江苏市场调研报告2016年7月(苏州昆山、江阴)

1、东东 都都地地 产产江苏房地产市场调研报告江苏房地产市场调研报告浙江东都房地产开发有限公司浙江东都房地产开发有限公司20162016年年7 7月月东东 都都地地 产产目录目录 壹壹城镇宏观城镇宏观环境介绍环境介绍 贰贰房地产房地产市场介绍市场介绍 叁叁住宅投资建议住宅投资建议东东 都都地地 产产苏苏州州渭渭塘塘镇镇渭塘镇东东 都都地地 产产渭塘镇宏观环境介绍n 位于苏州主城区相城区北部，临近苏州北高铁站，是苏州主城区近郊镇，近苏州中环线，区位和交通条件很好；n 镇区面积较大，常住人口，镇区人口分布较为分散。交通：渭塘区位突出，交通便捷。绕城高速、227省道、苏虞张公路、规划建设的轻轨2号线、城

2、际铁路穿境而过，镇域道路四通八达。产业：产业特色明显，经济实力较强。拥有工业企业1200多家，形成了以制塑模具、汽车零部件、五金机械、新型材料、机电一体化、净化设备等六大支柱产业。区位：渭塘镇隶属于苏州市相城区，东与太平镇、阳澄湖镇两镇相邻，南跟蠡口镇相连，西与黄埭、北桥两镇接壤，北与常熟辛庄镇交界。人口：渭塘镇拥有常住人口6.6万，其中外来人口约3.5万。东东 都都地地 产产渭塘镇房地产市场介绍基本情况：渭塘镇区共有2个商品房项目在售，受2015年下半年苏州楼市火爆销售影响，住宅销售单价有很大涨幅，目前镇区仅有一个住宅楼盘在售，所剩房源不多。珍珠湾：在售产品为高层及叠加别墅，高层均价1300

3、0元/，别墅14000元/；开盘时间2014年10月开盘均价7000元/，项目共11万方，922户，目前已售约800套，月均销售38套。东方时代商业广场：公寓在售，公寓均价9800元/。其它要点：渭塘镇区位突出，在售楼盘少，可承接苏州外溢客户、上海投资客户，发展潜力大。东东 都都地地 产产渭塘镇住宅投资建议投资建议：位置优越、发展潜力大、可考虑住宅投资建议理由：1、渭塘镇区位优势较为突出，交通方便，未来将与苏州高铁新城融为一体，发展潜力大；2、渭塘住宅市场供应量较小，市场竞争相对不激烈，较好的位置较低的价格可以承接苏州外溢居住客群及上海投资性客群；3、渭塘产业较强、企业多、有人口吸附能力，外来

4、人口占总人口的50%以上，且存在刚需性务工客群。东东 都都地地 产产昆昆山山千千灯灯镇镇千灯镇东东 都都地地 产产千灯镇宏观环境介绍n 千灯位于昆山南部，东接上海青浦区，西邻苏州，位于上海与苏州两大城市中间，区位和交通条件很好；n 镇区面积大，常住人口多，镇区人口分布较为集中。交通：北有沪宁铁路、沪宁高速公路、312国道。苏虹机场路东西向贯穿全镇，与苏州和上海虹桥机场直接相通。产业：中国百强镇，2015年完成地区生产总值168亿元；工业总产值558亿元；以电子新材料、汽车组件、品牌民生用品等先进制造业为主导产业。区位：千灯镇隶属昆山市，位于昆山东南13.5公里处，东接上海青浦区，距上海虹桥机场

5、30公里；西邻苏州，离苏州市中心35公里。人口：千灯镇拥有人口13万，其中本地人口5万，外来人口8万。东东 都都地地 产产千灯镇房地产市场介绍基本情况：千灯镇区共有4个商品房项目在售，市场库存较少，碧桂园在千灯拿地2块。日月光翠湖湾：剩约5套叠加别墅在售，均价13000元/，预计2016年8月底加推联排别墅；雅居乐悠wo公园：顶层复式尾房销售，均价12000元/；东方玉园：尾房销售，均价9500元/；千灯裕花园：封盘停售；碧桂园世纪城：一期开始认筹，还未开盘，价格未定；碧桂园：另有一块地尚未开发。其它要点：千灯镇紧邻上海、区位较好，可对接上海自住及投资客群，房地产市场较好。东东 都都地地 产产

6、千灯镇住宅投资建议投资建议：区位优越、区内竞争较少、可考虑住宅投资建议理由：1、千灯区位优越，交通方便，是上海的后花园；2、千灯住宅市场供应量较小，市场竞争相对不激烈，有市场空间；3、千灯产业较强、企业多、有人口吸附能力，外来人口占总人口的60%以上，且存在刚需性务工客群。东东 都都地地 产产昆昆山山张张浦浦镇镇张浦镇东东 都都地地 产产张浦镇宏观环境介绍n 张浦位于昆山南部，属昆山近郊镇，东接上海青浦区，西邻苏州，位于上海与苏州两大城市中间，区位和交通条件很好；n 镇区面积小，常住人口多，镇区人口分布较集中，新城区建设如火如荼。交通：苏虹机场路、苏沪高速公路、苏州环城高速公路穿越镇境。昆山中

7、环、312国道、京沪高速、沪宁城际高铁近在咫尺。产业：中国百强镇，2015年完成地区生产总值210.5亿元，工业总产值672亿元；已基本形成精密机械、高端食品、总部物流三大主导产业。区位：东邻上海43公里，西依苏州27公里，北接昆山中心城区，南接昆山旅游度假区。人口：张浦镇有人口约20万，其中本地人口6万，外来人口14万。东东 都都地地 产产张浦镇房地产市场介绍基本情况：张浦镇区共有5个商品房项目在售，市场库存较少。森隆满园：森隆满园预计2016年8月中旬前将加推二期电梯洋房10#楼剩余2个单元以及三期28#楼首批房源，目前正在认筹；预计单价9600元/；华德力公园壹号：尾盘销售，4套复式，均

8、价9500元/，后期加推待定；碧悦湾：二期惜售，二期房源即将售罄，目前只推出一个单元房源在售，均价9600元/，三期还未动工所以惜售；张浦裕花园：在售26#现房尾房，均价10500元/，另外还有20多套别墅在售，均价20000元/；海上印象花园：尾盘销售，均价8500元/。其它要点：张浦镇紧邻苏州园区，可对接苏州园区自住及投资客群，房地产市场较好。东东 都都地地 产产张浦镇住宅投资建议投资建议：区位优越、区内竞争较少、可考虑住宅投资建议理由：1、张浦区位优越，交通方便，紧邻昆山城区及苏州园区；2、张浦住宅市场供应量较小，市场竞争相对不激烈，有市场空间；3、张浦产业较强、企业多、有人口吸附能力，

9、外来人口占总人口的70%，且存在刚需性务工客群。东东 都都地地 产产苏苏州州汾汾湖湖高高新新开开发发区区汾湖高新区东东 都都地地 产产n 汾湖位于苏州市吴江西南部，东临上海、南接浙江、北依苏州；区位和交通条件较好；n 形成多个人口聚集区，常住人口较多，人口分布较散。交通：交通便捷，沪苏浙高速公路、318国道东西横穿全境，直达上海。苏嘉杭高速公路、227省道、苏同黎一级公路及苏嘉杭高速复线直接连接苏杭，3条高速公路在区内均设有互通和出口。产业：全区现有各类企业2600多家，已基本形成以装备制造、电子信息、食品加工为主导的现代工业体系。区位：汾湖东临上海、西濒太湖、南接浙江、北与昆山市，苏州接壤，

10、地处江苏、浙江、上海两省一市交汇的金三角腹地；人口：现有人口25万，户籍人口10万，外来人口15万；其中有14万人集中在中心城区。2020年汾湖镇规划人口为42.5万人。汾湖开发区宏观环境介绍东东 都都地地 产产汾湖房地产市场介绍基本情况：汾湖及辖区乡镇（8镇合并）共有40余个商品房项目，其中33个项目售罄， 汾湖城区尚有4个项目在售（嘉乐城、太阳湖大花园、华府壹区、维纳恩湖别墅） 。项目住宅销售均价（元/）公寓销售均价（元/）别墅（元/）嘉乐城100009000太阳湖大花园25000华府壹区9500维纳恩湖别墅20000其它要点：汾湖高新区紧邻上海青浦区，规划有上海到湖州城铁（在汾湖设站），

11、可对接上海西区自住及投资客群，房地产市场具有一定的潜力。东东 都都地地 产产汾湖高新区住宅投资建议投资建议：临上海、区内竞争较大、有一定潜力、建议持续关注建议理由：1、汾湖临上海，交通方便，有一定投资潜力；2、据调查汾湖购房客群中有约20%来自上海，说明汾湖在上海人眼中有一定的吸引力；3、汾湖是江苏省级高新区（正在申报国家级高新区）产业强、企业多、有人口吸附能力，外来人口占总人口的60%。东东 都都地地 产产苏苏州州盛盛泽泽镇镇盛泽镇东东 都都地地 产产n 盛泽位于江苏省的最南端，南接浙江杭州、嘉兴，东临上海，西濒太湖；区位和交通条件较好；n 城区建成面积大，商贸繁荣，常住人口多，外来人口多，

12、人口分布集中度高。交通：苏嘉杭高速公路、227省道和京杭大运河穿境而过，与318、312国道、沪宁、沪杭、沪浙高速公路和太浦河相衔接。处于上海一小时经济圈内，具有良好的交通条件。产业：全国百强镇，全镇拥有各类企业2500多家，盛泽丝绸交易市场2015年交易额继续实现超千亿。盛泽已成为我国丝绸纺织的主要生产基地、出口基地和产品集散地。区位：盛泽镇位于江苏省的最南端，地处长江三角洲和太湖地区的中心地带，南接浙江杭州、嘉兴，东临上海，西濒太湖。人口：盛泽镇人口50万，其中本地人口13.5万，外来人口33.5万，流动人口3万。盛泽镇宏观环境介绍东东 都都地地 产产盛泽镇房地产市场介绍基本情况：盛泽目前

13、有在售住宅项目10个，待售项目3个；年销售面积约50余万方，销售最好楼盘仅两个，一个刚需（吴越锦绣） ，一个改善（碧桂园）；其余楼盘销量一般，月均销量主要集中在20-30套/月，销售市场两极分化严重。目前市场在售库存88.5万方，以现在的销售速度，本市场去库存周期约为17个月。东东 都都地地 产产盛泽镇住宅投资建议投资建议：区内竞争比较激烈、库存量较大、但有一定潜力、可以继续关注建议理由：1、盛泽是吴江区的城市副中心，对周边乡镇的辐射能力强；2、盛泽产业强、商贸发达、民富指数高；企业多、有人口吸附能力，外来人口超过占总人口的70%；3、盛泽产业相对单一，受纺织行业及从业人员的去留影响太大，所以

14、一旦纺织行业出现萎缩那么由其引起的连锁反应会在住宅地产开发上表现出来，带来风险；4、盛泽房地产行业发展较早，本地客群挖掘难度加大。东东 都都地地 产产无无锡锡胡胡埭埭镇镇胡埭镇东东 都都地地 产产区位：胡埭位于无锡市西南郊，东接中心城区，南临太湖，西连陶都宜兴，北临锡宜高速公路。交通：距无锡机场25km，距江阴港30km，距张家港50km，连接太湖、长江的6级航道直湖港贯穿全镇。锡宜高速在镇区有出入口，沪宜公路、环太湖公路、盛岸公路，S342连通无锡市区和周边城市，距无锡中心城区15分钟车程。n 位于无锡滨湖区西北部，锡宜高速沿线，区位和交通条件较好；n 镇区面积较小，常住人口较少，人口集中度

15、较高。胡埭镇宏观环境介绍人口：胡埭镇总面积36平方公里，常住人口6.9万(其中户籍人口4.5万,2011年统计数据) ，是全国小城镇综合改革试点镇。东东 都都地地 产产精密机械主导产业为以精密机械为主的产业集群，重点发展电子、轻纺以及汽车服务产业胡埭工业园，是无锡市的重点开发园区，也是滨湖区今后工业发展的主要承载地。它不但吸纳安置无锡市“退城进园”企业，而且招商重大内外资项目，并符合环保要求，是以电子、轻纺、机械电子、轻纺、机械为投资重点的现代化综合工业园。园区总规划面积19.97平方公里，分为南区、北区、西拓区三个区域，南区、北区已基本建成，西拓区正在建设中。园区现有企业1300多家。引进汽

16、车服务产业有德引进汽车服务产业有德星奔驰，雷克萨斯、克莱斯勒、进口大众、奥迪、宝马、英菲尼迪星奔驰，雷克萨斯、克莱斯勒、进口大众、奥迪、宝马、英菲尼迪4S4S店等店等。胡埭镇宏观环境介绍东东 都都地地 产产胡埭镇房地产市场介绍基本情况：胡埭镇共有3个商品房项目，其中1个项目在售（无锡玫瑰园），2个项目售罄（香槟花园、凡尔赛花园）。无锡玫瑰园项目是以别墅产品为主，目前去化缓慢；香槟花园项目在售期间（2012年）月均去化30套。其它要点：目前胡埭镇区已建成安置房小区约12个，共计建面约300万方。胡埭安置房小区东东 都都地地 产产胡埭镇住宅投资建议投资建议：投资风险大，不建议进行住宅投资建议理由：

17、1、胡埭镇本镇人口对商品房的购买需求少，同时胡埭外来人口少，对住宅地产开发支撑力不足；2、若在该地作商品房开发要重点评估安置房二手房对新盘销售的体量及价格的冲击（体量约300万方，安置房二手房价格在3500元/），该市场存有大体量安置房，有很大的投资风险。东东 都都地地 产产江江阴阴临临港港经经开开区区临港开发区东东 都都地地 产产n 江阴临港新城位于江阴市西部，东临主城区、北枕长江、西面和南面与常州接壤；区位和交通条件较好；n 新开发区，城区建成面积较小，城区人口少，城镇人气欠缺，人口分布集中度高。交通：京沪、宁沪、沿江高速和新长铁路、沪宁高铁穿境而过。产业：临港开发区经济实力位居江苏省省级

18、开发区第1名，实现“四连冠”主导产业：石油化工、精密机械、工业装备、新材料、生物医药、汽车零部件。区位：江阴临港新城位于江阴市西部，东临主城区、北枕长江、西面和南面与常州接壤。人口：临港开发区总人口约20万人。临港经开区宏观环境介绍东东 都都地地 产产临港经开区房地产市场介绍基本情况：临港共有8个商品房项目在售，市场去化速度非常慢，库存量大。花样年别样城：花样年接手的资金问题楼盘，均价3650元/（远低于市场价），2016年7月首次开盘销售100余套；裕花园：共550户，开盘6年售200余套，月均去化3套，目前均价5500元/；金苑：共288户，开盘2年售138套，月均去化6套，目前均价4800元/；鸿临新居：共268户，开盘10个月售7套，月均去化8套，目前均价4500元/；金色阳光馨苑：共137户，开盘6个月售31套，月均去化5套，目前均价