商品房买卖合同纠纷案代理词

1、篇一：商品房买卖合同纠纷案代理词审判员：依据中隼人民共和国律师法的规定，重庆合纵律师事务所接受李某的委托，指派汪志国、 钟长汉律师代理李某与重庆某物业管理有限公司（以下简称某公司）商品房买卖合同纠纷案。 代理律师结合本案的事实及庭审情况，发表以下代理意见，敬请法庭考虑并予以采纳为盼。 关于李某与某公司商品房买卖合同纠纷一案，李某与某公司对商品房买卖合同及2000年12 月28日协议的有效成立、合同履行的事实情况等案件事实部分没有争议，该案主要争议在于 对2000年12月28日协议第三条部分关键词语的理解，即''房屋的产权证"以及''办理应当 如何理解。

2、2000年12月28日协议第三条约定： ''业主李某所购房屋的产权证力争在两年内办理完毕， 如果两年内未办理，赔偿业主李某人民币伍千元整晨代理律师认为：一、房屋的产权证应当指房屋所有权证和房屋土地使用权证两证，房屋产权证的办理完毕 就应当指办理完毕房屋所有权证和房屋土地使用权证两证。只有房屋所有权证和房屋土地使用 权证两证办理齐备，才符合该合同约定的''房屋的产权证办理完毕的意思表示。本案中，被 告截止2002年12月31日才办到李某所购房屋的房屋所有权证、2004年才办到土地使用 权证。明显超过双方约定的办理完毕房地产权属证书的时间范围，已经构成违约。代理律师

3、将 具体的法律依据与理由陈述如下：1、''房屋的产权证不是严格意义上的法律概念，只能按照人们通常的理解及有关法律规定来 解释，应当指屋所有权证和房屋土地使用权证两证。、房屋的产权指对房屋这一不动产的所 有权，这一所有权应当包括对房屋所有权与房屋土地使用权这两方面的权利，那么''房屋的产 权证应当指房屋所有权证和房屋土地使用权证两证。2、我国法律在提到房屋权利或权利证书时，常常是同时提到''房屋所有权和房屋土地使用 权“。在理解''房屋的产权证这一提法时，应当理解为指''房屋屋所有权证和房屋土地使用权 证两证。特别是

4、以下引用的法律条文中有与''房屋的产权相近的提法，都是指包括房屋所有 权与房屋土地使用权在内的权利，如''土地使用权变更和房屋所有权登记手续、'房屋权 属"、''房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更,分别载入房地产权证 书”等。如城市房地产开发经营管理条例第三十三条： ''预售商品房的购买人应当自商品房交付使 用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续：现售商品房的购买人应当自 销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业 应当协助商品房购买人

5、办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文 件“。中华人民共和国城市房地产管理法第三十一条''房地产转让、抵押时，以出让或者划拨 方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方 人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发 用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记， 由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时， 应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书 向同级人民政府土地

6、管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实， 由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。第六十二条：经省、自治区、直辖市人民政府 确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁 发统一的房地产权证书，依照本法第六十条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土 地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。商品房销售管理办法第三十四条： ''房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托 具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登 记。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起6 0日内，

7、将需要由其提供的办理房屋权属 登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理 土地使用权变更和房屋所有权登记手续。第四十一条：房地产开发企业未按规定将测绘成果或 者需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门的，处以警告，责令限期 改正，并可处以2万元以上3万元以下罚款。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十九条： ''商 品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十三条规定的办理房屋所有权登 记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人 请求解除合同和

8、赔偿损失的，应予支持。”3、把、'房屋的产权证理解为只包括、'房屋所有权证一项是违背本案当事人商品房买卖的意思 表示的。只有房屋所有权证而没有房屋土地使用权证的房屋的产权是不完整的。根据我国法 律，一项商品房的完整权利包括房屋的所有权和房屋土地的使用权两项，商品房买卖合同的主 要内容也是这两项权利的买卖。在本合同中，双方当事人约定的商品房买卖就包括了这两项权 利的买卖，这可以从出卖方已经履行的义务推断。如果把''房屋的产权证理解为只包括''房屋 所有权证一项，这违背了当事人合同的真实意思表示，可能造成一方权利的不完整。4、由于法律没有直接规定&#

9、39;'房屋的产权证”的具体内容，双方当事人对这一约定的理解产生了 争议，根据中华人民共和国合同法第一百二十五条规定：、'当事人对合同条款的理解有争 议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原 则，确定该条款的真实意思。按照人们一般对房屋产权的理解，房屋产权手续包括房屋所 有权证和房屋土地使用权证两证。本合同的目的也是为了买受人取得完整的对该房屋的权利， 包括房屋所有权和房屋土地使用权两方面，按照该商品房买卖合同的目的，这里的''房屋的产权应当 理解为包括了房屋所有权证和房屋土地使用权证两证。二、'办理”房产证应理

10、解为办理完结并由房屋买受人实际取得房产证1、被告认为在与原告的约定中所谈的办理应理解为过程意义，而非结果意义，即只要被告着 手进行了，就算履行了义务，而不管结果如何，也就是说，在履行办理房产证这一义务上，只 要被告在两年内着手为原告办两证即意味着被告合理的履行了义务。我们认为被告的这种理解 显然不符合本协议上下文的文意，也不符合合同目的，更不符合法律的有关规定。从协议的上 下文的文意传承上看，''办理二字出现在''办理完毕房产证的义务约定之后，其目的显然是 对该义务的补充说明，其意义也与前文的''办理完毕一脉相承，也就是说、'办理与

11、9;'办理完 毕，具有相同的意义。从本协议的目的上看，是为解决原告久久得不到房产证的情况而进行的 约定，其目的显然是敦促被告尽快为原告办证并使原告在合理的时间内取得两证，如果在这里 将，办理，理解为过程意义，则这个协议的约定两年期限将没有任何意义，因为在过程意义 上，被告早在本协议签署前就已在为原告办理两证，只是没有''办理完毕而已，显然如果 仅将，办理，理解为着手进行，则被告将绝对不可能违约，本合同的目的也就无从实现。从法 律规定上看，办理通常也是从结果意义上加以规定的，关于审理商品房买卖合同纠纷案 件适用法律若干问题的解释第十八条规定''由于出卖人的

12、原因，买受人在下列期限届满未能 取得房地产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买 卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。根据该司法解释，商品房的出卖人承担的办理两 证的义务应为、'在约定的期限内为买受人办理房产证并使买受人取得。在本案中，被告取得 房屋所有权证的时间为2002年12月31日，取得土地使用权证的时间为2004年，均已超 过双方在协议中约定的两年办理期限。应按照关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若 干问题的解释第十八条之规定承担违约责任。2、被告称在为原告办理房产证的过程中积极为原告办理相关手续，即应认为被告遵守了与原 告的协议，而没有

13、构成违约。根据合同法第107条规定： ''当事人一方不履行合同义务或 者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责 任%被告未在约定的期限内为原告办理完毕产权证，这是一个显而易见的问题，所以履行 合同不符合约定，就属于违约，应承担违约责任。三、原告预交给被告办理房屋产权证的税费及其它费用共计6606.50元，而被告给原告的发 票总额仅为2351.96元。原告多交部分被告理应退还。被告多收取原告的费用，于法无据，对被告而言属于不当得利，而造成了原告利益的损失，故 应当按照民法通则的规定返还原告。综上所述，代理律师认为： ''房屋的

14、产权证应当指房屋所有权证和房屋土地使用权证两证， 房屋产权手续的办妥就应当指办理完房屋所有权证和房屋土地使用权证两证。本案中，被告明 显超过双方约定的办理完毕房地产权属证书的时间范围，已经构成违约，理应按照2000年12月28日协议的约定赔偿业主李某5000元。 另，某公司多向原告收取的费用，属于不当得利，理应退还原告。篇二：商品房买卖合同纠纷 案件代理词 代理词(2012)惠湾法民一初字第xxxx号尊敬的审判长、审判员：受本案被告的委托，就其与原告房屋买卖合同纠纷一案，发表如下代理意见，请考虑：一、贵院依职权追加深圳市某房地产经纪有限公司(以下简称、'某房地产经纪公司)为本案 被告，

15、程序不合法，且依据不足。1 .根据最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见 第58条规定：人民法院追加共同诉讼的当事人时，应通知其他当事人。但是，贵院追 加某房地产经纪公司为本案被告时，并未通知我方当事人，故程序不合法。2 .某房地产经纪公司不属于本案必须共同进行诉讼的当事人，与本案的诉讼标的并不具有 共同性或不可分性。案外人李某的行为属于个人行为，我方当事人与某房地产经纪公司 在本案中不存在连带责任关系，故贵院依据民事诉讼法第一百一十九条追加某房地 产经纪公司为本案被告，依据不合法。3 .民事诉讼法第十三条规定：当事人有权在法律规定的范围内处

16、分自己的民事权利和 诉讼权利。原告在庭审中明确提出，不要求某房地产经纪公司承担责任，贵院依职权追 加被告，剥夺了原告的处分权。二、经贵院要求，我方当事人补充提供的某房地产经纪公司与我方当事人签订的营销顾问合 同，与本案无关。该证据不能作为我方当事人承担责任的依据。1 .上述营销顾问合同中的法律关系与本案争议的标的并不是同一法律关系，涉案商 品房买卖合同的出卖人和买受人为我方当事人与原告，故营销硕问合同与本案并 不存在直接关联。目案外人李某并非该合同的一方，我方当事人与李某也不存在代理关 系，故该证据不能作为我方当事人承担责任的依据。2 .某房地产经纪公司与我方当事人虽然存在代理关系，但是双方的

17、代理合同，即营销顾 问合同第六条和第九条明确约定，某房地产经纪公司不得收取客户任何款项。而且事 实上，涉案款项并非某房地产经纪公司收取。故即使依据该合同，我方当事人也不应当 承担责任。三、某房地产经纪公司庭审中明确提出，其并未授权案外人李某收取涉案款项，对李某是否收 取了涉案款项也不知晓。故无论李某是否收取了涉案款项，均是其个人行为，并非职务行为。1 .本案原告提供的主要证据收据，该收据上没有某房地产经纪公司或我方当事人 的盖章，故李某是否收取了涉案款项，只有原告一方的陈述，无法确认；2 .即使李某收取了涉案款项，由于其并未获得某房地产经纪公司或我方当事人的授权，其 收取涉案款项的行为属于个人

18、行为，并非职务行为，故应当由李某个人承担相应的法律 责任。3 .原告提供的证据不足以证明李某获得了或可能具有收取涉案款项的授权，目与房屋买卖 交易惯例或双方交易中的行为均不相符合。涉案商品房买卖属于数额较大的交易行为， 原告作为买方，应当尽到更为充分的审慎义务。此致惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院广东金圳律师事务所律师：2012年5月21日篇三：商品房买卖合同纠纷代理词商品房买卖合同纠纷代理词商品房买卖合同纠纷代理词尊敬的审判长、审判员：xx嘉道律师事务所接受本案原告赵xx的委托，特指派我担任他的诉讼代理人。代理本案 后，经查阅案卷，听取法庭调查情况，现我就案件事实，对本案理出以下代理意见，

19、供合议庭 参考。一、本案是商品房买卖合同纠纷。1、房屋认购协议被生效判决认定为商品房买卖合同。(2015)石民六终字第xx号判决 认定双方签订的房屋认购协议具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合 同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 2、被告的答辩理由不成立。被告不是房地产开发企业，却经营房地产开发企业的业务，被告 虽然对方大科技园9号楼有产权，其产权只能是企业自己的产权，其将整栋建筑分割出售是 违法的，被告明显是按照商品房买卖的方式销售房屋，其提供的房屋认购协议是按照制式 商品房买卖合同的内容拟定的，最重要的是被告在合同中承诺为原告方办

20、理房产证，更让原告 方确信购买的是商品房。建设用地上的房屋是不能分割出售并办理房产证的，在本案中应当揭 开被告的面纱看到本质，被告的行为实质上是按照商品房买卖的形式出售房屋。被告的违法销 售行为较之有资质的房地产开发企业的违法销售行为违法程度更甚。被告的违法销售行为应当 受房地产管理法规的管理和调整，依法应受到行政主管部门的处罚。被告的行为还违反了民法 的相关规定，其应当承担相应的民事责任。现在被告又以自己是违法主体，违规销售房屋的不 是商品房作为抗辩理由，主张不应当受到房地产管理法规的约束来解脱自己的责任，其自揭伤 疤逃避法律责任的行为是彻头彻尾的无赖行径，其无合法资质从事房地产销售的行为更应当受 到法律的严惩。二、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释适用于本1、(2015)石民六终字第xxxxx号判决依据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷 案件适用法律若干问题的解释认定双方