土地竞拍可行性报告房地产项目成本估算、房地产开发投资分析

1、怀怀集集金金海海岸岸花花园园项项目目土土地地竞竞拍拍可可行行性性报报告告项项目目编编号号：怀怀集集金金海海岸岸花花园园20122012（0101）项项目目名名称称：怀怀集集金金海海岸岸花花园园总造价(元）：3652938339土地面积：（M2） 333333建筑密度：28.00%楼面造价（元/M2）：3216.18建筑面积：（M2） 1135799容积率：3绿化率：35.00%建设单位：广州市番禺置业房地产开发有限公司项目负责人：*编制单位：广州市番禺置业有限公司编制负责人：彭玉恒*编制审核人：*编制人：*编制日期：2012-8-12目目录录 一、项目概况1 二、编制说明1 三、成本计算表2

2、四、销售收入表8 五、投资计划表9 六、资金筹措计划表10 七、土地拍卖多方案经济分析表11 八、敏感性分析表12 九、投资分析情况表15 十、开发指标16 一一、项项目目概概况况 1、项目名称：* 2、开发地点：* 3、项目性质：集商贸、住宅、办公于一体的综合组团 4、项目规模： （1）占地面积：总占地面积333333平方米（折合500亩） （2）住宅总套数：6741套 （3）总建筑面积：1135799平方米 其中：车库200000平方米 商业25000平方米 住宅909999平方米 公建30800平方米 （4）估算总造价：3652938339元，综合单方造价为3216.18元/平方米 5、

3、投资方式：自筹资金 +银行借贷 6、项目建设单位：*有限责任公司 7、项目使用功能设置 （1）沿主干道首层为商业铺面 （2）局部住宅首层架空 （3）局部设公用配套管理用房 8、项目的实施 项目于2014年初开工，计划在2017年底全部开发完成。 二、编制说明 1、部分项目造价价为为概概算算数数据据。 2、按均衡投入来计算建设期利息（计算本金为直接费）。 三、成本计算表 四、销售收入表 五、投资计划表 六、资金筹措计划表 七、土地拍卖多方案经济分析表 八、敏感性分析表 九、投资分析情况表 十、开发指标*项项目目开开发发费费用用明明细细表表制表：*日期：2012-8-12序号费用名称分类单项序号分

4、类单项目名称取费依据(政府公布文件号及名称、文件收费标准）费用标准(元/m) 工程量(m)费用总额(元)备注一土地费用1土地使用出让金（含拍买费用）市城市土地分等定级和基准地价综合估算1050.0333333.0349999650.0纯土地价2城市建设套费（含相关费用）（1）商场市建设局收费规定90.025000.02250000.0（2）住宅市建设局收费规定50.0909999.045499950.0（3）办公市建设局收费规定90.0800.072000.0（4）地下室市建设局收费规定70.0200000.014000000.0（5）架空层市建设局收费规定70.025000.01750000

5、.03拆迁安置补偿费市房管局、物价局规定的各类拆迁费用补贴标准0.04拆迁许可证办证费拆迁处收费标准0.0估算（含其他费用）5土地预登记证办证费某市国土资源管理局收费标准30000.0合计1160799.0413601600.0总建筑面积为164758.8m,则每平方米建筑面积的土地费用为（元）364.15二前期工程费1总体规划设计费(1)总图设计费工程设计收费标准及本地区建设工厂造价经验值22.51135799.025555477.5(2)建筑单体设计费(3)施工图设计费(4)特殊设计费2可行性研究费估算费10000.03三通一平费(1)施工接水费按场地要求估算900000.050cm管(2

6、)施工接电费按现场要求估算1000000.0400kVA/台(3)场地平整费按现场要求估算333333.066666600.0(4)临时设施费按现场要求估算1000000.0围墙、办公用房4项目测量费（1）1/500地形图测绘费某市城市规划管理局收费标准60000.0（2）道路红线规划费某市城市规划管理局收费标准6000.0（3）试放线费某市城市规划管理局收费标准120000.0（4）基础验线费某市城市规划管理局收费标准24000.0（5）0.000验线费某市城市规划管理局收费标准30000.0(6)竣工测量费某市城市规划管理局收费标准120000.05人防配套费(含地下室人防设计费)某市人防

7、办相关规定000地下室按人防设计交保证金(可回收)6工程质量监督费某市质监站收费标准工程造价1/100003184996500.0318499.65工程造价按有关规定取7招投标管理费某市招投标办收费标准工程造价3/100003184996500.0955498.95工程造价按有关规定取8按资许可证办证费某市计委收费标准60009建设工程规划许可证费某市城市规划管理局收费标准60000办证费10施工许可证某市建设局收费标准30000合计96862076.1每平方米建筑面积的前期工程费为（元）85.28三(一)建安工程费1建筑工程费(1)结构工程(1998)省建筑工程预算定额某地区基价及经验值13

8、501160799.01567078650.0含门窗及外墙装修(2)建筑工程(3)特殊外装修工程2设备及安装工程费(1)给排水设备安装工程造价概预算手册351160799.040627965.0(2)电气照明及设备安装工程造价概预算手册201160799.023215980.0含发电机(3)空调通风设备及安装工程造价概预算手册120200000.024000000.0地下室通风二前期工程费4项目测量费(4)弱电设备及安装工程造价概预算手册251160799.029019975.0安防系统+背景音乐(5)电梯及其安装工程造价概预算手册40万元/台150台电梯11200000.0(6)消防设施设备

9、工程造价概预算手册70333333.023333310.0(7)其他设备及安装工程造价概预算手册101160799.011607990.03室内装饰及配置费工程造价概预算手册51160799.05803995.0电梯前室楼梯间4施工图预算和标底编制费工程造价概预算手册基本设计费10%25555477.52555547.8基本设计费10%5工程合同预算或标底审查费工程造价概预算手册1200006工程监理费按监理收费标准估算3/10001730083870.05190251.617竣工图编制费工程造价概预算手册基本设计费8%25555477.52044438.2基本设计费的8%168809215.

10、08水增容费按自来水公司收费标准及工程费用估算3000000住宅,商场,地下室、办公楼9煤气开户及安装费煤气公司收费标准及工程费用估算元/户67410用户自理(代交)10电开户及安装供电局收费标准690/户住宅6741套商场25000m90901290用电4800kW11平基土石方费（含基坑）按市场价格估算土： 26元/m 石头：45元/m52000001.2(高地下室面积系数)=1200000m3600000090%土，10%石头12边坡支付费按市场价格估算290-310 元/m 4000m5m*1.2系数（长高）7200000投影面积13水文地质勘察费国家物价局、建设部（1992）价费字3

11、75号文件（工程勘察收费标准）92年修订本8-12元/m1160799.011607990建筑面积小计1894507382.6每平方米建筑面积建安工程费（元）三(一)建安工程费2设备及安装工程费1668.00 (二) 公共配套设施建设费(停车场,邮政所,文化所)球场,儿童游乐设施按市场价格估算4.231160799.04910179.77(三)基础设施建设费(含各项设施与市政设施干线、干道、干管的接口费用）1自来水按工程量估算900000工程费2污水按工程量估算6000003煤气按工程量估算3600000工程费4供电按工程量估算5主配电室14000000设备、安装费5通信按市场价格估算600-

12、650 元/门6841门电话4446650含线路安装6道路/水景/广场按工程量估算88099999.987999912整个小区内的道路7绿化按市场价格估算550116666.5564166602.58环卫按需购买设施估算1180000垃圾桶垃圾车及保洁设施9室外照明按市场价格估算10元/M2333333.03333330含安装10标识牌按市场价格估算2元/M2333333.066666611宽带网电信局收费标准100元/户6841户684100代缴12闭路电视广电局有关收费标准150元/户6841户1026150代缴13可视对讲按市场价格估算300元/户6841户2052300代缴小计1885

13、65890.3每平方米建筑面积的基础设施建设费为166.02合计2083073272.8每平方米建筑面积的房屋开发建设费为1834.02四项目管理费1公司经费按公司情况估算1000000估算值2项目部经费按公司情况估算400000估算值3职工教育经费按公司情况估算400000估算值4档案汇编及手续费按城建档案馆有关收费标准50000估算值5咨询费按公司情况估算11160799.011607996噪声费按城市管理局有关收费标准300000估算值三(一)建安工程费小计1894507382.67治安费按公司情况估算20000元/月36个月7200008防雷设施工程造价概预算手册 3-5元/m1160

14、799.058039959渣土办证费(含清运费)按渣土所有关收费标准1-2元/m305200m610400估算值10排污费按环保局有关收费标准1-2元/m305200m610400估算值11机械维护费按公司情况估算20000元/月36个月72000012开办费摊销按公司情况估算400000估算值13业务招待费按公司情况估算8000元/月36个月28800014报废损失按公司情况估算50000015办证行政费按公司情况估算8000元/月36个月28800016项目管理人员工作及奖金按公司情况估算2%2083073272.841661465.46以房屋开发建设费为基数合计54913059.46单位

15、面积的项目管理费为48.35五销售费用1销售人员工资、奖金、福利等按市场价格估价销售额2%销售额4519995500元9039991045199955002差旅费3销售机构的折旧费、修理费、物料消耗费4广告宣传费5代理费6预售许可证费（含预售测绘费）7注册证办理费（含印花税、登记费、手续费等） 产权处收费标准住宅：80元/套商业：8000元/宗6741套及商场5472808产权处测量队测绘费产权处收费标准住宅：1.36元/m商业：2.04元/m综合：2.72元/m1160799.02321598四项目管理费6噪声费按城市管理局有关收费标准300000估算值合计93268788单位面积的销售费用

16、为（元/m）82.12六财务费用1借款利息按同期银行贷款利息算9.10%529690001.748201790.153.0年计2金融机构手续费按银行及公司有关情况估算120000003融资代理费4其他财务费用5坏帐损失合计60201790.15单位面积财务费用为（元/m）53.00七其他费用1合同公证费按照公司运作方式估算12000002保险费按照保险收费标准估算0.2%-0.4%451999550018079982合计19279982单位面积的其他费用为（元/m）16.97八不可预见费(3%-7%)1取费基数为前七大项之和建设部有关规定3%-7%2821200568.5141060028.4

17、单位面积的不可预见费为（元/m）124.19九税金1营业税市税收标准5.60%4519995500253119748商场1F:9000元/m商场2F:4500元/m 住宅:4500元/m车库:1000元/m2土地契税市税收标准3%349999650.010499989.53拆迁安置 补偿契税市税收标准3%004企业所得税市税收标准33%1294115165.5427058004.6合计690677742.1单位面积的税金为（元/m）608.10以上没有计算30000M2幼儿园及小学建设以及架空层成本项目总计投入(元）36529383393652938339单位面积的成本为（元/m）321632

18、16五销售费用8产权处测量队测绘费产权处收费标准住宅：1.36元/m商业：2.04元/m综合：2.72元/m1160799.02321598销销售售收收入入表表序号名称计量单位方案一单价方案二单价方案三单价方案四单价建筑面积(M2)可售面积(M2)项目套数可售套数方案一销售收入(元)方案二销售收入(元)方案三销售收入(元)方案四销售收入(元)销售模式1住宅元/4000450050005500 909999 90999967416741 3639996000 4094995500 4549995000 5004994500按建筑面积2商铺元/800090001000011000250002500

19、000200000000225000000250000000275000000按建筑面积3车库元/1000110012001300 200000 20000000200000000220000000240000000260000000按建筑面积4 公共建筑 元/0000308000000000按建筑面积合计一般方案4039996000 4539995500 5039995000 5539994500投投资资计计划划表表序号项目名称成本（元）投资计划（元）合计第1季第2季第3季第4季第5季第6季第7季第8季第9季第10季第11季第12季1.一、土地费用4136016004136016001654

20、406400001240804800001240804800002.二、前期工程费96862076.1 96862076.1 29058622.8 9686207.61 9686207.61 9686207.61 4843103.81 4843103.81 4843103.81 4843103.81 4843103.81 4843103.81 4843103.81 4843103.813.三、房屋开发建设费 2083073273 20830732731041536641041536642083073274166146551041536641041536641041536643124609911

21、041536641041536641041536643124609914.四、项目管理费54913059.5 54913059.5 5491305.95 2745652.97 2745652.97 5491305.95 3294783.57 3294783.57 3294783.57 6589567.13 3843914.16 3843914.16 3843914.16 10433481.35.五、销售费用9326878893268788932687.88932687.889326878.8 26115260.64663439.4 1865375.76 2798063.64 18653757.

22、64663439.4 1865375.76 2798063.64 18653757.66.六、财务费用60201790.2 60201790.2 7224214.82 4816143.21 4816143.21 7224214.82 4816143.21 2408071.61 3612107.41 7224214.82 4816143.21 2408071.61 3612107.41 7224214.827.七、其他费用1927998219279982 2313597.84 1156798.92 1156798.92 3084797.121927998.2 1156798.92 1156798

23、.92 1542398.561927998.2 1156798.92 1156798.92 1542398.568.八、不可预见费141060028141060028 14106002.8 11284802.3 11284802.3 11284802.3 12695402.6 11284802.3 11284802.3 11284802.3 12695402.6 11284802.3 11284802.3 11284802.38.九、税金690677742690677742138135548 27627109.7 27627109.7138135548 27627109.7 27627109.

24、7 27627109.7103601661 20720332.3 20720332.3 27627109.7103601661合计3652938339 3652938339466856284162403066274950921617636791288102124156633709158770433466200496281744477150276062159319564470044411资金筹措计划表序号项目名称筹资计划（元）合计第1季第2季第3季第4季第5季第6季第7季第8季第9季第10季第11季第12季1.投资计划3 36 65 52 29 93 38 83 33 39 94 46 66 6

25、8 85 56 62 28 84 41 16 62 24 40 03 30 06 66 62 27 74 49 95 50 09 92 21 16 61 17 76 63 36 67 79 91 12 28 88 81 10 02 21 12 24 41 15 56 66 63 33 37 70 09 91 15 58 87 77 70 04 43 33 34 46 66 62 20 00 04 49 96 62 28 81 17 74 44 44 47 77 71 15 50 02 27 76 60 06 62 21 15 59 93 31 19 95 56 64 4 4 47 70 00

26、04 44 44 41 10 0. .6 62.资金筹措（销售）42000000000000 100000000040000000010000000090000000050000000020000000010000000010000000003.1自有资金24844412944668562840100000000250000000140000000100000000100000000416200496231744477100276062109319564 470044410.63.2施工单位借款6384970450 62403066.2 44950920.8 67636791.41481021

27、24 56633709.3 58770432.95000000050000000500000005000000003.3向银行贷款530000000010000000013000000030000000000000000多多方方案案经经济济分分析析表表序号方案名称地价(元/M2)土地费(元)项目成本(万元)土地费比例(%)销售收入(万元)利润(万元)投资利润率(%)备注1方案三85028333305035862717397.90%4539995500 953723760.926.59%2方案二95031666635036196050398.75%4539995500 920390460.925

28、.43%3方案一105034999965036529383399.58%4539995500 887057160.924.28%4方案四1150383332950368627163910.40%4539995500 853723860.923.16%5方案五1250416666250371960493911.20%4539995500 820390560.922.06%6方案六1350449999550375293823911.99%4539995500 787057260.920.97%7方案七1450483332850378627153912.77%4539995500 753723960

29、.919.91%8方案八1550516666150381960483913.53%4539995500 720390660.918.86%敏敏感感性性分分析析表表方案名称项目名称基本数敏感性分析结果变化1变化2变化3变化4变化5变化6变化7变化8变化9变化10方案一00000000000投资变化比例(%)010-10-101515-152020-2020销售收入变化比例(%)010-101015-15-1520-15-20-20地价(万元/亩)7070707070707070707070土地费(万元)35000350003500035000350003500035000350003500035

30、00035000项目成本(万元)365294401823328764328764420088420088310500438352.6007 438352.6007 292235.0671 438352.6007销售收入(万元)454000499400408600499400522099385900385900544799.46 385899.6175363199.64363199.64利润(万元)887069757679835170635102012-3418875400106447-5245370965-75153投资利润率(%)24.2824.2824.2851.9024.28-8.142

31、4.2824.28-11.9724.28-17.14销售利润率(%)19.5419.5419.5434.1719.54-8.8619.5419.54-13.5919.54-20.69方案名称项目名称基本数敏感性分析结果变化1变化2变化3变化4变化5变化6变化7变化8变化9变化10方案二00000000000投资变化比例(%)010-10-101515-152020-2020销售收入变化比例(%)010-101015-15-1520-15-20-20地价(万元/亩)6363636363636363636363土地费(万元)3166731667316673166731667316673166731

32、667316673166731667项目成本(万元)361961398157325764325764416255416255307666434352.6047 434352.6047 289568.4031 434352.6047销售收入(万元)454000499400408600499400522099385900385900544799.46 385899.6175363199.64363199.64利润(万元)9203910124382835173635105845-3035578233110447-4845373631-71153投资利润率(%)25.4325.4325.4353.30

33、25.43-7.2925.4325.43-11.1625.43-16.38销售利润率(%)20.2720.2720.2734.7720.27-7.8720.2720.27-12.5620.27-19.59方案名称项目名称基本数敏感性分析结果变化1变化2变化3变化4变化5变化6变化7变化8变化9变化10方案三00000000000投资变化比例(%)010-10-101515-152020-2020销售收入变化比例(%)010-101015-15-1520-15-20-20地价(万元/亩)5757575757575757575757土地费(万元)28333283332833328333283332

34、83332833328333283332833328333项目成本(万元)358627394490322764322764412421412421304833430352.6087 430352.6087 286901.7391 430352.6087销售收入(万元)454000499400408600499400522099385900385900544799.46 385899.6175363199.64363199.64利润(万元)9537210491085835176635109678-2652281067114447-4445376298-67153投资利润率(%)26.5926.5

35、926.5954.7326.59-6.4326.5926.59-10.3326.59-15.60销售利润率(%)21.0121.0121.0135.3721.01-6.8721.0121.01-11.5221.01-18.49方案名称项目名称基本数敏感性分析结果变化1变化2变化3变化4变化5变化6变化7变化8变化9变化10方案四00000000000投资变化比例(%)010-10-101515-152020-2020销售收入变化比例(%)010-101015-15-1520-15-20-20地价(万元/亩)7777777777777777777777土地费(万元)383333833338333

36、3833338333383333833338333383333833338333项目成本(万元)368627405490331764331764423921423921313333442352.5967 442352.5967 294901.7311 442352.5967销售收入(万元)454000499400408600499400522099385900385900544799.46 385899.6175363199.64363199.64利润(万元)85372939107683516763598178-3802272567102447-5645368298-79153投资利润率(%)

37、23.1623.1623.1650.5323.16-8.9723.1623.16-12.7623.16-17.89销售利润率(%)18.8018.8018.8033.5718.80-9.8518.8018.80-14.6318.80-21.79方案名称项目名称基本数敏感性分析结果变化1变化2变化3变化4变化5变化6变化7变化8变化9变化10方案五00000000000投资变化比例(%)010-10-101515-152020-2020销售收入变化比例(%)010-101015-15-1520-15-20-20地价(万元/亩)8383838383838383838383土地费(万元)416674

38、1667416674166741667416674166741667416674166741667项目成本(万元)371960409157334764334764427755427755316166446352.5927 446352.5927 297568.3951 446352.5927销售收入(万元)454000499400408600499400522099385900385900544799.46 385899.6175363199.64363199.64利润(万元)82039902437383516463594345-418556973398447-6045365631-83153

39、投资利润率(%)22.0622.0622.0649.1822.06-9.7822.0622.06-13.5422.06-18.63销售利润率(%)18.0718.0718.0732.9718.07-10.8518.0718.07-15.6718.07-22.89方案名称项目名称基本数敏感性分析结果变化1变化2变化3变化4变化5变化6变化7变化8变化9变化10方案六00000000000投资变化比例(%)010-10-101515-152020-2020销售收入变化比例(%)010-101015-15-1520-15-20-20地价(万元/亩)9090909090909090909090土地费(

40、万元)4500045000450004500045000450004500045000450004500045000项目成本(万元)375294412823337764337764431588431588319000450352.5887 450352.5887 300235.0591 450352.5887销售收入(万元)454000499400408600499400522099385900385900544799.46 385899.6175363199.64363199.64利润(万元)78706865767083516163590512-456886690094447-6445362

41、965-87153投资利润率(%)20.9720.9720.9747.8520.97-10.5920.9720.97-14.3120.97-19.35销售利润率(%)17.3417.3417.3432.3717.34-11.8417.3417.34-16.7017.34-24.00方案名称项目名称基本数敏感性分析结果变化1变化2变化3变化4变化5变化6变化7变化8变化9变化10方案名称项目名称基本数方案七00000000000投资变化比例(%)010-10-101515-152020-2020销售收入变化比例(%)010-101015-15-1520-15-20-20地价(万元/亩)97979

42、79797979797979797土地费(万元)4833348333483334833348333483334833348333483334833348333项目成本(万元)378627416490340764340764435421435421321833454352.5847 454352.5847 302901.7231 454352.5847销售收入(万元)454000499400408600499400522099385900385900544799.46 385899.6175363199.64363199.64利润(万元)75372829106783515863586678-495226406790447-6845360298-91153投资利润率(%)19.9119.9119.9146.5519.91-11.3719.9119.91-15.0719.91-20.06销售利润率(%)16.6016.6016.6031.7716.60-12.8316.6016.60-17.7416.60-25.10方案名称项目名称基本