郑州市中原区中原新城

1、开发商开发商河南升龙置业位置位置中原区陇海路与桐柏路交汇处规模规模安置区建筑面积100万（包含29栋安置住宅）；商品住宅面积建筑面积140万（5大组团共计38栋住宅），商业建筑面积28万（其中包含中原新天地组团大商集中式商业11万），写字楼公寓建筑面积7万（包含金中环A座、B座两栋写字楼）在售房源在售房源面积区间面积区间一房：32-76 两房：75-89三房：86、89、112、136 四房：160、165、销售价格销售价格8600元/客户来源客户来源客户主要以中原区客户为主，并有部分二七区及其它区域客户物业物业升龙物业卖点卖点位于二环环线，紧邻地铁5号线，BRT站点，包含30多条公交线路，交

2、通便捷；紧邻外国语中学、伊河路小学、互助路小学，教育、医疗、餐饮等配套齐全；中原新天地组团规划11万大商旗舰店；学府一号组团购房即可享受外国语入学名额；配套配套内有商业街、办公楼、伊河路小学（划片）等市场分析中原新城占地760亩、总建280万的大型城市综合体，由王府一号、公园一号、中原新天地、学府一号、观澜一号5大组团组成，是郑州西部标志性城市建筑群商业配套：紧邻郑州最成熟的两大商圈（二七商圈、碧沙岗商圈）、世纪联华、华润万家、内部配有大商旗舰店、；市政单位：市委市政府、市教委、市国土资源局、市烟草管理局、市公路管理局、市规划局、市公积金大厦、 ；教育：国语学校、郑州市一中、郑州69中、郑州1

3、9中、郑州42中郑州大学、河南工业大学、解放军测绘学院、中原工学院、 ；医疗配套：河南电力医院、河南协和医院、中原医院、市二院、市七院、市第八人民医院、市中医院、省直第三医院、市精神病防治医院、 。王府一号王府一号公园一号公园一号中原新天地中原新天地学府一号学府一号观澜一号观澜一号售罄售罄售罄售罄售罄售罄在售在售在售在售规划分析项目集住宅、公寓、写字楼、大型商业于一体，12条街区统一规划，周边各种配套设施丰富，同时附近有30余条公交线路、地铁5号线、BRT等交替，形成核心区立体交通。市场分析项目规模巨大，地块及其分散，为了规避分散的影响，项目将每个地块打造成一个组团，并赋予每个组团不同的特色；

4、项目目前整体处于销售尾期，所剩房源有限，仅观澜一号和学府一号有部分房源。备注：1、项目8月份推出观澜一号6#楼，导致8月份成交量猛涨，9月份备案增多；2、项目成交数据来源于郑州房管局备案资料。去化分析项目处于尾盘销售时期，房源数量相对较少，项目平均每月去化量19套左右，但平销期去化量多在10套以下，目前整体去化较为一般市场分析月份成交套数成交均价（套）成交总额（元）1月288014228102932月3823719211243月4841242865534月178562164402205月9834769200936月5838945206557月3842628940038月984989009901

5、9月9888148557093010月198734166485502014年110月份项目成交套数及金额状况20142014年年110110月份中原新城供应与需求分析月份中原新城供应与需求分析户型户型类型类型面积面积区间区间供应供应套数套数套数套数比比成交成交套数套数套数套数比比成交率成交率一房一房46-7225258.9%252512.5%100%两房两房92555519.7%555527.8%100100% %小三房小三房86-89909032.1%909045.5%大三大三房房120135383813.6%16168.1%大四大四房房160727225.7%12126.1%16.7%合计

6、合计280280100%198198100%100%100%市场分析去化分析项目自2008年7月中原新城开盘至今，已历时6年；2014年中原新城步入尾盘销售期，2014年推售产品较为有限，但从销售数据说明，区域客群主要以小面积一房、两房及小三房等刚需产品为主，120-160大三房、四房产品去化难度相对较大42%户型分析项目目前主要在售观澜一号组团部分房源，其产品户型设计并无突出亮点，尤其是大面积四房设计，户型整体一般，部分小三房出现两卧和客厅全朝阳设计观澜一号88三房观澜一号160四房项目户型设置较为常规，符合市场主流需求，但四房设计面积较大，并无相应的附加价值，整体设计较为一般；小三房产品是

7、市场主流需求产品，也是本项目畅销户型，其亮点在于两卧和客厅全朝阳，不足之处在于客厅采光面积较小，背靠墙尺寸较小。市场分析来电客户居住区域主要中原区、二七区、金水区，其中中原区占比79.2%，紧邻区域二七区、金水区各占比7.66%；说明项目客群主要以地缘性客户为主；来访客户居住区域以中原区为主，占比73%；其他区域中，二七区、金水区占比相对较大；说明项目在中原区的认可度、关注度相对较高，但其他区域的客户认知度较低。20142014年来电客户居住区域分析年来电客户居住区域分析市场分析客户分析项目主力购房客群主要以地缘客户为主，其次以二七区西部、金水区南部客群较多，管城区、郑东新区、惠济区、金水区相

8、对较少；其中地市及郊县客户中新密、上街、荥阳客户较多市场分析售楼部包装分析项目在中原新天地组团临桐柏路地段，利用底商打造项目售楼部，节约销售成本、强化展示形象，但由于处于尾盘时期，无景观示范区，在外部包装方面也比较简单，导致对外整体形象极为一般 售楼部整体面向桐柏路，具有良好的展示作用，但由于外部包装不到位，导致整体形象极为一般，尤其是目前售楼部出入口不显著，非常影响形象。市场分析售楼部包装分析项目售楼部内部空间较大，单层面积大约在1200，功能分区明显，但内部装饰水平简单，采光效果较差，内部进深空间过大，从而导致整体氛围和内部形象较差售楼部内部实景市场分析未来供应分析项目目前整体处于销售尾期，现有供应量较少，但未来依托整个项目规划，将有三个地块的潜在供应，其产品类型为高层，户型面积将以市场主流的两房、三房为主潜在地块1潜在地块2项目未来将有三个潜在开发地块，其中一个在桐柏路与汝河路，另两个地块分别在汝河路与伏牛路交汇处世纪联华附近和中原图书城；其中三个地块均以开发高层产品类型为主，户型面积预计将以两房和小三房为主；目前世纪联华和中原图书城地块尚未拆迁，预计将会在未来35年面世。市场分析项目总结分析项目借鉴点项目警示点1、规避地块分散的影响，分组图、分主题开发；2、借用外部教育配套优势，与学校进行合作，提升项目整体价