鹰潭市房地产市场调查分析-49页

1、鹰潭市房地产市场调查分析鹰潭市房地产市场调查分析 杭州高盛代理杭州高盛代理 2010.07.022010.07.02一、鹰潭城市概况一、鹰潭城市概况二、竞争项目调查三、宗地基本状况四、市场调查总结目录：目录：地理位置与历史沿革地理位置与历史沿革 鹰潭市，位于江西省东北部，信江中下游，因市区龙头山麓有一深潭，“涟漪兴其中，雄鹰翔其上”而得名。早在唐代称鹰潭坊，1957年1月升格为县级镇，1958年4月又降格为贵溪县辖地，1960年7月再次升格为县级镇，1979年撤镇设市，1983年7月升格为省辖市，原县级鹰潭市区域改为市辖月湖区，同时辖贵溪市（县级市）、余江县。1985年7月，被列为我国甲类开放

2、城市。国家计委在2000年全国城市发展战略重点中，又把鹰潭确立为“沿铁路干线重点发展城市之一”。区位交通区位交通 鹰潭是江南重要的交通枢纽,浙赣、皖赣、鹰厦三条铁路干线在鹰潭纵横交汇，贯通大江南北；206、320国道和311高速公路（沪昆高速）和济广高速横贯全境，迎来送往四方宾朋；江西五大水系之一的信江，向西流入鄱阳湖与长江水系贯通，维系八方情感。鹰潭已建成铁路和公路的“双枢纽”。 另据介绍：鹰潭将与广东汕头之间将拟建铁路（简称“鹰汕铁路”)，同时正在规划实施皖赣复线改造与规划建设沪昆客运专线杭州至长沙段。 发展目标与定位发展目标与定位 结合鹰潭打造“世界铜都”的发展构想以及“四大一新”的发展

3、战略，鹰潭市城市总体规划 （20072020年）确定鹰潭市城市发展目标为：世界铜业之都，区域物流中心，道教旅游胜地，生态宜居城市。城市定位为：鹰潭市域政治、经济、文化、商贸和信息中心，我国南方重要的交通枢纽，铜产业工业基地，以道教文化为特色的山水旅游胜地和区域商贸物流中心。同时，探索性地提出鹰潭都市区概念，“鹰潭都市区”的构成：月湖主城区、贵溪城区、余江城区、洪湖镇、锦江镇、中童镇、龙虎山镇。 城市人口及用地规模城市人口及用地规模 鹰潭市城市总体规划（20072020年）明确，至2020年，鹰潭市域范围内总人口将达136万人，城镇人口将达92万人，城市化率达到67.6%，城市建设用地约106平

4、方公里，人均城市建设用地115平方米。其中主城区范围内总人口将达45万人，城镇人口将达42万人，城市建设用地约48.5平方公里，人均城市建设用地115平方米。 城市总体布局城市总体布局 依托高速公路、国道、铁路、水系构成的两条十字形复合型发展走廊，构筑全市发依托高速公路、国道、铁路、水系构成的两条十字形复合型发展走廊，构筑全市发展的核心区，形成展的核心区，形成“一心二轴多级增长的带状组团式一心二轴多级增长的带状组团式”的鹰潭都市区发展格局。的鹰潭都市区发展格局。 “一心一心”：以月湖主城区为核心，通过大力发展二、三产业吸引市域及周边地区人口，促进主城区城市规模的扩大，从而增强主城区对全市发展的

5、辐射与带动作用。“二轴二轴”：依托320国道、沪昆高速之间带形区域内的交通资源、生态资源、产业资源以及城市基础，以轴向成长的方式开展城市建设，打造一条城市发展轴；依托206国道、济广高速之间带形区域内的交通资源、产业基础和锦江、中童等城镇资源，以核心拓展的方式开展城镇建设，形成一条特色鲜明的城镇发展带。 主城区的功能分区和用地布局主城区的功能分区和用地布局 以“生态开放组团式”为城市空间基本格局，基于鹰潭都市区“城市发展轴”的总体构想，提出主城区应跨越童家河主动向东发展，主动寻求与贵溪城区的功能对接与空间整合。同时，着力突出夏埠新城组团作为城市远景公共中心的地位，形成夏埠新城中心组团、老城商贸

6、组团、梅园办公生活组团、鹰东现代服务业组团、鹰西产业生活组团、产业园区组团、南站物流组团和科教生活组团八大功能组团。 城市发展方向城市发展方向 鹰潭市城市总体规划（鹰潭市城市总体规划（2007202020072020年）对鹰潭市城市发展方向调整为年）对鹰潭市城市发展方向调整为“东联、西进、东联、西进、南控、北优南控、北优”。东联：东联：顺应鹰潭都市区城市轴向发展的宏观趋势，主城区跨越童家河向东发展，重点完善生产性服务业功能，寻求与贵溪城区的强强联合； 西进：西进：主城区向西发展至206国道以西1.1公里； 南控：南控：控制主城区建设范围向南部的蔓延，从而减轻城市建设对龙虎山景区的生态压力；北优

7、：北优：优化夏埠地区的区域环境品质，提升该区域的建设质量，为打造高品质的城市远景公共中心奠定基础。经济发展目标经济发展目标 2010年全市GDP达到320亿元，年均增长14-17，人均GDP26000元；产业结构调整为7.5:64.3:28.2；2020年全市GDP达到690亿元，年均增长8，人均GDP达到57000-59000元；产业结构调整为5:49:46。自改革开放以来，鹰潭市经济始终保持良好的向上发展态势。国内生产总值始终保持两位数速度增长，远高于全国的平均水平和领先于江西省内平均水平。随着城市建设、招商引资、对外开放力度的进一步加大，鹰潭市整体经济仍将保持高速发展的势头。这也将对房地

8、产业的发展起到更大的推动作用一、鹰潭城市概况二、竞争项目调查二、竞争项目调查三、宗地基本状况四、市场调查总结鹰潭房地产市场概况鹰潭房地产市场概况鹰潭，被称为“火车拉来的城市”，中心城区范围和人口规模不大，因此，鹰潭市房地产市场起步较晚，房地产业发展水平普遍不高，但最近几年随着鹰潭城市经济的快速发展，人民生活水平提高，对住房的需求也日趋增长，从而促进房地产市场发展迅速。房地产投资规模、开发面积与销售面积等各项指标均呈现快速上升势头。值得一提的是，近几年以浙商为代表的大量外地房地产开发商的进入，除了带来大量的资金，更是带来了房地产开发新的理念和技术，给鹰潭的房地产市场注入新的活力，也促进了当地的房

9、地产发展水平的提高。鹰潭房地产市场开始进入了一个高速发展的阶段。 一、鹰潭市房地产投资屡创新高，发展快速一、鹰潭市房地产投资屡创新高，发展快速虽然鹰潭市房地产业起点较低，起步较晚，但最近几年发展迅速，房地产投资规模逐年增长，屡创新高。09年，全市房地产开发投资9.14亿元，增长10%。商品房房屋销售面积40.4万平方米，增长103.7%，商品房房屋销售额11.76亿元，增长44.7%。二、土地供应集中有度，高桥成二、土地供应集中有度，高桥成“供地大户供地大户高桥区的启动开发，对土地市场起到了最直接的推动作用，成为名副其实的“供地大户”和“风向标”，未来几年的高桥区也将成为鹰潭楼市的“供房大户”

10、和楼市激烈竞争的“主战场”。 三、鹰潭市区房价高位运行，居于全省前列三、鹰潭市区房价高位运行，居于全省前列鹰潭市房地产大发展启动于2003年中，当时市区住宅房价每平方米在千元左右，此后房价便一路高歌猛进，涨声不断。据了解，目前鹰潭市房价已经居于江西省前列。指标指标细项细项开发商开发商江西创景置业有限公司 地段地段区位天洁西路7号 配套汽车站旁边，临白鹭河、自建月湖岩公园 产品产品规模约10万平方米 ，一期售完，二期仅剩3套独栋、1套双拼，三期未平地类型独栋、双拼别墅户型面积独栋：420平方米左右；双拼:320平方米左右容积率0.5绿化率40%-50%价格价格独栋：6350元/平方米左右；双拼：

11、5600元/平方米左右备注说明备注说明地段较好，拥有水景、公园资源，香港物管公司；项目两侧为廉租房和安置房，与本物业格格不入。创景创景白鹭湾白鹭湾指标指标细项细项开发商开发商江西嘉英置业有限公司 地段地段区位天洁大道 越峰花园对面配套体育馆旁，近汽车站 产品产品规模30万平方米 ，目前已建1栋，正在预售 类型多层、高层、别墅户型面积未定容积率3.0 绿化率40% 价格价格价格未定，10月份左右开盘备注说明备注说明先做绿化，再建楼，项目为目前鹰潭市区最大的楼盘，嘉兴开发商，在当地拥有一定知名度；周边配套完善，预计9、10月份开盘。水岸华府水岸华府指标指标细项细项开发商开发商天恒地产 地段地段区位

12、206国道旁，近龙虎山风景区配套自建五星级酒店、学校、商场等产品产品规模100万平方米 ，住宅总套数：3125套 类型小高层公寓、多层洋房、别墅（联排、独栋）户型面积公寓洋房：三房两厅两卫（115-14平米)；联排270-282平米容积率绿化率37.6% 价格价格价格未定优劣势分析优劣势分析鹰潭目前最大的在建项目，首期推出别墅，项目体量大，位置较偏，这也给项目开发带来很大的风险。倾城倾城 指标指标细项细项开发商开发商江西金诚投资有限公司 地段地段区位龙虎山大道以东 配套新体育馆旁边，近汽车站、月湖岩公园产品产品规模16万平方米类型高层、小高层、多层、排屋户型面积 公寓:50-130平米；多排：

13、260-320平米左右容积率 绿化率价格价格均价：2800元/平方米；多排预计总格100万左右/套优劣势分析优劣势分析开发商天洁集团在当地已开发多个项目，知名度较高。项目地段较好，毗邻体育馆，周边发展潜力较大。天洁天洁奥林山水奥林山水 指标细项开发商江西省群鹰房地产开发有限公司 地段区位天洁西路大道南侧 配套汽车站产品规模约7.5万平方米类型高层户型面积两室、三室为主。面积：80-140平方米容积率2.1 绿化率30% 价格均价2850元每平方米优劣势分析地段较好，交通便利，户型偏大阳光巴黎阳光巴黎 指标指标细项细项开发商开发商江西三川集团，鹰潭三川置业有限公司 地段地段区位天洁路（40号路）

14、西段，新汽车站斜对面配套汽车站、体育馆等产品产品规模10万平方米类型多层、高层户型面积110-190平方米容积率价格价格预计价格3000元左右/平方米，7月中旬开盘优劣势分析优劣势分析别墅不对外销售，部分公寓用作福利房三川三川盛世华庭盛世华庭 指标指标细项细项开发商开发商江西省鹰潭市嘉禾房地产有限责任公司 地段地段区位院里路9号 （火车东站旁）配套暂无产品产品规模10万平方米（分四期开发，目前再售为4期，共327户。）类型纯别墅户型面积220-330平方米。容积率0.83绿化率36%价格价格独栋120万，330平米；联排90万，280平米优劣势分析优劣势分析项目地段较偏，周边环境较差，整体形象

15、较差，与产品本身定位不吻合。嘉和山庄嘉和山庄 瑞和国际瑞和国际 宏磊集团鹰潭绿洲置业打造的18万方鹰潭第一大盘，位于城市热点区域天洁西路南侧。项目分三期开发，07年12月至今，三期已全部开盘，目前一期有2套、二期28套、三期10套待售，均价3000元每平方米，复式2500-2600元每平方米。1、房价受地段、区位、品质等制约因素较大；2、多层住宅更被市场接受，顾客对物业管理费较为排斥；3、大部分楼盘户型设计面积偏大，以三房为主，户型较为传统；复式户型滞销；4、别墅市场处于发展阶段，现有别墅项目屈指可数，存量所剩无几。主要以联排为主，面积为280平米左右；独栋别墅稀少，面积为400平米左右；5、

16、服务体系落后，多个项目现场无售楼处，项目专业物业管理公司少；6、宣传推广较为单一，鹰潭杂志较少，户外楼盘广告也不多见，多数楼盘不注重卖场的包装和销售气氛的营造；7、鹰潭人不喜欢复式楼，喜欢贪小便宜，喜欢找关系，爱面子。市场调研小结：市场调研小结：一、鹰潭城市概况二、竞争项目调查三、宗地基本状况三、宗地基本状况四、市场调查总结地块区位地块区位鹰潭市区鹰潭市区项目地块项目地块地块基本情况地块基本情况1、占地规模500多亩；2、地处320国道旁，鹰南高速出口；3、现有部分厂房待拆，地块整体较为平整；4、地块紧邻7500亩生态水面，周边自然条件较好；宗地现状宗地现状一、鹰潭城市概况二、竞争项目调查三、

17、宗地基本状况四、市场调查总结四、市场调查总结通过前面从宏观城市了解到中观市场发展，可以得出以下结论：通过前面从宏观城市了解到中观市场发展，可以得出以下结论：1、鹰潭的房地产整体市场仍呈上升的发展势头，中远期市场行情依然看好，未来的房地产发展空间仍然比较大。2、目前鹰潭房地产市场进入一个快步发展的通道，房产供应、销售价格、购买观念等都将上升到一个新的高度。因而，后期的市场竞争将会比较激烈，这也就要求在这一市场领域的开发商必将具有长远发展和品牌发展的战略眼光，以前瞻性的战略方向来指引公司企业品牌的远景发展，以品牌的号召力在将来的鹰潭市场上呼风唤雨。市场总结市场总结3、目前鹰潭的别墅市场整体水平不高，缺乏轰动市场的产品，如