房开企业新老项目判断

1、判断是新项目还是老项目时间:2016年5月1日这个时点之前的是老项目，之后的是新项目两种项目算税方法不同，老项目可以选择用以前营业税的算法（简易征收法）；新项目要用营改增以后的算法（一般计税法），比较复杂。老项目包括以下两种情况：（1）、建筑工程施工许可证 注明的合同开工日期在 2016 年4月30日前的房地产项目；（2）、建筑工程施工许可证未注明合同开工日期或者 未取得建筑工程施工许可证但建筑工程承包合同注明 的开工日期在 2016年4月30日前的建筑工程项目。解读一下：如果施工许可证注明了合同开工日期，就按施工许可证为准；如果施工许可证没有注明，或者还没取得施工许可证，那么就以建筑工程承包

2、合同为准；如果施工许可证也没有，合同也没有，那么还有一种可能被 认定为老项目，就是企业向税局举证，确实是在2016年5月1日前就已经进场实际开工了。下面有些特殊情况要注意：（1）如果一个项目，第一期是老项目，第二期是新项目， 那么需要分开计算，一期用老项目办法，二期用新项目办 法。（2） 如果项目第一期中有一部分属于老项目，另一部分属 于新项目，也要分开计算。（3）如果一个项目在 16年5月1日前办理了施工证，在 5月1日后又重新去办理了施工证，那么属于新项目。3第三步：如果是老项目，怎么计算增值税？老项目可以选择用 简易计税方法，也可以选择用 一般计税 方法。简易计税方法：增值税=当期不含税

3、销售额*征收率（5%）很简单，其实就是销售额/1.05*0.054第四步：如果是新项目，怎么计算增值税？只能用一般计税方法了，核心公式是：增值税=销项税额-进项税额销项税额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）*（ 1 +适用税率）*适用税率（1） 适用税率关于调整增值税税率的通知（财税201832 号），自2018年5月1日起，税率调整为 10%。（2）全部价款和价外费用：投资人员就理解为销售收入就 行了（3）当期允许扣除的土地价款：土地价款只有给政府交纳的土地款可以抵扣，以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。政府必须开出了票来才能扣除，没票是不行的。另外

4、还包括拆迁补偿款也可以抵扣（营业税改征增值税试点有关事项的规定（财税201636号）第一条第（三） 项第10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受 让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。）而且！契税，印花税之类的不能扣除，这一点要特别注意，容易算错。最后，当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。当期允许扣除的土地价款 =（当期销售房地产项目建筑面积+房地产项目可供销售建筑面积）X支付的土地价款（也就是把土地价款按照可售面积分摊到当期）进项税额：进项税额=有进项的成本或费用+（1+适用税率）*适用税增值税及附加怎么算

5、？判断项目公司是小规模纳税人还是一般纳税人?不用判断了，房地产企业基本都是一般纳税人，接着往下 看吧。（年应税销售额超过 500万元，就是一般纳税人了。 房地产企业随便卖两三套房就超过500万元，所以基本都是一般纳税人）进项税额=建安成本（税率是10%的）*开票比例+（ 1+10% ） *10%+建安成本（税率是 6%的）*开票比 例+（ 1+6% ） *6%+管理费用*开票比例+（1+6% ） *6%+营销费用*开票比例+（ 1+6% ） *6% 注意：这里的建安成本是大建安的意思，包括前期准备费、建安工程费、开发间接费等等，各细项适用税率不一样， 可以按照公司要求大致算一下，比如建安工程费

6、用10%,其余的包括前期准备费、开发间接费等统一用6%。另外，财务成本不能抵扣增值税的，要注意。增值税=销项税额-进项税额综上，新项目的公式是： 增值税=销项税额-进项税额 =（销售收入-当期土地价款）+ 1.1*0.1 +有进项的成本或费 用+（ 1 +适用税率）*适用税率 当期土地价款按照可售面积进行分摊。第五步：理解预征和清缴房地产的三大税都有个特点：先预征再清缴。预征的公式如下：应预缴税款=预收款+（ 1 +适用税率或征收率）X 3%简易征收方法 是销售回款+（ 1+5% ）x 3% ,一般征收方法是 销售回款+（ 1+10% ） X 3% 通常在取得预收款的次月就申报。6第六步：增值税附加增值税附加包括城市建设税、教育附加费、地方教育附加三个税，总共加起来就是增值税的12% （有些地方是10%），增值税附加=增值税*0.12（大部分地方是 12%，有些地方是10%，）小结：1、增值税及附加先看是新项目还是老项目，新项目必须用 一般计税方法，老项目可以用简易征收方法，也可以选择 用一般计税方法。2、新老项目的界线是 2016年5月1日3、简易征收方法公式如下：预征：销售回款+（ 1+5% ） X 3%,清缴：销售额/1.05*0.054、一般计税方法公式如下：预征：销售回款+（