第三章房地产金融机构

1、第三章 房地产金融机构第三章第三章 房地产金融机构房地产金融机构 学习目标学习目标 通过对本章的学习，学生应了解或掌握如通过对本章的学习，学生应了解或掌握如下内容：下内容： 1房地产金融机构的含义与性质房地产金融机构的含义与性质 2房地产金融机构的特点、功能房地产金融机构的特点、功能 3房地产金融机构的地位和作用房地产金融机构的地位和作用 4. 房地产金融机构的组成房地产金融机构的组成 4我国房地产金融机构的业务范围我国房地产金融机构的业务范围 目目 录录第一节第一节 房地产金融机构概述房地产金融机构概述第二节第二节 当前房地产金融机构当前房地产金融机构的设置体系的设置体系第三节第三节 中国房

2、地产金融机构中国房地产金融机构的经营管理的经营管理第四节第四节 中国房地产金融机构中国房地产金融机构的现状与发展趋势的现状与发展趋势一、房地产金融机构的含义一、房地产金融机构的含义二、房地产金融机构的性质二、房地产金融机构的性质三、房地产金融机构的特点三、房地产金融机构的特点四、房地产金融机构的功能、地位四、房地产金融机构的功能、地位和作用和作用第一节第一节 房地产金融机构概述房地产金融机构概述第一节第一节 房地产金融机构概述房地产金融机构概述 一、房地产金融机构的含义一、房地产金融机构的含义房地产金融机构是指从事房地产金融业务和为房地产金融提供附属服务的金融类服务性金融机构。主要包括专门的房

3、地产金融机构、普通商业银行、政策性房地产金融机构、非银行金融机构(证券公司、保险公司、信托公司)等。第一节第一节 房地产金融机构概述房地产金融机构概述中国的房地产金融机构主要由非专业性房地产金融机构构成，包括银行型房地产金融机构和非银行型房地产金融机构组成。住房公积金管理中心信托投资公司房地产信托投资基金房地产投资基金(私募)保险基金住房置业担保有限公司小额贷款公司金融资产管理公司典当行其中以商业银行和各类基金公司为主。.二、房地产金融机构的性质（一）金融性：它是经营金融业务的专业机构（一）金融性：它是经营金融业务的专业机构 1.在金融管理上，接受银监会的监管。在金融管理上，接受银监会的监管。

4、 2.在业务上是经营货币资金的。在业务上是经营货币资金的。 3.以信用为基础。以信用为基础。（二）企业性：它是办理货币信用业务的经济实体（二）企业性：它是办理货币信用业务的经济实体（三）专业性：它是特定产业的金融机构（三）专业性：它是特定产业的金融机构 1.房地产开发经营群体房地产开发经营群体 2.房地产交易群体房地产交易群体 3.房地产消费群体房地产消费群体（四）服务性：它肩负着支持住房制度改革的使命（四）服务性：它肩负着支持住房制度改革的使命第一节第一节 房地产金融机构概述房地产金融机构概述三、房地产金融机构的特点三、房地产金融机构的特点（一）领导体制上的多重性（一）领导体制上的多重性（二

5、）管理体制上的特殊性（二）管理体制上的特殊性1.非法人而具有法人地位非法人而具有法人地位2.经营资本的无本化经营经营资本的无本化经营3.业务的特殊性业务的特殊性（三）业务管理上的综合性（三）业务管理上的综合性（二）房地产金融机（二）房地产金融机构的地位构的地位 1.结算中心结算中心 2.信贷中心信贷中心 3.现金出纳中心现金出纳中心 4.信息中心信息中心四、房地产金融机构四、房地产金融机构的功能、地位和作用的功能、地位和作用（一）房地产金融机（一）房地产金融机构的基本功能构的基本功能 1.结算功能结算功能 2.筹资功能筹资功能 3.信贷功能信贷功能第一节第一节 房地产金融机构概述房地产金融机构

6、概述（三）房地产金融机构的作用（三）房地产金融机构的作用 1.加速资金周转，促进住房资金的循环和加速资金周转，促进住房资金的循环和增值增值 2.协助建立住房基金，筹集住房建设资金协助建立住房基金，筹集住房建设资金 3.融通资金，推动住房制度改革，促进房融通资金，推动住房制度改革，促进房地产业的发展地产业的发展 4.提供房地产及金融咨询、信息等中介服提供房地产及金融咨询、信息等中介服务务第二节第二节 当前房地产金融机构的设置体系当前房地产金融机构的设置体系一、中国银行业监督管理委员会一、中国银行业监督管理委员会二、全国性商业银行的房地产金融机构二、全国性商业银行的房地产金融机构（一）中国建设银行

7、（一）中国建设银行（二）中国工商银行（二）中国工商银行（三）中国农业银行（三）中国农业银行（四）中国银行（四）中国银行（五）交通银行（五）交通银行第二节第二节 当前房地产金融机构的设置体系当前房地产金融机构的设置体系一、商业银行一、商业银行国内最早从事房地产金融业务的银行是中国建设银行，1998年中国住房制度改革后，更多的银行介入房地产金融领域，房地产金融机构迅速增加，初步形成了以四大国有商业银行为主体，12家全国性股份制商业银行和112家城市商业银行为补充的组织机构体系。第二节第二节 当前房地产金融机构的设置体系当前房地产金融机构的设置体系中国建设银行中国建设银行中国建设银行是我国管理固定资

8、产投资的专业银行。总行设在北京，在全国各省、市、自治区及地、市和部分县设有分行或分支机构。建设银行设有房地产信贷部，在房地产金融方面的主要业务有：管理国家基本建设(包括住宅建设)的支出预算；办理建筑安装企业、地质勘探和设计单位、房地产开发企业、房地产经营企业等单位的存款和贷款业务，以及承担这些单位的流动资金与现金管理：办理国家基本建设和房地产投资的拨款和贷款，监督资金的合理运用；办理各种住房储蓄业务；办理购买商品房贷款业务；第二节第二节 当前房地产金融机构的设置体系当前房地产金融机构的设置体系办理工商企业和机关、团体、部队、学校等单位的有关建房基金的存款：办理国有工商企业、城镇集体企业有关建房

9、和购置商品房资金的贷款：办理城镇居民私人购买商品住宅抵押贷款、按揭贷款：办理住房公积金存贷业务：办理房地产业务的结算。第二节第二节 当前房地产金融机构的设置体系当前房地产金融机构的设置体系中国工商银行中国工商银行中国工商银行是我国办理工商信贷和城镇储备业务的专业银行，总行设在北京，在全国各地均设有分行和分支机构。中国工商银行在房地产金融方面的业务主要有。办理工商企业和机关、团体、部队、学校等单位的建房基金存款：办理工商企业、城镇集体企业有关建房、购房的贷款以及城镇居民与住房储蓄的购房贷款：办理城镇居民各种购房储蓄；办理房地产业务结算：办理城镇居民与储蓄挂钩的购房贷款；办理城镇居民私人购买商品住

10、宅抵押贷款、按揭贷款。第二节第二节 当前房地产金融机构的设置体系当前房地产金融机构的设置体系中国银行中国银行中国银行是我国国家外汇专业银行。总行设在北京，在国内的各大中城市、主要贸易口岸、侨乡和世界上几个国家和地区(伦敦、纽约、巴黎、卢森堡、新加坡、悉尼、开罗、香港等)设有分行和分支机构。中国银行在房地产金融方面的主要业务有：办理有关房地产投资和非贸易的国际结算：承担外汇买卖和调剂业务：办理中外合资房地产开发经营企业贷款，国际银团在中国房地产业的联合贷款及华侨、外商购买外汇商品房的贷款业务；承办国际房地产的信托投资、信用担保、房地产金融租赁业务；组织和筹集房地产开发外汇资金，发行房地产外币债券

11、和房地产开发建设、经营的其他有价证券：办理购置外汇、侨汇商品房的外币存款及与房地产业外汇有关的人民币存款业务；办理城镇居民私人购置商品住宅抵押贷款、按揭贷款。第二节第二节 当前房地产金融机构的设置体系当前房地产金融机构的设置体系中国农业银行中国农业银行中国农业银行是以支持发展农村经济为主要任务的国有专业银行。在房地产金融方面的主要业务有农村乡镇居民的农户建房、购房储蓄；农村国有、集体、个体、联营及农村商业企业等单位的建房、购置商品房资金贷；农村乡镇房地产开发经营的流动资金贷款；农村有关房地产业务的转账结算；农村房地产信托、租赁、代理、投资、咨询等业务；城乡居民私人购买商品住宅的抵押贷款及按揭贷

12、款。第二节第二节 当前房地产金融机构的设置体系当前房地产金融机构的设置体系交通银行交通银行交通银行是我国第一家以公有制成分为主的具有商业银行性质的股份制银行。总行设在北京，在各大城市均设有分行和分支机构。其经营业务几乎包揽了各专业银行的一切业务。与房地产金融有关的主要业务有:吸收各种人民币存款和个人储蓄，吸收外币存款和华侨存款；办理人民币流动资金贷款和固定资金贷款、办理各种外币贷款透支和贴现；办理国内外货币的结算和汇总；办理国际、国内银行之间的存款、贷款、折款和贴现：第二节第二节 当前房地产金融机构的设置体系当前房地产金融机构的设置体系发行人民币债券、外币债券和其他有价证券；进行外币买卖和外币

13、股票、债券的买卖：在外国和港澳地区投资或合资经营银行、金融公司或其他企业：组织和参加国际联合贷款和银团贷款：承办国际、国内的各项投资、保险、信托、租赁、咨询、担保、保管、代理等业务；经营房地产投资和房地产信贷业务：代理发行各类股票债券，办理股票、债券的转让和买卖；办理中国人民银行委托、交办、批准的其他业务；经中国人民银行批准参与国际金融活动；办理城镇居民购买商品住宅的抵押贷款和按揭贷款业务。第二节第二节 当前房地产金融机构的设置体系当前房地产金融机构的设置体系商业银行的信贷资金主要从两个方面对房地产业进行支持：一是直接支持企业的房地产开发投资，二是通过个人住房信贷扩大房地产需求。 (一一)直接

14、支接企业的房地产开发投资直接支接企业的房地产开发投资 房地产企业从商业银行获得房地产开发投资资金。一直是房地产企业融资的重要渠道，这也是房地产企业融资的重要特征之一。 从授信分布来看，2009年房地产企业融资结构呈现明显的金字塔结构，大型上市企业、国资背景企业吸引的资金明显高于中小企业，其中万科、绿地、金地等名列前五的授信额度共计1819亿元，达到了总授信额度的一半以上，充分表现出房企融资的“马太效应”。第二节第二节 当前房地产金融机构的设置体系当前房地产金融机构的设置体系(二二)个人住房信贷个人住房信贷 从中国个人住房按揭贷款的实践看，1998年以后，国家鼓励商业银行向消费者发放按揭贷款，有

15、的银行甚至按购房款全额贷款，导致商业银行个人住房按揭贷款信贷风险加大。为规范个人住房贷款按揭成数和降低商业银行的个人住房按揭贷款的信贷风险，2001年6月19日，中国人民银行印发关于规范住房金融业务的通知 (银发E2001195号)，2003年6月13日，又发布关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知(银发2003121号)。上述两个政策提出严禁“零首付”个人住房贷款，并提出按揭成数最高不得超过80，对购买第二套或二套以上住房的，应适当再降低按揭成数。第二节第二节 当前房地产金融机构的设置体系当前房地产金融机构的设置体系三、住房储蓄银行三、住房储蓄银行（一）烟台住房储蓄银行（一）烟台住房储蓄银行

16、（二）蚌埠住房储蓄银行（二）蚌埠住房储蓄银行（三）中德住房储蓄银行（三）中德住房储蓄银行第二节第二节 当前房地产金融机构的设置体系当前房地产金融机构的设置体系住房储蓄银行住房储蓄银行住房储蓄银行是住房制度改革中，在一些试点城市出现的新型地方性住宅建设综合性股份制银行。其主要业务有：组织和开办企事业单位职工住宅资金存款和城镇居民储蓄存款；办理企事业单位职工住宅建设贷款、购买商品房贷款、私人建房贷款等：办理商品房开发经营企业的流动资金存款与贷款：办理有关住房券业务，代理发行住宅债券和股票；投资房地产开发、买卖、租赁、信托；办理房地产有价证券的买卖和转让：办理住房公积金存贷业务：办理城乡居民私人购买

17、商品住宅抵押货款、按揭贷款业务。第二节第二节 当前房地产金融机构的设置体系当前房地产金融机构的设置体系20世纪80年代中期，中国分别在烟台和蚌埠成立了住房储蓄银行，专门办理与房改配套的住房基金筹集、信贷、结算等政策性金融。20世纪90年代，公积金制度的建立，住房储蓄银行的职能逐渐被住房公积金管理中心所取代，住房储蓄银行曾一度消失。2004年2月15日，中国建设银行与德国施威比豪尔住房储蓄银行在天津合资成立了中德住房储蓄银行，成为目前中国唯一的一家住房储蓄银行。第二节第二节 当前房地产金融机构的设置体系当前房地产金融机构的设置体系四、非银行房地产金融机构四、非银行房地产金融机构（一）保险公司（一

18、）保险公司（二）信托投资公司（二）信托投资公司（三）住房合作社（三）住房合作社第二节第二节 当前房地产金融机构的设置体系当前房地产金融机构的设置体系(一）保险基金一）保险基金 房地产保险是整个社会保险的组成部分。所谓房地产保险，主要是指以房屋设计、营建、销售、消费和服务等环节中的房屋及其相关利益与责任为保险标的的保险，属于财产保险的范畴。保险公司承担的房地产风险是纯粹风险，带有偶然性、意外性和不可测定性。房地产虽然风险较少，但并不是毫无风险，因自然灾害和意外事故造成房屋毁损的可能性随时都存在。一旦这种可能性转化为现实性，那将会给房屋所有者带来经济损失甚至人员伤亡。因此，为了尽量规避风险、减少经

19、济损失，购买房地产保险很有必要。第二节第二节 当前房地产金融机构的设置体系当前房地产金融机构的设置体系(二二)住房公积金管理中心住房公积金管理中心 住房公积金是指各单位及其在职职工缴存的长期住房储金，用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房。住房公积金的管理实行住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督的原则。住房公积金的存、贷利率由中国人民银行提出，经征求国务院建设行政主管部门的意见后，报国务院批准。直辖市和省、自治区人民政府所在地的市以及其他设区的市(地、州、盟)设立住房公积金管理委员会，作为住房公积金管理的决策机构，并设立住房公积金管理中心。第二节第二节 当前

20、房地产金融机构的设置体系当前房地产金融机构的设置体系住房公积金管理中心的主要职责为：(1)编制、执行住房公积金的归集、使用计划；(2)负责记载职工住房公积金的缴存、提取、使用等情况；(3)负责住房公积金的核算；(4)审批住房公积金的提取、使用；(5)负责住房公积金的保值和归还；(6)编制住房公积金归集、使用计划执行情况的报告；(7)行使国务院住房公积金管理条例。第二节第二节 当前房地产金融机构的设置体系当前房地产金融机构的设置体系(三三)信托投资公司信托投资公司 信托投资公司是以营利为目的，并以受托人身份经营信托投资业务的金融企业。目前中国的信托投资公司有两种，一种是由各专业银行投资建立的，另

21、一种是由各省、市、自治区政府设立的。其主要经营业务范围有：办理信托存款、信托贷款、信托投资、财产信托、委托贷款、委托投资等业务；代理发行债券和股票；办理金融租赁、房地产租赁、转租、代租等业务；办理资信调查、商情咨询、投资策划、金融咨询和介绍客户等业务。从事房地产金融业务的信托公司一般分为两类：独立的房地产专业信托公司和一般信托公司。(四四)房地产信托投资基金房地产信托投资基金 房地产信托投资基金(Real Estate Investment Trusts，REITs)是以信托方式组成而主要投资于房地产项目的集体投资计划，是指信托公司通过制订信托投资计划，与投资者(委托人)签订信托投资合同，通过

22、发行信托受益凭证或股票，受托投资者资金，然后进行房地产投资或房地产抵押贷款投资，并委托、聘请专业机构和人员实施具体经营管理的一种资金信托投资方式，一般以股份公司或者封闭式契约型信托的形式出现。有关基金旨在向持有人提供来自房地产的租金收入的回报，它主要是拥有并营运带来收益的房地产，例如办公楼、购物中心、酒店、公寓和工业厂房。第二节第二节 当前房地产金融机构的设置体系当前房地产金融机构的设置体系(五五)房地产投资基金房地产投资基金 房地产投资基金是一种主要投资于房地产或房地产抵押有关公司发行股票的投资基金。按照是否直接投资于房地产可以将其划分为两类：一类是直接投资房地产公司发行股票的基金；另一类是

23、间接投资房地产业的基金，即房地产抵押基金，该基金主要是通过投资房屋抵押市场而间接投资房地产。第二节第二节 当前房地产金融机构的设置体系当前房地产金融机构的设置体系(六）住房置业担保有限公司六）住房置业担保有限公司 住房置业担保有限公司是指依照住房置业担保管理试行办法设立的公司。在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，住房置业担保有限公司为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保。因此，住房置业担保有限公司是为借款人办理个人住房贷款提供专业担保，收取服务费用，具有法人地位的房地产中介服务企业。第二节第二节 当前房地产金融机构的设置体系当前房地产金融机构的设置体系 理

24、解住房置业担保概念需把握三点。 一是住房置业担保公司提供的住房置业担保，是个人住房贷款担保方式的一种补充。 二是住房置业担保是特定的专业性担保机构提供的保证担保，以区别其他形式住房保证担保行为。 三是住房置业担保规定了保证方式和反担保方式。住房置业担保提供的保证方式是连带责任保证，依照连带保证的法律规定，购房的债务人在主合同规定的债务履行期限届满时没有履行债务的，债权人(一般指发放贷款的商业银行)可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担连带保证责任。第二节第二节 当前房地产金融机构的设置体系当前房地产金融机构的设置体系（七）金融资产管理公司（七）金融资产管理公司金融资产管理公

25、司条例第二条对该类型公司做出明确定义：“金融资产管理公司，是指经国务院决定设市的收购国有银行不良贷款，管理和处置因收购国有银行不良贷款形成的资产的国有独资非银行金融机构。”同时第三条规定了其经营目标：“金融资产管理公司以最大限度保全资产、减少损失为主要经营目标，依法独立承担民事责任。”国家于1999年相继设立了四家金融资产管理公司，即中国华融资产管理公司(CHAMC)、中国长城资产管理公司(GWAMCC)、中国信达资产管理公司(CINDAMC)和中国东方资产管理公司(COAMC)，分别收购、管理和处置四家国有商业银行和国家开发银行的部分不良资产。第二节第二节 当前房地产金融机构的设置体系当前房

26、地产金融机构的设置体系（八）小额贷款公司（八）小额贷款公司 小额贷款公司是由自然人、企业法人与其他社会组织投资设立的，不吸收公众存款而经营小额贷款业务的有限责任公司或股份有限公司。小额贷款公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权，以全部财产对其债务承担民事责任。小额贷款公司股东依法享有资产收益、参与重大决策和选择管理者等权利，以其认缴的出资额或认购的股份为限对公司承担责任。作为非银行型房地产金融机构，小额贷款公司应遵守国家法律、行政法规，执行国家金融方针和政策，执行金融企业财务准则和会计制度，依法接受各级政府及相关部门的监督管理：应执行国家金融方针和政策，在法律、法规规定的范围内开展业

27、务，自主经营，自负盈亏，自我约束，自担风险，其合法的经营活动受法律保护，不受任何单位和个人的干涉。第二节第二节 当前房地产金融机构的设置体系当前房地产金融机构的设置体系（九）典当行（九）典当行 典当行，俗称当铺，是专门发放质押贷款的非正规边缘性金融机构，是以货币借贷为主和商品销售为辅的市场中介组织。典当行的主营业务为典当业务，其法律性质几乎等同于商业银行的短期抵押贷款业务。但是与商业银行的贷款相比，典当具有当物多样化、手续便捷、当金使用不受限制等优势。因此，典当行完全可以通过细分市场，与商业银行展开错位经营，从而发挥其比较优势，为中小企业和公民救急解困提供商业银行无法比拟的个性化服务。第二节第

28、二节 当前房地产金融机构的设置体系当前房地产金融机构的设置体系房地产典当是房地产权利特有的一种流通方式，它是指房地产权利出典人在一定期限内，以一定典价将其所有的房地产权利过渡给承典人的行为。通常，设典的房地产权利为房屋所有权。设典时，承典人可以占有、使用房屋；也可以行为上不占有、使用该房屋，但有权将出典的房屋出租或将房屋典权转让。设典时，一般应明确典期，出典人应在典期届满时交还典价和相应利息以按约定赎回出典的房屋；也可以双方约定，由承典人补足典房的差额而实际取得房屋的所有权。第二节第二节 当前房地产金融机构的设置体系当前房地产金融机构的设置体系典当行在房地产融资中发挥的作用体现在以下几个方面。

29、 其一，对一些急需凑钱付房屋全款的个人客户，通过选择典当原有房子可凑齐全价房款。其融资行为的优势表现为既可不损失定期存款的利息，又可不错过房地产开发商给的折扣，从而以较小的代价实现房屋的购买。从国内现在大多数典当行的操作来看，目前，大多数典当行的房屋折当率为60%67%，房子条件好的最高能给到80。因此，通过原有房产典当，典当人可拿到一笔可观的贷款，以进行二次购房交易。第二节第二节 当前房地产金融机构的设置体系当前房地产金融机构的设置体系其二，尽管目前国内的房地产典当息费一般为每月3.2，但房地产典当作为一种快速、灵活和便捷的短期融资理财工具，已越来越多地融入到市场经济活动和日常生活当中，运用

30、房地产典当的人也越来越多。以北京较早设立的宝瑞通典当行为例，其房地产典当业务可实现最快在12小时内放款。因此，房地产典当给急需资金的客户提供了一条快速融资之路。第二节第二节 当前房地产金融机构的设置体系当前房地产金融机构的设置体系其三，国内的房地产典当业务涉及到的抵押物范围极其广泛，既包括个人房地产，也包括公司名下的房地产；既包括住宅、公寓、别墅、四合院、经济适用房、成本价房(含央产房)和危改回迁房，也包括写字间、商铺和厂房，还包括土地以及在建工程等；既包括付清全款且无银行贷款的房地产，也包括还有银行贷款的按揭房地产。第三节第三节 中国房地产金融机构的经营管理中国房地产金融机构的经营管理一、房

31、地产金融机构经营管理的基本内容一、房地产金融机构经营管理的基本内容（一）机构管理（一）机构管理（二）业务管理（二）业务管理二、加强房地产金融机构经营管理的意义二、加强房地产金融机构经营管理的意义（一）有利于房地产金融业务的健康发展（一）有利于房地产金融业务的健康发展 1.通过对房地产金融机构的管理，建立合理的房地产金融机通过对房地产金融机构的管理，建立合理的房地产金融机构体系。构体系。 2.通过对房地产金融机构的管理，合理确定其业务范围。通过对房地产金融机构的管理，合理确定其业务范围。 3.通过房地产金融机构的内部管理，建立高效的运作机制。通过房地产金融机构的内部管理，建立高效的运作机制。第三

32、节第三节 中国房地产金融机构的经营管理中国房地产金融机构的经营管理（二）有利于支持和促进房改工作的顺利推进及房地产业的健康发展（二）有利于支持和促进房改工作的顺利推进及房地产业的健康发展 1.通过有效地对房地产金融机构实施监管，巩固和发展正常的房地产通过有效地对房地产金融机构实施监管，巩固和发展正常的房地产金融秩序。金融秩序。 2.通过加强内部管理，提高金融服务水平。通过加强内部管理，提高金融服务水平。（三）有利于提高资产质量和经营效益（三）有利于提高资产质量和经营效益 1.加强房地产金融机构的信贷管理，提高资产质量和资金效益。加强房地产金融机构的信贷管理，提高资产质量和资金效益。 2.通过加

33、强行政和财务管理，降低成本费用，增加收入，节约支出。通过加强行政和财务管理，降低成本费用，增加收入，节约支出。（四）有利于理顺内外关系，创造良好的发展环境（四）有利于理顺内外关系，创造良好的发展环境第三节第三节 中国房地产金融机构的经营管理中国房地产金融机构的经营管理三、房地产金融机构经营管理的原则三、房地产金融机构经营管理的原则（一）内外结合，配套管理的原则（一）内外结合，配套管理的原则 1.房地产金融机构要接受金融机构内部的制约和管理。房地产金融机构要接受金融机构内部的制约和管理。 2.房地产金融机构还必须接受来自机构外部的国家政策的指导和管理。房地产金融机构还必须接受来自机构外部的国家政

34、策的指导和管理。其政策性具体体现在：其政策性具体体现在：（1）资金来源与资金运用有着政策的规定性。）资金来源与资金运用有着政策的规定性。（2）房地产金融有着政策的特殊性。）房地产金融有着政策的特殊性。（3）信贷政策上有着一定的优惠性。）信贷政策上有着一定的优惠性。（二）统一领导，单独管理的原则（二）统一领导，单独管理的原则（三）讲求（三）讲求“三性三性”，寻求最佳配置的原则，寻求最佳配置的原则（四）优质服务，有效竞争的原则（四）优质服务，有效竞争的原则第三节第三节 中国房地产金融机构的经营管理中国房地产金融机构的经营管理四、商业银行房地产信贷部的经营管理四、商业银行房地产信贷部的经营管理（一）

35、房地产信贷部的审批（一）房地产信贷部的审批 房地产信贷部审批一般需要经以下程序：房地产信贷部审批一般需要经以下程序： 1.接受地方政府委托。接受地方政府委托。 2.报银监会批准。报银监会批准。 3.办理有关经营手续。办理有关经营手续。（二）房地产信贷部的主要任务（二）房地产信贷部的主要任务 1.大力支持住房制度改革，理顺、转换住房资金，变无偿投入为有偿大力支持住房制度改革，理顺、转换住房资金，变无偿投入为有偿投入，使之逐步达到投入产出的良性循环。投入，使之逐步达到投入产出的良性循环。 2.广泛筹集和融通住房资金，积极支持住房制度改革和商品房的开发广泛筹集和融通住房资金，积极支持住房制度改革和商

36、品房的开发和建设。和建设。 3.为房改和房地产业提供良好的信贷结算服务。为房改和房地产业提供良好的信贷结算服务。第三节第三节 中国房地产金融机构的经营管理中国房地产金融机构的经营管理（三）房地产信贷部的管理原则（三）房地产信贷部的管理原则 1.统一领导，单独管理的原则。统一领导，单独管理的原则。 2.信誉至上，优质服务的原则。信誉至上，优质服务的原则。 3.掌握政策界限，合法合理经营的原则。掌握政策界限，合法合理经营的原则。（四）房地产信贷部的管理体系（四）房地产信贷部的管理体系 1.总行房地产信贷部总行房地产信贷部 2.管理行房地产信贷部管理行房地产信贷部 3.经办行房地产信贷部经办行房地产

37、信贷部第三节第三节 中国房地产金融机构的经营管理中国房地产金融机构的经营管理 （五）管理模式（五）管理模式 （六）信贷计划管理与财务核算管理（六）信贷计划管理与财务核算管理 1.信贷计划管理信贷计划管理其内容可通过以下特点具体体现：其内容可通过以下特点具体体现：（1）信贷计划单列。）信贷计划单列。（2）资金自求平衡。）资金自求平衡。（3）来源运用专项。）来源运用专项。 2.财务核算管理财务核算管理（1）房地产信贷部实行单独核算，自负盈亏，单独缴税的财务核算管理体）房地产信贷部实行单独核算，自负盈亏，单独缴税的财务核算管理体制。制。（2）房地产信贷部的财务核算管理是按照国家房改方针、政策、计划和

38、制）房地产信贷部的财务核算管理是按照国家房改方针、政策、计划和制度，对财务活动进行组织、指挥、监督和调节，对房改资金进行综合性的管度，对财务活动进行组织、指挥、监督和调节，对房改资金进行综合性的管理。理。第三节第三节 中国房地产金融机构的经营管理中国房地产金融机构的经营管理五、住房合作社的管理五、住房合作社的管理（一）住房合作社的审批（一）住房合作社的审批（二）住房合作社的基本任务（二）住房合作社的基本任务 1.动员社员尽可能多地筹集建房资金。动员社员尽可能多地筹集建房资金。 2.组织社员自力更生组织建设住房，通过民主监督与管理，组织社员自力更生组织建设住房，通过民主监督与管理，努力降低造价，多建快建住房。努力降低造价，多建快建住房。 3.发扬民主，搞好住房的分配与管理，协助房管部门搞好社发扬民主，搞好住房的分配与管理，协助房管部门搞好社员住房的维修服务。员住房的维修服务。 4.通过实践，探索具有中国特色的职工住房建设的新途径。通过实践，探索具有中国特色的职工住房建设的新途径。第三节第三节 中国房地产金融机构的经营管理中国房地产金融机构的经营管理（三）住房合作社的组织类型（三）住房合作社的组织类型 1.由政府或政府部门出面牵头组织住房合作社