房地产评估操作实务

1、房地产评估操作实务房地产评估操作实务授课人：张授课人：张 静静江江苏苏苏苏地行土地房地行土地房产评产评估有限公司估有限公司二二0 0一一0 0年六月年六月LOGO内内容容房地产基本估价方法房地产基本估价方法4房地产估价热点与风险关注点探讨房地产估价热点与风险关注点探讨5如何判读估价报告与实例点评如何判读估价报告与实例点评6房地产估价概述房地产估价概述1房地产估价流程房地产估价流程3房地产宏观调控政策房地产宏观调控政策2LOGO房地房地产产估价估价u房地产估价（房地产估价（real estate appraisal，property valuation）专业估价人员根据）专业估价人员根据估价目的

2、估价目的，遵循，遵循估价估价原则原则，按照，按照估价程序估价程序，选用适宜的，选用适宜的估价方法估价方法，并，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。和判定的活动。 u房地产概念房地产概念LOGO房地房地产产估价估价规规范范u技术规范：技术规范： 中华人民共和国国家标准中华人民共和国国家标准房地产估价规范房地产估价规范GB/T50291一一1999（一九九九年六月一日起执（一九九九年六月一日起执行）行） 2006年年1月份建设部、中国人民银行、中国银月

3、份建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布行业监督管理委员会联合颁布关于规范与银关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知题的通知 以及以及房地产抵押估价指导意见房地产抵押估价指导意见 房屋完损等级评定标准房屋完损等级评定标准LOGO房地房地产产抵押价抵押价值值含含义义u房地产抵押估价指导意见房地产抵押估价指导意见：房地产抵押价：房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定

4、优先受偿款去房地产估价师知悉的法定优先受偿款 。u估价时点的市场价值而非理论价值估价时点的市场价值而非理论价值u市场价值：不能用实际成交价格判断结果的准市场价值：不能用实际成交价格判断结果的准确性。确性。u法定优先受偿款法定优先受偿款: 发包人拖欠承包人的建筑工程价款 已抵押担保的债权数额之外 还包括担保法第四十七条孽息、破产法第三十四条涉及的优先于抵押权的债权和物权LOGO房地房地产产抵押相抵押相关关政策政策u1、房地产抵押：、房地产抵押：担保法担保法的规定：的规定：“抵押是指抵押人抵押是指抵押人以自己或第三人的财产以不转移占有方式向抵押权人提以自己或第三人的财产以不转移占有方式向抵押权人提

5、供债务履行担保的行为，债务人不履行债务时，抵押权供债务履行担保的行为，债务人不履行债务时，抵押权人有权依法处置抵押财产并优先受偿。人有权依法处置抵押财产并优先受偿。” 房地产抵押，房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。抵押的本质就是对债押权人提供债务履行担保的行为。抵押的本质就是对债权的保证，即保证抵押债权的安全、保证抵押债权的完权的保证，即保证抵押债权的安全、保证抵押债权的完全实现、保证抵押债权不受侵害。全实现、保证抵押债权不受侵害。 u2、城市房地产管理法城市房地产管理法在第四十七条在第四十

6、七条 “依法取得的依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。以出让方式取得的土地使用权，可以设定设定抵押权。以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押抵押”u3、房地产抵押估价指导意见房地产抵押估价指导意见LOGO3、房地产抵押的限制范畴u（1）依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的以划拨方式取得土地使用权，设定抵押权时，没有按照国务院规定报有批准权的人民政府批准的；u（2）以出让方式取得的土地使用权，不符合城市房地产管理法第三十八条规定的转让条件的； 按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证

7、书。 按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上；属于成片开发土地的，形成工业用地或者其它建设用地条件。uLOGO3、房地产抵押的限制范畴u （3）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；u （4）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；u （5）已依法公告列入拆迁范围的房地产；u （6）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；u （7）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；u （8）权属不明的、权属有争议的或未依法登记领取权属证书的；u （9）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但担保法第三十四条第五项“抵押人

8、依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权”u （10）“乡镇、企业土地使用权不得单独抵押，以其厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。”担保法第三十六条第三款规定u 拍卖抵押房产时，抵押合同签订后该土地上新增房屋与抵押财产一同拍卖的，对拍卖新增房屋所得抵押权人无权优先受偿抵押权人无权优先受偿 LOGO房地房地产产宏宏观调观调控政策控政策u2003年：121文件u2004年：8.31大限、提高开发商自有资本比例u2005年：取消住宅贷款优惠利率、提高首付比例u国八条、开征营业税u2006年：国六条、九部委十五条、限外令u2007年：市场与保障相结合、土地

9、有偿使用费提高一倍 、工业实行招拍挂、土地增值税清算u2008年：国家三部门联合救市、十项政策扩大内需u2009年：国四条、调整固定资产投资项目资本金比例 u2010年：国十一条、新国四条 LOGO年年贷贷款利率款利率变变化一化一览览表表LOGO江江苏苏省等省等别调别调整整LOGO房地房地产产估价流程估价流程u l、明确估价基本项u 2、拟定估价作业方案u 3、搜集估价所需资料u 4、实地查勘估价对象u 5、选定估价方法计算u 6、确定估价结果u 7、撰写估价报告u 8、估价资料归档LOGO房地房地产产估价方法估价方法u房地产估价基本方法房地产估价基本方法 市场比较法市场比较法 收益法收益法

10、成本法成本法 假设开发法假设开发法 基准地价修正法基准地价修正法LOGO如何如何选择选择估价方法估价方法估价技估价技术术路路线线u对同一估价对象对同一估价对象宜宜选用两种以上的估价方法进行估价。选用两种以上的估价方法进行估价。u有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。为主要的估价方法。u收益性收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。估价方法。u在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况

11、下，可采用法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。成本法作为主要的估价方法。 u具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法。假设开发法作为其中的一种估价方法。LOGO基本估价方法基本估价方法市市场场比比较较法法 市场比较法即在求取估价对象的价格时，根市场比较法即在求取估价对象的价格时，根据市场中的替代原理，将估价对象与具有替代性据市场中的替代原理，将估价对象与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似房地产的，且在估价期日近期市场上交易的类似房地产进行比较，并对类似房地产的成交

12、价格作适当修进行比较，并对类似房地产的成交价格作适当修正，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。正，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。u应用前提应用前提 需要一个充分发育活跃的市场需要一个充分发育活跃的市场 市场竞争应比较充分市场竞争应比较充分 阶段时期内价格走势基本平稳阶段时期内价格走势基本平稳LOGO注意注意问题问题u1、搜集交易实例；、搜集交易实例；u2、选取可比实例；、选取可比实例； 取三个以上的可比实例。选取的可比实例应符合下列要求：取三个以上的可比实例。选取的可比实例应符合下列要求： 是估价对象的类似房地产；是估价对象的类似房地产； 成交日期与估价时点相近，不超过一年；成交日期

13、与估价时点相近，不超过一年； 成交价格为正常价格或可修正为正常价格。成交价格为正常价格或可修正为正常价格。u3、建立价格可比基础；、建立价格可比基础；u4、进行交易情况修正；、进行交易情况修正；u5、进行交易日期修正；、进行交易日期修正；u6、进行区域因素修正；、进行区域因素修正；u7、进行个别因素修正；、进行个别因素修正；u8、求出比准价格。、求出比准价格。 LOGO基本估价方法基本估价方法收益法收益法u收益法是基于预期收益原则和最有效使用原则，收益法是基于预期收益原则和最有效使用原则，以还原利率将估价对象未来若干年的每年正常纯以还原利率将估价对象未来若干年的每年正常纯收益还原为估价时日总收

14、益的一种估价方法。收益还原为估价时日总收益的一种估价方法。u计算公式：一般公式：计算公式：一般公式：u收益变化有限年公式：收益变化有限年公式：u主要适用于有收益房地产的估价，而对于没有收主要适用于有收益房地产的估价，而对于没有收益的房地产，如机关、学校等估价多不适用。益的房地产，如机关、学校等估价多不适用。u思考：未出租的餐馆？农地？未开发的土地？思考：未出租的餐馆？农地？未开发的土地？LOGO收益法步收益法步骤与骤与注意注意问题问题u1、搜集有关收入和费用的资料、搜集有关收入和费用的资料u2、估算潜在毛收入、估算潜在毛收入 客观收益客观收益 租约期内采用租约收益，租约期外采用客观收益租约期内

15、采用租约收益，租约期外采用客观收益u3、估算有效毛收入、估算有效毛收入u4、估算运营费用、估算运营费用u5、估算净收益、估算净收益u6、确定资本化率（报酬率）、确定资本化率（报酬率）u7、确定收益价格、确定收益价格u租赁房地产的收益测算方法：租赁房地产的收益测算方法：uV = V = （租金（租金- -物业费物业费- -相关费用）相关费用）* *（1-1-空置率）空置率）/a/aLOGO基本估价方法基本估价方法成本法成本法u成本法基本步骤：成本法基本步骤： 1搜集有关成本、税费、开发利润等资料；搜集有关成本、税费、开发利润等资料； 2估算重置价格或重建价格；估算重置价格或重建价格； 3估算折旧

16、；估算折旧； 房屋现值房屋现值 = 房屋重置价房屋重置价*成新度成新度 4求出积算价格。求出积算价格。u应用注意问题：应用注意问题： 成本不等于价格；成本不等于价格； 对商业及住宅多不适用对商业及住宅多不适用 新开发土地和房地产一般不应扣除折旧。新开发土地和房地产一般不应扣除折旧。LOGO基本估价方法基本估价方法假设开发法假设开发法u 它是将估价对象房地产预期开发后的价值，扣除其预期的正常开发它是将估价对象房地产预期开发后的价值，扣除其预期的正常开发费用、销售费用、税金及开发利润后的余额来确定估价对象价格的费用、销售费用、税金及开发利润后的余额来确定估价对象价格的一种方法。一种方法。 1、调查

17、待开发房地产的基本情况；、调查待开发房地产的基本情况； 2、选择最佳的开发利用方式；、选择最佳的开发利用方式； 3、估计开发建设期；、估计开发建设期； 4、预测开发完成后的房地产价值；、预测开发完成后的房地产价值； 5、估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、投资者购买待开发房地产应负担的税费。投资者购买待开发房地产应负担的税费。u 注意问题：注意问题：对于有城市规划条件要求，但其城市规划设计对于有城市规划条件要求，但其城市规划设计条件尚未正式明确的估价对象，通常不适合采用假设开条件尚未正式明确的估价对象，通常不适合采用假设开

18、发法估价发法估价。LOGO基本估价方法基本估价方法基准地价系基准地价系数数修正法修正法u基准地价是政府对城镇各级土地或均质地域及其商业、基准地价是政府对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估的土地使用权平均住宅、工业等土地利用类型分别评估的土地使用权平均价格，是分用途土地使用权区域价格，是分用途土地使用权区域平均价格平均价格，对应的使用，对应的使用年期为各用途土地的法定最高出让年期。年期为各用途土地的法定最高出让年期。u步骤：首先分析待估宗地地价内涵与采用的基准地价在步骤：首先分析待估宗地地价内涵与采用的基准地价在地价内涵上的差异，测算引用的基准地价；然后根据替地价内

19、涵上的差异，测算引用的基准地价；然后根据替代原则，分析待估宗地与所在区域基准地价形成的区域代原则，分析待估宗地与所在区域基准地价形成的区域因素和个别因素的差异，评估修正系数由基准地价经一因素和个别因素的差异，评估修正系数由基准地价经一系列修正得到待估宗地的地价。系列修正得到待估宗地的地价。u计算公式：计算公式： 地价地价=基准地价基准地价期日修正系数期日修正系数年限修正年限修正系数系数（1+综合修正系数）综合修正系数）开发水平修正开发水平修正 u适用范围：必须具备基准地价及其宗地修正体系适用范围：必须具备基准地价及其宗地修正体系u注意问题：基准地价的现势性。注意问题：基准地价的现势性。LOGO

20、关键问题关键问题探探讨与风险关讨与风险关注点注点u市场公允值与银行抵押价值的关系探讨u风险关注点政策风险u风险关注点权属风险u风险关注点技术风险LOGO市市场场公允公允值与银值与银行抵押价行抵押价值值的的关关系探系探讨讨u1、房地产的抵押价值是该房地产在抵押时的市、房地产的抵押价值是该房地产在抵押时的市场价值。场价值。 房地产估价规范房地产估价规范第第643条规定：条规定：“房地产抵房地产抵押价值应是以抵押方式将房地产作为债权担保时的价押价值应是以抵押方式将房地产作为债权担保时的价值。首次抵押的房地产，该房地产的价值为抵押价值。首次抵押的房地产，该房地产的价值为抵押价值。值。” 房地产抵押估价

21、指导意见房地产抵押估价指导意见第四条规定：第四条规定：“房地产房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。产估价师知悉的法定优先受偿款。LOGO市市场场公允公允值与银值与银行抵押价行抵押价值值的的关关系探系探讨讨u2、房地产的抵押价值应当是房地产在贷款到期、房地产的抵押价值应当是房地产在贷款到期时受短期强制处分等因素限制状态下的价值，或时受短期强制处分等因素限制状态下的价值，或者说是房地产作为抵押物在抵押市场上被债权人者

22、说是房地产作为抵押物在抵押市场上被债权人共同认可的价值。共同认可的价值。u3、估价实践上看：、估价实践上看： “确认估价对象在估价时点的公开市场价值确认估价对象在估价时点的公开市场价值”而非抵而非抵押价值。押价值。 抵押价值是贷款人在自行考量未来市场风险和短期强抵押价值是贷款人在自行考量未来市场风险和短期强制处分等因素后通过确定贷款比例来确定的。制处分等因素后通过确定贷款比例来确定的。LOGO风险关风险关注点注点政策政策风险风险u金融政策u税收政策u产业政策u土地政策LOGO风险关风险关注点注点权属风险权属风险u严格审查抵押房屋占用土地的土地证原件严格审查抵押房屋占用土地的土地证原件,确保合规

23、合法确保合规合法u土地使用权抵押：土地使用权抵押：国有土地使用权证国有土地使用权证u在建工程抵押：在建工程抵押： 建设用地规划许可证建设用地规划许可证 国有土地使用权证国有土地使用权证 建设工程规划许可证建设工程规划许可证 建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证u房地产抵押：房地产抵押：国有土地使用权证国有土地使用权证和和房屋所有权证房屋所有权证办理房地产抵押登记办理房地产抵押登记,应当向登记机构交验应当向登记机构交验国有土地使国有土地使用权证用权证、房屋所有权证房屋所有权证或或房地产权证房地产权证,共有的共有的房屋还必须提交房屋还必须提交房屋共有权证房屋共有权证和其他共有人同意抵押和其他共有人

24、同意抵押的证明。的证明。”u拟抵押房产是否属于抵押人的唯一住房？拟抵押房产是否属于抵押人的唯一住房？LOGO技技术风险术风险u1、谨慎原则的运用u2、估价程序u3、估价方法u4、估价假设与限制条件以及估价师估价假设与限制条件以及估价师声明，注意审查评估报告设定的假设和限制条件是否合理、合法?是否带有欺骗性?u5、物业状况与利用条件LOGO风险关风险关注点注点带带租租约约抵押抵押u担保法担保法第第48条规定：条规定：“抵押人已将出租的财抵押人已将出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。续有效。”u租赁权对房地产权实现的影响，一般来说是负

25、面租赁权对房地产权实现的影响，一般来说是负面的，例如，在拍卖抵押物房地产时，买受人顾虑的，例如，在拍卖抵押物房地产时，买受人顾虑标的物房地产上有租赁权的存在不愿意出高价，标的物房地产上有租赁权的存在不愿意出高价，致使其实现的价款不足以清偿其所担保的债权。致使其实现的价款不足以清偿其所担保的债权。u无论房地产估价人员或金融机构决策人员在进行无论房地产估价人员或金融机构决策人员在进行未来变现风险预测时，对此都应加以重点考虑。未来变现风险预测时，对此都应加以重点考虑。 LOGO风险关风险关注点注点在建工程抵押在建工程抵押u中华人民共和国合同法中华人民共和国合同法第第286条和条和最高人最高人民法院关

26、于建设工程价款优先受偿权问题的批复民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复规定如下：规定如下：“发包人未按照约定支付价款的发包人未按照约定支付价款的,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。偿。” u建设工程款优先受偿权建设工程款优先受偿权u 已抵押担保债权已抵押担保债权 u其他法定优先受偿权其他法定优先受偿权LOGO估价估价报报告告结构结构u l、 封面；封面；u 2、目录；、目录；u 3、致委托方函；、致委托方函；u 4、估价师声明；、估价师声明；u 5、估价的

27、假设和限制条件、估价的假设和限制条件; 规避估价风险规避估价风险 保护估价报告使用者保护估价报告使用者u 6、估价结果报告；、估价结果报告；u 7、估价技术报告；、估价技术报告； u 8、附件、附件LOGO报报告告总总体要求体要求u1、全面性：、全面性：应完整地反映估价所涉及的事实、推理过程应完整地反映估价所涉及的事实、推理过程和结论，正文内容和附件资料应齐全，配套；和结论，正文内容和附件资料应齐全，配套； u2、公正性和客观性：、公正性和客观性：应站在中立的立场上对影响估价对应站在中立的立场上对影响估价对象价格或价值的因素进行客观的介绍、分析和评论，作象价格或价值的因素进行客观的介绍、分析和

28、评论，作出的结论应有充分的依据；出的结论应有充分的依据； u3、准确性：、准确性：用语应力求准确，避免使用模棱两可或易生用语应力求准确，避免使用模棱两可或易生误解的文字，对未经查实的事项不得轻率写入，对难以误解的文字，对未经查实的事项不得轻率写入，对难以确定的事项应予以说明，并描述其对估价结果可能产生确定的事项应予以说明，并描述其对估价结果可能产生的影响。的影响。 u4、概括性、概括性：应用简洁的文字对估价中所涉及的内容进行：应用简洁的文字对估价中所涉及的内容进行高度概括，对获得的大量资料应在科学鉴别与分析的基高度概括，对获得的大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进行筛选，选择典型、有代表性、能反映事情本质础上进行筛选，选择典型、有代表性、能反映事情本质特征的资料来说明情况和表达观点。特征的资料来说明情况和表达观点。LOGO如何如何审阅审阅估价估价报报告（一）告（一）u总体上：逻辑正确，方法得当，价格合理总体上：逻辑正确，方法得当，价格合理u具体内容上：具体内容上： 1、估价人员资格。估价人员是否具备资质，数量是否估价人员资格。估价人员是否具备资质，数量是否符合要求。符合要求。 2、估价对象界定。估价对象界定是否准确、清晰、完估价对象界定。估价对象界定是否准确、清晰、完整，