房开企业预售和销售阶段增值税问题

1、土地增值税预征计征依据的确认（一）预售阶段。关于全面推开营业税改征增值税试点 的通知（财税201636号）规定，房地产开发企业采 取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时 按照3%的预征率预缴增值税。关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告（公告2016年第70号）规定，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目， 可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据： 土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。应预缴增值税税款=预收款+（1 +税率或征收率）X 3%。（二）现房销售阶段。现房销售时产生增值税纳税义 务，但土地增值税在清算前依然属于预征。财政部、国 家税务总局

2、关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个 人所得税计税依据问题的通知（财税201643号）第三条规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不 含增值税收入。同时，国家税务总局公告 2016年第70号文 件规定，适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地 产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易 计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入 不含增值税应纳税额。结合国家税务总局关于发布房 地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法的公告（国家税务总局公告2016年第18 号）规定，在适用增值税简易计税、一般计税情况下的土地增 值税预征计征依据分别为：1.适用简易

3、计税方法的预征土地增值税计征依据=价税合计-应纳税额应纳税额=价税合计+（1+5% ） X 5%2适用一般计税方法的预征土地增值税计征依据=价税合计-销项税额销项税额=（价税合计-允许扣除的土地价款）*（1 +适用税率）X适用税率 土地增值税清算扣除税费时的注意要点（一）城市维护建设税及教育费附加的扣除国家税务总局公告 2016年第70号文件规定，营改增后， 房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按 清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际 缴纳的城建税、教育费附加扣除。在执行这一规定时，需 要注意两点：1.如果项目的增值

4、税实际税负率超过预征率，那么该项目实际负担的附加税费相应也会超过预缴增值税时缴纳的 附加税费。在此情况下，据实扣除附加税费对企业是有利。 企业最好对增值税按项目设置辅助账核算，从而可以准确 计算附加税费。反之，如果项目增值税实际税负率低于预 征率，则按预缴增值税时实际缴纳的附加税费扣除对企业 更有利。2如果企业发生现房销售且不能按清算项目准确计算 附加税费，其缴纳的增值税所对应的附加税费如何扣除？ 由于此种情形70号公告没有明确。在实际工作中，一些税 务机关会秉承一贯原则，参照预缴增值税时的规定允许扣 除。但从完善执法依据的角度，还是希望上级机关能对此 予以明确。（二）印花税的扣除土地增值税暂

5、行条例实施细则第七条第（五）项 规定，与转让房地产有关的税金为计算增值额的扣除项目。 而关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字199548号）又作出了例外规定，细则中规定允许扣除 的印花税，指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发 企业按照施工、房地产开发企业财务制度的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的 土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转 让时缴纳的印花税。因此，将印花税作为房地产开发费用 扣除。土地增值税暂行条例实施细则对房地产开发费 用又规定，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或 不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使 用权所支付的金额与开发土地和新建房及配套设施的成本 之和的10%以内计算扣除。增值税会计处理规定（财会201622号）要求，全面试行营改增后，将“营业税金及附加”科目名称调整 为“税金及附加”科目，将原在管理费用（税金）中核算 的印花税纳入“税金及附加”科目中核算。新会计制度出台后印花税如何扣除？ 一些税务人员对此有不同认识。笔 者认为，财税字199548号文