某房地产公寓价格策略报告

1、【沈阳沈阳东方银座中心城东方银座中心城】13#13#楼公寓价格策略报告楼公寓价格策略报告沈阳东方银座中心城项目组沈阳东方银座中心城项目组20122012年年3 3月月2020日日占地面积：51070建筑面积：229815公寓面积：18020 容积率：4.5总套数：1179套公寓套数：408套园林风格：简欧建筑形式：7栋33F高层；1栋21F公寓；5栋回迁楼67432158910111213北东北大马路东北大马路工农路工农路项目概况项目概况楼号楼号物业类型物业类型面积区间面积区间梯户比梯户比层数层数可售套数可售套数13#公寓34.04-63.645梯24户521层（17层）40813#13#楼楼

2、2121层酒店式公寓，产品共计层酒店式公寓，产品共计408408套，套，1.81.8万平万平户型户型面积面积朝向朝向总套数总套数A53.04平东北、西北32B38.6平北向34C38.56平北向136D63.64平东南、西南32E50.9平南向102F34.8平东、西向34G34.04平东、西向34A44.03平东北、西北2D54.63平东南、西南2产品概况产品概况5 5梯梯2424户，户，34-6434-64平酒店式清水公寓平酒店式清水公寓推售策略推售策略第一阶段第一阶段:13#:13#公公寓产品认筹寓产品认筹20122012年年8 8月月全盘售罄全盘售罄公寓产品全公寓产品全部售罄部售罄20

3、12.6.162012.6.166 6月月7 7月月第二阶段第二阶段:13#:13#公寓开盘公寓开盘2012.7.152012.7.151212月月5 5月月1212日公寓模型日公寓模型进场展示进场展示工程配合工程配合7 7月月1 1日公寓样日公寓样板间开放展示板间开放展示2012.8.182012.8.18第二阶段第二阶段:13#:13#公寓二次开盘公寓二次开盘销售目标销售目标价格目标：价格目标：保证合理收益，实现适当溢价保证合理收益，实现适当溢价速度目标：速度目标：20122012年实现全盘售罄年实现全盘售罄价格报告思路价格报告思路1.11.1市场分析市场分析1.21.2本体分析本体分析1

4、 1项目背景分析项目背景分析2 2定价策略及方法定价策略及方法3 3核心均价的推导核心均价的推导4 4价格表形成及验证价格表形成及验证5 5销售安排及销售预估销售安排及销售预估市场分析市场分析大东区公寓具有中街和东站两个不同质素板块大东区公寓具有中街和东站两个不同质素板块l 大东区以一环二环为分界，公寓产品从商业氛围、价格、标准和购买用途等方面均具有质的差别；l 大东区的商业主要集中在中街地带，因 此，以投资为主的公寓产品也集中在了 中街片区，其中除天润广场外，主要处 于尾盘销售。l 东站片区处于一环二环之间，商业氛围 一般，纯投资客较少关注，主要以自住、 过渡兼投资为主。片区内包括本项目在

5、内共计有三家楼盘有公寓产品，目前竞 品均处于在售状态。大东区大东区一环一环二环二环丰瑞威士顿中粮大悦城天润广场中街板块中街板块9000-9000-1200012000元元/ /国瑞FI万科蓝山万恒领域东站板块东站板块6000-70006000-7000元元/ /1104套，34-8034-80平产品平产品，一期720套，2栋清水，2栋精装，库存1065套，本期剩余690套3-43-4月月5-65-6月月7-87-8月月9-109-10月月11-1211-12月月万恒领域万恒领域国瑞国瑞FI FI20122012年东站片区公寓市场库存积压明显，年东站片区公寓市场库存积压明显，3-123-12月供

6、应量月供应量16581658套产品较套产品较上年增加上年增加400%400%，加之政策下公寓市场整体冷淡，本项目入市销售竞争，加之政策下公寓市场整体冷淡，本项目入市销售竞争极大极大. .万科蓝山万科蓝山市场分析市场分析主要竞争项目主要竞争项目500套精装公寓，40-6340-63平产品平产品，消化近一年，部分产品改为清水，目前库存房源390套左右。350套公寓，50-6050-60平产品平产品，消化8个月，目前库存270套，持续主力在售。所所 属片属片 区区项目项目名称名称产品类产品类型型精装精装标准标准产品面积产品面积价格均价价格均价总货量总货量推售推售量量销售销售量量去化去化率率销售期销售

7、期片区内万科蓝山精装、清水100040-63平（以40平产品为主）清水实收均价：7000元/平500套（2栋，11层、16层3T27）39221254%1年万恒领域清水、公寓50-60平清水实收均价：6500元/平352套（1栋，22层，3T18）2448033%半年国瑞F1精装、清水100034-80平清水实收均价：6000元/平1104套（4栋，20层，3T/16 、2T/13 、4T/24）720355%4个月片区外中粮大悦城精装250037-62平14000元/平728套（2栋，28层，3T16）72859081%2年天润广场精装200034-55平13000元/平588套（1栋，26

8、层，4T28）58815927%1年市场分析市场分析片区内公寓产品，以清水公寓为主，片区内公寓产品，以清水公寓为主，35-6035-60平产品数量最多，与本项目产平产品数量最多，与本项目产品产品同质性较强，竞争压力较大。且进入品产品同质性较强，竞争压力较大。且进入20122012年以来，片区内产品消年以来，片区内产品消化量月均仅化量月均仅6 6套左右，公寓市场不容乐观套左右，公寓市场不容乐观主要竞品分析主要竞品分析万科蓝山万科蓝山1#公寓2#公寓万科公寓产品销售分部（黄色为已售，绿色为未售） 推售时间：2011年2月至今 目前产品价格：精装8000元/平 清水7000元/平 优惠方式：一次性9

9、8折 产品优势：1、万科品牌 2、有精装、清水可选 3、有大面积飘窗赠送 4、准现，今年入住 产品劣势：1、3T37，梯户比较低 2、周边无商业区 客户群体：主要以万科老业主为主以万科老业主为主， 多数用于投资，少数为 自住 去年10月份至今产品月均销量：8套/月 （万科主要销售在11年上半年，市场环境较 好的情况下） 营销策略：万科1#公寓为去年2月推出，采取按楼层推售方式，目前由于客户需求量低，2#公寓产品仅打开4层销售，其余尚未推售。主要竞品分析主要竞品分析万恒领域万恒领域万恒领域公寓产品销售分部（黄色为已售，绿色为未售） 推售时间：2011年6月至今 目前产品价格：均价6500元/平，

10、价格区间 60007000元/平 优惠方式：目前一次性97折，贷款98折，总 房款减5000 产品优势：1、万恒品牌 2、3T18，梯户比较高 3、有凸窗赠送 4、提供煤气、提供煤气 产品劣势：1、地理位置较差，周边无商业 配套 客户群体：多为大东区年轻居民，购买用于 自住为主 去年10月份至今产品月均销量：8套/月 （该时间段，领域主力推售公寓产品） 其他：该产品能够引入煤气，为具备住宅特性的特殊公寓产品，同样由于客户需求有限的原因，也采用每次推售2层4层的策略主要竞品分析主要竞品分析国瑞国瑞F1国瑞F1公寓产品销售分部（黄色为已售，绿色为未售） 推售时间：2011年11月至今 目前产品价格

11、：清水6000元/平 精装7000元/平 优惠方式：全款98折，贷款99折 产品优势：1、具备国瑞汽配城资源。综合 体产品 2、项目体量大 3、面积段较大，可选性多 4、3T16，梯户比高 产品劣势：1、地段较偏 客户群体：多为国瑞汽配城业主 产品月均销量：7套/月 其他：国瑞公寓产品目前规划共计8栋，在建4栋，2栋精装产品，2栋清水产品。采用整栋推售的方式进行出售。竞品客户分析竞品客户分析由以上三个项目的客户群体总结得出：l客户年龄：21-42岁，主要是经济能力有限的年轻人，少数经济实力较强的中年人l置业目的：主要用于自主、过渡兼投资l来源区域：主要以大东区域客户为主l注重点：居住实用性+投

12、资潜力，产品性价比万科的客户： 万科公寓品牌效应强，客户认同万科的品牌价值及物业服务。其公寓产品的客户多为万科的老业主，或业主推荐。购房群体年龄相对较年轻化，家庭经济能力较好或自身经济能力一般者。因地段劣势纯投资客较少，置业目的以自住加投资为主。万恒的客户： 万恒领域的公寓产品面积在50-59平，并且有煤气，相对住宅产品价格有一定优势，因此，客户购买多为自住，投资客户较少。其客户多为大东区域的较为年轻的群体，经济基础相对较弱。国瑞F1的客户： 国瑞目前成交量较少，成交客户多为国瑞汽配城的业主。结论一：结论一：受受“两会两会”及未来房地产调控政策的影响，客户购买信心不足，尤及未来房地产调控政策的

13、影响，客户购买信心不足，尤其是公寓产品，观望心理浓厚。面临项目周边多个同类产品的市场其是公寓产品，观望心理浓厚。面临项目周边多个同类产品的市场竞争，在客户量一定的情况下，势必导致客户量被稀释，从而增加竞争，在客户量一定的情况下，势必导致客户量被稀释，从而增加项目的销售难度。项目的销售难度。结论二：结论二：在售公寓项目难以量价两全，出货速度在月均不足在售公寓项目难以量价两全，出货速度在月均不足1010套徘套徘徊，必须利用良好起势、平价入市来带动公寓产品整体销售。徊，必须利用良好起势、平价入市来带动公寓产品整体销售。结论三：结论三：在该环境下，公寓产品作为市场上的现金牛产品，不应作为主要利在该环境

14、下，公寓产品作为市场上的现金牛产品，不应作为主要利润点，为跑赢竞争，必须以合理的价格入市，占领市场，快速出货，润点，为跑赢竞争，必须以合理的价格入市，占领市场，快速出货，尽快消化所有房源。尽快消化所有房源。市场分析小结：市场分析小结：价格报告思路价格报告思路1.11.1市场分析市场分析1.21.2本体分析本体分析1 1项目背景分析项目背景分析2 2定价策略及方法定价策略及方法3 3核心均价的推导核心均价的推导4 4价格表形成及验证价格表形成及验证5 5销售安排及销售预估销售安排及销售预估67432158910111213北东北大马路东北大马路工农路工农路楼号楼号物业类型物业类型面积区间面积区间

15、梯户比梯户比层数层数可售套数可售套数13#公寓34.04-63.645梯24户521层（17层）408本体分析本体分析东一环品质园区东一环品质园区/ /酒店式公寓酒店式公寓/ /完善商业配套完善商业配套25K25K金管家酒店式物管金管家酒店式物管户型总套数朝向户型素质A-53.04平 32东北、西北朝向一般，面积较大，有独立卧室，有凸窗赠送B-38.6平34北向朝向差，面积较小，有凸窗赠送C-38.56平 136北向朝向差，面积较小，有凸窗赠送D-63.64平32东南、西南朝向较好，面积较大，独立卧室，卧室、客厅均赠送凸窗E-50.9平 102南向朝向好，面积较大，带阳台F-34.8平34东、

16、西向朝向较差，无赠送，入户浪费面积G-34.04平34东、西向朝向较差，有凸窗赠送A-44.03平2东北、西北朝向较差，面积合适，有露台赠送D-54.63平2东南、西南朝向较好，面积较大，独立卧室，客厅赠送凸窗，有露台赠送具备差异性优势以及稀缺物业类型的最高端产品，形成项目标杆价值。客户需求量高、可实现高市场价值。成熟市场中的领导者，具有广泛的客户关注，它是项目资金的主要来源。客户需求量较高、可实现较高价值。需要不断投入以增强其竞争能力，可通过持续投资，发展为明星单位。即目前缺乏展示、包装、推广的单位；目前客户需求较低、条件转化后可实现较高市场价值。产品优势较弱，市场承接度低，客户需求量较低、

17、市场可实现价值较低。明星产品明星产品 现金牛产品现金牛产品 婴儿产品婴儿产品 瘦狗产品瘦狗产品 包装，旗帜！包装，旗帜！ 利润主力利润主力 培育、转化培育、转化 尽早出货尽早出货 综合对市场供应、项目自身产品差异化及目标客户需求的分析，本项目的产品细分可借用波士顿矩阵表现：高高市市场场增增长长率率高高明星明星瘦狗瘦狗 相对市场份额相对市场份额波士顿矩阵波士顿矩阵婴儿婴儿现金牛现金牛本体分析本体分析产品价值排序：产品价值排序：E D C B A E D C B A G G F F高高高高明星，旗帜明星，旗帜现金牛，现金牛，利润主力利润主力婴儿，培养婴儿，培养瘦狗，出货瘦狗，出货 相对市场份额相对

18、市场份额波士顿矩阵波士顿矩阵约约87008700平米平米市市场场增增长长率率高高明星，旗帜明星，旗帜现金牛，现金牛，利润主力利润主力婴儿，培养婴儿，培养瘦狗，出货瘦狗，出货 GGB BE EA AD DF F本体分析本体分析综合考虑产品本身的差异度，与市场对户型的接受度，梳理出综合考虑产品本身的差异度，与市场对户型的接受度，梳理出13#13#楼公寓产品的价值排序。楼公寓产品的价值排序。A AB BB BA AGGF FD DE EE EE EE EE EE ED DF FGG北项目描述：一环旁项目描述：一环旁/ /配套齐全配套齐全/ /户型设计优势突出户型设计优势突出/ /配配套齐全套齐全/

19、/五星级酒店式物管五星级酒店式物管本体分析小结：本体分析小结：地段：大东区一环旁，核心居住区；配套：周边生活和商业配套齐全，且处于不断繁荣阶段；产品：21层酒店式公寓，34-64平米公寓市场主力户型；户型：实用宜居户型设计，大面积赠送，优势突出；物业：独创25K金管家酒店式物业服务；1 1项目背景分析项目背景分析2 2定价策略及方法定价策略及方法3 3核心均价的推导核心均价的推导4 4价格表形成及验证价格表形成及验证5 5销售安排及销售预估销售安排及销售预估2.12.1目标回顾目标回顾2.22.2定价策略定价策略价格报告思路价格报告思路目标回顾目标回顾价格目标：价格目标：保证合理收益，实现适当

20、溢价保证合理收益，实现适当溢价速度目标：速度目标：20122012年实现全盘售罄年实现全盘售罄Q1Q1：本项目入市该卖多少钱，实收均价多少钱？：本项目入市该卖多少钱，实收均价多少钱？Q2Q2：如何制定推售策略，实现快速消化？：如何制定推售策略，实现快速消化？1 1项目背景分析项目背景分析2 2定价策略及方法定价策略及方法3 3核心均价的推导核心均价的推导4 4价格表形成及验证价格表形成及验证5 5销售安排及销售预估销售安排及销售预估2.12.1目标回顾目标回顾2.22.2定价策略定价策略价格报告思路价格报告思路 公寓产品定位，作为项目主力现金牛产品，实现快速回款。公寓产品定位，作为项目主力现金

21、牛产品，实现快速回款。定价前提定价前提 以平价入市，实现火爆热销，以平价入市，实现火爆热销， 建立下半年销售良好起势，之建立下半年销售良好起势，之后小幅快升，后小幅快升，与下半年住宅销售相互借势。与下半年住宅销售相互借势。定价策略定价策略确保快速去化，短期回款，平价入市，小幅提升，制造良好销售起势确保快速去化，短期回款，平价入市，小幅提升，制造良好销售起势定价策略定价策略 13#13#楼公寓楼公寓 5-145-14层，共计层，共计240240套房源套房源第一批推出单位第一批推出单位13#13#楼共楼共2121层，楼层越高视野越好，地区产品价格相对较层，楼层越高视野越好，地区产品价格相对较低，首

22、先推售低区产品，吸引客户关注，制造热销场面，保证低，首先推售低区产品，吸引客户关注，制造热销场面，保证高区产品顺利入市。高区产品顺利入市。 13#13#楼公寓楼公寓 15-2115-21层，共计层，共计168168套房源套房源第二批推出单位第二批推出单位顺势加推剩余房源，利用高区房源的景观及视野优势进行顺势加推剩余房源，利用高区房源的景观及视野优势进行客户引导，从而实现房源的快速去化。客户引导，从而实现房源的快速去化。由于目前项目无公寓产品客户累计，介于片区竞品的销售情况，建由于目前项目无公寓产品客户累计，介于片区竞品的销售情况，建议采用分批推售的销售策略；首批推出部分房源，制造开盘热销场议采

23、用分批推售的销售策略；首批推出部分房源，制造开盘热销场面，进而带动第二批房源的价格提升及顺利销售。面，进而带动第二批房源的价格提升及顺利销售。推售策略推售策略1 1项目背景分析项目背景分析2 2定价策略及方法定价策略及方法3 3核心均价的推导核心均价的推导4 4价格表形成及验证价格表形成及验证5 5销售安排及销售预估销售安排及销售预估价格报告思路价格报告思路市场比较法市场比较法“市场比较法市场比较法”推导均价：推导均价：目前大东区的公寓项目主要有万科蓝山、万恒领域、国瑞F1、中粮大悦公寓、天润广场等，由于中粮大悦公寓与天润广场位于中街商圈，与项目不在同一片区内，因此本项目公寓产品选定万科蓝山、

24、万恒领域、国瑞F1，通过“市场比较法”进行静态比准，然后根据市场自然溢价率进行时间修正。项目选择与打分标准项目选择与打分标准时间调整系数：时间调整系数：l2012年上半年，大东区公寓价格持平，预计下半年每月公寓价格上涨0.2%。比准指标比准指标细项权重（细项权重（% %）地理位置地理位置25%25%户型结构户型结构20%20%商业配套商业配套20%20%开发商品牌开发商品牌15%15%规划设计指标规划设计指标10%10%品质展现品质展现10%10%市场比较法市场比较法本项目的静态市场比准均价本项目的静态市场比准均价“参考楼盘参考楼盘”基于客户关注度及项目可比性确定。基于客户关注度及项目可比性确

25、定。“权重权重”为客户关注度指数与产品差异度指数结合计算所得。为客户关注度指数与产品差异度指数结合计算所得。根据参考项目的市场静态比准及结合市场自然增长溢价率的计算，根据参考项目的市场静态比准及结合市场自然增长溢价率的计算，得出本项目得出本项目6 6月份入市的市场比准均价为：月份入市的市场比准均价为：65006500元元/m2/m2参考楼盘参考楼盘实收均价实收均价 ( (元元/ /) )比准系数比准系数R R时间系数调整时间系数调整比准均价比准均价权重权重权重均价权重均价万科蓝山万科蓝山700070001.0261.0261 1712871280.40.42872.82872.8万恒领域万恒领

26、域650065000.9680.9681 1629262920.30.31887.61887.6国瑞国瑞F1F1600060000.9350.9351 1561056100.30.316831683比准均价比准均价6443.46443.4核心均价生成核心均价生成根据市场静态比较，建议根据市场静态比较，建议13#13#楼公寓的入市均价为：楼公寓的入市均价为：65006500元元/ /平平根据市场比较法，结合市场自然增长率溢价，得出比准均价为根据市场比较法，结合市场自然增长率溢价，得出比准均价为 65006500元元/ /平；平；1 1项目背景分析项目背景分析2 2定价策略及方法定价策略及方法3

27、3核心均价的推导核心均价的推导4 4价格表的形成价格表的形成5 5销售安排及销售预估销售安排及销售预估价格报告思路价格报告思路精确致导精确致导精确制定影响价格的因素和权重，销售团队和策划团队根据户型质素进行打分；高成低就高成低就特殊单位特殊处理，确保价值最大化，主力户型合理价格确保销售速度。价格表形成价格表形成价格表形成价格表形成l本项目标准层打分调差因素及权重参考了沈阳典型综合体公寓项目打分标准，如：万科蓝山、万恒领域、红星国际、中粮大悦公寓、华府新天地等；l权重设置的基本原则是市场类似产品比对及产品本身差异度。13#13#楼公寓标准层调差因素及权重：楼公寓标准层调差因素及权重：产品产品户型

28、户型面积面积朝向朝向通风采光通风采光景观景观噪音噪音总分总分35%35%20%20%15%15%15%15%10%10%5%5%A A7 76 65 56 64 46 66 6B B8 88 85 55 54 44 46.56.5C C8 89 95 55 54 44 46.76.7DD8 85 58 88 89 98 87.57.5E E9 96 69 97 78 89 98 8F F2 27 76 664 45 54.554.55GG4 47 75 564 44 45.055.05价格表形成价格表形成平面调差原则：平面调差原则：目前沈阳公寓产品的平面差在800-1500元/平，本项目的平面

29、差确定为10001000元元/ /平平；本案的户型均好性较强，同朝向的户型差异较小，因此同朝向的户型平面差同朝向的户型平面差不易过大不易过大；北向以小户型产品为主，具有总房款低的优势；南向产品朝向好，楼间距较大，视野开阔，但面积较大；东、西向产品朝向差，产品质素较低；因此应该适当拉大南、北向产品与东、西向产品的平面差适当拉大南、北向产品与东、西向产品的平面差，利用价格因素引导客户，确保房源的均衡去化。户型户型总套数总套数朝向朝向户型素质户型素质平面差处理平面差处理A-53.04平32东北、西北朝向一般，面积较大，有独立卧室，有凸窗赠送 +400元/平B-38.6平34北向朝向差，面积较小，有凸

30、窗赠送 +800元/平C-38.56平136北向朝向差，面积较小，有凸窗赠送 +850元/平D-63.64平32东南、西南朝向较好，面积较大，独立卧室，卧室、客厅均赠送凸窗 +600元/平E-50.9平102南向朝向好，面积较大，带阳台 +900元/平F-34.8平34东、西向朝向较差，无赠送，入户浪费面积基准价G-34.04平34东、西向朝向较差，有凸窗赠送 +300元/平A-44.03平2东北、西北朝向较差，面积合适，有露台赠送 +400元/平D-54.63平2东南、西南朝向较好，面积较大，独立卧室，客厅赠送凸窗，有露台赠送 +408元/平价格表形成价格表形成+150+150+400+40

31、0+700+7000 0+150+1500 0+850+850+850+850+1000+1000+400+400+650+650+650+650价格表形成价格表形成纵向调差原则：纵向调差原则：13#楼公寓1-4层为自持商业，5-21层为公寓产品。项目西侧为6层老式住宅，楼层越高视野越好；西侧为32层的6#楼住宅，有一定遮挡；因此，高区、低高区、低区采用不同的定价策略区采用不同的定价策略；为集中去化产品，建议采用为集中去化产品，建议采用“分楼层一口价分楼层一口价”的定价方式，的定价方式，5层为基准价格，6-10层价格相同，11-15层价格相同，16-21层价格相同；特殊楼层跳差处理特殊楼层跳差

32、处理：13#楼公寓楼层越高，视野越好，因此，分楼层逐渐提升价格，每段加价50元；5层以下为商业，因此5层做基准价格；14层、18层，以及顶层产品做特殊处理，同样采用基准价格。l13#13#楼公寓为高楼公寓为高层产品，纵向层层产品，纵向层差保持分段一口差保持分段一口价，逐段递增的价，逐段递增的策略，保证高区策略，保证高区产品的价值可以产品的价值可以显现。同时，特显现。同时，特殊楼层产品采用殊楼层产品采用特殊调差的方式。特殊调差的方式。6-106-1011-1311-130 0+150+1505 5141415-1715-17181819-2019-2021211-41-4层为商业，对层为商业，对

33、5 5层造成一层造成一定影响，因此以定影响，因此以5 5层为基准价层为基准价中区分段一口价，比低区中区分段一口价，比低区增加增加5050元元特殊楼层特殊调差，比中区特殊楼层特殊调差，比中区下调下调100100元，与基准价一致元，与基准价一致+50+50+100+1000 0+150+150累计层差累计层差价格表形成价格表形成低区分段一口价，比低区分段一口价，比5 5层层增加增加5050元元高区分段一口价，比中区高区分段一口价，比中区增加增加5050元元特殊楼层特殊调差，比中高特殊楼层特殊调差，比中高区下调区下调150150元，与基准价一致元，与基准价一致 0 0高区分段一口价，与高区分段一口价

34、，与15-1715-17层层层差一致，比中区加层差一致，比中区加5050特殊楼层特殊调差，比高区特殊楼层特殊调差，比高区下调下调150150元，与基准价一致元，与基准价一致 0 0综合折扣率综合折扣率优惠项优惠项折扣率折扣率预计比例预计比例综合折扣综合折扣一次性付款优惠一次性付款优惠96%96%100%100%0.960.96优享卡优惠优享卡优惠99.8%99.8%100%100%0.9980.998按时签约优惠按时签约优惠99%99%100%100%0.990.99认筹优惠认筹优惠99%99%100%100%0.990.99开发商预留折扣开发商预留折扣( (用于团购）用于团购）99%99%1

35、00%100%0.990.99实收折扣实收折扣0.92960.9296本项目的综合折扣率为：本项目的综合折扣率为：0.92960.9296价格表形成价格表形成注：本项目贷款折扣为注：本项目贷款折扣为9999折，为使表价返实收不破底价，统一按照一次性付款优惠计算综合折扣率。折，为使表价返实收不破底价，统一按照一次性付款优惠计算综合折扣率。 针对公寓产品团购，建议在普通客户针对公寓产品团购，建议在普通客户购买价格的基础上，给予购买价格的基础上，给予“开发商预留折开发商预留折扣扣”9999折的价格优惠，以促进团购成交。折的价格优惠，以促进团购成交。公寓团购优惠方案公寓团购优惠方案价格表价格表实收均价：实收均价：6500