加油站资产租赁法律实务

1、零售网络发展法律实务零售网络发展法律实务 李荣国李荣国山西石油分公司法律事务处副处长山西石油分公司法律事务处副处长二九年十月第一章第一章 概概 述述第二章第二章 独资新建法律实务独资新建法律实务第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务第四章第四章 股权收购法律实务股权收购法律实务第五章第五章 合资合作法律实务合资合作法律实务第六章第六章 资产租赁法律实务资产租赁法律实务第七章第七章 经营权收购经营权收购/ /租赁法律实务租赁法律实务结束语结束语目目 录录第六章第六章 资产租赁法律实务资产租赁法律实务 资产租赁是我们零售网络的主要方式之资产租赁是我们零售网络的主要方式之一，在本章中要重点掌

2、握租赁期限、转租、一，在本章中要重点掌握租赁期限、转租、退租、租赁物修缮、租金支付、经营证照等退租、租赁物修缮、租金支付、经营证照等15个操作要点及个操作要点及9类风险提示。类风险提示。第一节第一节 概述概述 一、资产租赁的定义一、资产租赁的定义 二、资产租赁的分类二、资产租赁的分类 三、资产租赁的法律依据三、资产租赁的法律依据第二节第二节 资产租赁操作要点解析资产租赁操作要点解析第三节第三节 风险描述及防控建议风险描述及防控建议第六章第六章 资产租赁法律实务资产租赁法律实务第六章资产租赁法律实务第六章资产租赁法律实务一、资产租赁的定义一、资产租赁的定义资产租赁是指出租人将租赁物交付给承租人使

3、用、收益，承租人支资产租赁是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金。付租金。企业承包经营是发包方在不改变企业所有权的前提下，将企业发包企业承包经营是发包方在不改变企业所有权的前提下，将企业发包给经营者承包，经营者以企业名义从事经营活动，并按合同分享经营成果给经营者承包，经营者以企业名义从事经营活动，并按合同分享经营成果的合同。由于我方在经营非自有加油站时，必须采用中国石化名义，统一的合同。由于我方在经营非自有加油站时，必须采用中国石化名义，统一形象、统一核算、统一纳税，因此不属于承包范畴。形象、统一核算、统一纳税，因此不属于承包范畴。 第一节概述第一节概述第六章资产租赁法律实务

4、第六章资产租赁法律实务第一节概述第一节概述 二、资产租赁的分类二、资产租赁的分类 1 1、直接承租、直接承租 2 2、转租、转租第六章资产租赁法律实务第六章资产租赁法律实务第一节概述第一节概述 三、资产租赁的法律依据三、资产租赁的法律依据1、合同法合同法2、其他民事法律规定，、其他民事法律规定，如如物权法物权法、民法通则民法通则第一节第一节 概述概述第二节第二节 资产租赁操作要点解析资产租赁操作要点解析第六章第六章 资产租赁法律实务资产租赁法律实务九、承租人的义务九、承租人的义务十、交付十、交付十一、加油站债权债务分担十一、加油站债权债务分担十二、转租十二、转租十三、买卖不破租赁及对方主体变十

5、三、买卖不破租赁及对方主体变化化十四、租赁合同解除十四、租赁合同解除十五、退租十五、退租 一、合同当事人的确定一、合同当事人的确定二、调查租赁物二、调查租赁物 三、确定租赁期限三、确定租赁期限四、确定价款支付时间四、确定价款支付时间五、确定加油站土地使用及费用承五、确定加油站土地使用及费用承担担六、变更经营手续六、变更经营手续七、加油站及附属设施的改善、修七、加油站及附属设施的改善、修缮缮八、设置对我方有利的权利八、设置对我方有利的权利第三节第三节 风险描述及防控建议风险描述及防控建议第六章资产租赁法律实务第六章资产租赁法律实务目前零售网络发展过程中，多从业务角度对项目目前零售网络发展过程中，

6、多从业务角度对项目进行评估，关注站点的位置、销量、成本、战略作用进行评估，关注站点的位置、销量、成本、战略作用等，忽略了对潜在法律风险的评估。下面就加油站租等，忽略了对潜在法律风险的评估。下面就加油站租赁过程中涉及的法律问题及如何操作做具体解析。赁过程中涉及的法律问题及如何操作做具体解析。第二节第二节 资产租赁操作要点解析资产租赁操作要点解析第六章资产租赁法律实务第六章资产租赁法律实务一、合同当事人的确定一、合同当事人的确定出租人是资产的所有权人，享有对资产的使用、收益、出租人是资产的所有权人，享有对资产的使用、收益、处分权，若出租人不是资产所有权人的，应当取得所有权人处分权，若出租人不是资产

7、所有权人的，应当取得所有权人同意。加油站企业性质不同，出租主体也不同。同意。加油站企业性质不同，出租主体也不同。第二节第二节 资产租赁操作要点解析资产租赁操作要点解析第六章资产租赁法律实务第六章资产租赁法律实务一、合同当事人的确定一、合同当事人的确定 加油站企业本身属于独立法人的加油站企业本身属于独立法人的加油站企业为非法人分支机构的加油站企业为非法人分支机构的加油站是转租的加油站是转租的加油站为共有财产的加油站为共有财产的1. 委托或代理出租的委托或代理出租的第二节第二节 资产租赁操作要点解析资产租赁操作要点解析第六章资产租赁法律实务第六章资产租赁法律实务二、调查租赁物二、调查租赁物租赁的内

8、容是加油站资产，因此先要弄清财产占有、使租赁的内容是加油站资产，因此先要弄清财产占有、使用的真实情况。财产存在瑕疵，可能导致加油站无法正常经用的真实情况。财产存在瑕疵，可能导致加油站无法正常经营的，应在项目可行性中加以斟酌。确需发展的站点，必须营的，应在项目可行性中加以斟酌。确需发展的站点，必须在合同中列明瑕疵情况，制订相应的租金支付点，并约定出在合同中列明瑕疵情况，制订相应的租金支付点，并约定出租人的完善义务和违约责任。租赁物瑕疵主要有以下几种。租人的完善义务和违约责任。租赁物瑕疵主要有以下几种。第二节第二节 资产租赁操作要点解析资产租赁操作要点解析第六章资产租赁法律实务第六章资产租赁法律实

9、务二、调查租赁物二、调查租赁物租赁物瑕疵种类：租赁物瑕疵种类：1.房屋及附属设施。是否为违章建筑或临时建筑，规划用途与租赁用途是否一致，是否存在政府规划、拆迁的可能，是否符合消防安全验收标准，是否能满足合同约定的使用目的，是否存在质量缺陷。2.加油站经营应具备的各类资料、证件是否完备，是否真实、合法、有效。3.加油站占用的土地使用权归谁，土地性质是什么，规划用途是否与租赁用途一致。第二节第二节 资产租赁操作要点解析资产租赁操作要点解析第六章资产租赁法律实务第六章资产租赁法律实务二、调查租赁物二、调查租赁物租赁物瑕疵种类：租赁物瑕疵种类：4.加油站资产及占用的土地之上是否设置了抵押、典权及其他形

10、式的物权，是否存在司法、行政机关查封或者以其他方式限制房地产权利。5.加油站内是否有库存油品，处置的方式是什么。6.是否已将加油站范围内所有房屋、附属设施都承租下来，如果不能，要在租赁合同中对其他财产的使用方式加以限制，避免对加油站经营造成影响。第二节第二节 资产租赁操作要点解析资产租赁操作要点解析第六章资产租赁法律实务第六章资产租赁法律实务三、确定租赁期限三、确定租赁期限租赁合同中必须明确租赁起止日期。租赁合同中必须明确租赁起止日期。租赁期限不得超过租赁期限不得超过20年。年。租赁期限届满，可以续订租赁合同租赁期限届满，可以续订租赁合同转租期限不得超过原租赁期限。转租期限不得超过原租赁期限。

11、1. 地上物租赁期限不能长于土地使用期限。地上物租赁期限不能长于土地使用期限。第二节第二节 资产租赁操作要点解析资产租赁操作要点解析第六章资产租赁法律实务第六章资产租赁法律实务四、确定价款支付时间四、确定价款支付时间1.鉴于租赁方式固有的风险，应尽可能缩短租金支付的周鉴于租赁方式固有的风险，应尽可能缩短租金支付的周期，增加支付的次数。在加油站规划建设手续不全、所占土期，增加支付的次数。在加油站规划建设手续不全、所占土地存在瑕疵、加油站或土地是转租的情形下，不宜一次性支地存在瑕疵、加油站或土地是转租的情形下，不宜一次性支付租金，最好按年支付。付租金，最好按年支付。2.视具体情况，在合同签订、交接

12、、变更手续、瑕疵完善视具体情况，在合同签订、交接、变更手续、瑕疵完善等环节设置支付控制点。等环节设置支付控制点。第二节第二节 资产租赁操作要点解析资产租赁操作要点解析第六章资产租赁法律实务第六章资产租赁法律实务四、确定价款支付时间四、确定价款支付时间3.要明确支付的具体条件或日期。由于我方审批流程较要明确支付的具体条件或日期。由于我方审批流程较长，要预留充足的拨款时间。长，要预留充足的拨款时间。4.约定出租人收取租金时必须提前出具符合财务规定的约定出租人收取租金时必须提前出具符合财务规定的正规发票，否则我方有权拒付。正规发票，否则我方有权拒付。5.明确租赁费中已包含所有税费。租赁行为产生的税费

13、明确租赁费中已包含所有税费。租赁行为产生的税费由双方按照法律规定各自承担。由双方按照法律规定各自承担。第二节第二节 资产租赁操作要点解析资产租赁操作要点解析第六章资产租赁法律实务第六章资产租赁法律实务四、确定价款支付时间四、确定价款支付时间6.如租金为浮动计算的，对浮动原则、基数和系数的叙如租金为浮动计算的，对浮动原则、基数和系数的叙述要规范无歧义。述要规范无歧义。7.约定定金罚则的，不能写成约定定金罚则的，不能写成“订金订金”、“预付款预付款”，定金额度不得超过总价款的定金额度不得超过总价款的20%，出现违约行为时，违约金，出现违约行为时，违约金与定金必须择一适用。与定金必须择一适用。8.要

14、列明收款账户的开户行、账号，确保资金安全。要列明收款账户的开户行、账号，确保资金安全。第二节第二节 资产租赁操作要点解析资产租赁操作要点解析第六章资产租赁法律实务第六章资产租赁法律实务五、确定加油站土地使用及费用承担五、确定加油站土地使用及费用承担1.土地使用权人为加油站出租人的土地使用权人为加油站出租人的2.土地使用权人不是加油站出租人的土地使用权人不是加油站出租人的3.如果所占用的土地不是国有出让地，而是划拨地、集体如果所占用的土地不是国有出让地，而是划拨地、集体土地，应约定由对方依法办理土地使用合法化手续，并自行土地，应约定由对方依法办理土地使用合法化手续，并自行交纳有关税费。交纳有关税

15、费。第二节第二节 资产租赁操作要点解析资产租赁操作要点解析第六章资产租赁法律实务第六章资产租赁法律实务六、变更经营手续六、变更经营手续比较规范的做法是核减原有营业执照的经营范围，我方比较规范的做法是核减原有营业执照的经营范围，我方重新在加油站资产上设立分支机构进行经营，但实践中，重新在加油站资产上设立分支机构进行经营，但实践中，成品油零售经营许可证成品油零售经营许可证变更、新设难度比较大，出租方由变更、新设难度比较大，出租方由于担心租赁期满后证照难以还原，往往不愿配合。于担心租赁期满后证照难以还原，往往不愿配合。这种政策与实践的冲突如果不能妥善解决，存在被认定这种政策与实践的冲突如果不能妥善解

16、决，存在被认定为无照经营或租赁证照的风险。为无照经营或租赁证照的风险。第二节第二节 资产租赁操作要点解析资产租赁操作要点解析第六章资产租赁法律实务第六章资产租赁法律实务七、加油站及附属设施的改善、修缮七、加油站及附属设施的改善、修缮1.承租人对租赁物不具有处分权，不得擅自改造、重修、承租人对租赁物不具有处分权，不得擅自改造、重修、扩建。如果擅自拆改、扩建或增添，不但要承担赔偿责任，扩建。如果擅自拆改、扩建或增添，不但要承担赔偿责任，甚至可能导致租赁合同的解除。甚至可能导致租赁合同的解除。为便于我方在租赁期内对加油站的管理，减少违约风为便于我方在租赁期内对加油站的管理，减少违约风险，建议在租赁合

17、同中约定，我方有权为经营需要，对加油险，建议在租赁合同中约定，我方有权为经营需要，对加油站站容、站貌、设施、环境进行改造和维修，不必征得出租站站容、站貌、设施、环境进行改造和维修，不必征得出租方同意。方同意。第二节第二节 资产租赁操作要点解析资产租赁操作要点解析第六章资产租赁法律实务第六章资产租赁法律实务七、加油站及附属设施的改善、修缮七、加油站及附属设施的改善、修缮2.出租人对租赁物有修缮义务。除另有约定的，出租人出租人对租赁物有修缮义务。除另有约定的，出租人对租赁物有法定的维修义务。凡没有在合同中明确约定由我对租赁物有法定的维修义务。凡没有在合同中明确约定由我方负责维修的部分，需要维修后才

18、能正常使用时，应先通知方负责维修的部分，需要维修后才能正常使用时，应先通知出租人进行修缮，出租人不履行修缮义务的，我方自行修缮出租人进行修缮，出租人不履行修缮义务的，我方自行修缮后可向出租人主张维修费用补偿。因维修影响使用，应要求后可向出租人主张维修费用补偿。因维修影响使用，应要求减少租金或顺延租期。减少租金或顺延租期。第二节第二节 资产租赁操作要点解析资产租赁操作要点解析第六章资产租赁法律实务第六章资产租赁法律实务八、设置对我方有利的权利八、设置对我方有利的权利1.优先承租权、续租权、购买权优先承租权、续租权、购买权2.加油站范围内的排它使用权加油站范围内的排它使用权3.商标专用权商标专用权

19、4.迁建迁建5.出租人的协助义务出租人的协助义务6.竞业限制权竞业限制权7.我方权利义务的内部划转我方权利义务的内部划转第二节第二节 资产租赁操作要点解析资产租赁操作要点解析第六章资产租赁法律实务第六章资产租赁法律实务九、承租人的义务九、承租人的义务1.按照合同约定按时、足额支付租金。按照合同约定按时、足额支付租金。2.加油站改造、设施设备更换前通知出租人并征得同意加油站改造、设施设备更换前通知出租人并征得同意3.妥善保管、使用租赁物，确保租赁物的完好性。妥善保管、使用租赁物，确保租赁物的完好性。4.对租赁物妥善使用。对租赁物妥善使用。5.通知义务和减损义务。通知义务和减损义务。第二节第二节

20、资产租赁操作要点解析资产租赁操作要点解析第六章资产租赁法律实务第六章资产租赁法律实务十、交付十、交付交付分为加油站资产交付和资质证照交付。交付分为加油站资产交付和资质证照交付。1.要明确约定交接、验收的时间，需交接的物品清单列为合同附件。2.资质、证照必须是原件交接。3.实际交接时，我方要成立由各部门专业人员组成的专项组，检查交接物的名称、种类、状态与合同约定是否一致，如实制作交接清单，并由双方签字确认。4.交接物存在瑕疵的，需现场签订备忘录，约定瑕疵处理方式和期限。如果交付物不符合约定，又不签订备忘录明确解决办法，会将完善义务转嫁给我方。第二节第二节 资产租赁操作要点解析资产租赁操作要点解析

21、第六章资产租赁法律实务第六章资产租赁法律实务十一、加油站债权债务分担十一、加油站债权债务分担1.租赁期内，因我方经营加油站产生的债权债务由我方租赁期内，因我方经营加油站产生的债权债务由我方承担。承担。2.租赁前，加油站对外发生的一切债务由出租人承担。租赁前，加油站对外发生的一切债务由出租人承担。3.租赁期内，由于出租人事前原因，如未结诉讼、工程租赁期内，由于出租人事前原因，如未结诉讼、工程费用，产生的债务由出租人承担。因第三人主张权利影响加费用，产生的债务由出租人承担。因第三人主张权利影响加油站正常经营的，出租人有排除义务，并对我方承担违约责油站正常经营的，出租人有排除义务，并对我方承担违约责

22、任。任。第二节第二节 资产租赁操作要点解析资产租赁操作要点解析第六章资产租赁法律实务第六章资产租赁法律实务十二、转租十二、转租1.加油站、土地系转租的，我方与出租人没有直接法律加油站、土地系转租的，我方与出租人没有直接法律关系，但出于对各方当事人权利义务的保护，我方得直接向关系，但出于对各方当事人权利义务的保护，我方得直接向出租人履行承租人应当履行的义务，同时也享有承租人的相出租人履行承租人应当履行的义务，同时也享有承租人的相应权利。应权利。2.除非原租赁合同中明确承租人有权自行转租，否则转除非原租赁合同中明确承租人有权自行转租，否则转租必须得到出租人的同意。租必须得到出租人的同意。3.转租期

23、限不得超过租赁期限。转租期限不得超过租赁期限。4.转租的，租金切不可一次性支付。转租的，租金切不可一次性支付。第二节第二节 资产租赁操作要点解析资产租赁操作要点解析第六章资产租赁法律实务第六章资产租赁法律实务十三、买卖不破租赁及对方主体变化十三、买卖不破租赁及对方主体变化合同法合同法第第229条规定，条规定，“租赁物在租赁期间发生所租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同效力有权变动的，不影响租赁合同效力”。因此加油站资产的转。因此加油站资产的转让，不影响租赁合同的效力。让，不影响租赁合同的效力。第二节第二节 资产租赁操作要点解析资产租赁操作要点解析第六章资产租赁法律实务第六章资产租赁

24、法律实务十四、租赁合同解除十四、租赁合同解除租赁合同的解除有两种方式：一是法定解除，二是协议租赁合同的解除有两种方式：一是法定解除，二是协议解除。解除。1法定解除：是指虽然当事人对解除合同没有约定，但法律规定的合同解除条件成就时，依法行使解除权而解除合同。包括出租人法定解除权和承租人法定解除权。2. 协议解除：是当事人在租赁合同明确约定解除合同的条件，当条件成就时，按照约定解除合同。合同解除后，未履行部分租金应予以退还。合同解除后，未履行部分租金应予以退还。第二节第二节 资产租赁操作要点解析资产租赁操作要点解析第六章资产租赁法律实务第六章资产租赁法律实务十五、退租十五、退租1.控制掌握好商品库

25、存。控制掌握好商品库存。2.提前撤回属于我方的设备，拆除中石化标识（不可破坏提前撤回属于我方的设备，拆除中石化标识（不可破坏性拆除）；性拆除）；3.要按照交接清单将原设备设施尽量复位或按现状交接；要按照交接清单将原设备设施尽量复位或按现状交接；4.对于合同约定由我方负责办理证照变更的，要提前开始对于合同约定由我方负责办理证照变更的，要提前开始做工作。应妥善安排人员分流，确保留守看站人员，保证资做工作。应妥善安排人员分流，确保留守看站人员，保证资产安全。产安全。第二节第二节 资产租赁操作要点解析资产租赁操作要点解析第六章第六章 资产租赁法律实务资产租赁法律实务 第一节第一节 概述概述 一、资产租

26、赁的定义一、资产租赁的定义 二、资产租赁的分类二、资产租赁的分类 三、资产租赁的法律依据三、资产租赁的法律依据 第二节第二节 资产租赁操作要点解析资产租赁操作要点解析 第三节第三节 风险描述及防控建议风险描述及防控建议 一、租赁物存在瑕疵一、租赁物存在瑕疵 二、租赁期限二、租赁期限三、土地与支付时间三、土地与支付时间四、加油站未取得业主同意擅自改造四、加油站未取得业主同意擅自改造五、租赁经营证照五、租赁经营证照六、转租风险六、转租风险七、租赁合同生效七、租赁合同生效八、退租风险八、退租风险九、拒收租金九、拒收租金第六章第六章 资产租赁法律实务资产租赁法律实务第六章资产租赁法律实务第六章资产租赁

27、法律实务一、租赁物存在瑕疵一、租赁物存在瑕疵 第三节第三节 风险描述及防控建议风险描述及防控建议案例：案例： 石油公司与李某签订了某加油站租赁合同。但合同中未对站内附属的石油公司与李某签订了某加油站租赁合同。但合同中未对站内附属的8间间房屋进行处置，且资产交接单中也未列明。合同履行房屋进行处置，且资产交接单中也未列明。合同履行5年后，李某提出要将年后，李某提出要将8间房屋租赁给他人，或者石油公司支付补偿金，每年间房屋租赁给他人，或者石油公司支付补偿金，每年20万元。为避免出现安万元。为避免出现安全隐患，保证加油站在合同年限内的正常经营，经协商我方又另行支付房屋全隐患，保证加油站在合同年限内的正

28、常经营，经协商我方又另行支付房屋租金租金160万元。增加了租赁成本。万元。增加了租赁成本。第六章资产租赁法律实务第六章资产租赁法律实务二、租赁期限二、租赁期限第三节第三节 风险描述及防控建议风险描述及防控建议案例：案例： 甲公司于甲公司于2002年租赁某加油站，合同约定租期年租赁某加油站，合同约定租期48年，租金年，租金500万元一次万元一次性付清。性付清。2009年出租方因与甲公司发生其他纠纷，就该站租期问题向法院提年出租方因与甲公司发生其他纠纷，就该站租期问题向法院提起诉讼，要求判定超过起诉讼，要求判定超过20年部分无效并解除租赁合同。甲公司提起反诉，要年部分无效并解除租赁合同。甲公司提起

29、反诉，要求对方返还后求对方返还后28年的租金。经法院审理后判决，合同约定的租期超过年的租金。经法院审理后判决，合同约定的租期超过20年的年的部分不受法律保护，出租方返还超过年限部分的租金共计部分不受法律保护，出租方返还超过年限部分的租金共计290余万元，合同余万元，合同有效不予解除。判决结果虽然对甲公司有利，但执行回有效不予解除。判决结果虽然对甲公司有利，但执行回290万元有一定难度万元有一定难度。 评析：评析： 1.按照合同法规定，租赁期限不得超过按照合同法规定，租赁期限不得超过20年。年。 2.合同部分无效，不影响合同整体效力。合同部分无效，不影响合同整体效力。 建议：建议： 现在大家都已

30、经有了这个观念，希望大家能现在大家都已经有了这个观念，希望大家能够回去，把以前签订的合同翻出来排查一次，很够回去，把以前签订的合同翻出来排查一次，很有必要。有必要。第六章资产租赁法律实务第六章资产租赁法律实务第三节第三节 风险描述及防控建议风险描述及防控建议第六章资产租赁法律实务第六章资产租赁法律实务三、土地与支付时间三、土地与支付时间第三节第三节 风险描述及防控建议风险描述及防控建议案例：案例： 某村与袁某签订联营合同，村里提供土地，袁某出资建站并负责经营。后袁某将加某村与袁某签订联营合同，村里提供土地，袁某出资建站并负责经营。后袁某将加油站租赁给甲石油公司油站租赁给甲石油公司15年，一次性

31、收取租金年，一次性收取租金150万元。但甲石油公司并未取得土地万元。但甲石油公司并未取得土地方允许使用土地的相关证明。方允许使用土地的相关证明。2009年，该村以袁某长期拖欠土地租金为由向法院提起年，该村以袁某长期拖欠土地租金为由向法院提起诉讼，要求解除联营合同，收回土地，腾退加油站。法院审理后判决某村胜诉。现该诉讼，要求解除联营合同，收回土地，腾退加油站。法院审理后判决某村胜诉。现该村要求甲石油公司要么腾退加油站，要么支付村要求甲石油公司要么腾退加油站，要么支付360万元继续经营。目前该村已起诉甲石万元继续经营。目前该村已起诉甲石油公司。油公司。 评析：评析： 1.对涉及第三方权利义务的，要

32、先征得第三方同意。对涉及第三方权利义务的，要先征得第三方同意。 2.土地、房屋属于不同权利主体（俗称两张皮），应分别取得各自权利人的认可。土地、房屋属于不同权利主体（俗称两张皮），应分别取得各自权利人的认可。建议：建议： 对存在土地瑕疵的加油站，要控制租金支付时间，最好按年支付对存在土地瑕疵的加油站，要控制租金支付时间，最好按年支付第六章资产租赁法律实务第六章资产租赁法律实务四、加油站未取得业主同意擅自改造四、加油站未取得业主同意擅自改造第三节第三节 风险描述及防控建议风险描述及防控建议案例：案例： 甲公司租赁加油站期间发现一甲公司租赁加油站期间发现一50立方米柴油罐渗漏，未通知出租方对油罐进

33、行了立方米柴油罐渗漏，未通知出租方对油罐进行了更换，且更换为更换，且更换为30立方米的。出租方以此为由向法院提起诉讼，要求解除合同，恢复立方米的。出租方以此为由向法院提起诉讼，要求解除合同，恢复原状。法院审理后认为，甲公司未经出租人同意擅自更换油罐，致使该站按国家规范原状。法院审理后认为，甲公司未经出租人同意擅自更换油罐，致使该站按国家规范由一类站降为二类站，属根本性违约。判决解除租赁合同。由一类站降为二类站，属根本性违约。判决解除租赁合同。评析：评析： 1.按照合同法规定，对租赁物的改造修缮，必须征得原业主同意。不能把租赁加油按照合同法规定，对租赁物的改造修缮，必须征得原业主同意。不能把租赁

34、加油站当作站当作“自有资产自有资产”随意处置。随意处置。 2.发生此类情况，出租方可以请求法院解除租赁合同，要求石油公司承担违约责任发生此类情况，出租方可以请求法院解除租赁合同，要求石油公司承担违约责任。建议：建议： 1.使用总部示范合同文本，固定我方享有使用总部示范合同文本，固定我方享有“为经营需要，不必征得出租方同意，我为经营需要，不必征得出租方同意，我方享有改建、扩建和重建加油站的权利方享有改建、扩建和重建加油站的权利”。 2.若合同没有约定，必须征得出租方书面同意，才能改造加油站。若合同没有约定，必须征得出租方书面同意，才能改造加油站。第六章资产租赁法律实务第六章资产租赁法律实务五、租

35、赁经营证照五、租赁经营证照第三节第三节 风险描述及防控建议风险描述及防控建议案例：案例： A石油公司租赁了一座加油站，销量高，租价低，仍使用该站原有的经营证照经营石油公司租赁了一座加油站，销量高，租价低，仍使用该站原有的经营证照经营，未进行任何变更。当年，未进行任何变更。当年，A石油公司将该站改造为标准站，并在经营中使用石油公司将该站改造为标准站，并在经营中使用A石油公石油公司的标识和发票。司的标识和发票。 2年后，年后，B石油公司也看上了这个加油站，出高价给油站业主，要求油站业主解除石油公司也看上了这个加油站，出高价给油站业主，要求油站业主解除与与A石油公司的合同，并将该站租赁给石油公司的合

36、同，并将该站租赁给B石油公司，石油公司，B石油公司同时承担一切的诉讼费石油公司同时承担一切的诉讼费用。业主与用。业主与B石油公司签订合同后，油站业主以他人名义向工商部门举报该油站石油公司签订合同后，油站业主以他人名义向工商部门举报该油站“无无照经营照经营”，工商部门下达了限期整改通知书。在工商局限定的时间内，因油站业主不，工商部门下达了限期整改通知书。在工商局限定的时间内，因油站业主不同意变更证照，无法整改，工商部门下达了停业通知并处以罚款。油站业主遂以同意变更证照，无法整改，工商部门下达了停业通知并处以罚款。油站业主遂以A石石油公司违法经营为由向法院申请解除合同，经区法院审理后，判决解除合同

37、。油公司违法经营为由向法院申请解除合同，经区法院审理后，判决解除合同。A石油石油公司不服，提起上诉，二审维持了一审判决，公司不服，提起上诉，二审维持了一审判决，A石油公司失去了该油站。石油公司失去了该油站。评析：评析： 1.借用他人经营证照进行经营，违反国家工商管理法规。借用他人经营证照进行经营，违反国家工商管理法规。 2.租赁加油站，若对原经营证照不作变更，视为借用他人经营证照违法经营。租赁加油站，若对原经营证照不作变更，视为借用他人经营证照违法经营。建议：建议： 租赁加油站交付后，对原加油站的经营证照进行变更，变更到我公司名下。或按照租赁加油站交付后，对原加油站的经营证照进行变更，变更到我

38、公司名下。或按照某些省市的做法，重新办理一个新的证照，保证合法经营。某些省市的做法，重新办理一个新的证照，保证合法经营。第六章资产租赁法律实务第六章资产租赁法律实务六、转租风险六、转租风险第三节第三节 风险描述及防控建议风险描述及防控建议案例：案例： 加油站系甲公司于加油站系甲公司于2003年从乙公司手中租赁经营，期限年从乙公司手中租赁经营，期限15年，一次性支付租金年，一次性支付租金1900万元。万元。2008年接到法院强制执行裁定被拆除。原因：该加油站为转租，所有权人年接到法院强制执行裁定被拆除。原因：该加油站为转租，所有权人为丙公司。在丙公司与乙公司签订的租赁合同中明确约定不得将加油站转

39、租给第三方为丙公司。在丙公司与乙公司签订的租赁合同中明确约定不得将加油站转租给第三方。乙公司隐瞒了这一事实将加油站租给甲公司。丙公司知悉后以乙公司为被告向法院。乙公司隐瞒了这一事实将加油站租给甲公司。丙公司知悉后以乙公司为被告向法院提起诉讼，要求解除合同、限期返还该站并承担违约责任。法院判决丙公司胜诉。判提起诉讼，要求解除合同、限期返还该站并承担违约责任。法院判决丙公司胜诉。判决生效后，丙公司申请强制执行，收回并拆除了该站。决生效后，丙公司申请强制执行，收回并拆除了该站。 评析：评析： 按照合同法，转租必须征得出租人同意。未经出租人同意，擅自转租的可以解除按照合同法，转租必须征得出租人同意。未

40、经出租人同意，擅自转租的可以解除租赁合同，转租合同无效。租赁合同，转租合同无效。建议：建议： 1.转租的，必须审查原租赁协议，确定转租人是否享有转租权利，及剩余租赁年转租的，必须审查原租赁协议，确定转租人是否享有转租权利，及剩余租赁年限。限。 2.对于转租的，不宜一次性支付租金，最好按年支付。对于转租的，不宜一次性支付租金，最好按年支付。第六章资产租赁法律实务第六章资产租赁法律实务六、转租风险六、转租风险 第三节第三节 风险描述及防控建议风险描述及防控建议案例：案例： 甲石油总公司与张某签订加油站甲石油总公司与张某签订加油站加油站租赁协议加油站租赁协议，合同约定，甲公司出资，合同约定，甲公司出

41、资55万元租赁加油站经营权万元租赁加油站经营权20年，期限自年，期限自2000年年7月起计算。合同签订后，双方各自按合月起计算。合同签订后，双方各自按合同约定履行了义务。同约定履行了义务。 2003年年12月，甲公司上级主管公司在当地设立乙石油分公司月，甲公司上级主管公司在当地设立乙石油分公司,将甲公司该加油站划将甲公司该加油站划归乙分公司经营管理，并向加油站主管部门递交归乙分公司经营管理，并向加油站主管部门递交变更申请书变更申请书。乙分公司成为加油。乙分公司成为加油站的使用人。站的使用人。2007年年5月，甲公司根据上级部门要求完成清算注销。月，甲公司根据上级部门要求完成清算注销。 2007

42、年底，张某向当地法院提起诉讼，请求确认解除年底，张某向当地法院提起诉讼，请求确认解除加油站租赁协议加油站租赁协议，并要，并要求乙分公司返还加油站财产并办理证照变更。法院经过审理，判决双方终止求乙分公司返还加油站财产并办理证照变更。法院经过审理，判决双方终止租赁合租赁合同同的履行，张某退回未履行期间的租金；乙分公司应返还加油站给张某，并办理过的履行，张某退回未履行期间的租金；乙分公司应返还加油站给张某，并办理过户手续。户手续。评析：评析： 从法律关系上，股份公司和集团公司各石油总公司属不同法律主体，各自独立承担从法律关系上，股份公司和集团公司各石油总公司属不同法律主体，各自独立承担民事责任。民事

43、责任。建议：建议： 不能简单把不能简单把“上市公司和非上市公司上市公司和非上市公司”当做一家人；当做一家人；2000年以来，公司进行过多年以来，公司进行过多次改革：整体上市、市县一体化、专业化重组等，希望大家进行排查，不能再发生类次改革：整体上市、市县一体化、专业化重组等，希望大家进行排查，不能再发生类似案例。似案例。第六章资产租赁法律实务第六章资产租赁法律实务七、租赁合同生效七、租赁合同生效第三节第三节 风险描述及防控建议风险描述及防控建议案例：案例： A石油分公司向石油分公司向B公司租赁公司租赁C加油站，并签订加油站，并签订 加油站租赁协议加油站租赁协议 ，协议约定：，协议约定：“本协议经

44、甲、乙双方签字盖章并经乙方上级公司批准后生效。本协议经甲、乙双方签字盖章并经乙方上级公司批准后生效。”但是，在未获上级公但是，在未获上级公司批准的情况下，司批准的情况下，A石油分公司和石油分公司和B公司办理租赁物交接手续。公司办理租赁物交接手续。A石油分公司接受出租石油分公司接受出租方开具的租赁费发票并支付租金。之后，方开具的租赁费发票并支付租金。之后，A石油分公司未再支付租金。一年后，石油分公司未再支付租金。一年后，B公司公司起诉起诉A石油分公司，要求解除加油站租赁关系；判令返还加油站及全部证照、实物，石油分公司，要求解除加油站租赁关系；判令返还加油站及全部证照、实物，给付违约金给付违约金

45、100万元、租金万元、租金 14 万元及赔偿损失万元及赔偿损失 90 万元，共计人民币万元，共计人民币 204 万元。法院万元。法院支持了其诉求。支持了其诉求。评析：评析： 1.双方当事人签订租赁协议后，办理了租赁物交接手续，开具发票并支付了对价，双方当事人签订租赁协议后，办理了租赁物交接手续，开具发票并支付了对价，视为实际履行，改变了合同生效条件。视为实际履行，改变了合同生效条件。 2.合同生效后，合同生效后，A石油分公司未履行支付义务，导致合同目的无法实现，致使合同石油分公司未履行支付义务，导致合同目的无法实现，致使合同解除。解除。 3.A石油分公司未按约履行租赁协议，应承担标违约金。石油

46、分公司未按约履行租赁协议，应承担标违约金。建议：建议： 增强法律意识，对合同的严肃性要充分认识。附条件生效的合同，密切关注所附条增强法律意识，对合同的严肃性要充分认识。附条件生效的合同，密切关注所附条件是否成就，是否影响合同效力。件是否成就，是否影响合同效力。第六章资产租赁法律实务第六章资产租赁法律实务八、退租风险八、退租风险第三节第三节 风险描述及防控建议风险描述及防控建议案例：案例： 甲加油站是乙分公司于甲加油站是乙分公司于2003年年1月月17日租赁的一座私营加油站，租期日租赁的一座私营加油站，租期5年。由于在年。由于在续租条件上未达成一致，乙发函通知出租方在续租条件上未达成一致，乙发函通知出租方在2008年年1月月18日退租，要求其届时到现日退租，要求其届时到现场进行交接。交接