精品专题资料（2022-2023年收藏）杭州房地产价格走势分析

1、2013年杭州房地产价格走势分析摘要：2012年已将过去，很多没买房的人已经开始谈论房价走势2013了，对于业内和坊间众说纷纭。据证券日报报道，2012中国500强房企的库存达到4.9945万亿元，存货均值同比增加50.34%，增幅较2010年进一步攀升6.47个百分点，平均每家500强房企的存货达到99.89亿元，创历史新高。对于未来的2013年，杭州的房地产价格又会产生什么样的变化，本文将对此作出分析。关键字：房地产价格；2013年；走势分析1、 引言上有天堂，下有苏杭。做为我国经济大省的省会以及知名旅游文化城市，杭州的房价素来就在我国居于上游，且一涨一跌备受全国公民的瞩目。在杭州楼市这近

2、十年来，每经过一次房交会，房价总体上都是高歌猛进，几乎只涨不跌，有人叫好，也有老百姓叫苦连天。在未来新的一年里，杭州的房地产价格会有些什么样的变化，相信是大多数人都关心的事，本文通过分析比较往年杭州房地产的价格走势，并对近年来的国家政策进行分析梳理，研究房地产价格形成的规律，来对2013年杭州房地产价格作出一个预测分析。2、 往年杭州房地产价格走势回顾 （一）开发经营篇2008年1-11月，除销售面积与销售额外，杭州商品房市场各项指标均有不同程度的上涨。1-11月，杭州市完成房地产开发投资489.96亿元 ，比去年同期增长27.16%,其中商品住宅投资额达368.3亿元，同比增长26.42%。

3、同月，商品房销售额536.35亿元，同比下降26.35%，其中商品住宅销售额464.26亿元，同比下跌29.07%。图1：房地产开发投资额与商品房销售额商品房竣工面积同比上涨幅度放缓。1-11月份，杭州商品房竣工面积553.81万平方米，比2008年同期上升28.64。其中商品住宅竣工面积为440.48万平方米，同比增加23.79%。1-11月份，杭州商品房销售面积608.99万平方米，同比下降了36.75%。其中商品住宅销售面积为536.18万平方米，同比下降39.43%，销售压力严重。图2：商品房竣工面积与销售面积 商品房新开工面积上升幅度放缓。1-11月，杭州商品房新开工面积1025.1

4、6万平方米，同比增加30.31%，增速继续放缓，其中商品住宅新开工面积为737.95万平方米，同比增加27.84%图3：商品房新开工面积 土地成交面积大幅缩水，价格微涨。2008年1-11月，杭州市主城区共出让土地38宗，出让面积104.07万平方米，其中纯住宅用地15宗，平均楼面地价6232元/平方米，较去年同期上涨21.26%。图4：2007年与2008年同期土地成交类型及宗数对比 （二）市场行情篇2008年的杭城楼市在平淡中开场，受春节的影响，一季度的成交虽然平淡但还算平稳，4月，预计的上扬并没有出现，市场观望气氛显现，在被称为楼市风向标的人居展上，开发商和消费者相互试探，看客多买客少。

5、6月，天气开始炎热，传统淡季已经来临，成交量也确实低迷，上半年虽然平淡的过去，但楼市的暗流已然涌动，7月，部分开发商提早开战，然而更多的人准备在“金九银十”大显身手，但万科在9月初的7.5折大优惠让众多人措手不及，一时间众说纷纭，硝烟四起，有跟进者，有抵制者，有观望者，价格回落已然开始，冬天来了，临近年关，杭城楼市渐行渐冷。1、供给大幅增加，需求同步萎缩，供需矛盾突出，去化压力巨大1-11月，杭州主城区批准上市商品房475.55万平方米，较去年同期上涨31.99%，其中住宅批准上市面积为401.3万平方米，较去年同期上涨35.6%；商品房成交面积为245.31万平方米，较去年同期下降46.70

6、%，其中住宅成交面积为184.77万平方米，较去年同期下降52.75%。1-11月，杭州主城区供销比达1.94，市场供应充足，需求严重缩水，截至11月30日，杭州主城区商品房可售面积达到401.71万平方米，创历史新高，其中七成以上为住宅，市场去化压力巨大。图5：2008年杭州主城区商品房供销对比 图6：2008年杭州主城区住宅供销对比 2、价格起伏震荡，下行趋势明显1-11月，杭州主城区商品房价格震荡起伏，进入三季度，价格回落趋势较为明显，但仍较去年同期小幅上扬，继续在高位运行。11月，商品房成交均价为14348元/平方米，环比下跌4.47%，同比上涨6.42%；11月，住宅成交均价1480

7、4元/平方米，环比下跌4.0%，同比微涨0.3%。自万科9月7.5折大幅优惠冲击杭城楼市后，杭城住宅价格即开始松动，大部分已开楼盘虽然不像万科那样大张旗鼓，但增加附加值，给上门客户优惠、推出特价房等已屡见不鲜，相较之下，新盘的操作空间更大，10月、11月新开的楼盘定价都做出了调整，普遍低于事前摸底预想的价格2000元/平方米左右。图7：2008年杭州主城区商品房成交均价走势 图8：2008年杭州主城区商品住宅成交均价走势3、其他参考指标显示外围环境依然吃紧1-10月，杭州市区城镇人居可支配收入达到20418元，较去年同期增长10.4%，与此同时，房价收入比为仍高达16（已房屋面积100平方米计

8、算），与此同时，房价租金比接近400，市场环境不容乐观。此外，按照杭州市住房建设规划（2008-2012），未来五年内杭州具备开工条件的保障性住房建筑面积将达到714万平方米，10.79万套，其中经济适用房建筑面积约200万平方米，4.17万套；廉租住房建筑面积约90万平方米，约1.4万套；经济租赁房60万平方米，约1.2万套。仅在2008至2010年，杭州要开工建设50万平方米的廉租住房，三年内分别解决低保标准1.4倍、1.7倍、2倍以下低收入家庭的住房困难。 与之对应，杭州市经济适用房也采取了租售并举的办法，并扩大了申请范围，将“80后”纳入进来。保障性住房的大量建设以及收益人范围的扩大，

9、无疑有利于整个社会的安定繁荣，也是对当前房地产市场结构性调整的有力举措，有利于房价的合理回归，短期内不会对房地产市场造成带来较大冲击，而是会起到较好的补充作用。（三）企业运行篇上半年还风和日丽的杭城房产市场，在下半年急转而下，让很多企业措手不及，如何应对突变的市场环境，各家企业也是八仙过海各显神通。1、绿城房产生财有道绿城房产作为浙江房企的龙头老大，在全国也是排位前十的大型房企，2008年，绿城加大了在总部杭州的投资力度，先后拿下位于蒋村临近的4幅地块，总建筑面积近50万方的土地，尤其是在春节后杭州市的首次土地出让上，经过数次争夺，一举夺得蒋村的两幅土地，楼面地价近11000元/平方米，除了感

10、慨绿城房产的出手阔绰外，也让迷雾中的杭城楼市吃了一剂定心丸。6月后，市场成交继续低迷，土地市场的成交也频现底价，此后，绿城又先后两次拿下蒋村的土地，楼面底价分别为8260和7750元/平方米，这两块地中还有7万多方的商业用地，相较第一次的拿地成本大幅降低。4块土地的获得共花费了绿城41.2亿元的资金，而其中的近50%是由绿城的合作伙伴提供，这无疑是绿城实力和资本运作的完美结合。尽管08年的杭城楼市持续低迷，但绿城的产品销售依旧可圈可点。玉兰公寓的排队抢购让人误以为是07年的楼市重演，而其16000元/平方米的均价也较周边高出近3000元/平方米左右，品牌号召力可见一斑。其后，尽管万科打折，让楼

11、市的销售愈加迷茫，但绿城玉兰公寓和蔚蓝公寓的“加法”销售，依然获得了市场认可，销量可喜。2、滨江集团顺势而动和绿城房产相比，滨江集团走了另一条路，作为本土的知名企业，滨江集团成为08年上市的房产第二股，上市无疑极大的拓宽了企业的融资渠道。08年房地产市场步入调整期，上市后的滨江集团并没有因为资金的充裕而盲目扩张，而是一如既往的用心打造产品，寻找合适的机会，随着市场的低迷，杭州市出让的住宅用地大多价值较高，但愿意出手的仍然不多，相比之下，擅长在风险中把握机遇，拿地独到的滨江也延续了其一贯精准低价的拿地策略，一口吃掉了重机厂地块，总建筑面积近50万平方米，楼面地价不足5000元/平方米，共花费滨江

12、集团24.5亿元，相较绿城集团的蒋村地块，地段位置更为优越，同样的住宅商业项目，楼面地价较绿城低了许多，不可不佩服滨江集团的拿地策略。楼盘销售层面，滨江集团同样不属于绿城，金色蓝庭、阳光海岸同样上演了杭城楼盘销售的奇迹。但与绿城房产不同的是，由于项目首次开盘，滨江集团直接调低了开盘价，凭借出众的性价比获得了市场的认可，而其中阳光海岸更是一举就为滨江集团回笼资金10余亿。为了更好的应对明年的房地产市场，10月16日，滨江集团公布了发布公司债券发行方案，拟在中国境内发行本金总额不超过10亿元人民币的公司债券。（四）2009年杭城楼市展望纵观2008年的杭城楼市，震荡起伏，居高不下的价格，再加上外部

13、经济环境的影响，使得购房者的信心丧失，成交量大幅回落，楼市供需失衡，价格回调趋势明显。尽管从三季度开始，国家就出台了一系列的措施，地方政府也不断出台措施，给楼市以信心，也确实显现出了一定的效果，杭城楼市11月的成交量较10月大幅增长，但就此判断楼市回暖为时尚早，商品房市场尤其是住宅市场的存量巨大，再加上06、07年出让的土地势必有部分将在09年上市，楼市2009年的销售压力巨大，预计2009年上半年杭城楼市的依旧将动荡前行，供需比将减小，价格仍将回落。从目前的情况看，尽管信贷已有所放松，但是房地产行业目前的风险状况使得银行的放贷额度有限，资金紧张的房地产企业将继续降价，房价仍有下探的空间。购买

14、需求方面，因贷款利率不断下调，后续仍有下调空间，再加上此前各项政策利好，如杭州市的买房入户政策、二套房贷款优惠等，09年，购房需求将得到释放，但仍不足以消化市场供应，预计在政策面还将有利好出台如退税补贴等政策以刺激消费。3、 2003年以来房地产政策的梳理国八条 ( 中央2011126 )为进一步做好房地产市场调控工作，逐步解决城镇居民住房问题，促进房 地产市场平稳健康发展，国务院继去年5月的“国10条”后，于2011126日出台“国八条”指导全国楼市的政策导向，随后各地政府陆续出台各地执行细则，对楼市进一步进行调控。国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知国办发20111号

15、。其中重点内容有： 第三条“调整完善相关税收政策，加强税收征管调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。税务部门要进一步采取措施，确保政策执行到位。加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。” 第四条：“强化差别化住房信贷政策（银行政策）对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机

16、构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。银行业监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为要严肃处理。 京十五条（地方2011216） 以“国八条”为指导，北京市于2011216出台北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知的细则，对本市具体办法加以规定。 其中(四)严格执行国家关于个人转让住房的营业税、个人所得税征收政策。财政部门会同税务、住房城乡建设等部门根据市场情况及时动态调整存量房交易最低计税价格，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。

17、 实行差别化土地增值税预征率。房地产开发企业应当在新开盘项目销售前，将项目的土地成本、建安成本和销售价格等报送住房城乡建设部门备案，经税务部门核定，对定价过高、预计增值额过大的房地产开发项目提高土地增值税预征率，具体办法由税务部门会同住房城乡建设部门制定公布。 加强对土地增值税清算情况的监督和检查。对已经达到土地增值税清算标准但不申请清算、定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行重点清算和稽查。 (十)继续巩固限购政策成果。自本通知发布次日起，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效北京市工作居住证的家庭，下同)、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且

18、连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。 (十一)加强对购房人资格的审核，确保限购政策落实到位。住房城乡建设部门会同公安、税务、民政、人力社保等部门要进一步完善信息共享和购房人资格核查机制。对提供虚假证明文件的购房人，不予办理产权登记手续，并由其承担相应的经济和法律责任。对未严格核实购房人购买资格、违规签订商品住房销售合同

19、或代理合同的房地产开发企业、房地产经纪机构，依法严肃处理。 与其它地区相比，北京市出台的细则，堪称全国最严调控政策。其中本市户口居民限购第三套住房、非本市居民（缴纳满5年保险）限购第二套住房的政策，将使短期内北京市的房屋成交量锐减。 金融房贷紧缩政策 根据国务院精神，银监会也表示要做好差别化信贷政策。今年以来，央行连续加息和提高存款准备金率，导致银行信贷额度紧张，不少银行取消了此前贷款的利率优惠，并严格审查和执行开发贷款程序。目前北京的各金融机构和北京住房公积金管理中心对贷款购买第二套住房的家庭，执行“首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”的政策。此项政策旨在减少流动性，对

20、住宅类房产市场有一定的影响，因其执行的贷款利率接近或到达目前商业项目的利率水平，所以对商业项目而言，因减少或抵消了之前的利率差异，反而出现了短期的利好现象。 征收房产税政策 房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税，现行主要作用是提高产权持有人的持有成本，均衡资产贫富差异、打击炒房客，对过高房价地区理论上有一定的房价抑制作用，但其中关联问题比较复杂。此次财政部宣布两地试点之后，重庆与上海先后出台细则，并于2011年2月前开始实施。此次重庆试点区域仅限于主城区，并不包含我司合川区项目，所以就房产税方面而言，项目并未受到影响。 4、 房地产价格形成的规律房

21、地产价格的形成法则就是对房地产价格形成与运动的客观规律的简要概括。具体来说，它是由房地产的自然特征、经济特征及房地产价格的各种影响因素所决定的。其主要内容包括如下十项法则：供求法则；替代法则；机会成本法则；变动法则；收益与分配法则；收益递增递减法则；均衡法则；贡献法则；适合法则；竞争法则。（一）供求法则在自由竞争市场中，对于二般商品来说，供给和需求决定商品价格，同时，商品价格也对供给和需求产生一定影响。房地产作为商品，其价格的形成与变化在本质上也与一般商品相同按供求法则的支配。房地产价格与需求成正相关，与供给成负相关。1. 供求法则成立的一般条件回供求法则是自由竞争市场的经济法则，其成立应具备

22、如下四个基本条件：1) 商品同质无差异。2) 供给者与需求者进出市场自由，竞争不受任何限制，可随商品价格变动而自由调节各自的供求数量。3) 市场信息充分，买卖双方对供求信息充分了解。4) 交易双方数量众多，任何一方不会形成垄断局面。2. 房地产市场的供求特点房地产市场与自由竞争市场相差甚远，明显地体现出如下四个截然不同的特点：1) 房地产普遍具有个别性，相互之间的替代性也受到一定限制。2) 受土地资源的局限，房地产开发投资规模受到制约，市场交易受到局限。3) 房地产市场信息不畅，交易双方都不容易充分了解房地产的供给和需求信息。4) 房地产市场存在种种限制，与一般市场相比，具有较大的垄断性。3.

23、 房地产供求法则的特点房地产市场与自由竞争市场之间所存在的巨大差别，使房地产价格的供求法则体现出如下三个主要特点：1) 作用范围的区域性。2) 个别垄断价格存在的合理性。这是由房地产品替代的有限性所决定的。因此，在分析房地产价格时，对于所形成的种种垄断价格应进行具体的分析。例如，对于购买邻地合并使用的限定价格，以及为使不动产的所有权与其他物权统一而形成的不动产物权的种种限定价格等非正常价格，应给予相应的肯定，并作出合理的判断。3) 房地产的供求状况，在总体上也呈买方、卖方市场均衡态势。但有时是供不应求，有时也有空置而缺乏需求。基于这一特点，在分析房地产的供求状况时，对于短期的供求波动应进行深入

24、的分 析，应结合长期供求趋势对短期波动所持续的时间及其对价格产生的实际影响要有合理的估计。上述三点也可称之为房地产供求法则所受到的限制。这些限制的存在及其作用程度 的明显性，并不表明房地产价格不受供求法则的支配。其实这只是要求我们在遵循供求法 则分析房地产价格时，不仅要进行一般的分析，而且必须根据房地产供求法则所具有的特 点，进行具体深入的分析，否则将失去应有的意义，甚至导致错误的结论。4. 供求法则在估价上的运用在估价实务上，运用供求法则分析房地产价格时，一般可通过了解地方市场上的空房 率、交易习惯以及房地产的一般价格走势来具体确定。一般来说，在空房率极低的地方市 场上，表明房地产的需求较旺

25、、供给偏紧；在空房率较高的区域市场上则与之相反。如果该 区域市场的交易习惯是业主普遍愿意采取出租方式，则说明需求旺盛；反之则说明需求不振。通常还可从房地产的一般价格走势中大致推测出某类房地产的供求状况，但对此应具 体分析。综合上述这些情况及其他市场特征，并进行量化分析，就可以在一定程度上掌握 供求状况对价格的影响，并以此作为决定最终估价额的参考。另外，对于我国来说，城市土地属国家所有，市场中能够流通的仅是有限年期的土地 使用权，土地供给主要由国家控制，这一情况对地价具有至关重要的影响。此外，在进行供 求分析时，应考虑时间因素，作动态分析。因为现在的供求状况常常是在考虑将来发展状况而形成的，因此

26、，供求法则在某种程度上是与下述的变动法则和竞争法则密切相关的， 应进行综合分析。（二）替代法则从现实的经济行为上来看，任何经济主体都是要以最小的费用（或代价、投入）取得最大的收益（或效用、产出），他们在购买物品时，都要选择效用大而价格低的商品。这样，在同一市场中，类似商品（包括有形的货物和无形的劳务）的价格将相互影响、相互牵制，价格最终彼此接近，这即是替代法则。房地产价格也受替代法则的作用。替代原理是市场比较法成立的理论依据。替代法则实际上与收益法也有较深的渊源关系。在估价实务上，我们可根据某房地产的价格来确定能与该房地产产生同等纯收益的其他房地产的价格。另外，根据替代法则，如果现存房地产价格

27、高于重新建造的具有同等效用的房地产成本，则自然会选择重新建造房地产，从而使可重置的现存房地产价格受到重置成本的牵制，重置成本必然成为现存房地产的价格上限。因此，替代法则也是成本法的理论依据之一，它属于房地产价格形成法则的核心内容之一。（三）机会成本法则购买或生产某种物品的机会成本，等于放弃了最优替换物或放弃了的机会的价值。房地产价格的形成也受机会成本的制约，机会成本法则与市场比较法、收益法和成本法都有着密切的关系。使用者选择购置房地产的条件是，租金收益率大于或等于市场投资利率减去房地产的年增值幅度，否则使用者将不会购置房地产而选择租用，对于投资者来说也将不会投资购置。因此，房地产价格受租金收益

28、率与市场投资利润率及年增值幅度等制约。这即是广义的房地产价格形成的机会成本法则。5、 宏观调控对房地产市场价格的影响房地产宏观调控作为国民经济宏观调控的重要方面有其自身的调控体系，从其目标来看，分为总体性目标和阶段性目标。对其进行宏观调控在经济上要实现的总体目标是房地产的总供给和总需求之间的平衡、房地产业与国民经济的协调发展、房地产业发展的市场性与社会性均衡发展以及房地产业的可持续发展。（一）经济手段 经济手段主要包括财政政策和货币政策。财政政策主要是运用税收杠杆，通过提高高档商品房税率抑制其需求，降低普通商品房的税率，刺激其供求，从而改善房地产市场的供求结构。还有就是调整转移支付政策，加大对

29、低收入者的转移支付，缩小收入分配差距，保障低收入者的基本住房需求，健全住房保障体系。 灵活运用货币政策也可以对房地产市场实行有效调控包括： 1、调节货币供应量，调整存款准备金率，将影响房地产市场的供给和需求。2、运用利率政策，如降低贷款利率，刺激房地产开发商增加供给；反之，则房地产开发商减少供给。降低房地产抵押贷款利率，刺激房地产需求；反之，提高房地产抵押贷款利率，则抑制房地产需求。3、通过信贷政策，如实行宽松的信贷政策，可以增加房地产开发贷款和房地产抵押贷款规模，进而提高房地产市场交易规模；反之，控制房地产开发贷款和房地产抵押贷款规模，可以限制房地产交易规模。 （二）法律手段 法律手段是通过

30、立法，禁止房地产开发商形成价格同盟，促进市场公平有序竞争，是实行房地产市场宏观调控的重要手段。制定和实施反垄断法主要目的在于提高市场运行的效率，防止市场势力泛滥，创造竞争环境，实现公平竞争。处于转型期的中国，虽然还没有进入大规模反垄断的阶段，但是，由于房地产市场特有的区域垄断性和房地产作为所有居民生活必需品的特征，因而也要求政府运用法律手段，调节房地产市场的运行，提高房地产资源配置的社会总福利。而且在一个文明民主的国度，也应该推进依法治国、依法治市的进度。 （三）房地产宏观调控主要途径之间的相互关系 宏观直接调控和宏观间接调控是宏观调控的两个基本途径，其调控的主体均为政府，作用对象为微观客体，

31、虽然两者实施的手段、方式、作用机制等存在一定的差异，但彼此相互作用、相互联系，共同构成了房地产宏观调控体系。二者之间的相互关系可理解为： 1、 间接调控为主，直接调控为纲 由于房地产产品不仅具有经济属性，还具有社会属性，所以房地产的调控应以直接调控为纲。房地产发展应以国家有关部门制订的各种计划、规划作为指导，在此前提下通过税收等经济手段，通过市场机制的作用，间接调控房地产市场。政府通过规划、计划的制订来完善市场机制的功能，进而引导房地产业的科学发展，其发展也应根据各项规划的要求进行。2、 经济、法律手段为主，行政手段为辅 在我国现行的经济体制下，我们应该充分发挥市场机制对资源的基础配置性作用，

32、在进行宏观调控时也应该通过经济手段和法律手段来调节市场，通过各种经济变量的调整来调节房地产市场的总供给和总需求，通过各种法律制度的完善，为房地产市场创造良好的发展环境和有利的发展空间。在此基础上，辅之以行政手段，为经济、法律方面调控目标的实现搭建一座桥梁。简而言之，行政手段为经济和法律手段做基础，当经济、法律出现问题时，则依靠行政力量推动市场继续有序发展。 3、市场为主，计划为辅 我国实行的是社会主义市场经济体制，市场对资源的有效配置起到了基础性作用，因而我们在进行各项建设的时候应主要依靠市场，发挥市场的优越性、有效性和效率性。然而，由于房地产业与国民经济之间的双向反馈关系，房地产的发展不仅具有经济性，还具有社会性，以及房地产市场非完全竞争性、非均衡性、区域性等特点，因而需要辅之以各项中长期规划以确立目标的长远性、方向性和战略性，辅之以灵活性较强的计划以具体实现阶段性的目标。6、 对新一年价格走势预期当