利通广场物业管理服务投标文件

1、利通广场前期物业管理服务招 标 文 件（初稿）广东利通置业投资有限公司2010 年 4 月第一部分投标邀请按照国务院物业管理条例和广州市国土资源和房屋管局广州市物业管理招标投标程序、关于进一步规范前期物业管理招投标活动的通知的规定，现决定对利通广场的前期 物业管理服务进行公开招标。兹邀请合格投标方以密封标书的方式前来投标。1. 招标项目的简要说明本项目，即利通广场项目位于广州珠江新城B2-4地块。本项目规划设计的物业类型为：商务办公楼。本项目总用地面积 9916平方米。用地构成为：建筑用地8155平方米,道路用地1761平方米。本项目总建筑面积159500平方米。其中，地下总建筑面积 3760

2、2平方米，地上总建筑面积121898平方米。本项目共计建筑物 1幢；建筑结构为钢框架混凝土筒体结构。本项目的建筑密度为 23%综合容积率12;绿化率为20%本项目规划建设机动车停车位 838个，其中地上停车位 0个，地下停车位838个。2. 项目开工和竣工交付使用时间本项目于2007年9月开工建设，共分1期开发建设。整个建设项目计划于2011年。月全部建成竣工并交付使用。3. 投标方资格要求1. 在中华人民共和国境内注册的具备独立法人资格、能在国内合法经营和提供相应服务的外资企业；2. 具有中华人民共和国建设部标准核发的一级物业管理资质证书的物业管理服务企业；3. 投标方必须在广州市范围内设有

3、独立的分支机构（具有工商行政管理部门颁发的营业执照）；4. 本项目不接受联合体投标。4. 招标书的发放投标单位应于2010年X月X日下午14:00时至17:00时至广州市体育西路1-3号峰源 大厦17楼广东利通置业投资有限公司办公室领取招标书。5. 投标地点广州市体育西路1-3号峰源大厦17楼广东利通置业投资有限公司办公室。6. 投标截止时间2010年X月X日下午17:00时前，逾期收到的或不符合规定的投标文件不接受。7. 开标时间、地点1 .开标时间：2010年X月X日上午9:30时2 .开标地点：广州市体育西路1-3号峰源大厦17楼广东利通置业投资有限公司办公 室。8. 联系方式招标方：广

4、东利通置业投资有限公司地 址：广州市体育西路1-3号峰源大厦17楼邮编：510620电话：020-803传真：020-联系人：石弘华广东利通置业投资有限公司2010年？月 日招标项目要求第二部分物业管理内容1. 本物业规划红线内房屋建筑本体（含室外非机电设备设施）的维修、管理。2. 本物业规划红线内机电设备设施（包括空调、给排水、 强弱电、 消防、 室内外照明、电梯等各专业的整个系统及发电机组、擦窗机等）的运行管理、维修、保养。3. 本物业规划红线内智能化、综合布线系统的管理和维护保养。4. 本物业规划红线内所属其它配套设施的管理和维护保养。5. 本物业规划红线内公共区域的清洁卫生、石材护理、

5、定期消杀、外墙清洗、生活垃圾收集及清运。6. 本物业规划红线内绿化管理，楼内公共区域的绿化及花卉摆放、每年重大节日庆典（元旦、春节、五一、国庆、中秋、圣诞）的花草摆放及节日景观布置。7. 本物业规划红线内24 小时保安保洁及公共秩序管理。8. 本物业规划红线内交通、车辆行驶和停放管理，停车场收费管理。9. 物业相关档案资料管理。10. 本物业的物业管理费、停车费等代收，代业主催缴本物业租户租金。11. 接待、咨询服务与对空置写字楼的招商工作。12. 业主与中标企业在物业管理委托合同中另有约定的其它事项。13. 属于物业管理的其它工作事项。物业管理总目标1. 依法、科学、规范管理，达到细微、周到

6、、真诚、规范的服务要求，建设现代化、人性化管理服务体系。全面导入和推行ISO9001： 2000 质量管理体系。2. 定 期（每年至少一次）向租户发放物业管理服务工作征求意见书，对合理的建议要及时采纳、认真整改，努力提高客户满意度，确保租户满意率在92以上。3 . 加强与业主的沟通与协作，自觉接受业主的监督，广泛听取、接受业主的建议和意见， 支持和配合业主发展业务，在确保物业保值增值的前提下，协助业主提高物业出租率。4 .规范和完善24小时值班制度，对业主和租户对物业管理服务的报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类情况的反馈时间，在正常工作日不超过半小时；非正常工作时间不超过1小时，并视轻重

7、缓急及时处理，建立配套的回访制度和记录。5 .本物业各类标识统一、规范、完备、科学，无安全隐患。6 .制定完善的培训计划和考核制度，切实提高员工整体素质。物业管理标准1 .基础管理1) 房屋使用手册、装饰装修管理规定等各项公众制度完善。2) 按国家物业管理示范项目标准制订各项具体实施方案，并经业主同意。3) 健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法。4) 管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，配带标志，工作规范，作风谨慎。5) 充分应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率。在收费、财务管理、会计核算、税收等方面严格按有关规定执行，每月向 业主报告物业

8、管理服务费用收支情况。6) 房屋及其公用设施设备档案资料管理完善，分类成册，查阅方便。7) 建立用户档案，查阅方便。8) 建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服 务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及 时处理，有回访制度和记录。9) 定期向用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达95蛆上。10) 建议并落实维修服务承诺制度，零修急修及时率达100%返修率不高于1%并有回访记录。2 .房屋本体管理与维修养护1) 项目标志明晰，大堂布置合理、优雅，与项目建筑风格和使用功能匹配，并设立必要的指引标志，入驻项目各单位名录标识

9、在大堂内显着位置。2) 无违反规划乱搭建，无擅自改变房屋用途现象。3) 项目外观完好、整洁；外墙建材贴面无脱落；玻璃幕墙清洁明亮、无破损;无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。4) 室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损。5) 分体空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀。6) 房屋装饰装修符合规定，不得发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象。7) 定期进行房屋主体查勘， 监视项目沉降现象，确保房屋主体及公用设施安全。8) 检查房屋结构，混凝土结构(柱、梁、板)无钢筋外露、无裂缝，钢结构件无锈蚀、无变形。9) 楼地面平整完好，无空鼓、无碎裂、无隆起

10、、无缺棱(角)无下沉。10) 屋面防水层完好，无裂缝、无渗(漏)，隔热层无毁坏。11) 天花吊顶龙骨牢固，天花平整、无裂纹、无缺棱掉角。12) 天窗安装牢固、开关灵活，五金配件齐全，门牌设置齐全、美观、合理。13) 楼梯扶手安装牢固，油漆色则均匀，表面平滑不扎手，无裂纹、脱漆、无 锈蚀。3 .公共设备管理1) 综合要求(1) 制定设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行。(2) 设备及机房环境整洁，无杂物，灰尘、无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求。(3) 配备所需专业技术人员，严格执行操作规程。(4) 设备良好，运行正常，不得有重大管理责

11、任事故。2) 供电系统(1) 保证正常供电，限电、停电有明确的审批权限并按规定时间通知用户。(2) 制定临时用电管理措施与停电应急措施，并严格执行。(3) 备用应急发电机可随时起用。(4) 合理轮换使用变压器，减少空载损耗，节约费用，延长使用寿命。(5) 建立24小时值班制度，发生故障及时排除。(6) 用电设备、照明、指示、显示灯要完好，电气线路符合设计、施工技术要求，路线满足负荷，并保证用电安全，确保发配电设备 安全运行。3)智能化系统(1) 保证正常供电，限电、停电有明确的审批权限并按规定时间通知用户。(2) 按工作标准规定时间排除故障，保证各系统正常工作。(3) 智能化设施设备运行正常，

12、有记录并按规定期限保存。(4) BA系统按规范操作，确保系统各模块运行正常， 紧急情况需要有应急处理程序。(5) 闭路监控系统，屏幕整洁，接线紧固，按钮、旋钮正常，图像清晰；摄像机焦距准确、位置合理，云台控制正常，录像保存完整。(6) 可视对讲系统，每个门点出入控制正常，信息保存完整。(7) 防盗报警系统，系统软件、主机工作正常，报警准确及时，备件完好。(8) 停车场收费系统，系统及硬件完好。4)消防系统(1) 消防监控中心24小时值班，消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时启用。(2) 消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题。(3) 组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，

13、明确各区域防火责任人0(4) 订有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通。(5) 无火灾安全隐患。系统须由有资质单位进行维修保养。(6) 定期检查和试验FAS自动报警系统，确保系统运行正常。(7) 定期检查和测试各种消防设备，确定各阀门、指示灯、仪器仪表指示符合规定，各设备运行正常。(8) 定期对备用UPS电源进行自动切换试验。(9) 检查和测试火灾事故广播、气体灭火系统，确保系统完好。5) 电梯系统(1) 消防监控中心24小时值班，消防系统设施设备齐全、完好无损,可随时起用。(2) 电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。(3) 电梯按规定或约定时

14、间运行，安全设施齐全，通风、照明及附属设施完好。(4) 轿箱、井道、机房保持清洁。(5) 电梯由专业队伍维修保养，维修、保养人员持证上岗。(6) 运行出现故障后，维修人员应在规定时间内到场维修。(7) 运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施。6) 给排水系统(1) 完善项目用水、供水、排水管理制度，安排合理的用水和节水计戈(2) 设备、阀门、管道工作正常，无跑、冒、滴、漏。(3) 按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒；二次供水卫生许可证、税制化验单、操作人员健康合格证齐全；水池、水箱 清洁卫生，无二次污染。(4) 高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患(5)

15、 泵房有管理规定和操作维修规程。(6) 排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生。(7) 遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。(8) 制定事故应急处理方案。7) 空调系统(1) 中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象。(2) 中央空调系统出现运行故障后，维修人员在规定时间内到达现场维修。(3) 制定中央空调发生故障应急处理方案。(4) 按规定监控冷冻主机运行状态，保存好运行记录，各项运行指标正常。(5) 水泵运转无异声、无震动，温升正常。(6) 冷却塔内无杂物、水位正常，风机皮带松紧合适。(7) 新风机

16、组运行无异声、 无震动，各紧固件无松动，皮带松紧合适。(8) 风机盘管无积水、滤网保持清洁。(9) 各设备表面整洁，无浮尘、脱落漆、锈蚀等。8) 共享设施管理(1) 共享配套服务设施完好，无随意改变用途。(2) 共享管线统一下地或入公共管理，无架空管线，无碍观瞻。(3) 道路、楼道、大堂等公共照明完好。(4) 项目范围内的道路通畅，路面平坦。4.保安及车辆管理1)项目基本实行半封闭式管理。有专业保安队伍，实行 24小时值班及巡逻制度；保安人员熟悉项目的环境，文明执勤、训练有素、语言规范、认真负责。2)3) 结合项目特点，制定安全防范措施，建立和完善各种安全应急和管理制度。4) 进出项目各种车辆

17、管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行。5) 项目外停车有专人疏导，管理有序，排列整齐。6) 室内停车场管理严格，出入资料有记录，按规定放行。7) 非机动车辆有集中停放场地，管理制度落实，停放整齐，场地整洁。8) 危机人身安全处设有明显标志和防范措施。9) 建立三级防火责任制度和消防工作领导小组。10) 建立健全安全日、周、月、季、年检制度，确保项目安全。11) 建立义务消防队，定期进行消防演习，提高防火自救能力。5 . 环境卫生管理1) 环卫设备完备，设有垃圾箱、垃圾中转站。2) 清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化24小时保洁。3) 公共清洁人员着装应整洁，形

18、象好，适合高端办公环境需要。4) 垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀。5) 项目共享部位共享设施设备无蚁害。6) 项目共享部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；楼梯扶栏、天台公共玻璃窗等保持洁净；项目内共享场地无纸屑、烟头等废 弃物。7) 餐饮场地管理有序，符合卫生标准；无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象。8) 项目内排烟、排污、噪音等符合国家环保标准，外墙无污染。9) 大理石面应进行晶面处理等养护技术，确保石材表面光洁、明亮、无污迹。10) 大理石墙面无灰尘、污迹，用纸巾擦试50CM沅明显灰尘；其它墙面无污迹，目视无明显灰尘。11) 电梯轿厢须用清洁剂擦拭，上蜡，保持清洁、光

19、亮、无手印、无污迹。12) 垃圾箱(篓、桶)外表干净、无臭味、无积水，垃圾不能超过该容器的2/3;烟灰缸保持清洁、无污渍，烟蒂不得超过3个。13) 卫生间地、台面无积水、无污渍、无杂物、无灰尘，金属、玻璃光亮，无水迹、无灰尘、无锈斑，保持空气清新。14) 地毯保持干净、整洁，无破损、无污渍、无变形。15) 垃圾房按规定喷药消杀，防止蚊虫滋生、不产生异味。16) 玻璃幕墙进行定期清洗(每年 3次)，保持玻璃清洁明亮、无垃圾灰尘堆积。6 .绿化花卉管理1) 花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃。2) 室外植物，造型美观、无枯枝黄叶，土壤不板结、无杂草。3) 室内景观植物长势

20、良好、健康、造型美观，枝叶无灰尘、无枯枝黄叶。4) 花卉长势健康、色泽艳丽、无病虫害、无枯枝黄叶。7 .精神文明建设1) 加强宣传，使用户能自觉维护公众利益，遵守项目的各项管理规定。2) 适当开展健康向上的活动，增强业主、管理公司、租户之间的沟通、建设和谐办公商务环境。8 .接待、咨询服务与对空置写字楼的招商管理1) 设立24小时服务热线，接待客户咨询、投诉、报修等。2) 以多种方式与客户进行沟通，接待客户的咨询，投诉以及求助；对重要客户提出个性化特色接待工作方案，并实施相关接待工作。3) 向业主提出行之有效的招商建议并协助执行，对空置的写字楼进行相关招商以及客户跟进工作。9 .管理效益1)

21、物业管理服务费用收缴率 98蛆上。2) 提供方便用户的特约服务。3) 合理安排、严格控制开支，实现物业的保值增值，为用户提供一个优良办公商务环境。四.有关说明和要求1. 合约期限自合同签订之日至项目竣工正常运行后的2个自然年度。合约前期物业未交付使用期间，承包商须提供前期管理服务，物业交付使用后，以全委托的方式提 供物业管理服务。若乙方在本服务管理期完全满足招标文件的要求和投标文件的承 诺，在同等条件下，具有本服务合同下一年度的签约优先权。2. 根据有关法规条例的规定， 本项目的物业管理处必须设立财务专用账户；按有关法规条例和招标文件收费标准的规定收支物业管理费，独立核算，接受业主监督，帐务具

22、体管理办法由招标方和中标方在物业管理合同约定。3. 中标方应在每月10日前向招标方交付所代收的物业管理费，中标方代收的物业管理费经招标方核算后，抵扣招标方应向中标方支付的物业管理费，多出部分归招标方所有，不足部分由招标方补给中标方。4. 物业管理处须于每年11月份提交下一个年度的财务预算，经招标方批准后执行。原则上费用开支不能超过预算，对不可预见开支应报招标方审批。5. 本项目的物业管理费使用范围：1) 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取得福利费等；2) 物业公用部位、公有设施设备的日常运作、维护费用；3) 物业管理区域清洁卫生费用(含公共卫生间厕纸、洗手液等物料) ；4) 消杀及除四害

23、费用；5) 物业管理区域绿化养护费用(含节日花卉摆设) ；6) 物业管理区域秩序维护费用；7) 行政办公费用；8) 物业管理企业固定资产折旧费用；9) 物业公用部位、共享设施设备及公众责任保险费用，包括：财产一切保险(含玻璃破碎)、公众责任保险、停车场责任保险、机器损坏保险等；10) 公用部位水电费；11) 法定税费；12) 物业管理酬金；13) 经招标方同意的其它费用及不可预见费用。第三部分投标方须知总则说明1. 适用范围1) 本招标文件仅适用于本项目的物业管理服务。2. 定义1) 招标方：第一部分所指的组织本次招标的招标机构。2) 投标方：向招标方提交投标文件的物业管理企业。3) 评标委员

24、会：评标委员会是依照中华人民共和国招投标法等法规组建的专门负责本次招标的评标工作的临时性机构。4) 日期：指公历日。5) 招标文件：指由招标方发出的本招标文件，包括全部章节和附件。6) 投标文件：指投标方根据本招标文件向招标方提交的全部文件。7) 服务：指符合本招标文件要求的物业管理服务。8) 合同：指由本次招标所产生的合同或合约文件。9) 招标文件中的标题或题名仅起引导作用，而不应视为对招标文件内容的理解和解释。10) 招标文件中所规定的“书面形式”，是指任何手写的、打印的或印刷的通讯，包括电报和传真发送。3. 投标费用1) 无论投标过程中的做法和结果如何， 投标方自行承担所有与参加投标有关

25、的全部费用。招标文件1. 招标文件的构成1) 要求提供的服务、招标过程、合同条件在招标文件中均有说明。招标文件包括：第一篇投标邀请第二篇 招标项目要求第三篇投标方须知第四篇其它事项第五篇物业管理服务合同格式第六篇 投标文件格式2) 投标方应审阅招标文件中所有须知、格式、条款和规格。投标方未按招标文件要求提供全部资料或提交的投标文件未对招标文件作出实质性响应， 那么投标方将承担其风险并有可能导致投标文件被拒绝。2. 招标文件的澄清本招标文件如有疑问，请于 年 月日12:00 (北京时间)前将问题按投标邀请书 中载明的邮政地址以书面函件形式(加盖投标方法人公章) 交至招标方，超出上述截止时间提出的

26、任何疑问，招标方可不予答复。所有问题将于 年 月 日17:00(北 京时间)前，将不标明查询来源的书面答疑文件发至已购买招标文件的每一投标方。答疑文件为招标文件的组成部分。3. 招标文件的修改1) 在投标截止日期前任何时候， 无论何故，招标方可主动地或在答复投标方提出澄清的问题时对招标文件进行修改。2) 招标文件的修改将以书面函件形式通知所有投标方，并对其具有约束力。对方应立即以书面函件的形式确认已收到该修改。3) 为使投标方在准备投标文件时有合理的时间考虑招标文件的修改，招标方可酌情推迟本项目投标截止日期。招标方在招标文件要求提交投标文件的截止时间三日前，将变更时间书面通知所有招标文件收受人

27、。投标文件的编写1. 投标语言及度量衡单位1) 投标方的投标文件以及投标方与招标方就有关投标的所有往来函电均应使用中文。2) 投标文件使用的度量衡单位采用中华人民共和国法定计量单位。2. 投标文件的格式1) 投标方必须按招标文件的现定及格式要求准确、完整地填写和提供资料，并保证所提供的全部资料的真实性。3. 投标文件的组成投标方编写的投标文件应包括但不限于下列部分:1) 经济部分(1) 投标报价表；(2) 分类报价明细表；(3) 物业管理费预算编制要求:1 丁 P标题内谷要求1编制说明投标方认为需要说明的与编制原则相关的事项。对总报价的简单分析。2物业管理费物业管理费预算汇总表。人工费用可包括

28、：支付全体职工的劳动报酬、 福利、培训及按国家规定缴纳的各种社会保险等。需按组织机构排序逐项列出。所有岗位、人数应与组织机构中岗位、人数对应。行政费用可包括员工服装费、文具用品费、电话费、接待费、办公设备维护以及行政管理方案中所涉及的物料消耗费用等。工程费用可包括建筑、设备、设施管理方案中所涉及的维护、保养及物料工具消耗费用等。保安费用可包括保安管理方案中所涉及的行政管理及物料消耗费用等。环境费用可包括环境绿化、保洁管理方案中所涉及 的人员费用及物料消耗费用等。服务费用可包括服务管理方案中所涉及的物料消耗 费用等。1 丁 P标题内咨要求外包费用国家强制检测的收费内容；委托第二方提 供服务的项目

29、所产生的费用等。保险费用法规规定要求为物业公用部位、共享设施 设备及公众责任所购买的保险费用。其它费用其它需要列明的费用。(4) 开办费编制要求:1 丁 P标题内谷要求1编制说明投标方认为需要说明的与编制原则相关的事项。对总报价的简单分析。2开办费开办费预算汇总表。办公设备可包括办公电脑、物业管理软件、电脑局 域网、打印机、复印机、传真机、扫描仪、 投影机、相机、员，更衣柜、办公桌椅、 档案资料柜、保险柜、白板、卡钟、电话 机、文具等办公室装修可包括室内间隔、规章/规程装裱等安全设备可包括对讲机、手电筒、应急药箱、消防 阻燃安全绳、消防用具、防毒自救面具、 反光路障、铁马围栏作业警示牌等员工装

30、备可包括客服、工程、保安、行政等人员制 服的订做、雨衣、雨伞、水鞋、绝缘鞋、 荧光交通衣等工程维修工具可包括电焊机、吸水吸尘器、风速仪、红 外测温仪、电钻、电锯、万用表、冲击钻、 电工刀、工具袋、维修材料、潜水泵等1 丁 P标题内咨要求清洁绿化支出可包括不锈钢垃圾箱、外围垃圾箱、地毯、大垃圾桶、清洁开荒费、伞袋机员工费用可包括员工招聘费用、员工工资、各种福利费用、员工上岗前培训费用等保险费用可包括财产一切险、公众责任险、停车场责任险等资料印刷可包括员工手册、商户手册、装修指南、工作表格等其它不PJ预见费用其它需要列明的费用2) 商务技术部分(1) 投标函(盖公章)；(2) 法定代表人证明书(或

31、授权书)(盖公章)；(4) 资格证明文件(复印件，盖公章)：营业执照副本国税、地税登记证副本物业管理资质证书国际认证机构认证(5) 投标人基本情况；(6) 公司注册资金；(7) 对物业管理内容、目标和标准的响应程度文件；(8) 物业管理服务总体模式与配套措施；(9) 驻场服务机构设立方案、运作流程；(10) 驻场总经理人选及资质经验和主管人员任职标准;(11) 公司本部支持本项目的主要管理人员资质和经验;(12) 管理规章制度；(13) 服务计划和实施方案(包括但不限于清洁、保安、工程、绿化、 商务、行政等服务)；(14) 投标人近3年来在广东省境内的写字楼物业管理服务业绩表(要求提供合同中具

32、备项目名称、合同有效期及双方签章页作为附件)。其中，目前仍在提供管理服务的单体面积超10平方米的写字楼项目需单列；(15) 企业2007年和2008年的财务报表，以及会计师事务所出具的审 计报告复印件；(16) 投标方认为有必要说明的其它资料。4. 投标报价1 .本项目投标文件报价包括三大部分，分别为写字楼管理费收费标准测算报价、开办费预算报价以及物业管理酬金报价：1) 写字楼管理费收费标准， 以元/月为单位进行报价，需提供详细测算依据；2) 物业管理酬金报价，以自合同签订之日至项目竣工正常运行后的2个自然年度作为周期，并以万元/月为单位进行报价；3) 物业管理开办费预算报价，以万元为单位进行

33、报价。2 .报价仅限用人民币填报，报价均包含各报价需提供详细计算依据。3 .报价包含履行合同所有相关服务所需的服务费用报价均包含所有的税费。5. 投标文件的份数和签署1 .投标文件分为正本1份、副本5份、相应的电子文件1份(光盘，WORD&式)， 并明确写明“正本” “副本”。正本和副本如有不一致之处，以正本为准。2 .投标文件须打印并由投标方法定代表人签署和加盖公章。3 .电报、电话、传真形式的投标概不接受。6. 投标文件递交的要求和无效1 .投标文件的密封投标方应将投标文件密封， 并标明投标方的名称、 地址、投标项目名称及正本或副本。2 .投标文件的修改和撤销1) 投标方在投标截止

34、时间之前可书面通知招标方补充修改或撤回已提交的投标文件。经补充修改的内容为投标文件的组成部分。投标方在投标截止时间之后送达的补充或者修改的内容无效。2) 投标方对投标文件修改或补充的书面材料应按招标文件的规定进行编写、密封、标注和递交，并注明“修改或补充投标文件”字样。3 .投标文件有下列情形之一的，投标文件无效：1) 未密封的；2) 未加盖投标单位法定代表人与投标单位印章的；3) 未能按照招标文件要求编制的；4) 逾期送达的；5) 附有招标方不能接受条件的。7. 开标和评标1 .开标的方法与程序1) 招标方在约定的时间和地点公开开标，开标由招标方主持，投标方代表参加。2) 开标时，招标方对投

35、标文件的密封情况进行当众核验，经确认无误后，由 招标工作人员当众拆封，宣读投标方名称、投标价格和投标文件的其它主 要内容。2 .评委组成根据广州市相关规定，本次利通广场前期物业管理服务公司招标的评标评委组成为：招标方指派1人，由招标方从市物业管理评标专家名册中采取随机抽取的方式确定物业管理专家成员 2人，由街道、居委会各派 1人。3 .评标会议程安排时间内容8:30 9:30接收投标文件，陈述顺序抽签。9:30 10:00会议开始，主持人介绍本次招标的情况、评标评分标准及细 则等，推选主任，评委熟悉评审办法。时间内容10:00 10:20投标方确认投标文件的密封是否完好，拆封所有投标方的投 标

36、文件，宣读投标方的报价，对投标方进行符合性审查及经10:20 10:40廿陈述人陈述投标文件相关内容，评委进行技术商务评分。11:00 11:20第二陈述人陈述投标文件相关内容，评委进行技术商务评分。11:20 11:40第三陈述人陈述投标文件相关内容，评委进行技术商务评分。11: 4012:00第四陈述人陈述投标文件相关内容，评委进行技术商务评分。12:00 12:20汇总经济评分和技术商务评分，得出各投标方总分。12:20 12:30评委在评审报告上签字，评审结束。4 .评标指标及分值设置。本次评标采用综合评分方法。评表以招标文件规定的条件为依据，评分比重如下:评分项目商务技术评分经济评分

37、权重60%40%5 .评标标准和评标办法1） 商务技术标评定（满分 60分）1 丁 P项目分值1对物业管理内容、总目标和标准的响应程度102物业管理服务总体模式与配套措施53驻场服务机构设立方案、运作流程104公司本部及驻场管理服务人员的配置方案105各项管理规章制度56各项服务计划和实施方案107企业综合实力102） 经济标评定（满分40分）经济标满分为40分；其中，写字楼管理费收费标准报价满分10分，物业管理酬金报价满分20分，开办费预算报价满分 10分。(1) 综合评分的计算综合评分=商务技术评分 +经济评分将综合评分由高到低顺序排列，得分相同的，按投标报价由低到高顺序排列；得分且投标报

38、价相同的，按服务指标优劣顺序排列。8. 中标方的确定及物业服务合同的签订1 .中标方的确定1) 招标方在评标会后10日内确定中标方。2) 招标方在确定中标方之日起 3日内以书面形式向中标方发出中标通知书。中标通知书一经发出即发生法律效力。3) 招标方在向中标方发出中标通知书的同时，将中标结果通知所有未中标的投标方。2 .物业管理服务合同的签订1) 中标方按中标通知书指定的时间、地点与招标方参照物业管理主管部门制定的示范文本格式签订物业服务合同。2) 招标文件、中标通知书、中标方的投标文件及其澄清文件，均为签订物业服务合同的依据。3 .履约保证金1) 中标方在与招标方签订合同时， 应按照合同条款

39、的规定，向招标方(买方)提交履约保证金(合同总价的 2衿，其格式为招标文件中所提供的或其它 招标方(买方)接受的格式。2)在合同有效期内，若中标方没有违约行为，其履约保证金在合同期满后 10个工作日内由招标方无息退还。第四部分其它事项投标方请认真审阅招标文件中的各项要求，对投标价格及承诺慎重填报。如投标方编制的投标文件不能响应和满足本招标文件的各项要求，责任有投标方自负，其投标文 件将被招标方拒绝、被视为无效投标文件或按项扣分。对恶意投标、中标后不按合同要求提供服务的投标方，招标方保留通报批评、索赔、 罚款和停止管理资格的权利。不论投标结果如何，投标方的投标文件均不退还，且不对未中标单位作任何

40、解释。投 标方在投标过程中产生的一切费用，不管投标结果如何，均由投标方承担。投标方应表明对招标方在投标邀请书、招标文件中所提出的规定和要求表示理解；应表明投标文件连同招标方的中标通知书均具有法律约束力；应表明投标报价的有效期自投标截止日后60 天内有效。第五部分物业管理服务合同参考格式1. 定义1 .业主或称甲方：2 .承包商或称乙方：经招标程序成功被委任的中标方2. 整体工作及变动1 .承包商须按照工作服务范围及合约特殊条款按业主要求完成合约规定的工作，直至业主表不满意为止。2 .业主可在合约期间的任何时间以书面直接通知承包商更改、修正、删除、补充或其它方面变更任何工作，以及/或者改变合约期

41、；而在适用情况下，承包商应执行上 述的变动及受到同样的条款束缚，有如上述的变动已规定在工作服务范围内。3 .因产生变动而使合约价格上升或扣减， 此差异在适用情况下将根据工作项目报价表 所述的比率决定。若当上述工作项目报价表并没有包含比率时、或情况不适用时， 在取得业主书面同意情况下，此差异应以当时视为合理的金额为准。3. 转让1 .若没有业主书面同意，承包商不得将合约、或任何部份的股份、或其中的利益转让。 承包商应亲自履行合约。4. 工作质素1 .承包商应按照工作服务范围规定， 及按提供予承包商的任何绘图及明细项目所有条 款及条文，完成工作。2 .依照工作服务范围提及所有用于以完成永久工作的物

42、料，须是新物料，品牌及类型须由业主预先批准。5. 检验、验收及监督1 .承包商须于提供服务期间由总办事处提供一名具有有关的工作经验及能胜任工作 的总监，此总监须具权力接受及执行由业主发出的命令。2 .所有合约指定的工作服务将定期接受查检，除非由业主定期签发满意纸， 证明承包商已按照工作服务范围内的严格规定执行及完成工作，否则将不会视为已满意验收承包商的服务。6. 拒收1 .在不影响业主任何法定权利下， 业主可拒收任何未能严格符合工作服务范围内的所有或部份工作。2 .承包商接获业主书面通知，表示拒收任何工作后，须于二十四小时内作出必要的更 正行动，改正上述部份工作或部份被拒收的工作。7. 安全、

43、健康及环境保护1 .承包商须遵守所有法例及法定的安全及健康规例及守则，以及应指导其职员同样遵守之。承包商亦应符合业主的安全管理系统的要求。2 .承包商须遵守所有法例及法定的环境保护要求。同时，在重要防污方面，承包商应符合业主的环境保护管理系统；以及在改善环境任务不断努力。8. 付款须知1 .在物业建成及交付使用前， 承包商应向业主或按业主指示提交缴费通知书，以及符合下列要求；1）缴费通知书应具有详细合约编号、缴款细节、费用及总额。2）缴费通知书应送达业主指定的合约经理或按业主指示的方式送达。 在物业建成及交付使用后，承包商须按业主指示制定每年的人手安排及收支预 算，经业主书面批核有关预算后，

44、除有其它合约条款要求外， 承包商可根据每 月之预算开支从管理费内支付有关的物业管理开支。但业主仍会不时检讨承包商的服务标准是否满意及达到合约要求，以决定是否需要扣除承包商的服务酬金。9. 违约责任1 .若承包商没有履行或严重违反本合约规定的条款，并且在业主给予书面提醒后一个月内，既没有合理解释又没有采取适当的补救工作，则业主有权以两个月书面通知承包商终止本合约而无须作任何补偿，且业主有权保留追究承包商经济赔偿责任的 权利。2 .在本合约的服务期内，任何一方在无法律依据或无本同约规定的原因下提前终止本 合约，必须以不少于两个月书面通知对方。3 .如果业主委员会在本合约期限内成立，取代业主在本项目

45、物业管理的权利和责任， 则业主有权以两个月书面通知终止本合约而无须作任何补偿。商业4 .承包商对于因履行本合约而获得的业主和/或业主关联公司的经营状况信息、秘密及客户资料须予以严格保密， 不论该经营状况信息或商业秘密是承包商从业主 直接获得还是通过进行物业管理而获得。 此保密义务于本合约因任何原因终止后一 年内继续有效。5 .本合约终止时，承包商必须将属于与本项目管理的全部文件、函件、图纸、已签署的合约文本、财务记录移交业主或业主委托代理人，并于本合约终止后的六个月内积极回复业主提出关于上述记录的任何疑问。十.损毁责任或赔偿1 .业主及其雇员、代理人将不需对下列各方面或有关方面负上法律责任，即

46、：1）不论因任何原因（不论是否因业主或其雇员、代理人的疏忽），引致承包商的财产或其雇员、代理人的财产有任何损失。2）承包商、其雇员或代理人受伤或死亡（但因业主或其雇员或代理人的疏忽引致 者除外）。2 .承包商应全面赔偿予业主或其雇员、代理人因承包商或任何其雇员、 代理人疏忽而导致第三者蒙受任何损失或损毁、或引致任何受伤或死亡。3 .承包商应全面赔偿予业主以下损失，即因本身或其雇员、其分判商或代理人疏忽， 导致业主的财产或其雇员或代理人的财产有任何损失或损毁，或业主任何雇员或代理人受伤。十一.保险及赔偿政策1 .承包商应得业主批准后（业主不应不合理地拒予批准）向具有名声的保险公司购买 一份足以承

47、保雇员赔偿及第三者申索的有效保险单，并在本合约继续时延续该保 单。如业主提出要求，承包商应在合约期内把保单及当时的保金收条交给业主保管。2 .倘若承包商未能根据合约投购有关的保险或任何其它保险的要求，在此情形下，业主可投购此保险及缴付该项或缴付因此购买多项的保费。业主可按以上所述从当时或日后应缴付予该承包商的金额中随时扣减有关保费金额，或视该保费为一债款向该承包商收取。3 .承包商的任何雇员或代理人， 如在合约期间因本合约而引至受伤或死亡，无论日后是否有人提出赔偿申索，承包商应于事发七个工作天内给予业主有关受伤或死亡的书面通知十二. 破产1 .倘若承包商于任何时间被裁定破产；或法庭向其颁发接管

48、令或财产管理令；或承包 商将进行清盘处置或根据当时生效的破产条例作出和解安排；或进行或准备进行任何财产转让、或以债权人的利益作出和解安排。2 .倘若承包商公司是一家公司，承包商通过决议把公司清盘、或法庭颁令其清盘、清 结资产、或由呈请人提出申请把公司清盘、或债权证持有人委任接管人或经理人； 或情况发展，法庭或债权证持有人可委任接管人或经理人。但业主在以上情形可终止合约，不会损害或影响业主已有或其后享有的权利、诉讼 或补救方法。十三.馈赠及贿赂1 .如承包商、其雇员或代理人就本合约或与业主签订的其它合约被裁定违反防止贿赂 条例、或此条例下任何附属条例、或任何相类法例，业主可即时终止本合约，承包

49、商无权要求任何赔偿。2 .承包商应负责因终止合约而引致业主的所有损失。十四.利益冲突如承包商发觉与业主可能有任何利益冲突，应立刻知会业主。就本条而言，利益冲突包括但不限于以下情形，即承包商本人、其股东、实益拥有人及或董事或其中任何人 的亲属为业主的雇员。十五.条款可予分割本合约的每一项条款规定，应理解为独立于其它条款规定；即是说，如本合约的任何条款规定，或本合约的任何条款对任何个人、商号、公司或其它情形是否适用，被判 定为无效不可强制执行，也不影响本合约的其它条款规定，或本合约的其它条款规定 对任何个人、商号、公司或其它情形是否适用，即其它条款规定仍然继续全面有效。十六.争议解决业主与承包商双

50、方均应以最大诚意履行本合约内双方应尽之责任和义务。双方对于本 合约所产生的争议，经协商而无效后，可提请广州市仲裁委员会仲裁，仲裁裁决是终 局的，对双方均有约束力。十七.合约期限本合约期限为 叁年，合约前期物业未交付使用，承包商须提供前期管理顾问服务，物 业交付使用后，以全委托的方式提供物业管理服务。任何一方欲续订合约，必须在期 满前三个月书面通知对方。十八.合同特殊条款以下的19及20项为是次招标物业管理服务合同有关甲、乙双方的特殊条款。十九.物业管理服务期限1.服务管理期限为3年。自2010年5月1日0:00时起至2013年4月30日24:00 时止。若乙方在本服务管理期完全满足招标文件的要

51、求和投标文件的承诺，在同等条件下，具有本服务合同下一年度的签约优先权。二十. 甲、乙双方的权利和义务1.甲方的权利1）在有关的房屋买卖合同和房屋租赁合同中援引租赁条款、车库条例、会所规则或管理公约，要求所有业主或物业使用人遵守租赁条款、车库条例、会所规则或管理公约，并按租赁条款、车库条例会所规则或管理公约之规定就物业之使 用及管理指示乙方制定及不时修改有关管理规则；2）制定管理规约并监督业主和业户遵守规约；3）审定乙方制定的物业管理及服务标准方案；4）审定乙方提交的管理费预算方案；5）审定乙方每月提交的前期月度费用支出计划；6）审定乙方每年提交的管理费年度收支预算方案；7）审议乙方每年提交的物

52、业管理工作计划；8）批准监督乙方对管理费的使用及决算报告，查核及复制乙方就管理本项目物业所备存的账目，甲方可聘请中国注册会计师审核管理费用账目；9）审议乙方对物业管理服务的重大举措；10）检查监督乙方的管理工作的实施及制度的执行情况；11）追究乙方就因触犯有关国家法律、法则、规例、附例或规则而引致的惩罚和各种责任及就其所犯的疏忽或故意的失责而令甲方有所损失而要求乙方做出十 足的弥补及赔偿；12）在本合同有效期内，甲方有权在本项目的宣传推广资料上说明由乙方全面负责物业管理服务工作，但事先必须与乙方协商有关内容和安排，而且必须在原标志的字体、排版方式、字体颜色及宣传细则上取得乙方同意。2 .甲方的

53、义务1）积极配合乙方履行本合同的条款，包括（但不仅限于）向乙方提供所需的数据 和资料，协助乙方办理与管理本项目有关的执照和证书，随时协助乙方履行本合同期间所遇到的困难问题等。2）在收到乙方提交的管理费预算方案后的一个月内对该方案进行审定批复并 以书面形式回复确认，以确定本项目管理费的收取标准。3）在本项目正式交付使用前， 自第一个物业管理人员正式进驻项目开始，审定批复乙方于每月二十五日前提交的前期月度费用支出计划，并应在十四个工作日内批复后将相关费用划拨至乙方为本项目开设的独立账户内。4）在收到乙方提交的管理费年度收支预算方案后的一个月内对该方案进行审 定并批复，并以书面形式回复确认，以便乙方

54、下一年度物业管理工作的顺利开 展。5）对乙方根据本合同规定， 在经甲方批准的管理费预算方案范围内，以正当方式订立的一切合同、契约或承诺的所有款项， 甲方同意给予兑现、批准及按时支 付。6）审定及批准乙方提出的各类预算范围以外的特殊支出项目，并按时支付相应费用。7）对乙方提交的各类物业管理工作计划及建议的重大措施方案，甲方应于七个工作日内给予书面合理回复。8）支持配合乙方的物业管理工作，包括：无偿为乙方在物业内提供物业管理处、监控室、消防控制中心、储藏室、清洁用房等管理用房。（该等用房产权仍属甲方时适用）。9）遵守管理公约及乙方为本项目订立的各项管理制度。10）在履行本合同的过程中，除因乙方的疏忽或故意的失责须自行负责诉讼费用外，如因任何其它原因而受到第三者起诉， 且在该部分物业在正式交付使用前， 应 由甲方提供法律支持，直到诉讼完结为止，并由甲方承担相应的诉讼费用、 赔 偿及罚款等。11）负责搜集物业管理所需的全部图纸、档案、 数据、并于本合同生效后及时向乙 方提供。12）协调、处理有关共享设施的设计及施工方面的遗漏问题。13）协助乙方跟进各承建