房开企业销售价格不公允的涉税风险案例

1、房地产企业税务风险管理的警钟 2018-05-03北京市怀柔区国税局对某房地产公司稽查案例北京市怀柔区国税局对 A房地产公司的稽查结果表明：日常 税务管理和财务管理规范的企业，也会发生税务风险，税务 管理口碑好不等于没问题。A公司是中外合作企业，其母公司为B股份有限公司。A公司经营的一个房地产开发项目丫丫家园，已于2009年竣工。A公司2014年度房地产业专项检查范围。怀柔区国税局检 查人员在接到任务后，并没有急于进户，盲目实施检查，而 是借助税收征管系统（CTAIS ）查询了该企业大量的财务数 据及纳税数据，并全面收集了该企业的网络信息，了解其纳 税申报、业务经营情况。同时，根据检查指引，将

2、其成本费 用类发票、产品完工后是否及时结算、取得政府的经济补偿 收入是否申报、是否多列拆迁补偿费四方面疑点内容确定为 检查重点。在随后的实地检查中，检查人员按照检查预案，深入企业检 查账簿、凭证等资料，发现该企业会计核算规范，其成本费 用发票均在网络上查证后再计入账簿。A公司开发的唯一房地产项目已于2009年2月办理竣工结算，所得税申报已经 按照实际成本利润率申报，未发现企业取得政府的经济补偿，也未发现多列拆迁补偿费。面对企业规范的会计核算方法， 健全的内部管理制度，检查工作一时陷入了停顿。为查清A公司所售房屋的成本、 交易价格，检查人员对A公 司开发的丫丫家园进行了细致了解，并决定详查每套住

3、宅的 售价。在检查中发现，2013年销售的顶层 7套住宅销售单 价为3.5万元/平方米，但在搜房网、链家网等网络销售平台 上，丫丫家园的房屋均价已标至 6万元左右。至此，检查发 现重大疑点。为查清事实，检查小组决定询问A公司负责人和财务人员，发出了询问通知书。在约谈前，检查人员制订了分开约 谈、直接询问的约谈预案。公司负责人声称该7套住宅为统一打包出售，所以价格比较低，而其财务人员称这7套住宅为未装修的毛坯房，网上售价较高的房屋是精装修的房屋， 所以价格相差悬殊。检查人员在约谈后，直接出示了前期提 取的关键证据一一房屋销售合同。合同显示，这 7套住宅分 别销售给4家投资公司，且合同附带了精装修

4、的条款。 至此， A公司负责人及财务人员哑口无言，最后只能说出了销售7套住宅是关联交易的事实。原来，购买7套住宅的4家投资公司是其母公司下属子公司投资控股的公司，交易价格为3.5万元/平方米，而市场价格为5万元/平方米6万元/平方 米。根据我国现行税法，销售价格明显低于企业同期同类产 品平均销售价格的，税务机关有权调整企业收入。于是，检查人员调取了 A公司最近3年销售的相近楼层的 5 套住宅，经加权平均计算其房屋销售价格为53522元/平方米，7套住宅总面积为 4429.98平方米，调增企业 2013年 度应纳税所得额8200多万元，补缴企业所得税2000多万元， 并依法对该公司少缴税款从滞纳税款之日起按日加收万分 之五的滞纳金。在日常税收管理中，有这样一个有趣的现象：一些大企业日 常税务管理和财务管理很规范，在当地有口皆碑。遇有税务 机关检查，企业财务负责人往往称：我们日常管理一贯规范，检查也不会有问题 ”但是，检查结果一出来，企业财务人员 就傻眼了： 原来我们还存在这么严重的问题！”其实，大企业日常税务管理规范，不代表所有业务处理都正 确。给税务人员印象良好，也不能代表税务机关不会来检查。 在大企业税务风险管理中，良好的企业形象并不是企业违法、 违规的挡箭牌，时刻不松懈