土地一级开发项目实施方案

1、WORD格式XX土地一级开发项目实施方案申请单位：编制单位：编制时间：XXXX 年 XX月专业资料整理北X 市昌平区北七家镇中心起步区【暨海鶄落新村建设】土地一级开发项目实施方案目录摘要1一、项目现状情况1二、项目规划情况1三、土地一级开发成本1第一章项目基本情况2一、项目背景2二、项目区位情况2三、土地利用现状分析4四、现状地上物状况4五、项目规划情况5第二章编制依据7一、法律法规依据7二、项目依据7第三章项目市场分析9一、 XX 市房地产市场分析9二、 XX 市土地市场分析10三、 XX 区市场分析11第四章一级开发实施主要内容及开发进度13一、土地一级开发主要内容13二、本项目实施进度安

2、排14第五章征地实施方案17一、征地情况概述17二、征地补偿方案17三、征地费用构成20iXX土地一级开发项目实施方案四、征地工作进度计划23第六章拆迁实施方案24一、现状调查24二、拆迁补偿方案25三、拆迁工作进度计划31第七章市政基础设施建设方案32一、道路工程32二、给水工程34三、排水工程规划36四、电力工程规划37五、电信工程规划38六、燃气工程规划39七、供热工程规划41八、工程管线综合规划41九、实施要求42十、工作进度42十一、市政建设投资43第八章土地供应方案44一、土地供应模式44二、土地供应计划44三、土地一级开发深度44四、一级开发成本及入市交易底价的确定44五、资金回

3、收计划45第九章项目投资方案46一、项目一级开发总投资估算46二、土地出让金估算48三、入市交易底价估算49iiXX土地一级开发项目实施方案四、土地销售收入估算49五、项目分期测算51六、现金流量和财务指标分析52第十章项目管理方案54一、建设计划管理54二、项目的进度计划管理54三、项目管理55附件 . 56iiiXX土地一级开发项目实施方案摘要一、项目现状情况本项目位于 XX 村，总用地面积为101.94 公顷，具体四至为：东至规划XX，南至 XX路，西至 XX路，北至 XX路。项目需完成整个 XX村的拆迁工作（含同步实施拆迁范围），根据 XX村委会提供地上物情况说明， 共涉及 XX落村居

4、民约 1098 户，户口薄登记人口约 3000 人，宅基地总面积约 263520 平方米。本项目非居民住宅， 涉及敬老院、燃气站、日化厂、铝合金门窗厂、养牛场等单位，非住宅建筑面积约182600平方米。二、项目规划情况依据XX镇中心起步区（暨 XX落新村建设） 控制性详细规划 及项目普测成果，本项目规划用途主要为居住及商业配套，总用地面积为 1019400 平方米，其中建设用地面积为 740400 平方米，代征道路用地为159868平方米，代征绿化用地为119100平方米；地上容积率为 0.6-2.0 ；规划总建筑面积为1122300 平方米，其中二类住宅为 784500 平方米，公共服务设施

5、 45900平方米，公共设施（商业金融）为260600平方米，配套中小学为 31300 平方米。三、土地一级开发成本本项目土地一级开发总成本为474387.37 万元，具体如下表所示：土地一级开发总成本测算表序号项目本项目总成本（万元）所占比例1前期费用1522.630.32%2征地费用117919.1924.86%3拆迁费用206879.7343.61%4征地拆迁不可预见费24983.935.27%5市政基础设施建设费44370.399.35%6财务费用21111.094.45%小计416786.9787.86%7土地一级开发投资回报额（8%）33342.967.03%8两税一费（ 5.5%

6、）24257.445.11%合计474387.37100.00%楼面地价（元 / 平方米）4227-地面地价（元 / 平方米）6407-1XX土地一级开发项目实施方案第一章项目基本情况一、项目背景XX 镇中心区位于 XX镇中部，由于地处 XX 镇中心地带，该地区多年来一直是各类开发建设项目的热点地区， 随着道路等基础设施建设的启动， 呈现出了蓬勃发展的态势。然而，由于整体规划的滞后， 这一地区整体呈现出一种以各自项目为中心， “自管自顾”的发展趋势，缺乏整体布局的合理性。城镇中心功能布局、道路交通、绿地景观等均需要通盘考虑， 这些公共系统问题的考虑不足， 一直以来困扰着镇区的规划管理和建设实施

7、。为了推进 XX镇小城镇建设，加快启动实施镇中心区建设， XX镇政府决定分期实施镇中心区建设，结合 XX落村旧村改造范围确定了中心区的起步区。中心起步区的四至为：东至高压线，西至现状美树假日小区， 南至距旧村南侧现状路， 北至平海路，规划范围面积为 146.87 公顷。本项目土地一级开发范围就是中心起步区的一部分，项目用地四至为：东至XX落湖滨路，西至望都东路，南至七北路，北至XX路，规划用地面积为101.94 公顷。2005 年 12 月，XX人民政府向 XX规划委员会致函关于启动 XX镇中心起步区（暨XX落新村建设）规划的函 （昌政函 200560 号），原则同意中心起步区详细规划方案；2

8、007 年 1 月，XX规划委员会函复关于 XX镇中心区起步区（暨 XX落新村建设）控制性详细规划有关意见的复函 （市规函 2007116 号），提出七点意见，原则同意了控规方案。考虑到 XX落村旧村改造的历史遗留问题，急需就地解决农民安置上楼问题；同时，由于 XX 落村位于规划的XX落湖公园南侧， XX落村旧村改造项目的实施对镇中心区生态环境建设，完善配套设施，具有积极意义。二、项目区位情况1区域位置XX镇位于 XX东南端，毗邻 X 区、顺义区。距亚运村北 4 公里，东距 XX机场 14 公里， XX北部 15 公里， XX南北贯穿全镇 6.3 公里， XX东接 XX机场北线高速，西接XX高

9、速公路，横跨镇域 9.5 公里。全镇占地面积 56.83 平方公里，辖 29 个生活小区2XX土地一级开发项目实施方案（16 个居委会）、 19 个行政村。地区常住人口23.4 万人。 1999 年 10 月被 XX确定为全国小城镇建设试点镇。XX落村位于 XX镇的中部地区。XX镇中心起步区【暨XX落新村建设】土地一级开发项目总面积101.94 公顷，项目位置如下图所示：2项目自然特征（ 1）地形地貌项目所属地区主要为平原地貌，地势起伏较小， 土质大部分属于轻壤， 适宜进行建设开发。（ 2）气候气象本地区属温带大陆性半湿润季风气候， 四季分明，春季干旱多风，夏季炎热多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷

10、干燥。多年年平均气温为 11.5 。一月平均气温 4.9 ，最低气温零下 19.1 ；七月平均气温 25.7 ，最高气温达 40.5 。多年平均全年日照时数为 2800 小时，年日照百分率 62%。平均降雨量约 625 毫米，为华北地区降水量较均衡的地区之一，全年降水的 75%集中在夏季。多年年平均无霜期为 195 天，初霜期在 10 月下旬，终霜期在 4 月上旬。（ 3）河流水系XX 镇镇域内地下水资源及地热资源非常丰富，水质优良。 15 公里长的温榆河绿色生态走廊自西北向东南环镇而过，占 XX镇面积近 20 平方公里。（ 4）地质本项目宗地已经聘请 XX勘察设计研究院有限公司进行地质灾害危

11、险性评估，根据地灾评估报告备案表，本地块评估级别为二级，适合进行房地产开发建设。3项目区位特征XX镇中心起步区，位于XX用地北靠政府路，南邻天通苑，西靠国道XX路，东临 XX高速，区位优势明显。现状镇区主干路政府路、七北路及南北干道七星路，均在地块用地范围内，交通可达性强。同时，地块东侧、北侧直接与规划中的XX公园相接，景观资源得天独厚。XX镇中心起步区是XX镇总体规划确定的镇区组团的重要空间节点，也是体现 XX镇未来城镇建设总体风貌的重点地区。该区域地处X 汤快速路东侧，定泗公路南侧，具有较好的外部交通环境。项目用地北侧紧邻XX路。东、北两侧均有通往六环路的3表 1-1 ：项目用地利XX土地

12、一级开发项目实施方案通道，西侧可直达XX路。 XX路打通了地块北部区域与城市交通的直接联系，七星路南北贯穿项目用地，从而使该区域形成了较为完善的路网系统。三、土地利用现状分析1、规划用地现状权属本项目用地范围面积约为 101.94 公顷（合 1529.10 亩），全部为 XX镇 XX落村集体土地。2、规划用地现状性质根据 XX镇中心起步区（暨 XX落新村建设）控制性详细规划 、XX落村土地统计簿及现场调查初步估算， 项目用地范围土地利用现状情况如下表所示， 具体数据以项目完成钉桩工作后，国土管理部门出具的地类勘测成果通知单为准。用现状情况序号用地性质用地面积（万）比例（）1耕地35.4434.

13、772果园2.562.513苗圃2.652.604农村居民点23.1222.685独立工矿15.2614.976交通用地5.725.617坑塘水面12.2111.978沟渠4.984.89合计101.94100.00四、现状地上物状况本项目总用地面积101.94 公顷，根据 XX落村委会提供地上物情况说明，共涉及XX落村居民约 1098 户，户口薄登记人口约3000 人，经过现场查勘，并依据村委会提供的数据，获知 平均每户宅基地面积约240 平方米，故宅基地总面积约263520 平方米。根据现场调查，房屋的成新率大多为8、9 成新，建筑容积率约为1.0 。根据村委会提供的数据，本项目非居民住宅

14、涉及敬老院、燃气站、日化厂、铝合金门窗厂等 8 家单位，非住宅建筑面积约182600 平方米。项目用地范围内另有其它征地补偿地上物情况如下：4XX土地一级开发项目实施方案1农作物合计 590 亩。其中：玉米 210 亩；苜蓿 120 亩；黄豆 150 亩；小麦 110亩；2树木。道路两侧及项目范围内树木：槐树约800 棵，杨树约 5000 棵，柳树约3000 棵；3机井 22 眼；4坟冢 73 座；5电线杆 50 根；6配电室 3 座；7鱼塘 433.95 亩；8承包果园：苹果园110 亩，梨园 115 亩，苗圃 286 亩；9现状乡村道路14300 米。图 12：项目用地现状遥感图五、项目规

15、划情况依据XX镇中心起步区（暨 XX落新村建设） 控制性详细规划 及项目普测成果，本项目建设用地主要为二类住宅、 公共服务设施、 配套中小学及商业金融业用地， 规划设计指标如下：（ 1）总用地面积： 1019400 平方米；5XX土地一级开发项目实施方案其中：建设用地面积： 740400 平方米代征地面积： 278968 平方米其中：代征道路用地： 159868 平方米代征绿化用地： 119100 平方米（ 2）地上容积率： 0.6-2.0 ；（ 3）总建筑面积： 1122300 平方米其中：二类住宅： 784500 平方米公共服务设施： 45900 平方米公共设施（商业金融）：260600

16、平方米（根据征地意向协议，其中7.7 万平方米用于 XX落村商业回迁）配套中小学： 31300 平方米规划情况如下图所示：表 1 2：项目建设用地地块控制指标一览表地块用地用地面积建筑面积容积率建筑密度建筑限高绿地率备注编号性质（公顷）（万）（）（ m）（）1 1R53.221.930.60301240中学1 2S30.43停车场1 4R214.236.351.503018401 6R214.086.121.503018401 8R221.642.461.503512302 2R221.422.131.503512302 4R212.323.481.503018402 6R219.6514.4

17、81.503018402 8C21.402.802.004030303 2R214.216.321.503018403 4C23.637.262.004030303 5R52.001.200.60301240小学3 7R2110.0715.111.503018403 8C23.937.862.004015304 2R211.462.191.503018404 4R2110.6515.981.503018404 6C22.094.182.004015304 8R215.638.451.503018404 9C21.983.962.00401530合计74.04112.261.526XX土地一级开

18、发项目实施方案第二章编制依据一、法律法规依据1中华人民共和国土地管理法（中华人民共和国主席令第8 号）；2城市房屋拆迁管理条例（国务院令第305 号）；3XX土地储备和一级开发暂行办法（X 国土市 2005540 号）；4XX出让国有土地使用权招标拍卖挂牌办法；5XX建设征地补偿安置办法（XX人民政府令第 148 号）；6XX城市房屋拆迁管理办法 (XX 人民政府令第87 号 ) ；7XX集体土地房屋拆迁管理办法（XX人民政府令第 124 号）；8XX 国土房管局关于印发XX 房屋拆迁评估管理暂行规定的通知 （X 国土房管拆字 2001 1147 号）；9XX房屋估价办法（X 房地评字 199

19、6573 号）；10XX房屋土地管理局、 XX物价局关于印发 XX非住宅房屋拆迁评估技术标准的通知（ X 房地评字 1999656 号）；11XX国有土地使用权招标拍卖挂牌出让底价确定试行办法（X 国土用 2005533 号）；12XX 人民政府 2002 年 12 月下发的关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知 X 政发（ 2002）32 号 ；13XX国有建设用地供应办法（试行） （ X 政发 20056 号）；14 XX集体土地房屋拆迁补偿补助规定 （ XX人民政府令第 4 号）；15XX土地一级开发实施方案编制和审核暂行办法（送审稿）。二、项目依据1X 城市总体规划（ 20042

20、020 年）；2XXX新城规划（ 2005-2010）；3XX镇总体规划（ 2002-2010）；4中国城市规划设计研究院XX 镇中心起步区【暨XX 落新村建设】控制性详细规划；5XX规划委员会 XX规划委员会关于XX镇中心起步区（暨XX落新村建设）控7XX土地一级开发项目实施方案制性详细规划有关意见的复函 市规函 2007116 号；6XXX昌测绘公司出具的普通测量成果报告书；7XXXX镇 XX落村征地补偿安置协议书 （意向协议）；8XX镇 XX落村村民委员会出具的XX落村房屋及地上物情况汇总表 ；9.XX 镇 XX落村村委会关于XX落村整体实施拆迁的说明 ；10.XX 镇人民政府关于奖励拆

21、迁时为建设二层房屋村民通知；11.XX 落村委会制定的本项目拆迁实施方案；12. 报告编制单位收集的其他资料。8XX土地一级开发项目实施方案第三章项目市场分析一、 XX房地产市场分析2010 年 3 月，北 X 住宅市场量价齐升，新增供应和需求环比均大幅增长。尽管期房成交量同比下降超过30%，但二手房成交套数超过25000 套，同比增长接近 30%，是同期新房成交套数的近3 倍，表明市场需求依然充足。1. 成交：住宅成交环比增幅超过 50%，多数区县环比涨幅超过全市平均水平2010 年 3 月， XX住宅成交量环比大幅回升。共成交住宅（期房 +现房） 114.6 万平方米，环比增长 51.25

22、%，其中保障性住房 11.75 万平方米，环比下降 24.68%；商品住宅 102.85 万平方米，环比大幅增长 71%。其中期房成交面积为 92.29 万平方米，环比增长 58.3%，同比下降 31.51%；现房成交 22.31 万平方米，环比增长 27.63%。本月保障性住宅占同期住宅的比重为 10.25%，较上月下降 10.34 个百分点。从住宅成交区域分布看， 2 月除 XX区住宅成交面积环比小幅下降 5%外，其他区县均环比大幅增长， XX等区县住宅成交面积环比增幅均超过全市平均水平 （1.98 倍）。XX住宅成交面积环比增长接近或超过 8 倍；XX增幅超过 3 倍；仅 XX三个区县环

23、比涨幅不足 1 倍。从区域成交占比情况看，XX区仍居首位，住宅成交占比高达31.77%，与上月（32.6%）相当；其次是 XX区和 XX区，占全市成交总量的比重分别为14.2%和 12.8%；其他区县成交占比均不足10%。2. 供应：住宅新增供应面积环比成倍增长，同比变化不明显3 月， X 城众多新盘纷纷入市，住宅新增上市89.82 万平方米，环比增长2.36倍，同比变化不明显（仅下降-0.25%）。保障性住宅共上市14.61 万平方米，同比涨幅十分显著，保障性住宅占总供应量的比重为16.27%。从区域分布来看， 3 月新增供应主要集中在 X 区和 X 区，分别上市 3229 套和 2203

24、套，分别占全市当月供应总量的 33.59%和 22.92%，其次为大兴区和 XX，分别新上市 1698 套和 996 套，占比分别为 17.67%和 10.36%，其它区县占比均不足 10%。3. 供需对比：销售面积大于上市面积，单月供求差距缩小2010 年 3 月，北 X 商品住宅供需均大幅增长，月度新增供应量和成交量的差距有所缩小。 3 月新上市面积为75.21 万平方米，同期成交面积为102.85 万平方米，9XX土地一级开发项目实施方案上市面积与成交面积之比为0.73 ，比上月增加 0.29 ，单月新增供给不足的矛盾有所缓解。二、 XX土地市场分析（一）新一轮宏观调控来临与 2009

25、年中央刺激经济重拳出击形成鲜明对比的是， 2010 年的新年伴随着偏紧的宏观调控而来。 1 月 12 日，央行上调准备金率的消息，如同巨石入水，次日股市便以百点长阴还以颜色。 其实央行在几天前就已在公开市场操作中采取行动。 此前国务院关于抑制房价的一系列政策更是鱼贯而出： 1 月 10 日，国务院发布了关于促进房地产市场平稳健康发展的通知， 2009 年年末，有关规定早已出台：房屋持有期从 2 年恢复到 5 年，不足 5 年转手交易的按其转售收入征收 5%营业税；全国的土地购买交易最低首付从 20%30%提高到 50%，开发商必须在签订土地转让协议后一年内完全支付土地出让金。 1 月 21 日

26、国家统计局将发布 2009 年度 GDP、 CPI 等经济运行数据， GDP8%的增速已毫无悬念， 但我们更拭目以待的是 2010 年经济新变局， 或许只有一个政策导向：极度的宽松政策已经结束，适时的紧缩开始了。（二） XX土地市场分析1. 房地产开发企业购置面积出现较大幅度增加2010 年第 1 季度，房地产开发企业购置土地面积出现较大幅度增加，完成开发土地面积继续负增长。购置土地面积总额为6165.98 万平方米，同比增加30%，增幅比去年同期增加 70 个百分点；完成开发土地面积3827.86 万平方米，同比减少 15.4%，增幅比去年同期增加26.7 个百分点。2010 年 3 月末，

27、房地产企业待开发土地面积为18442.90 万平方米，同比减少12.3%。分地区看， 2010 年 1 季度，东中西各地区房地产企业购置土地面积均为增加，东部地区增幅最大。东中西部各地区企业购置土地面积分别增加52.3%、5.8%和18.7%，增幅分别比去年同期增加102.5 个、 32.7 个和 48.4 个百分点。各地区完成开发土地面积均为负增长。1 季度，东中西部各地区企业完成开发土地面积分别减少19.5%、23.1%和 45.6%，降幅均高于去年同期。2. 2010 年第 1 季度商品房新开工面积较快增加10XX土地一级开发项目实施方案2009 年全年，商品房施工面积和新开工面积增幅同

28、比减少，竣工面积增幅同比增加。其中，商品房施工面积319649.54 万平方米，同比增长12.8%，增幅比去年减少 3.2 个百分点；商品房新开工面积 115385.34 万平方米，同比增加 12.5%，增幅比去年增加 10.2 个百分点；竣工面积 70218.76 万平方米，同比增加 5.5%，增幅比去年增加 9 个百分点。2010 年第 1 季度，商品房新开工面积 32300 万平方米， 同比增加 60.8%，比去年同期增幅增加 77 个百分点，比上季度增幅减少 14 个百分点；商品房竣工面积 11117 万平方米，同比增加 12%，比去年同期增幅减少 14 个百分点，比上季度增幅减少 4

29、 个百分点。3. 地王频现，成交持续升温3 月北 X 土地市场十分活跃，住宅用地共成交 9 宗，规划建筑面积 136.88 万平米，分别是 2009 年同期和 2008 年同期的 10.9 倍和 7.9 倍，环比上月增长 27.1%。成交的住宅用地平均价格为 30660 元 / 平米，溢价率高达 123%，自 2010 年以来溢价率连续三个月超过100%。3 月全国成交地块总价排行榜Top10 中，北 X 有 4 块土地入围，并且是在两会刚刚结束后的第一天内连爆三个地王，充分说明了 X 城土地市场的异常火爆，一些优质地块仍受开发商追捧，开发商对未来房价的预期比较乐观。同时也表明开发商资金的充裕

30、。分区域来看，成交9 宗住宅用地，其中城八区成交4 宗，平均溢价 133%，远郊区成交 5 宗，平均溢价 112%。远郊区成交平均溢价略低于城八区，城区地块受关注度较高，但由于城市扩张，远郊区个别优质地块也逐渐受到追捧，X 区马驹桥亦庄新城地块成交溢价达269%，为北 X 本月溢价率最高地三、 XX市场分析XX位于 XX西北部 XX山脉与 XX山脉交汇处，是 XX的中郊区，最南端距市中心 10 公里，在历史上素有 “X 师之枕”的美誉。区域面积 1343.5 平方公里，辖 15 个镇、 2 个街道办事处和北企公司，常住人口 82.9 万。 1999 年， X 撤县设区，区政府驻地设在城北街道办

31、事处（距市中心 34 公里）。在 XX各区县的功能定位划分中， X 属于城市发展新区。根据 2005 年国务院批准的北 X 城市发展总体规划，X 新城被确定为 XX规划建设的 11 个新城之一， 功能定位是 “重要的高新技术研发产业基地， 引导发展高新技术研发与生产、旅游服务、教育等功能” 。同时， X 也是 2008 年北 X 奥运11XX土地一级开发项目实施方案会铁人三项、公路自行车赛事的举办地和旅游服务区。未来一个时期，XX 经济社会发展的总体目标是：全面推进“三个首选之区”（投资创业首选之区、旅游休闲首选之区、生活居住首选之区）建设，努力构建一流的XX城市发展新区。X 畅通便利，四通八

32、达，城市铁路、X 包铁路、八达岭、 X 承高速公路、立汤快速路纵观南北， X 通铁路、大秦铁路、六环路、顺沙公路横跨东西，形成了X 快速、便捷、经济的交通网络，同时也为X 居住的发展提供了良好的交通基础。XX 上风上水，开发早，配套全，规划较为统一，从昂贵的高档别墅到适合普通居民的低档住宅，一应俱全。 XX 首先是经济适用住房分布最集中的区域，回龙观现居住人口已达 30 万，规化可居住人口 7080 万，是中关村、金融街、高校人士选房比较集中的区域和拆迁人口的疏散地。 其次依托八达岭高速路， 城市快速路轻轨方便、快捷、经济的交通方式， 使其周围的住宅完全可以作为第一住宅使用， 比较适合上班一族

33、和拆迁人口居住。 第三是北 X 别墅区相对集中的区域之一， 主要分布于立汤路和八达岭高速路沿线，以碧水庄园等为代表。 未来预测：首先由于临近中关村，新兴的高科技产业催生的快速致富阶层， 对别墅有很强的潜在需求， 现有高档别墅供应有限，未来发展空间很大；第二由于临近亚运村、海淀区 , 辐射面广，来自中关村IT 界和学院派人士对像龙泽苑、金榜园、王府温馨公寓这样的中高档住宅项目需求较为强烈；第三由于 XX优美的自然景观、低密度住宅的风格、较低的房价以及公共交通的便利条件， 使得越来越多的上班族舍弃了 “宁要城里一张床， 不要郊区一套房”的心理，不同档次、不同价格的合理住宅布局，吸引了各个层次的购房

34、人。各方面的因素综合起来，必然在一个相当长的时期内，有利于促进该区域的房地产业发展。新的世纪， X 将围绕“三园三区” ，即中关村科技园区 X 园、中关村科技园区生命科学园、小汤山现代农业科技示范园和以十三陵特区为龙头的旅游服务区、 以回龙观和东小口经济适用房为主的文化居住区、 以沙河高教园区为重点的教育产业区， 进一步加快发展建设步伐， 大力发展高新技术产业， 积极拓展服务领域， 加快农业产业结构调整，提高对外开放的质量和水平，加速城镇基础设施建设。根据 X新城规划，东沙河公园及 X新城东部新区的滨水地区，将成为新城级城市公共核心之一，该地区将建设成为兼具居住、旅游、休闲娱乐等综合功能、生态

35、环境良好的新经济增长点，该项目对于体现新城品质具有重要意义。所以，综合分析项目具体情况及 XX房地产市场的发展趋势，本项目具有良好的市场前景和较大的发展空间。12XX土地一级开发项目实施方案第四章一级开发实施主要内容及开发进度一、土地一级开发主要内容从确定一级开发主体至土地入市交易， 一级开发实施单位具体承担的任务主要包括三大块内容， 即前期手续办理、 实施征地拆迁及市政设施建设 ，其制约关系如下图所示：确定项目一级开发主体前期手续市政咨询和建设征地、拆迁实施验收、入市交易1、前期工作前期工作包括有： 办理规划意见书， 进行用地预审， 编制项目申请报告并申请发改委的立项核准批复，办理建设用地规

36、划许可证等。2、征地征地工作包括有： 根据规划意见书进行钉桩， 土地勘测定界，组织征地补偿谈判，组织村民代表会议，签订征地补偿协议，征地报批及公告，办理征地结案，取得建设用地批准书等。3、拆迁拆迁工作包括有：评估、拆迁公司招标，入户调查，进行拆迁公示，制订拆迁补偿安置方案， 拆迁许可听证， 核发拆迁许可证， 评估拆迁公司开展评估及拆迁补偿谈判工作，签订拆迁补偿安置协议，房屋拆除，拆迁结案等。4、市政建设13XX土地一级开发项目实施方案根据规划进行项目市政方案综合咨询，委托施工图设计、 工程投招标， 组织施工队伍进行市政基础建设，市政工程验收结案。5、土地一级开发验收土地一级开发工作完成后， 应

37、及时进行各种资料的整理， 委托审计机构对成本进行审计，申请土地一级开发验收等。6、土地入市交易完成土地一级开发后，进行地价评估及审核，入市交易。二、本项目实施进度安排本项目土地一级开发实施的主要内容包括： 前期手续的办理、 征地的实施、 拆迁的实施、大市政基础设施工程建设、 验收入市交易及相关后续事项。 考虑项目目前进展情况、结合国家和 XX的相关法律规范及办理各种手续的顺序、时间与可能性编制土地一级开发的实施方案。根据 XX土地整理储备中心关于 XXXX镇中心起步区（暨 XX落新村建设）项目土地一级开发有关问题的函（X 土整储开函 200815 号文、XX国土资源局 X 分局关于 XX 镇中

38、心起步区暨 XX落新村建设土地一级开发项目有关问题的请示 （ X 国土昌200877号文及区政府批办意见，考虑到本项目总用地及开发规模较大，为满足及时供地的需要，本项目将分四期滚动实施。其中，一、二期授权北X 恒银房地产开发有限公司为主体实施，三、四期通过招标确定主体实施，具体计划安排为：项目建设单位取得项目一、二期土地一级开发授权后， 一期项目启动； 一期项目取得征地批复后二期项目启动；同时争取通过招标方式取得项目三、四期土地一级开发授权；取得三、四期授权，同时二期项目完成拆迁量30%后三期项目启动；三期项目完成拆迁量 50%后四期项目启动。项目土地一级开发总面积101.94 公顷，具体分期

39、情况如下图所示：14XX土地一级开发项目实施方案各期用地及规划指标情况见下表。表 4 1：各期用地及规划指标一览表一期二期三期四期合计总用地面积369300192300959003619001019400建设用地面积27580014200076100246500740400代征地面积935005030019800115400279000容积率1.571.571.631.381.52总建筑面积4335002234501240503413201122320其中：地上建筑面积4335002234501240503413201122320住宅28230018165084450313300861700二

40、类住宅24900018165084450269400784500公共服务213002460045900配套中小学120001930031300公共设施151200418003960028000260600商业金融151200418003960028000260600计划进度编制的起始时间为0，以季度为单位编制，一级开发企业完成一、二期授权工作之日对应进度计划0 点。项目土地一级开发进度安排如下图所示：15XX土地工作序项目阶号段1 确定一级开发主体前 2 地质灾害危险性评估期 3 办理环境评价批复手续 4 办理交通评价批复办 5 办理规划手续理 6 办理项目核准手续 7 建设用地预审征 8 签

41、订征地补偿安置协议地 9 交费、取得用地批复实 10 安置补偿施 11 征地结案12 建设用地批准书拆 13 拆迁许可迁 14 入户调查实 15 拆迁补偿施 16 拆迁结案17 拆除及土地平整18 市政工程方案综合咨询19 取得市政方案综合会议纪要大 20 勘察设计招投标市 21 取得市政道路及管线设计方案政 22 取得规划意见书、用地工程许可证建 23 施工招投标设 24 取得开工证25 市政工程建设26 市政工程验收（道路及管线）27 一级开发验收一级开发项目实施方案开发周期（单位：季度）123456789101112131415161718一期二期三期四期图 4-2 ：土地一级开发进度图

42、16XX土地一级开发项目实施方案第五章征地实施方案一、征地情况概述项目土地一级开发总面积 101.94 公顷（合 1529.10 亩），全部为 XX镇 XX落村集体土地，征地范围四至为：东至规划 XX落公园，南至七北路，西至望都东路，北至平海路。征地区域示意如下图所示。根据 XX镇中心起步区（暨 XX落新村建设）控制性详细规划 、XX落村土地统计簿及现场调查初步估算， 项目用地范围土地利用现状情况如下表所示， 具体数据以项目完成钉桩工作后，国土管理部门出具的地类勘测成果通知单为准。表 5-1 ：项目用地利用现状情况序号用地性质用地面积（万）比例（）1耕地35.4434.772果园2.562.5

43、13苗圃2.652.604农村居民点23.1222.685独立工矿15.2614.976交通用地5.725.617坑塘水面12.2111.978沟渠4.984.89合计101.94100.00二、征地补偿方案1征地补偿内容及标准依据 XX建设征地补偿安置办法 （即“ XX人民政府令第 148 号”）：（ 1）征地补偿费包括土地补偿费、 安置补助费。 涉及青苗和其他土地附着物的，还应当向所有权人支付青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。（ 2）征地补偿费不低于 XX最低保护标准。 征地补偿费最低保护标准由市土地行政主管部门以乡镇为单位结合被征地农村村民的生活水平、 农业产值、土地区位及本办法规定的人

44、员安置费等综合因素确定，报市人民政府批准后公布执行。（ 3）征地补偿费用于人员安置后，其余作为土地补偿费支付给被征地的农村集17XX土地一级开发项目实施方案体经济组织或者村民委员会，用于农村村民生产生活。本项目征地补偿标准依据为项目开发单位与 XX落村委会签订的 XXXX镇 XX落村征地补偿安置协议书 （意向协议）。2征地补偿方案本项目征地采用货币补偿方式。本项目所征土地为 XX镇 XX落村的集体土地合计 101.94 公顷 （1529.10 亩），征地补偿费由土地补偿费、 安置补助费、 青苗和地上附着物补偿及相关税费构成， 确定补偿标准时，除不低于最低保护标准外，还要满足支付安置补助费的要求。3劳动力安置方案依据 XX 建设征地补偿安置办法 （XX 人民政府 148 号令）及 XX 人民政府办公厅转发市民政局关于征地超转人员生活和医疗补助若干问题意见的通知(X 政办发200441 号) 、关于征地超转人员生活和医疗补助若干问题的补充意见的通知（X民征发 2005153 号）和 XX人民政府办公厅关于同意提高征地超转人员待遇有关问题的意见的通知（ X 政办函 200715 号）来确定安置补助人员