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文档简介

1、房地产老项目交易税务风险营改增后，一些房地产企业对营改增前开发的房地产老 项目开展增值税税款核算时，由于不了解营改增相关规定， 出现少缴税款的情况，从而产生税务风险。案例：A公司成立于2010年9月，主营业务是商品房销售 和房屋租赁。营改增后，A公司被认定为增值税一般纳税人。 该公司2016年5月2017年4月共预缴增值税1786万元， 2017年4月申报确认应税销售收入 56万元，实现增值税1 万元，其余月份均无确认销售收入的申报数据。针对A公司2017年4月收入下降较多的异常情况，税务人员对A公司增值税纳税申报检查。发现， A公司对其营改 增前自行开发的6个老项目，由于房款未收齐，无法开具

2、全 额发票，因而未确认实现销售收入，仅按照简易计税办法计 税，并已在税务局完成备案。实地走访中，税务人员发现， 这些老项目已开盘多年，并且大部分业主已经入住，部分已 售房屋的预收款已达到税法规定的确认收入条件。税企双方确认了公司应对 22589万元的预售收入确认销售收 入，按照老项目5%的征收率扣除已预缴的增值税税额，补 缴增值税451.78万元，并按规定加收滞纳金 1万元。分析全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636号）所附营业税改征增值税试点实施办法第四十五条 规定，增值税纳税义务发生时间，为纳税人发生应税行为并 收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发 票的，为开

3、具发票的当天。收讫销售款项，指纳税人销售服 务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索 取销售款项凭据的当天，指书面合同确定的付款日期；未签 订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形 资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管 理暂行办法的公告（公告 2016年第18号）第十条规定， 般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应 在收到预收款时按照 3%的预征率预缴增值税。第十五条同 时规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计 税方法计税的，应按照营业税改征增值税试点实施办法 第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国 税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵 减。本案例中，A公司忽视了关于增值税纳税义务发生时间的规 定，以致没有在收至U应确认销售收入的款项时，按简易征收 办法申报缴纳增值税。加强房地产开发项目中老项目的税收管理，加大风险管控力 度。如果有必要，可重新评估房地产税负变化，对房地产老 项目的计税方法

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