物业公司服务定价测算标准概述

1、1 / 8物业公司服务定价测算标准第一条 为规范建业物业总公司服务定价及成本费用支出的科 学性、合理性，根据国家物业服务定价成本监审办法 、物业服务 收费管理办法等有关规定，制定本标准。第二条 本标准所称物业服务， 是指公司按照物业服务合同的约 定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维 护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。第三条 物业服务定价成本应当遵循以下原则：（一）合法性原则。计入定价成本的费用应当符合有关法律、行 政法规和国家统一的会计制度的规定。（二）相关性原则。 计入定价成本的费用应当为与物业服务直接 相关或间接相关的费用。（三） 对应性原则。 计入定价成本的

2、费用应当与物业服务内容及 服务标准相对应。（四）合理性原则。影响物业服务定价成本各项费用的主要技术、 经济指标应当符合行业标准或者社会公允水平。第四条 物业服务定价成本的构成（一） 人员费用。包括管理及服务人员工资、 按规定提取的工会 经费、职工教育经费， 以及根据政府有关规定应当由物业 服务企业缴纳的养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社 会保险费用2 / 8二） 物业共用部位共用设施设备日常运行维护费用。 是指为保 障物业管理区域内共用部位共用设施设备的正常使用和 运行、维护保养所需的费用。 不包括保修期内应由建设单 位履行保修责任而支出的维修费、 应由住宅专项维修资金 支出的更新、改造费用

3、。三） 绿化养护费用。 是指管理、 养护绿化所需的绿化工具购置 费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等。不包括应由建 设单位支付的种苗种植费和前期维护费。四） 清洁卫生费用。指保持物业管理区域内环境卫生所需的购 置工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清 洁用料费、环卫所需费用等。五） 秩序维护费用。是指维护物业管理区域秩序所需的器材装 备费、安全防范人员人身保险费及由物业服务企业支付的 服装费等。其中器材装备不包括共用设备中已包括的监控 设备。六） 物 业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用。 指物业 管理企业购买物业共用部位共用设施设备及公众责任保 险所支付的保险费用。七） 办公费

4、用。是指物业服务公司为维护管理区域正常的物业 管理活动所需的办公用品费、交通费、房租、水电费、取 暖费、通讯费、书报费及其它费用。（八）管理费公摊。是指物业服务公司在管理多个物业项目情况 下，为保证相关的物业服务正常运转而由各物业服务小区 承担的管理费用。（九）固定资产折旧。是指按规定折旧方法计提的物业服务固定 资产的折旧金额。物业服务固定资产指在物业服务小区内 由物业服务经营者拥有的、与物业服务直接相关的、使用 年限在一年以上的资产。3 / 8（十）经业主同意的其它费用组成。是指业主或者业主大会按规 定同意由物业服务费开支的费用。第五条多层住宅服务定价的测算（一）人员配置：多层按50000平

5、米计算，设一个出入口，不 带电梯。人均管理面积2200平米，需要23人（其中经 理1人、主管3人、维修2人、保洁4人、礼兵12人、 厨师1人。）（二）人员费用序号项目人数月费用标准月费用总额备注1经理工资1350035002主管及维修工资5130065003礼兵及厨师工吃4保洁工资465026005社会保险费630003000按主管及维修 人员工资总的30%计提6员工福利费2335843584按工资总额14%计提4 / 87员工教育经费23399384按工资总额1.5%计提8工会经费23532512按工资总额2%计提小计2333080（三）物业共用部位、共用设施设备的

6、日常运行、维护费：根据公司实际情况，5万平米多层住宅区每年按1万元维修费用计算，每 月平均833兀。（四）绿化养护费用：按绿化率20%计算，每平米每年绿化维护费2.5元计算，每月绿化费为50000*20%*2.5/12=2083元/月。（五）清洁卫生费序号项目测算依据测算金额（元/月）1清洁工具费300元/人年1002化粪池清淘费6000元/年5003垃圾外运费15车/月,100元/车15004消杀费10元/户年、按400户计3335合计2433（六）秩序维护费序号项目测算依据测算金额（元/月）1装备费（对讲机、橡胶棒等）300元/人年3002人身保险费（意外伤害险）100元/人年1003合计

7、400（七）办公费用序号项目测算依据测算金额（元/月）1电话及上网费3部电话6002文印及胶印费以前年度数据2003办公用品费以前年度数据2003业务费以前年度数据5004社区活动及宣传费以前年度数据400合计1900（八）管理费用公摊：按公司管理费用每年200万元算，目前在 管小区面积约200万平米，每万平米年分摊管理费1万元，5万平米 月分摊管理费：5 / 850000*1/12=4167元/月。（九）折旧费：办公类固定资产原价按5万元计算，折旧年限5年，不计残值，月折旧额为50000/5*12=833元/月。（十）物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用：国家规定的公众责任保险标准为（2%5%）（2+3+9）X3.5%=1701元/月（一）法定税费:（2+3+10）X5.5%=2609元/月（十二）利润:（2+3+11）x5%=2502元/月（十三）上述合计序号项目测算金额（元/月）1人员费用327552共用部位、共用设施设备的日常运行、维护 费8333绿化养护费用20