第四章市场比较法

1、2012.2第四章 市场比较法1第四章第四章 市场比较法市场比较法一、市场比较法的概念一、市场比较法的概念二、比较法的理论依据二、比较法的理论依据三、市场比较法的适用范围和适用条件三、市场比较法的适用范围和适用条件四、市场比较法的操作步骤四、市场比较法的操作步骤五、应用举例五、应用举例六、应用市场比较法应注意的几个问题六、应用市场比较法应注意的几个问题2012.2第四章 市场比较法2一、市场比较法的概念一、市场比较法的概念n市场市场比较法（比较法（market comparison approach）是将待估房地产与其所在区域是将待估房地产与其所在区域近期有过交易的类似房地产进行比较，对近期有

2、过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价作相应的修正，这些类似房地产的成交价作相应的修正，以此估算待估房地产的正常市场情况下的以此估算待估房地产的正常市场情况下的价格或价值的一种方法。价格或价值的一种方法。2012.2第四章 市场比较法3二、比较法的理论依据二、比较法的理论依据其理论依据是经济学中的替代原理。市场其理论依据是经济学中的替代原理。市场上具有相同效用的商品获得相同的市场上具有相同效用的商品获得相同的市场价格。价格。这一替代原理作用于房地产市场，表现为这一替代原理作用于房地产市场，表现为效用相同、条件相近的房地产价格总是效用相同、条件相近的房地产价格总是趋于一致。趋于一致

3、。2012.2第四章 市场比较法4三、市场比较法的适用范围和三、市场比较法的适用范围和适用条件适用条件n市场比较法的适用范围市场比较法的适用范围n市场比较法的适用条件市场比较法的适用条件2012.2第四章 市场比较法51.市场比较法的适用范围市场比较法的适用范围n适用于有广泛市场交易的房地产类型适用于有广泛市场交易的房地产类型n适用于房地产市场发达、活跃和完善的地适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区区2012.2第四章 市场比较法62.市场比较法的适用条件市场比较法的适用条件n具备充足的市场交易资料具备充足的市场交易资料 数量充足；资料可靠；质量保证。数量充足；资料可靠；质量保证。n具有丰富

4、的估价经验具有丰富的估价经验2012.2第四章 市场比较法7四、市场比较法的操作步骤四、市场比较法的操作步骤（一）收集交易实例（一）收集交易实例（二）选取可比实例（二）选取可比实例（三）建立价格可比的基础（三）建立价格可比的基础（四）进行交易情况修正（四）进行交易情况修正（五）进行交易日期修正（五）进行交易日期修正（六）进行区域因素修正（六）进行区域因素修正（七）进行个别因素修正（七）进行个别因素修正（八）综合评估，决定估价额（八）综合评估，决定估价额2012.2第四章 市场比较法8（一）收集交易实例（一）收集交易实例n收集交易实例的途径收集交易实例的途径n收集交易实例的内容收集交易实例的内容

5、n收集交易实例的整理与查证收集交易实例的整理与查证2012.2第四章 市场比较法91.收集交易实例的途径收集交易实例的途径n政府部门政府部门n房地产经纪人房地产经纪人n信息服务信息服务n同行提供同行提供n传媒传媒n其它途径其它途径2012.2第四章 市场比较法102.收集交易实例的内容收集交易实例的内容一般来讲，每个交易实例都应包含以下内容：一般来讲，每个交易实例都应包含以下内容：n交易价格及付款方式交易价格及付款方式 n交易日期；交易日期；n坐落位置；坐落位置；n用途用途n土地状况，例如土地使用权剩余年限、开发程度、土地状况，例如土地使用权剩余年限、开发程度、有无特殊的地质等；有无特殊的地质

6、等；n建筑物状况，包括结构、装修、建筑风格、落成建筑物状况，包括结构、装修、建筑风格、落成日期等；日期等；n交易情况，是否正常交易等交易情况，是否正常交易等n交易双方情况；交易双方情况；2012.2第四章 市场比较法113.收集交易实例的整理与查证收集交易实例的整理与查证n将交易实例按地区或类型进行分类将交易实例按地区或类型进行分类n建立交易实例库或资料中心，存于计算建立交易实例库或资料中心，存于计算机中，方便日后使用机中，方便日后使用2012.2第四章 市场比较法12（二）选取可比实例（二）选取可比实例选取的可比实例一般应符合下列标准：选取的可比实例一般应符合下列标准：n与委估房地产的用途相

7、同与委估房地产的用途相同n与委估房地产的建筑结构相同与委估房地产的建筑结构相同n与委估房地产的交易类型相同与委估房地产的交易类型相同n交易实例必须为正常交易交易实例必须为正常交易n交易时间与委估房地产的估价期应尽量接近交易时间与委估房地产的估价期应尽量接近n处于委估房地产的同一供需圈处于委估房地产的同一供需圈2012.2第四章 市场比较法13（三）建立价格可比的基础（三）建立价格可比的基础 应把各比较实例的成交价格调整为在比应把各比较实例的成交价格调整为在比较实例之间、比较实例与委估房地产之间较实例之间、比较实例与委估房地产之间具有比较基础的价格。具有比较基础的价格。 所谓具有比较基础是指：单

8、价的涵义统所谓具有比较基础是指：单价的涵义统一、面积的内容统一、货币的单位统一。一、面积的内容统一、货币的单位统一。例题例题2012.2第四章 市场比较法14例题例题n 有有A A、B B两个可比实例，两个可比实例，A A实例为一宗实例为一宗600600亩的地块，交易价格为亩的地块，交易价格为10001000万美元，成交当万美元，成交当时的美元汇率是时的美元汇率是8.508.50；B B实例为一宗实例为一宗55000m55000m2 2的地块，成交价的地块，成交价12001200万元人民币。现要求将万元人民币。现要求将这两个实例调整为以人民币表示的土地单价。这两个实例调整为以人民币表示的土地单

9、价。（元（元/m/m2 2）2012.2第四章 市场比较法15（四）进行交易情况修正（四）进行交易情况修正 运用比较法时必须排除特殊情况造成的交易价运用比较法时必须排除特殊情况造成的交易价格偏差，特殊的交易情况包括：格偏差，特殊的交易情况包括：n有特殊利害关系的交易有特殊利害关系的交易n一些特殊方式的交易一些特殊方式的交易n交易时有特殊的动机交易时有特殊的动机n相邻房地产的合并交易相邻房地产的合并交易n买方或卖方不了解行情买方或卖方不了解行情1.受债权或债务关系影响的交易受债权或债务关系影响的交易2012.2第四章 市场比较法16（五）进行交易日期修正（五）进行交易日期修正估价时点的价格估价时

10、点的价格 = =交易实例价格交易实例价格 成交日期的价格指数估价时点的价格指数2012.2第四章 市场比较法17例例n某地区某类房地产某地区某类房地产20002000年年6 6月至月至1212月的价格月的价格指数分别为指数分别为101101、104.5104.5、104.7104.7、105.0105.0、108108、108.5108.5、109(109(以以19991999年年1 1月为基期月为基期100)100)。其中有一房地产在其中有一房地产在20002000年年6 6月的价格为月的价格为1 8001 800元元m m2 2，对其进行交易日期修正，修正到，对其进行交易日期修正，修正到2

11、0002000年年1212月的价格为：月的价格为：n1 8001 800 （109/101109/101）=1 942.6(=1 942.6(元元m m2 2) )2012.2第四章 市场比较法18（六）进行区域因素修正（六）进行区域因素修正n区域因素主要反映房地产的位置不同而区域因素主要反映房地产的位置不同而引起的市场价值的差异，它主要包括：引起的市场价值的差异，它主要包括：交通状况、繁华程度、公用设施状况、交通状况、繁华程度、公用设施状况、绿化景观、人文环境等。绿化景观、人文环境等。n区域因素的修正方法主要是直接比较法区域因素的修正方法主要是直接比较法和间接比较法。和间接比较法。2012.

12、2第四章 市场比较法19直接比较法直接比较法n直接比较法，是指以委估房地产的状况直接比较法，是指以委估房地产的状况为基准，将比较实例的区域因素逐项与为基准，将比较实例的区域因素逐项与基准作比较并打上对比分值，依此求得基准作比较并打上对比分值，依此求得因素修正比率。因素修正比率。2012.2第四章 市场比较法20间接比较法间接比较法n间接比较法，是指以一个设想的标准房间接比较法，是指以一个设想的标准房地产的状况为基准，以实例和委估房地地产的状况为基准，以实例和委估房地产逐项与这个基准作比较，然后依据对产逐项与这个基准作比较，然后依据对比分值求得因素修正比率。比分值求得因素修正比率。2012.2第

13、四章 市场比较法21（七）进行个别因素修正（七）进行个别因素修正n个别因素比较的内容，对于地产而言通常主要个别因素比较的内容，对于地产而言通常主要有地块大小、地块形状；临街类型、临街深度、有地块大小、地块形状；临街类型、临街深度、临街位置、地形地质条件、土地使用规定临街位置、地形地质条件、土地使用规定( (年限、年限、用途、容积率用途、容积率) )等，对于房产则主要包括占地面等，对于房产则主要包括占地面积、建筑面积、建筑结构、建筑质量、室内平积、建筑面积、建筑结构、建筑质量、室内平面布局、附属设施、装修标准、房屋完损程度面布局、附属设施、装修标准、房屋完损程度及楼层、朝向等因素。及楼层、朝向等

14、因素。n同区域因素一样，修正个别因素的方法也要是同区域因素一样，修正个别因素的方法也要是直接比较法和间接比较法。直接比较法和间接比较法。2012.2第四章 市场比较法22八、综合评估，决定估价额八、综合评估，决定估价额n综合各修正结果，求出某一可比实例的综合各修正结果，求出某一可比实例的修正价格。通常的公式为：修正价格。通常的公式为： 可比实例修正价格可比实例修正价格= =可比实例成交价可比实例成交价交易情况修正比率交易情况修正比率交易日期修正比率交易日期修正比率区域因素修正比率区域因素修正比率个别因素修正比个别因素修正比率率2012.2第四章 市场比较法23n通过上述修正计算以后，根据每个交

15、易实通过上述修正计算以后，根据每个交易实例都可计算出一个修正价格，而且不会完例都可计算出一个修正价格，而且不会完全一致，这就需要综合计算求出对象房地全一致，这就需要综合计算求出对象房地产的估价额。综合的方法主要有简单算术产的估价额。综合的方法主要有简单算术平均法，加权算术平均法，中位数法等。平均法，加权算术平均法，中位数法等。例例2012.2第四章 市场比较法24五、应用举例五、应用举例1；2 例例1 1： 以下是一份完整的应用市场比较法对以下是一份完整的应用市场比较法对土地估价的报告书。土地估价的报告书。( (一一) )委托单位名称：北京市某房地产开发公司委托单位名称：北京市某房地产开发公司

16、( (二二) )估价对象及目的：某住宅小区的一块空地估价对象及目的：某住宅小区的一块空地19931993年年1212月底月底以前的买卖价格以前的买卖价格 ( (三三) )估价日期：本报告的评估日期始于估价日期：本报告的评估日期始于19941994年年1 1月月1515日，终于日，终于19941994年年1 1月月3030日日 2012.2第四章 市场比较法25( (四四) )估价对象概况估价对象概况该土地是在城市规划上属于住宅区的一块该土地是在城市规划上属于住宅区的一块空地，土地面积空地，土地面积520m520m2 2，地势平坦。地质，地势平坦。地质为普通型，形状为长方形便于利用。正为普通型，

17、形状为长方形便于利用。正面临接大约面临接大约6m6m的道路。有上水道，无下的道路。有上水道，无下水道。离某汽车站约水道。离某汽车站约500m500m，规划限制容，规划限制容积率为积率为6 6。2012.2第四章 市场比较法26( (五五) )估价原则估价原则 客观、公正、合理、准确。客观、公正、合理、准确。( (六六) )估价依据估价依据1 1北京市某房地产开发公司提供的土地使用权北京市某房地产开发公司提供的土地使用权文件；文件；2 2估价师现场实勘和丈量核实结果；估价师现场实勘和丈量核实结果；3 3北京市某房地产交易所提供的市场资料。北京市某房地产交易所提供的市场资料。( (七七) )估价方

18、法的选择估价方法的选择 由于估价师掌握了近几年市场资料及近期由于估价师掌握了近几年市场资料及近期成交案例，故采用市场比较法进行估价。成交案例，故采用市场比较法进行估价。2012.2第四章 市场比较法27( (八八) )估价过程估价过程1 1收集有关资料收集有关资料(1)(1)收集的估价对象土地资料收集的估价对象土地资料( (略略) )；(2)(2)收集的买卖实例资料。选择了收集的买卖实例资料。选择了5 5个可比个可比实例，实例，2012.2第四章 市场比较法28备注：备注：B B、C C、E E为正常交易，为正常交易，A A、D D为非正常交易为非正常交易2012.2第四章 市场比较法292

19、2、交易情况修正、交易情况修正3 3、交易日期修正、交易日期修正4 4、进行区域因素修正、进行区域因素修正5 5、进行个别因素修正、进行个别因素修正6 6、计算地价、计算地价2012.2第四章 市场比较法302012.2第四章 市场比较法31（九）估价结果（九）估价结果（十）估价小组组成与估价单位资格证书（略）（十）估价小组组成与估价单位资格证书（略）2012.2第四章 市场比较法32六、应用市场比较法应注意的六、应用市场比较法应注意的几个问题几个问题1 1使用市场比较法，首先就要找到与评估对象使用市场比较法，首先就要找到与评估对象相类似的案例，而且要符合一定的要求。相类似的案例，而且要符合一

20、定的要求。 2 2需要修正的情况主要有：交易情况修正、需要修正的情况主要有：交易情况修正、交易日期修正、区域因素和个别因素的修正。交易日期修正、区域因素和个别因素的修正。这些修正要有客观依据并结合估价人员积累这些修正要有客观依据并结合估价人员积累的经验来进行。的经验来进行。3 3在确认估价结果时，还可采用其他估价方法在确认估价结果时，还可采用其他估价方法对比较法评出的结果进行必要的矫正。对比较法评出的结果进行必要的矫正。4 4注意细节问题；如计量单位的统一等。注意细节问题；如计量单位的统一等。2012.2第四章 市场比较法33例例2 2：为了评估某商品住宅在为了评估某商品住宅在20002000年年9 9月月1 1日的正常市场日的正常市场价格，在该住宅附近地区调查选取了价格，在该住宅附近地区调查选取了A A、B B、C C三宗已成三宗已成交的类似商品住宅作为可比实例，有关资料见表。在交的类似商品住宅作为可比实例，有关资料见表。在表中，交易情况比较中的正表中，交易情况比较中的正( (负负) )值表示可比实例的成值表示可比实例的成交价格高交价格高( (低低) )于其正常价格的幅度；在区域因素、个于其正常价格的幅度；在区域因素、个别因素比较时，以估价对象的区域因素和个别因素为别因素比较时，以估价对象的区域因素和个别因素为基准，正基准，正