%/二级以上开发资质/工程自盈能力强工程要求 方式 制措施 方式图2：贷款型信托的融资方式简图(二) 案例：Y工程贷款集合资金信托方案1. 工程背景1) 工程根本情况A公司注册资本4.24亿元，主营房地产工程的经营与开发。B集团是A公司的全资母公司，持有A公司100%股权。C集团是B集团的控股股东，A公司自成立以来已开发完成7个工程，总建筑面积达50多万平方米，均已全部售罄。股权关系见图3。A公司B集团C集团 100%控股 控股图3：A、B、C的股权关系图目前

4、A公司重点开发Y工程，该工程地处H市大学城中心区域。?H市战略开展规划?中明确指出，该区域将作为今后H市开展规划中的重要组成局部。A公司具备房地产二级开发资质，Y工程已取得?国有土地使用证?、?建立用地规划许可证?、?建立工程规划许可证?以及?建筑工程施工许可证?。该工程占地313.86亩，总建筑面积398,085平方米，分甲、乙、丙三区开发：甲区以连排别墅为主；乙区包括7幢4层的花园洋房、4幢33层的高层住宅和1幢5层商业综合楼；病区包括7装18-27层的高层住宅和1个幼儿园。2) 政策情况随着近年来H市经济社会的快速开展和国家宏观政策背景的转变，以及假设干重大工程的建立，为了更好地指导城市

5、建立与开展，2021年2月，H市政府委托*城市规划设计研究院着手编制?H市空间开展战略规划?。该规划文件说明，工程所在区域将作为H市规划的重点区域，建立以商务办公、总部经济、会议展览等功能为主导的公建中心，打造城市综合体，成为H市开展新亮点。在此同时全面推进该区域中心区外围建立，引导空间拓展和功能布局优化，使中心区优化整合与新城开发建立联动并进。3) 工程所在地情况Y工程位于该区域中心位置且紧贴H市大学城且与市政府相邻，有着良好的行政配套，周边分布有地税局、公安局、工商所、国土资源所、银行及零售商业等，且交通十分便利。4) 关联公司情况B集团是A公司的全资母公司，其总股本5.36亿元，主营业务

6、是房地产开发，在H市树立了良好的口碑，成长性较好。2021年公司房地产销售回款超过25亿，在H市占有率较高。截至2021年底，B集团资产总额50亿元，负债总额26亿元，净资产24亿元。2. 信托方案方案1) 信托方案简介参见表1表1：Y工程贷款集合资金信托方案信息表产品名称Y工程贷款集合资金信托方案发行规模3亿起点金额300万信托期限信托期限18个月，自本信托方案成立之日起计算。预算年化收益率300万以下为8.5%，300万以上为10%资金运用方式信托资金用于向A公司提供房地产开发贷款，利率为15%/年，全部用于Y工程乙区开发建立2) 交易构造图参见图4B集团C集团 控股 连带责 连带责任担保

7、 任担保 A公司信托方案 投资人 贷款 3亿元 还本付息 利益分配Y工程乙区 乙区在建工程抵押担保图4：Y工程贷款集合资金信托方案交易构造图二、 股权模式(一) 根本操作模式开发商工程公司投资者委托人信托公司受托人 2收购股权或 1信托资金 增资扩股等 4信托收益及本金 3股权转让变现 抵质押、第三方担保图5：股权型信托的操作模式简图房地产开发公司在遇到工程资本金段全的情况下，该如何运用信托平台解决资本金问题呢.备选方案包括：其一，信托公司以信托资金入股工程公司，成为工程公司股东，入股工程公司的资金被评判为工程资本金则不存在法律瑕疵。在信托期限届满或信托期限满足约定条件时，由约定的工程公司股东

8、或其他第三方按照约定价款收购信托持股。其二，信托公司以信托资金很少一局部入股工程公司并成为工程公司股东，然后将剩余信托资金以股东借款的形式进入工程公司，如果这局部资金劣后于银行贷款或其他债务的归还，则一般可以被认定为工程资本金。房地产信托股权业务模式的操作关键在于信托产品到期后“股权变现退出的保障问题，为此必须密切关注两个方面：其一，信托公司在工程公司所处的“控制地位，以便对于信托资金及银行后续贷款资金的使用和其他重要事项拥有决定权，从而确保资金的合理运用与工程的按期完成；其二，房地产工程本身是否具备良好的市场前景，以便在“股权转让退出等机制无法实现的情况下，信托公司通过拍卖等处置程序进展股权

9、变现，从而确保信托资金的正常退出。其操作模式参见图5.另外，目前市场上冠以“基金的房地产信托产品多数是股权投资类信托产品。并且，股权投资类信托产品主要分为：单一工程型、多层面操作型、类基金型，等等。其融资模式参见图6：股权型信托对公司 风险 期限/ 工程 进入 控制 金额/ 退出要求 方式 措施 本钱 方式转让、股权、分红、清算期限相对较长1至3年居多/金额较大/本钱较高股权构造相对简单清晰、工程盈利能力强股权转让、增资扩股、增加资本公积以及股东借款向工程公司委派董事或者财务总监、股权质押、第三方担保等图6：股权型信托的融资方式简图(二) 案例：A公司Y工程股权投资集合资金信托方案1. 工程背

10、景1) 工程公司情况A公司成立于2021年3月，注册资本5,000万，是B公司为开发Y工程而设立的工程公司。目前A公司股东为B公司和C公司，B公司2006年7月注册注册资金2亿元，是经国家工商总局核准成立的一家创新型投资控股集团企业，C公司于2021年10月注册，隶属于B公司，公司主要从事房地产开发。B公司持有C公司41.93%的股权。B公司持有A公司49%股权，C公司持有A公司51%股权，股东按占股比例全部以货币方式全额出资。股权关系见图7：C公司B公司 持股51% 持股49%Y工程A公司图7：A、B、C公司股权关系图本工程地块位于甲市房产开发规划区。工程周边配套设施完善。工程公司对工程地块

11、进展规划，该地块由11栋高层住宅、14层花园洋房、1栋连排别墅及商业配套设施组成，总建筑面积为17.77万平方米；高层18-26层，攻11栋，房源约1,133套，建筑面积约为11.9万平方亩；洋房5-6层，攻14栋，房源约600套，建筑面积约为4.94万平方米，另有商业配套9230平方亩。2021年3月，A公司与所在开发区国土资源局签署了国有建立用地使用权出让合同，获得了开发区84,317平方亩国有建立用地使用权，用于开发花园洋房和大型会所等精品楼盘。除本次土地购入外，A公司无合并、分立、收购或出手重大资产、资产置换、债务重组等情况。A公司目前经营上述地块工程的开发建立，截止2021年8月，公

12、司尚无对外投资、持股、参股情况。2) 工程所在地情况该工程土地较为方正，无明显高差，且四周无日照遮挡物，适宜房地产工程开发。该土地状态良好，不存在任何污染。此地块与该区政府机关所在地相邻，属于开发区的核心区域。3) 工程客户群定位参见表2表2：Y工程客户群定位一览表潜在客户群来自区域所属行业消费习惯置业目的置业次数小型私营业主、公务员和企事业单位中高层等全城区域企事业单位及周边区域产业侧重多层洋房、情景洋房，着重工程的综合素质及增值潜力自住兼顾适当投资需求二次及以上置业大型私企主、高端人士全城区域企事业单位、大型私营企业侧重享受型产品，追求高品质、舒适度，注重产品附加值自住兼顾适当投资需求二次

13、及以上置业周边城市区域高收入阶层等周边城市区域行业分布较散侧重享受型高品质产品，注重产品价值、园林景观、户型、配套等因素，对价格的敏感性相对较低自住兼顾适当投资需求二次及以上置业区域和周边产业企业中层管理人员等北部及周边区域周边区域产业侧重产品实用性，注重性价比，对价格敏感度相对较高自住首次置业周边大专院校较具经济实力的教职工周边大专院校教育部门侧重工程地段位置，喜欢在学校周边置业，追求性价比及小区环境自助二次及以上置业4) 财务状况截至2021年8月，A公司注册资金到位5,000万元人民币，股东借款40,782,023元，共收到现金90,782,023元，共有货币资金5,748,952元。该

14、公司预期现金流相对稳定，各项财务指标良好，预计经营较为稳健。工程公司无任何对外担保及未决诉讼情况。A公司重大经营行为主要包括：1购入开发区工程用地：缴纳土地出让金全款6,933万元；缴纳契税346.65万元；缴纳耕地使用税等相关费用168.35万元。2前期费用：主要包括设计费等3,639,621元。3管理费用：共发生3,375,934元。4销售费用：主要用于售楼处装饰、机场路户外广告、报广宣传得呢个，共发生3,502,042元。截止2021年8月，B公司资产总额2.02亿元，负债总额15万元，资产负债率良好。保证人C公司偿债能力较强，具备为信托方案提供连带责任保证的能力。5) 工程投资完成进度

15、及预测本工程泥分期建立，首先开发一期，总建筑面积约7.2万平方亩，采取高层住宅和花园洋房相结合的方式，开发目的定位于销售资金的快速回笼及提升工程价值，并将销售回款继续投入工程二期的建立，二期总建筑面积约10.5万平方米。工程建立期确定为2年1个月，自2021年12月起，至2021年1月止。工程的工程建立和市场销售重叠进展。6) 工程实施进度方案参见表3表3：Y工程实施进度方案表工程A区洋房A区高层B区洋房B区高层获得施工许可证2021/122021/122021/042021/04根底出地面2021/022021/022021/052021/05获得销售许可证2021/032021/03202

16、1/062021/06构造封顶2021/042021/072021/072021/02交房2021/112021/042021/042021/01工程总投资7.15亿元，工程方已投入9,000万元，已支付完毕全部土地价款和前期费用。预计工程可实现销售收入8.87亿元，扣除本钱、税金后预计利润17,217.05万元。预计工程本钱利润见表4：表4：Y工程本钱利润测算简表序号科目名称总价备注1总支出715,109,5812总销售收入887,280,1063净利润172,170,525总收入-总本钱4本钱利润率24.08%预计本工程资产运营能力强，税后净利润1.72亿元，各项盈利指标如下：营业利润率=

17、净利润/营业收入*100%=19.4%总投资净利润率=净利润/工程总投资*100%=24.08%预计本工程净利率及总投资净利率较高，归还能力和市场竞争能力较强。2. 信托方案方案1) 信托方案简介a) 信托方案参见表5表5：*信托*A公司Y工程股权投资方案资金信托方案根本信息表产品名称*信托*A公司Y工程股权投资方案资金信托方案信托规模1亿元信托期限18各月，信托方案满12个月后可提前终止资金运作方式股权投资预期年化收益率受益人认购金额单位：万元预期年化收益率预期年化收益率a类受益人100-200不含2009%b类受益人200-300不含30010%c类受益人300以上11%收益分配信托收益由

18、受托人按每个信托年度分配。信托期限，由工程公司A公司按投资者认购金额相对应的预期收益率每个信托年度支付至信托专户，由受托人根据与投资者签订的?资金信托合同?约定进展分配。信托方案完毕或者提前完毕时，受托人将最后一期的信托收益与信托本金一次性分配给全体受益人。b) 交易构造参见图8 质押A公司20%股权B公司A工程公司信托方案投资者 1亿 获得80%股权C公司 增资7500万 增资后合计 获得20%股权 支付股权对价2,500万元图8：*信托*A公司Y工程股权投资方案资金信托方案交易构造图B公司c) 信托资金的管理参见图9工程公司A公司*信托公司 控股 日常经营管理 监控C公司图9：信托资金管理

19、示意图信托公司对A公司的监控方式见表6：监控方式具体措施委派董事对重大工程具有一票否决权，重大事项是指对本信托方案的运营带来重大影响或风险的事项，主要包括：经营方案；工程预算、决算；固定资产的处理；对外融资、负债；对外担保；股东分红、注册资本变更等事项。印信保管印信包括但不限于工程公司的公章、资金监管账户的预留印鉴，营业执照、组织机构代码证、土地使用权证和其他主要资产权属正数等重要法律文件账户监管信托资金监管账户保管本信托方案注入工程公司的资金，其银行预留印鉴为工程公司的公章和法定代表人的个人铭章。销售监管账户保管工程公司的销售收入，预留印鉴为工程公司公章和法定代表人个人铭章。日常运营账户保管

20、由信托监管账户划入的资金和工程公司日常资金的收付，预留印鉴为工程公司财务章和法定代表人的个人铭章。日常运营账户由工程公司自行管理。d) 信托资金的退出信托资金的退出方式如表7所示：表7：信托资金退出方式一览表信托资金的退出方式详细容获得工程公司分红和减资受托人可以通过获取公司分红和减资等方式实现信托资金的退出，并以分红和减资所得向信托受益人分配信托资金及收益。转让工程公司股权信托到期时，受托人有权将其持有的工程公司股权转让给第三方。在股权转让价格足以足额偿付信托受益人的本金和预期收益前提下，B公司、公司其指定的第三方有优先购置权。假设B、C公司其制定的第三方未及时形式优先购置权或股权转让价格不

21、能到达前述规定，则受托人可以将拥有的工程的股权转让给其他方，以股权转让款向受益人分配信托资金及收益。转让信托受益权在工程公司按照相关协议的规定，全额支付信托收益、信托报酬、其他信托费用后，可由B、C或其指定的第三方全额收购本信托方案的信托单位，收购金额为本信托方案的信托规模。信托受益权转让后，届时受托人有权决定以现金或信托财产的实物形态向受益人分配。e) 信用增级措施i. 控制工程公司股权。ii. B公司为信托方案资金本金及预期收益的平安退出提供不可撤销连带责任保证。iii. 工程公司股东包含原股东B公司在信托资金退出之前放弃对股东借款包括已有股东借款及后续股东借款的受偿权。3. 案例简评a)

22、 风险控制该信托采用了动态的销售回款设置约定，使得信托方案风险可控性提高。本信托方案具有多重保障，严格的管理措施如委派董事信托公司选派的董事对公司的重大事项具有一票否决权，印信保管、账户的监管能够帮助防工程风险。受托人实际控制工程公司80%的股权，取得剩余20%股权质押，降低了信托方案的风险概率。b) 原股东保证i. 股承诺信托方案退出前，放弃对工程公司债权的优先受偿权。ii. 股B公司实力较强，具备较强的担保能力。三、 权益模式(一) 根本操作模式房地产企业基于自身拥有的优质权益根底资产的权利无瑕疵并且现金流稳定可控，与信托公司合作，通常常用“权益转让附加回购等方式，从而实现优质资源整合放大

23、的信托融资模式。在房地产企业的信托融资实践中，一般会运用租金收益权、股权收益权、工程收益权、应收账款收益权或者特定资产收益权等方式开展信托融资。其根本操作模式见图10：为回购权益提供担保抵押、质押或保证信托公司房地产公司 权益转让合同投资者 受让权益 参加信托方案 回购权益 投资 支付收益和本金优质工程图10：权益型信托的操作模式简图(二) 案例：A+C特定收益权投资集合资金信托方案1. 背景1) A公司“凤凰岛综合工程背景A公司的股东为B公司，B公司于2004年创办并从事房地产开发业务，具有房地产开发二级资质。蓝岛凤凰岛综合工程所在的蓝岛区是丁市重点区域，交通便利，风景宜人。“蓝岛凤凰岛综合

24、工程位于丁市经济技术开发区的核心商业区与旅游区联接地带，分为住宅和商业两局部。其中住宅局部土地评估价格为人民币55,000万元，商业局部土地评估价值为52,000万元。2) C公司“温泉住宅工程背景C 公司主要经营业务为房地产开发等。温泉住宅工程地段属海洋温湿性气候，地热资源得天独厚。该工程土地评估价值为人民币20,536 万元。A 公司持有的“蓝岛凤凰岛综合工程和C 公司持有的“梁平温泉住宅工程资金紧，需要融资。2. T 信托A+C 特定资产收益权投资集合资金信托方案a) 信托方案简介参见表8表8：T 信托A+C 特定资产收益权投资集合资金信托方案简要信息表产品名称T 信托A+C 特定资产收

25、益权投资集合资金信托方案产品构造本信托方案分为优先级和次级2 个层级，发行规模7.1 亿元，其中优先级发行规模5 亿元，信托期限2.5 年，其中投资期限2 年，预期收益率9-13%/年，如果优先级委托人收益率未到达11%/年，则受托人不提取受托人奖励；次级发行规模2.1 亿元，信托期限2.5 年，合作伙伴以工程公司股权及债权认购。优先级和次级的比例为2.38：1。产品期限30 个月其中：投资期限2 年，假设投资本金未能按时足额收回，或投资收益未到达预期，则追偿期6 个月，满12 个月后，如信托收益到达预期水平，受托人有权提前终止信托方案。资金运用方式用于购置A 公司持有的“蓝岛凤凰岛综合工程和

26、C 公司持有的“梁平温泉住宅工程的特定地块开发收益权。信托方案假设有闲置资金，可用于银行存款，制止用于股票市场等高风险投资产品。风控措施1土地抵押及股权控制：该产品投资于丁市的“蓝岛凤凰岛综合工程和“梁平温泉住宅工程，其中住宅局部建筑面积21 万平方米，商业局部建筑面积16 万平方米。两个工程的土地使用权抵押给T 信托公司，评估价值为127,511 万元；信托方案的次级受益权由工程公司股东以股权和股东债权认购，在利益分配顺序上劣后于优先级受益权。2经营与监管：T 信托公司将对工程进展严格管理。在信托方案成立后，将对工程公司的?中外合资经营合同?、?公司章程?进展修订，并将向工程公司委派董事及财

27、务经理，负责工程的现金流监管、施工进度监管、销售监管，对工程公司重大决策拥有一票否决权。投资门槛认购300 万元不含以下预约登记；认购300 万元含300 万元以上直接签约金额优先，同等金额下时间优先。b) 交易构造图参见图11投资者C公司B公司 购置次级 购置优先级A+C特定资产收益权投资集合资金信托方案 2.1亿元 5亿元 持 股 购置特定地块开发收益权 抵押土地权A公司C公司梁平温泉住宅工程蓝岛凤凰综合工程图11：信托A+C 特定资产收益权投资集合资金信托方案交易构造图3. 启示1) 对工程公司而言，信托方案的设计具备一定优势：1通过转让自有工程的开发收益权进展融资，即以未来的收益权为标

28、的进展融资来保证现在的工程顺利开发，从而解决了现有的资金短缺。2虽然已经卖出了开发收益权，但是通过股权和债权这两种方式认购了信托方案的次级受益权，保障了在工程开发完成并产生更多收益的同时，自身也还可以享受收益分配。2) 对普通投资者而言，多重手段保证了工程的风险控制：1工程公司将土地使用权抵押给T 信托公司，评估价值为127,511 万元。2工程公司以其股权和债权认购信托方案的次级受益权，这在利益分配顺序上劣后于优先级受益权，此举一方面保障了如果工程未来无收益，普通投资者可以优先获得收益分配，另一方面，这也保证了工程公司的一致行动人有足够压力和动力把工程的管理运营风险控制到最低。四、 资产证券

29、化模式(一) 根本操作模式参见图12 信托登记以及履约担保 财产权信托合同信托公司房地产公司委托人/次级受益人 信托收益权的投资者优先级受益人 代理收付转让款 代理转让 收购信托收益权 转让金额 投资 本金与收益优质工程图12：准资产证券化模式操作模式简图准资产证券化模式是房地产企业将优质资产及其现金流与信托模式巧妙结合的产物，其关键点是“信托受益权。这种信托融资模式的核心架构是“房地产财产权信托+信托受益权转让，即在引入“优先级-次级的信托受益权构造化设计时，通过信托公司的“受托人+代理人身份转换，从而实现为根底资产的委托人即财产权信托的委托人获得融资的目的。(二) 案例：* 保障性安居工程

30、应收账款流动化信托工程1. 案例背景1) 融资方B 公司B 实业公司简称“B 公司成立于2003 年，注册资本为7200 万元，公司主要承接与政府相关的委托代建工程、BT 工程等，具有房地产一级开发资质。自成立以来，B 公司累计开发面积近60 万平方米，销售收入达5 亿元。截至2021 年6 月30 日，B 公司总资产10.1 亿元，负债总额7.4亿元，净资产2.7 亿元。2) 担保方C 公司C 公司成立于2001 年，注册资本9300 万元，具有房地产一级开发资质，开发了一系列知名商业地产工程和住宅工程。目前，C 公司除少数尾盘外，其他主要住宅类工程销售面积均到达100%。截至2021 年6

31、 月30 日，公司总资产15.3 亿元，负债总额6.5 亿元，净资产8.8 亿元。2. 信托方案1) 信托方案概况参见表9产品名称* 保障性安居工程应收账款流动化信托工程发行机构A 信托公司投资门槛认购300 万元含以上，金额优先，同等金额下时间优先。信托规模成立规模为26,210 万元，增发后总规模不超过4 亿元预期收益率优先级受益权预期收益率为10.5%/年含认购费，认购费收取标准如下：1300万元合同金额600万元，收取认购费1%/年；2600万元合同金额1,000万元，收取认购费0.5%/年；3合同金额1,000万元，收取认购费0%/年。上述认购费将于每次收益分配时直接从信托利益中扣除

32、。资金运用方式B 公司将其合法拥有的对甲市安宁县政府和安宁经济开发区管理委员会以下简称“管委会在Y工程的应收账款权益人民币7.8亿元设定信托；由受托人B 信托公司以转让优先受益权的形式，对标的应收账款实现流动化。认购人即优先受益权持有者获得预期优先信托利益，委托人即次级受益权持有者获得优先受益权转让款及剩余信托利益。优先级受益权对外出售2) 信托方案架构参见图13 权益流动化A信托公司代理人B实业公司委托人 不超过4亿，两年 回购承诺次级收益权委托人持有Y工程 单一财产 土地 保证 应收账 信托收益权 抵押 担保款设定信托C公司担保方甲市安宁县政府+安宁经济开发区管委会A信托公司受托人 支付B

33、T工程回购款 ?债权转让确认书? ?合作协议之补充协议?图13：* 保障性安居工程应收账款流动化信托工程交易构造3) 信托运作参见图14?BT合作协议?甲市安宁县政府+B实业公司 签订?补充BT协议?A信托公司 ?债权转让确认书?图14：融资方与信托公司之间的法律文本及合同示意图a) ?BT 合作协议?容：委托人B 实业公司负责投资建立花苑工程，由安宁经济开发区管委会负责回购花苑工程；b) ?补充BT 协议?容：明确了花苑工程主体建筑回购款的支付时间与支付方式；c) ?债权转让确认书?容：管委会同意委托人将其在合作协议及补充协议项下对管委会的债权，共计为7.8 亿元作为一项单独的债权转让给受托

34、人设立信托，并放弃对受托人行使其在合作协议及补充协议项下对B 实业公司的抗辩权及其他权利。4) 保障措施a) 回购义务：委托人B 实业公司于2021 年5 月与受托人A 信托公司签订了?受益权回购协议?，约定假设管委会不能如期履行付款义务，则由其回购本信托项下优先级受益权。b) 土地抵押：担保人C 公司于2021 年5 月与受托人签订?抵押合同?，承诺以公司自有财产为委托人的回购义务提供抵押担保；抵押物为3宗国有建立用地使用权，用地性质为商业、住宅，面积共计185,163 平方米，评估基准日为2021 年4 月6 日，评估价值为人民币7.1 亿元。c) 保证担保：担保人C 公司于2021 年5

35、 月与受托人签订?保证合同?，承诺为B 实业公司的回购义务提供连带责任保证。d) 应收账款转让登记：在认购款拨付至A 公司前，B 信托公司将在人民银行征信中心应收账款质押登记公示系统进展应收账款转让的公示登记。五、 组合模式(一) 根本操作模式根据市场需求以及信托业务的开展创新，组合模式的房地产信托产品也在增加，通常带有“资金池+工程库的基金化特点，并且彰显了一种不定向投资和风险对冲的信托业务理念。所谓“组合，一般指信托资金的运用方式涵盖了贷款、股权投资、权益投资、信托受益权转让等“一揽子策略，并根据不同时点的具体工程情况灵活决定信托资金的运用方式以及退出方式。例如，市场上有一种“全功能房地产

36、基金集合资金信托方案，期限3 年受托人有权根据信托投资进度延长信托期限1 年；在延期1 年后，受托人有权继续延长信托期限1 年，该产品可持续滚动发行并与其他信托方案相互衔接配合，其信托资金运用方式就包括了投资于房地产及其相关行业的组合方式，即信托资金投资的方式包括但不限于：1房地产公司或工程公司抵押/担保贷款以及该类信托的信托受益权；2房地产投资性信托产品包括股权投资以及该类信托的信托受益权；3物业收购的周转贷款以及该类信托的信托受益权；4房地产公司股票质押融资以及该类信托的信托受益权；5房地产公司发行的债券以及该类信托的信托受益权。其操作模式见图15。组合型信托 对公司 进入 风险控制 期限/ 退出 工程 方式 措施 金额/ 方式多种灵活退出方式组合配置期限根据需求灵活设置，也可能有开放期/金额一般较大/本钱上下配置向工程公司委派董事、财务负责人