第三章用益物权

1、 案例案例 甲、乙、丙三人为同胞兄弟。三人父母生前拥有甲、乙、丙三人为同胞兄弟。三人父母生前拥有一幢私有楼房，这幢楼房于一幢私有楼房，这幢楼房于19961996年出租给张某夫妇居年出租给张某夫妇居住，租期为住，租期为5 5年，每年租金为年，每年租金为2 2万元，年底支付。万元，年底支付。19991999年年1-21-2月，甲、乙、丙父母相继去世，没有留下遗嘱，月，甲、乙、丙父母相继去世，没有留下遗嘱，于是楼房由三人依法继承。甲、乙均有房屋居住，而于是楼房由三人依法继承。甲、乙均有房屋居住，而丙暂无自己的房屋，办理遗产继承时，把房屋约定由丙暂无自己的房屋，办理遗产继承时，把房屋约定由丙管理。丙管

2、理。19991999年年1010月月5 5日丙将房屋作价给丁，价款为日丙将房屋作价给丁，价款为人民币人民币3030万元，丁以为丙即是房屋的产权所有权，于万元，丁以为丙即是房屋的产权所有权，于是二人签订了合同，丙将房屋产权证书交由丁，二人是二人签订了合同，丙将房屋产权证书交由丁，二人一并到房产部门办理了房屋过户手续。一并到房产部门办理了房屋过户手续。 同年同年1111月月1 1日，日，丙告知张某夫妇其已将房屋卖与丁的事实，并要求张丙告知张某夫妇其已将房屋卖与丁的事实，并要求张某夫妇搬出房屋。张某夫妇不允，要求购买该幢楼房。某夫妇搬出房屋。张某夫妇不允，要求购买该幢楼房。后甲、乙得知丙卖房一事，向

3、丁提出异议，遂起纠纷。后甲、乙得知丙卖房一事，向丁提出异议，遂起纠纷。问题问题（1 1） 父母去世后，甲、乙、丙对楼房具有什么财产关系？父母去世后，甲、乙、丙对楼房具有什么财产关系？（2 2） 丙、丁之间签订的合同有无效力？为什么？丙、丁之间签订的合同有无效力？为什么？（3 3） 现房屋所有权归谁所有？现房屋所有权归谁所有？（4 4） 甲、乙、丙、丁有无权利要求张某夫妇搬出房屋？甲、乙、丙、丁有无权利要求张某夫妇搬出房屋？（5 5） 张某夫妇有哪些权利可以主张？丙应对丁承担什么责张某夫妇有哪些权利可以主张？丙应对丁承担什么责任？为什么？任？为什么？ 20032003年年6 6月，北方某包装进出

4、口公司委托王某月，北方某包装进出口公司委托王某购买了别墅一套，后因故一直空置。王某见有机购买了别墅一套，后因故一直空置。王某见有机可乘，私刻了该公司公章及法定代表人私章，伪可乘，私刻了该公司公章及法定代表人私章，伪造了特别授权委托书，以该公司欠自己货款为由造了特别授权委托书，以该公司欠自己货款为由向法院起诉。又指使他人持伪造的特别授权委托向法院起诉。又指使他人持伪造的特别授权委托书，以委托代理人的身份出庭应诉。双方达成了书，以委托代理人的身份出庭应诉。双方达成了以别墅抵偿钱款的调解书，王某以此办理了过户以别墅抵偿钱款的调解书，王某以此办理了过户手续，尔后以低价将别墅出售给李某。手续，尔后以低价

5、将别墅出售给李某。 第三章第三章 用益物权用益物权 北京宋庄北京宋庄“画家村画家村”买卖农民房案件买卖农民房案件 20022002年李玉兰以年李玉兰以4.54.5万元的价格买下马海涛在万元的价格买下马海涛在宋庄镇辛店村的宋庄镇辛店村的391.28391.28平方米的小院。平方米的小院。20072007年，年，在房价高涨和高额拆迁补偿款传闻下，马海涛将在房价高涨和高额拆迁补偿款传闻下，马海涛将李玉兰告上法庭，请求判决合同无效，归还房产。李玉兰告上法庭，请求判决合同无效，归还房产。经过经过20072007年的二审，北京市二中院依据年的二审，北京市二中院依据“农村居农村居民不得出售宅基地给城市居民民

6、不得出售宅基地给城市居民”的有关规定，判的有关规定，判定房产买卖无效。定房产买卖无效。 第三章第三章 用益物权用益物权 第一节第一节 概述概述 一、概念、特征一、概念、特征 用益物权是权利人对他人所有物享有以占有、使用益物权是权利人对他人所有物享有以占有、使用、收益为内容的物权。用、收益为内容的物权。物权法物权法第一百一十七条第一百一十七条规定：用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依规定：用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。法享有占有、使用和收益的权利。 特征：特征：1 1、是限制性物权；、是限制性物权； 2 2、具有独立性的他物权；、具有独立性的他物权；

7、3 3、以物的使用收益为目的的他物权；、以物的使用收益为目的的他物权； 4 4、其标的主要是不动产。、其标的主要是不动产。二、用益物权的种类二、用益物权的种类（一）大陆法系国家的分类（一）大陆法系国家的分类1 1、地役权、地役权2 2、人役权、人役权3 3、地上权、地上权4 4、永佃权、永佃权（四）我国的分类（四）我国的分类1 1、土地承包经营权、土地承包经营权2 2、建设用地使用权、建设用地使用权3 3、宅基地使用权、宅基地使用权4 4、地役权、地役权5 5、国有资源使用权、国有资源使用权 包括海域使用权、探矿权、采矿权、包括海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、取水权

8、和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利捕捞的权利 第二节第二节 承包经营权承包经营权 一、概述一、概述 又叫农地使用权（有人称其为农地承包经营又叫农地使用权（有人称其为农地承包经营权），是指农业经营者在法律规定的范围内，依权），是指农业经营者在法律规定的范围内，依照承包合同约定，在集体经济组织所有的或国家照承包合同约定，在集体经济组织所有的或国家所有的由集体经济组织长期使用的土地上进行耕所有的由集体经济组织长期使用的土地上进行耕种、养殖或放牧并获得收益的权利。种、养殖或放牧并获得收益的权利。其特征为：其特征为：1、主体的社区性；、主体的社区性；2、取得的平均分配性；、取得的平均分配性；3、客体为

9、集体或国家所有的土地或森林、山岭、草、客体为集体或国家所有的土地或森林、山岭、草原、滩涂、荒地、水面的权利；原、滩涂、荒地、水面的权利；4 4、它是有一定期限的权利。、它是有一定期限的权利。 耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。以延长。承包期届满，由土地承包经营权人按照国家承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。有关规定继续承包。 二、承包经

10、营权的设立二、承包经营权的设立 土地承包经营权自土地承包经营权合同土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。生效时设立。县级以上地方人民政府应当向土地承包县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。经营权。 三、承包经营权的内容三、承包经营权的内容（一）承包经营权人的权利与义务（一）承包经营权人的权利与义务1 1、使用权；、使用权；2 2、收益权；有权自主组织生产经营和处置产品；、收益权；有权自主组织生产经营和处置产品； 3 3、流转权；、流

11、转权； 可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转；通过招标、拍卖、公开协商等方式承他方式流转；通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律和包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。入股、抵押或者以其他方式流转。 农村土地承包法农村土地承包法第五十条规定：第五十条规定：“土地承土地承包经营权通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的，包经营权通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的，该承包人死亡，其应得的承

12、包收益，依照继承法的该承包人死亡，其应得的承包收益，依照继承法的规定继承；在承包期内，其继承人可以继续承包。规定继承；在承包期内，其继承人可以继续承包。” 土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。得对抗善意第三人。 4 4、承包地被依法征收、征用、占用的，有权依、承包地被依法征收、征用、占用的，有权依法获得相应的补偿；法获得相应的补偿； 义务：义务：1、维持土地的

13、农业用途，不得用于、维持土地的农业用途，不得用于非农建设；非农建设； 2、依法保护和合理利用土地，不得、依法保护和合理利用土地，不得给土地造成永久性损害；给土地造成永久性损害； 3、交纳农业税的义务；、交纳农业税的义务； 4、法律、行政法规规定的其他义务。、法律、行政法规规定的其他义务。 城郊某村将靠近河边的城郊某村将靠近河边的200200亩荒滩，通过公开发亩荒滩，通过公开发布和协商的方式以每年每亩布和协商的方式以每年每亩300300元的标准承包给城里元的标准承包给城里人张某从事种养殖业和旅游的综合开发，承包期为人张某从事种养殖业和旅游的综合开发，承包期为3030年，双方依法签订了合同并办理了

14、相关手续。经年，双方依法签订了合同并办理了相关手续。经营营3 3年之后，张某因资金紧张，准备向银行申请贷款，年之后，张某因资金紧张，准备向银行申请贷款，并以该土地承包经营权进行抵押。但张某随后在一并以该土地承包经营权进行抵押。但张某随后在一次车祸中死亡，于是村委会便以承包人死亡为由提次车祸中死亡，于是村委会便以承包人死亡为由提出收回该片土地的承包经营权另行发包。对此，张出收回该片土地的承包经营权另行发包。对此，张某的女儿小张提出异议，认为承包期还没有满，自某的女儿小张提出异议，认为承包期还没有满，自己有权继续经营。己有权继续经营。 此案如何解决？此案如何解决？ （二）发包人的权利义务（二）发包

15、人的权利义务 承包期内发包人不得调整承包地。承包期内发包人不得调整承包地。 因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形，需因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形，需要适当调整承包的耕地和草地的，应当依照农村要适当调整承包的耕地和草地的，应当依照农村土地承包法等法律规定办理。土地承包法等法律规定办理。 承包期内发包人不得收回承包地。农村土地承包期内发包人不得收回承包地。农村土地承包法等法律另有规定的，依照其规定。承包法等法律另有规定的，依照其规定。 李楠系四川省乐至县天池镇三里九村三队村李楠系四川省乐至县天池镇三里九村三队村民，与外乡三十里铺村的赵某结婚后，村里以她民，与外乡三十里铺村的赵某结婚后，村里以她

16、结婚为由，强制收回其未到期的承包田。婚后双结婚为由，强制收回其未到期的承包田。婚后双方一直在男方的原籍居住，共同耕种三十里铺村方一直在男方的原籍居住，共同耕种三十里铺村分给赵某的承包期为分给赵某的承包期为3030年的耕地，种植水稻、大年的耕地，种植水稻、大豆等农作物，收益颇丰。后来夫妻双方感情不和，豆等农作物，收益颇丰。后来夫妻双方感情不和，于于20022002年协议离婚。离婚后，李楠回到娘家，多年协议离婚。离婚后，李楠回到娘家，多次要求三里九村归还其出嫁前承包的未到期的耕次要求三里九村归还其出嫁前承包的未到期的耕地，但她的要求没有得到答复。生活没有来源的地，但她的要求没有得到答复。生活没有来

17、源的李楠找过镇领导、县委、县政府等部门，但问题李楠找过镇领导、县委、县政府等部门，但问题始终没有得到解决。问：李楠的承包权能否得到始终没有得到解决。问：李楠的承包权能否得到保护？保护？（三）承包经营权的产生与消灭（三）承包经营权的产生与消灭1、承包经营权的产生。两种方式取得：一是社区、承包经营权的产生。两种方式取得：一是社区内的成员平均分配所得；一是社区外成员以市场内的成员平均分配所得；一是社区外成员以市场配置方式取得。配置方式取得。2、消灭。主要原因有：社区成员户籍迁移转变为、消灭。主要原因有：社区成员户籍迁移转变为城镇社区成员，并获得城镇社会保障体系的保护；城镇社区成员，并获得城镇社会保障

18、体系的保护；自愿放弃承包经营权；违反法律规定，破坏地力，自愿放弃承包经营权；违反法律规定，破坏地力，经集体组织制止而不改正。经集体组织制止而不改正。 第三节第三节 使用权使用权一、概念、特征一、概念、特征 使用权是指民事主体对国家所有的土地、自然资使用权是指民事主体对国家所有的土地、自然资源依法享有的使用收益的权利（狭义）。广义概念包源依法享有的使用收益的权利（狭义）。广义概念包括对集体土地和自然资源的使用权。括对集体土地和自然资源的使用权。 特征：特征：1 1、主体的广泛性；、主体的广泛性；2 2、其客体包括国有土地和森林、山岭、草原、滩涂、其客体包括国有土地和森林、山岭、草原、滩涂、荒地、

19、水面等自然资源；荒地、水面等自然资源；3 3、其取得必须经过合法的方式或程序。、其取得必须经过合法的方式或程序。二、种类二、种类（一）建设用地使用权（一）建设用地使用权（二）国有林地使用权（二）国有林地使用权（三）国有草原使用权（三）国有草原使用权（四）海域使用权（四）海域使用权（五）探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂（五）探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞等权利从事养殖、捕捞等权利三、建设用地使用权三、建设用地使用权 某公司通过投标取得一地段的国有土地使用权，某公司通过投标取得一地段的国有土地使用权，与土地管理局签订一份土地使用权出让合同。合同与土地管理局签订一份土地使

20、用权出让合同。合同中约定某公司应在合同签订后中约定某公司应在合同签订后6060日内支付全部土地日内支付全部土地出让金，并对土地用途、开发期限、违约责任等作出让金，并对土地用途、开发期限、违约责任等作了规定。某公司按照合同约定的时间支付了全部土了规定。某公司按照合同约定的时间支付了全部土地出让金，并取得了土地使用权证书。但该公司此地出让金，并取得了土地使用权证书。但该公司此后并未按照规定的期限进行开发、利用土地，致使后并未按照规定的期限进行开发、利用土地，致使土地一直闲置。土地管理局在多次催促无效的情形土地一直闲置。土地管理局在多次催促无效的情形下，决定收回某公司的土地使用权。为此，双方发下，决

21、定收回某公司的土地使用权。为此，双方发生纠纷？问：某公司已经缴纳了土地使用权出让金生纠纷？问：某公司已经缴纳了土地使用权出让金并取得土地使用权证书，土地管理局能否收回该土并取得土地使用权证书，土地管理局能否收回该土地使用权？地使用权？ （一）概念（一）概念 建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利。利用该土地建造建筑物、有、使用和收益的权利。利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施的权利。构筑物及其附属设施的权利。 （二）设立（二）设立 建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。

22、地下分别设立。 设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。等方式。 1 1、土地使用权划拨、土地使用权划拨 土地使用人只需按照一定程序提出申请，经主土地使用人只需按照一定程序提出申请，经主管机关批准即可取得土地使用权，而不必向土地所管机关批准即可取得土地使用权，而不必向土地所有人交付租金及其他费用。有人交付租金及其他费用。 划拨的范围：划拨的范围：（1 1）国家机关用地和军事用地；）国家机关用地和军事用地；（2 2）城市基础设施用地和公用事业用地；）城市基础设施用地和公用事业用地；（3 3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用）国家重点扶持的能源

23、、交通、水利等项目用地；地； （4 4）法律、行政法规规定的其他用地。）法律、行政法规规定的其他用地。 上述划拨用地，须经县级以上人民政府批准。上述划拨用地，须经县级以上人民政府批准。 2 2、土地使用权出让、土地使用权出让 国家将国有土地使用权在一定期限内出让给土国家将国有土地使用权在一定期限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。金的行为。 设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记

24、机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。权证书。 土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤进行。要符合土地利用总体规划、城市规划、年步骤进行。要符合土地利用总体规划、城市规划、年度建设用地计划，经分级批准，由市、县人民政府实度建设用地计划，经分级批准，由市、县人民政府实施。施。 采取的方式有：拍卖、招标、双方协议出让。工采取的方式有：拍卖、招标、双方协议出让。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取

25、招标、同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。采取招标、拍卖、协议拍卖等公开竞价的方式出让。采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。书面形式订立建设用地使用权出让合同。 建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：建设用地使用权出让合同一般包括下列条款： （一）当事人的名称和住所；（一）当事人的名称和住所；（二）土地界址、面积等；（二）土地界址、面积等；（三）建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；（三）建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；（四）土地用途；（四

26、）土地用途；（五）使用期限；（五）使用期限；（六）出让金等费用及其支付方式；（六）出让金等费用及其支付方式；（七）解决争议的方法。（七）解决争议的方法。 （二）国有土地使用权的期限（二）国有土地使用权的期限 划拨的国有土地使用权无期限；出让的国划拨的国有土地使用权无期限；出让的国有土地使用权用途不同，使用年限不同。（居住有土地使用权用途不同，使用年限不同。（居住用地用地70年；工业用地年；工业用地50年；教育、科技、文化、年；教育、科技、文化、卫生、体育用地卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地年；综合或其他用地50年。）年。）（三）国有土地使

27、用权的内容（三）国有土地使用权的内容 权利：权利： 1 1、占有和使用土地、占有和使用土地 2 2、处分权利、处分权利 建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。但对于划拨的国有土地使用权使用人不享有此外。但对于划拨的国有土地使用权使用人不享有此权利。权利。 建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建

28、设用地使用使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。权的剩余期限。 建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。应当向登记机构申请变更登记。 建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。并处分。 建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用

29、地使用权一并处分。用范围内的建设用地使用权一并处分。 3 3、取得地上建筑物或其他工作物的补偿、取得地上建筑物或其他工作物的补偿 建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。反证据证明的除外。 建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依法对该土地上的房屋及提前收回该土地的，应当依法对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。 4 4、建设用

30、地使用权期间届满后的续期建设用地使用权期间届满后的续期 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。 非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。照法律规定办理。义务：义务：1 1、开发、利用、经营土地，不得、开发、利用、经营土地，不得使其闲置，并不得变更土地用途；使其闲置，并不得变更土地用途；2 2、建设用地使用权人应当依照法、建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等律规定以及合同约定支付出让金等费用；费用； 3 3、恢复土地原状；、恢复土地原状；4 4、建设用地使用权消灭的，出让、建设用

31、地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机人应当及时办理注销登记。登记机构应当收回建设用地使用权证书。构应当收回建设用地使用权证书。 第四节第四节 宅基地使用权宅基地使用权一、概念与特征一、概念与特征 是指自然人在依法取得的集体宅基地上所是指自然人在依法取得的集体宅基地上所享有的建筑房屋、居住使用的权利。享有的建筑房屋、居住使用的权利。 特征：特征：1 1、主体是自然人个人；、主体是自然人个人； 2 2、客体是集体土地；、客体是集体土地； 3 3、其使用权的取得必须按法律规定的行、其使用权的取得必须按法律规定的行政审批程序办理；政审批程序办理； 4 4、宅基地使用权可以同房屋一起转让，

32、、宅基地使用权可以同房屋一起转让，但不能单独转让。但不能单独转让。 宪法第十条规定，宅基地属于集体所有，任何宪法第十条规定，宅基地属于集体所有，任何组织或个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非组织或个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。法转让土地。 土地管理法土地管理法第六十二条规定：第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用

33、原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。再申请宅基地的，不予批准。” 土地管理法土地管理法第第4444条规定：条规定：“建设占用土地，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。批手续

34、。 省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的由国务院批目占用土地，涉及农用地转为建设用地的由国务院批准。准。 在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范利用

35、总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。 本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。辖市人民政府批准。” 土地管理法土地管理法第四十五条：征收下列土地的，由国第四十五条：征收下列土地的，由国务院批准：务院批准： （一）基本农田；（一）基本农田； （二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；（二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的； （三）其他土地超过

36、七十公顷的。（三）其他土地超过七十公顷的。 征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。政府批准，并报国务院备案。 征收农用地的，应当依照本法第四十四条的规定先行办理征收农用地的，应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批；经省、自治区、直理征地审批手续，不再另行办理征地审批；经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理辖市人民政府在征地批准权限内批准

37、农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。 二、宅基地使用权的内容二、宅基地使用权的内容1 1、有权在宅基地之上建造房屋及其他建筑物，、有权在宅基地之上建造房屋及其他建筑物，有权种植竹木。有权种植竹木。2 2、有权长期使用的权利；、有权长期使用的权利；3 3、不得买卖或非法转让；、不得买卖或非法转让；4 4、宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新

38、分配用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。宅基地。 5 5、不得妨碍公共利益。、不得妨碍公共利益。6 6、已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。应当及时办理变更登记或者注销登记。 某城郊乡村民郑某已有宅基地，后村民小组某城郊乡村民郑某已有宅基地，后村民小组又统一分给了两份宅基地，郑某与李某签订了宅又统一分给了两份宅基地，郑某与李某签订了宅基地使用权转让合同，郑某将这两份宅基地以基地使用权转让合同，郑某将这两份宅基地以5万万元的价格转让给李某，李某当即将款项支付给郑元的价格转让给李某，李某当即将款项支付给郑某。当

39、李某开始建房时，被四邻阻拦，致使李某某。当李某开始建房时，被四邻阻拦，致使李某无法建房。李某以侵权为由，将四邻诉至法院，无法建房。李某以侵权为由，将四邻诉至法院，请求停止侵权，排除妨碍。四邻以李某无权取得请求停止侵权，排除妨碍。四邻以李某无权取得宅基地使用为由，请求驳回李某的诉讼请求。宅基地使用为由，请求驳回李某的诉讼请求。第五节第五节 地役权地役权一、地役权的概念一、地役权的概念 地役权是以他人土地供自己土地便利而使用的地役权是以他人土地供自己土地便利而使用的权利，其特征在于：权利，其特征在于： 第一，地役权是使用他人土地的权利。第一，地役权是使用他人土地的权利。 供役地权利人应当按照合同约

40、定，允许地役权供役地权利人应当按照合同约定，允许地役权人利用其土地，不得妨害地役权人行使权利。人利用其土地，不得妨害地役权人行使权利。 第二，地役权是为自己土地的便利的权利。第二，地役权是为自己土地的便利的权利。 第三，地役权具有从属性和不可分性。第三，地役权具有从属性和不可分性。 首先，地役权具有从属性。地役权虽为一种独立的用益物首先，地役权具有从属性。地役权虽为一种独立的用益物权，而不像相邻关系为不动产所有权或者使用权内容的扩张或权，而不像相邻关系为不动产所有权或者使用权内容的扩张或延伸，但地役权必须从属于需役地而存在，此即地役权的从属延伸，但地役权必须从属于需役地而存在，此即地役权的从属

41、性。地役权的从属性包含以下内容：性。地役权的从属性包含以下内容： （1 1）设立上的从属性：地役权的设立，以需役地的存在）设立上的从属性：地役权的设立，以需役地的存在为前提；地役权的期限，不得超过需役地上存在的土地承包经为前提；地役权的期限，不得超过需役地上存在的土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。 （2 2）处分上的从属性：除非当事人另有约定，需役地上）处分上的从属性：除非当事人另有约定，需役地上的所有权或者用益物权转让的，受让人同时取得地役权（的所有权或者用益物权转让的，受让人同时取得地役权（物物权法权法第第164164条）；地役权

42、不得与需役地分离而为转让；地役条）；地役权不得与需役地分离而为转让；地役权不得单独抵押。土地承包经营权权不得单独抵押。土地承包经营权 、建设用地使用权等抵押、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让（的，在实现抵押权时，地役权一并转让（物权法物权法第第165165条）。条）。 （3 3）消灭上的从属性：地）消灭上的从属性：地役权随其依附的需役地上的权役权随其依附的需役地上的权利消灭而消灭。利消灭而消灭。 其次，地役权具有不可分性。指地役权的取得、消灭或其次，地役权具有不可分性。指地役权的取得、消灭或享有应为全部，不得分割为数部分或仅为一部分而存在。不论享有应为全部，不得分割为数部

43、分或仅为一部分而存在。不论是需役地还是供役地分割之后，地役权就其各部分仍然存续。是需役地还是供役地分割之后，地役权就其各部分仍然存续。不可分性体现的是不动产利用的整体性，或者称为需役地与供不可分性体现的是不动产利用的整体性，或者称为需役地与供役地的整体上之一一对应关系，旨在提高不动产之整体利用价役地的整体上之一一对应关系，旨在提高不动产之整体利用价值。值。 在一定意义上，地役权的不可分性是其从属性的进一步延在一定意义上，地役权的不可分性是其从属性的进一步延伸的结果。地役权的不可分性包含以下内容：伸的结果。地役权的不可分性包含以下内容： （1 1）地役权不受需役地部分转让的影响。根据）地役权不受

44、需役地部分转让的影响。根据物权法物权法第第166166条的规定，需役地以及需役地上的土地承包经营权、建条的规定，需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权设用地使用权“部分转让部分转让”时，转让部分时，转让部分“涉及涉及”地役权的，地役权的，受让人受让人“同时享有同时享有”地役权。地役权。 （2 2）地役权不受供役地部分转让的影响。根据）地役权不受供役地部分转让的影响。根据物权法物权法第第167167条的规定，供役地以及供役地上的土地承包经营权、建条的规定，供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权设用地使用权“部分转让部分转让”时，转让部分时，转让部分“涉及涉及”地役权的，地

45、役权的，地役权对受让人地役权对受让人“具有约束力具有约束力”。 但是，供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地但是，供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让，且转让部分涉及地役权，如果地役权没有登使用权部分转让，且转让部分涉及地役权，如果地役权没有登记，且受让人为善意，则地役权不能对抗受让人，即地役权对记，且受让人为善意，则地役权不能对抗受让人，即地役权对受让人不具有约束力。受让人不具有约束力。 （3 3）需役地或者供役地为数人共有的，地役权由各共有）需役地或者供役地为数人共有的，地役权由各共有人共同享有或者共同负担。人共同享有或者共同负担。 如：甲为如：甲为A A地取水

46、方便，与乙在地取水方便，与乙在B B地设定了一项取水地役权，地设定了一项取水地役权，后甲将后甲将A A地一分为二，分别卖给了丙、丁，并办妥了登记；乙地一分为二，分别卖给了丙、丁，并办妥了登记；乙因欠债不还，他所有的因欠债不还，他所有的B B地被分割并分别拍卖给戊、己，并办地被分割并分别拍卖给戊、己，并办妥登记。丙、丁到妥登记。丙、丁到B B地取水，遭到戊、己的阻拦。地取水，遭到戊、己的阻拦。 需役地虽被分割为不同部分，但因地役权的不可分性，新需役地虽被分割为不同部分，但因地役权的不可分性，新的权利人丙、丁得在的权利人丙、丁得在B B地上行使取水地役权；原供役地的新的地上行使取水地役权；原供役地

47、的新的权利人戊、己，也因地役权的不可分性，而不得阻止丙、丁行权利人戊、己，也因地役权的不可分性，而不得阻止丙、丁行使取水地役权。使取水地役权。 二、地役权的设立二、地役权的设立 设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。地役权自地役权合同生效时设立。当事役权合同。地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。未经登记，不得对抗善意第三人。 地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用

48、权等用益物权的剩余期承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。限。 土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。设立的地役权。 土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。土地所有权人不得设立地役权。 地役权合同

49、一般包括下列条款：地役权合同一般包括下列条款： （一）当事人的姓名或者名称和住所；（一）当事人的姓名或者名称和住所； （二）供役地和需役地的位置；（二）供役地和需役地的位置； （三）利用目的和方法；（三）利用目的和方法； （四）利用期限；（四）利用期限； （五）费用及其支付方式；（五）费用及其支付方式； （六）解决争议的方法。（六）解决争议的方法。 三、地役权的内容三、地役权的内容1. 地役权人的权利地役权人的权利（1 1）土地使用。地役权是为了自己土地）土地使用。地役权是为了自己土地的便利而使用他人土地的权利，在地役权的的便利而使用他人土地的权利，在地役权的目的范围内使用供役地，自然是地役权

50、人的目的范围内使用供役地，自然是地役权人的最主要的权利。最主要的权利。（2 2）为附属行为或建造必要实施的权利）为附属行为或建造必要实施的权利；（3 3）地役权终止后取回设施的权利；）地役权终止后取回设施的权利；（4 4）享有基于地役权的物上请求权。享有基于地役权的物上请求权。2. 地役权人的义务地役权人的义务(1) (1) 地役权人对供役地的使用应当选择地役权人对供役地的使用应当选择损害最小的地点及方法为之，这样使得通过损害最小的地点及方法为之，这样使得通过地役权增加需役地价值的同时，不至过分损地役权增加需役地价值的同时，不至过分损害供役地的效用。害供役地的效用。(2) (2) 地役权人对于

51、为行使地役权而在供地役权人对于为行使地役权而在供役役地修建的设施，如电线、管道、道路，役役地修建的设施，如电线、管道、道路，应当注意维修，以免供役地人因其设施损坏应当注意维修，以免供役地人因其设施损坏而受到损害。而受到损害。(3)(3)有偿利用供役地的，地役权人负有支有偿利用供役地的，地役权人负有支付约定费用的义务；付约定费用的义务； (4)(4) 地役权终止后，负有对供役地恢复地役权终止后，负有对供役地恢复原状的义务。原状的义务。 3. 供役地人的权利供役地人的权利（1 1）有偿设立地役权的，供役地人有权请求支付）有偿设立地役权的，供役地人有权请求支付约定的费用；约定的费用； （2 2）使用

52、附属设施的权利。供役地人在不影响）使用附属设施的权利。供役地人在不影响地役权人利益且不违反合同约定的前提下，可以使用地役权人利益且不违反合同约定的前提下，可以使用地役权人修建的附属设施。地役权人修建的附属设施。 （1 1）依照约定提供便利的义务；）依照约定提供便利的义务； （2 2）不妨害地役权人行使权利的义务。）不妨害地役权人行使权利的义务。 4. 供役地人的义务供役地人的义务三、地役权的取得和消灭三、地役权的取得和消灭（一）取得（一）取得 基于法律行为，包括合同、地役权让与等法律行基于法律行为，包括合同、地役权让与等法律行为；基于非法律行为如继承取得。为；基于非法律行为如继承取得。（二）消

53、灭（二）消灭 土地灭失；目的事实不能；抛弃；存续期间届土地灭失；目的事实不能；抛弃；存续期间届满或其他预定事由的发生等。满或其他预定事由的发生等。 地役权人有下列情形之一的，供役地权利人有权地役权人有下列情形之一的，供役地权利人有权解除地役权合同，地役权消灭：解除地役权合同，地役权消灭：1、违反法律规定或者合同约定，滥用地役权；、违反法律规定或者合同约定，滥用地役权；2、有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在、有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。合理期限内经两次催告未支付费用。 某甲房地产开发公司拍得某市区河畔一块土某甲房地产开发公司拍得某市区河畔一块土地，准

54、备以地，准备以“观景观景”为理念设计并建造一所高层为理念设计并建造一所高层观景商品住宅楼。但该地前面有一平房制衣厂，观景商品住宅楼。但该地前面有一平房制衣厂，为了该住宅楼业主能在房间里欣赏河畔风景，双为了该住宅楼业主能在房间里欣赏河畔风景，双方约定：制衣厂在方约定：制衣厂在3030年内不得在该土地上兴建三年内不得在该土地上兴建三层高以上建筑；作为补偿，甲每年向制衣厂支付层高以上建筑；作为补偿，甲每年向制衣厂支付2020万元。三年后，制衣厂将该土地使用权转让给万元。三年后，制衣厂将该土地使用权转让给乙公司，乙公司在该土地上动工修建高层电梯公乙公司，乙公司在该土地上动工修建高层电梯公寓。甲公司得知

55、后，便要求乙公司立即停止兴建。寓。甲公司得知后，便要求乙公司立即停止兴建。但遭到拒绝，甲于是向法院提起诉讼，请求法院但遭到拒绝，甲于是向法院提起诉讼，请求法院判决乙公司停止施工并同时要求制衣厂承担违约判决乙公司停止施工并同时要求制衣厂承担违约责任。责任。 问：此案如何处理？问：此案如何处理？ 补充：人役权补充：人役权 人役权是为了特定人的利益而利用他人所有人役权是为了特定人的利益而利用他人所有之物的权利，即以他人之物供自己使用和收益的之物的权利，即以他人之物供自己使用和收益的权利。权利。 人役权出现在古罗马共和国末年，此时无夫人役权出现在古罗马共和国末年，此时无夫权婚姻和奴隶解放的情况日益增多

56、，每当家长亡权婚姻和奴隶解放的情况日益增多，每当家长亡故，那些没有继承权或丧失劳动能力的人的生活故，那些没有继承权或丧失劳动能力的人的生活就成了问题。因此，丈夫和家主就把一部分家产就成了问题。因此，丈夫和家主就把一部分家产的使用权、收益权和居住权等遗赠给妻子或被解的使用权、收益权和居住权等遗赠给妻子或被解放的奴隶，使他们生有所居，老有所养。放的奴隶，使他们生有所居，老有所养。 这些权利在优帝一世时称为人役权，包括用这些权利在优帝一世时称为人役权，包括用益权、使用权、居住权和奴畜使用权四种。益权、使用权、居住权和奴畜使用权四种。 人役权在罗马历史上的出现晚于地役权，二人役权在罗马历史上的出现晚于

57、地役权，二者合称为役权。罗马人认为，人役权是人与物之者合称为役权。罗马人认为，人役权是人与物之间的关系，而地役权则是土地与土地之间的关系。间的关系，而地役权则是土地与土地之间的关系。人役权与地役权的共同点在于：人役权与地役权的共同点在于： 它们都是附加于所有权之上的负担，限制着它们都是附加于所有权之上的负担，限制着所有主对自己权利的享用。它们都是由所有主以所有主对自己权利的享用。它们都是由所有主以外的其他人享有的部分所有权，是与供役物外的其他人享有的部分所有权，是与供役物“相相关关”的物权，并且可以相对于整个外界获得承认。的物权，并且可以相对于整个外界获得承认。 二者之间的区别：二者之间的区别

58、： 一是主体方面，人役权授予某个人，而不问一是主体方面，人役权授予某个人，而不问他对某物是否拥有所有权，它们归他个人享有，他对某物是否拥有所有权，它们归他个人享有，并且是不可转让的。并且是不可转让的。 二是在客体方面，人役权中只有供役物，没二是在客体方面，人役权中只有供役物，没有需役物；供役物既可以是动物，也可以不是动有需役物；供役物既可以是动物，也可以不是动物；用益权的对象可以是一名奴隶、一群牛或者物；用益权的对象可以是一名奴隶、一群牛或者一块农田。一块农田。 三是人役权在数量上则只有四种，并且有三是人役权在数量上则只有四种，并且有期限上的限制，一般为有生之年，或者更短；期限上的限制，一般为

59、有生之年，或者更短；地役权在数量上不受限制，并且原则上是永久地役权在数量上不受限制，并且原则上是永久的。的。 四是这两种类型的役权具有完全不同的功四是这两种类型的役权具有完全不同的功能。地役权的作用在于由某一所有权承受负担，能。地役权的作用在于由某一所有权承受负担，使另一所有权的内容获得长期之加强；而人役使另一所有权的内容获得长期之加强；而人役权的作用则在于勉强地对单一所有权实现时间权的作用则在于勉强地对单一所有权实现时间上的分割，但很难对其内容加以分割。上的分割，但很难对其内容加以分割。 人役权的目的在于提供生活与养老（或人役权的目的在于提供生活与养老（或曰生活安置），这一目的使其具有了以下

60、几曰生活安置），这一目的使其具有了以下几个方面的特点：个方面的特点： 一是人身性。人身性是指人役权是为了一是人身性。人身性是指人役权是为了特定人的生存而存在，不能与权利人相分离，特定人的生存而存在，不能与权利人相分离，故权利人死亡，则权利消灭。故权利人死亡，则权利消灭。 二是无对价性，人役权一般为具有某种二是无对价性，人役权一般为具有某种恩情关系的人之间设定物权利用关系，以无恩情关系的人之间设定物权利用关系，以无偿为基本特征，具有恩赐或慈善的性质，权偿为基本特征，具有恩赐或慈善的性质，权利人无需为设定人支付对价。利人无需为设定人支付对价。 三是相对独立性。人役权一旦设定后，即获三是相对独立性。