物业管理公司设施设备管理制度

1、物业管理公司设施设备管理制度物业管理公司设施设备管理制度1 目的明确工程修理人员应遵循的工作制度。2 范围适用于对工程修理人员的日常工作指导。3 职责3.1品质部负责工程设备类体系文件的制定及完善，对修理操作人员进行现场督查、指导；3.2管理处工程主管负责组织落实设施设备管理制度，对设施设备管理工作进行督促检查，负责制定并实施值班人员巡检路线图。4 工作程序4.1修理班工作制度4.1.1仔细作好设备运行、保养、修理等记录，对重大问题准时上报工程主管；4.1.2仔细填写设备运行记录，并于每月底将记录交工程主管；4.1.3在工作中应按规定着装，配带工作牌、精神饱满，现场作业时不得高声喧哗；4.1.

2、4遇自来水爆管、煤气泄漏等急修，则在接到通知后5分钟内赶到现场进行处理，无法马上处理者，须马上报告工程主管；4.1.5在接到管理处下发报事单、派工单或通知后，应马上前往处理；4.1.6爱惜工具及设备，听从班长调度；4.1.7严格执行各种规章制度及设备运行操作管理规程；4.1.8每日早上如有昨日未完成之工作，相关工作人员应先完成,其余人员应负责打扫自己所管理的设备房内的清洁卫生并对设备进行修理保养，工作中随时听从主管的支配4.1.9依据所管物业的实际状况，编制设备修理保养方案报品质部审批，并按方案进行设备修理养护工作。4.2修理班交接班制度4.2.1着整齐工作服，提前10分钟到达交接班现场；4.

3、2.2接班人员必需按规定时间到班，未经履行完交接手续前，交班人员不得离岗；4.2.3严格执行作息制度，按时交接班；4.2.4严格执行配电室值班制度、交接班制度与各项工作制度；4.2.5接班人员应主动询问交班人员上班状况及核查值班记录；4.2.6交接班时如发生事故未办理交班手续前，仍由交班人员处理，接班人在交班班长领导下帮助处理；4.2.7交班后应马上巡察一遍各巡察点，并签署巡查看法；4.2.8交接班内容包括：4.2.8.1特别运行和设备缺陷，事故处理状况，待处理事宜；4.2.8.2仪器、仪表、登记表、工具、材料、备件和消防器材、设备房钥匙完备状况；4.2.8.3交接班时必需严厉仔细，要做到&q

4、uot;交得细致，接得明白"。接班人要进行全面检查核实。4.2.8.4夜班接班人员应按值班人员巡检路线图进行巡察检查和记录，值班人员巡检路线图由工程主管制定，并报管理处批准;路线图中需注明巡察要点、巡察频率、记录要求等内容。4.3工具管理制度4.3.1领用工具时，应遵循以旧换新、以一换一的原则签字领取，工程主管应掌握工具的使用周期。领用工具时应填写工具领用登记表，实行工具报损制度；4.3.2领用者应爱惜工具，对损坏的工具经工程主管确认后方可以旧换新；4.3.3对部分大型工具应建立严格的报损制度，并根据财务相关制度及选购掌握程序进行；4.3.4对工具实行个人负责制，谁丢失谁赔偿；4.3

5、.5对于公用工具及大件工具应由工程主管指定专人负责进行统一管理；4.3.6对在工作中损坏的工具应向工程主管汇报 ,同时将损坏的工具交回管理处集中处理方可重新领取；4.3.7对于损坏的工具由管理处定期进行统一销毁(应有相关负责人签字)；4.3.8对于专用工具应由专人管理，不得轻易损坏、更换，一旦损坏应填写损坏缘由，如属人为损坏则需进行适当赔偿，如属自然损坏(需有相关部门负责人出具损坏凭据)则根据相关财务制度办理；4.3.9高压平安用具、低压平安用具、帮助平安用具的管理：高压平安用具指绝缘棒、绝缘夹钳、验电器等。低压平安用具绝缘手套、绝缘靴、带绝缘柄的工具、验电笔。帮助平安用具有绝缘手套、绝缘靴、

6、绝缘垫、绝缘站台。以上平安用具均需按规定期限送检。送检周期见下表：工具名称电压等级送检周期备注高压平安用具绝缘棒10KV以下1年/次验电器10KV以下1年/次绝缘钳10KV以下1年/次工具名称电压等级送检周期备注低压平安用具绝缘手套380V以下半年/次绝缘靴380V以下半年/次带绝缘柄的工具380V以下半年/次验电笔380V以下半年/次帮助平安用具绝缘手套220 V以下半年/次绝缘靴220 V以下半年/次绝缘垫220 V以下1年/次绝缘站台220 V以下半年/次电器平安用具统一存放于凹凸压配电室，存放处应有明显的标志，做到存取便利，存放地点洁净、通风良好，存放环境不能过冷过热，也不行与锐器、铁

7、丝等存放在一起；凡橡胶制品的电器平安用具不行与石油类的油纸接触绝缘手套、绝缘靴；绝缘夹钳应存放在柜内，要与其它平安用具分开，使用中应防止受潮、受污或损伤；绝缘棒应垂直存放、且架在支架上或吊挂在室内，留意不行与墙壁接触；绝缘台的瓷瓶应完好、无裂纹与破损，木质台则要保持干燥；验电器用过后应存放于匣内并置于干燥处；对绝缘手套、靴、垫、毯等，不允许有外伤、裂纹、气泡或毛刺等，发觉有问题时，应马上更换；假如绝缘工具患病表面损伤或者已经受潮，则应准时进行处理或使之干燥，并在经试验合格后方可连续使用；无论任何状况，电气平安用具均不行作为它用，对平安用具应进行定期试验，各试验项目要能合乎标准与要求。4.4空置

8、房检查制度4.4.1为了确保空置房的完好，制订本制度；4.4.2工程部每月对空置房土建及配套设备设施进行全面巡察检查，填写空置房巡察记录表，检查内容包括：门窗是否关闭、开启是否敏捷、有无破损现象，室内全部金属制品及五金构件有无锈蚀损坏现象，是否有漏水渗水现象，楼地面、墙面有无开裂、脱落现象，全部开关及插座能否正常使用，全部水电气开关是否关闭，室内配套物品是否齐备，室内是否清洁，厨卫间有无积水。工程部将每月检查结果进行统计，并通知相关部门或相关单位进行处理，处理结果记录在空置房巡察记录表中。4.4.3特别缘由不能如期完成的工程整改，需注明缘由并提出整改看法和完成时间。4.5公共设施管理制度各管理

9、处工程部应严格执行房屋接管验收标准，确保新建工程交付质量；工程部依据定期检查项目一览表对设施进行巡察检查，填写定期检查记录表，准时处理发觉的问题，避开问题扩大，搞好公共设施零星修缮工作；修缮内容包括维护、中修、大修、改造；加强修缮工程质量把关，确保修缮质量。工程主管应将管理区域内的公共设施划分责任人，责任人应至少每天一次巡察责任区域，并将巡察结果记录在值班记录表中；巡察中发觉的问题应马上处理，不得人为拖延；如责任人不能处理应准时上报工程主管，工程主管应准时组织人员解决或联系相关部门解决；管理人员、保安、保洁、绿化等公司员工，应自觉参加巡察工作，发觉问题，准时报告工程主管，由工程主管支配处理；对

10、影响小区日常秩序管理的修理，应调整时间，支配在夜间施工；对一些工艺要求较高、管理处难以自行解决的工作项目，报公司同意后，可支配委外施工，工程主管负责对进度、工艺质量及造价进行监控；4.6定期检查项目一览表周期序号检查内容检查标准每年1梁、柱、板主体无裂纹、无缺棱掉角、无露筋、抹灰层无空鼓开裂2墙体、墙面(马赛克、大理石、条砖、瓷面砖、喷涂)无脱落、无渗水现象3顶棚无裂纹、抹灰层无空鼓开裂4楼梯、扶手无脱落、无破损、无松动5公共门窗开启敏捷、无变形、无破损无脱落、五金部件无锈蚀6屋面隔热层、防水层(雨季前须另外检查)无裂纹、无气泡、无破损7楼板、地面砖无脱落、无破损、无松动、无空鼓8全部消防栓(

11、11月底至12月上旬)无渗漏、能正常开启半年1天台扶栏、避雷带无裂纹、无松动2公共防盗网无破损、无松动、无锈蚀每季1散水坡、雨檐台、连廊无明显裂纹、无积水2通风口无堵塞、防护罩无损坏35%消防栓的开箱试水(循环检查)水压正常每月1水箱、水池无渗漏、水箱盖闭合密实、无异物2信报箱开启正常3上、下雨污水管保持通畅、无破损、无缺件、管卡无松动4设备房(水泵房、配电房、电梯房)防鼠网无破损、室内无积水、配套设施无损坏、无缺件半月1公用电器运转正常周期序号检查内容检查标准半年1明、暗沟(全面检查)保持通畅、盖板无松动断裂2给排水管道(含绿化用水管阀)无渗漏、无破损、水阀开启正常每季1电缆沟盖板无松动断裂

12、2雨、污水井、盖无松动断裂3化粪池盖板无松动断裂、准时清淘4高压钠灯、汞灯工作正常、无损坏每月各类水景、水池、游泳池喷水池无渗漏、无裂痕、无沉降、护堤完好每周1室外建筑小品、标识牌无脱落、无松动断裂2车棚、车架无松动断裂、无锈蚀、无破损每天儿童游乐设施无松动断裂、无锈蚀、无破损、无平安隐患随时检查1道路(包括水泥路面、花岗石路面、电缆沟盖板、路沿石踏步、台阶等)无沉降、无裂痕、无缺棱掉角、无松动断裂2垃圾车、垃圾桶(箱)、垃圾中转站无破损、能正常使用3室外各类围墙护栏无脱落、无破损、无松动4其他备注：检查结果填入定期检查记录，此表按不同的检查周期分别填写，平常如发觉问题也应准时修理。4.7设备

13、管理制度各管理处工程部应严格执行设备接管验收标准，确保新建设备交付质量，并建立设备台帐和设备卡；工程部依据设备修理保养方案对设备进行修理保养，填写保养计录表，对设备的中修、大修、改造应做好记录并填写设备零部件更换大修记录表修理计录表；加强设备修理质量把关，确设备正常运转。工程主管应对各类设备指定责任人，设备运行过程中，由责任人对设备运行状况实施监控并将运行状况填写在相应的设备运行记录表中。工程主管应依据运行记录表中的数据分析设备运行状况，每月填写设备运行状态月报表并存档一份，交品质管理部一份。工程部对一些工艺要求较高、修理难度较大的工程项目，报品质管理部，经公司同意后，可支配委外修理，工程主管

14、负责对进度、工艺质量及进行监控；对个别影响小区日常秩序管理的修理，应调整时间，支配在夜间修理并不得影响业主的正常休息。4.8工程技术档案管理制度工程主管应将管理区域内各类相关图纸资料分类整理存档，并将图纸资料清单提交品质管理部；工程主管对开发公司提交的图纸资料是否齐全应在资料清单上加明备注，并负责催收相关的图纸资料；工程主管对进行了改造、更换、添加的设施设备，应将相应的图纸资料进行变更、添加后归档，并将改动后的档案清单提交品质管理部。4.9工程部钥匙管理制度工程部主管应指定专人保管工程部库房钥匙、设备房钥匙、设备钥匙，并在钥匙上做好标识，以上钥匙不得私自配制或带出管理区域，在交接班时严格根据交

15、接班制度执行；工程人员的个人工具柜钥匙、工程部值班室钥匙自行保管；管理处将全部钥匙留存一套备用，备用钥匙应做好标识；钥匙在借用时应填写钥匙领用登记表并在当日归还。4.10紧急大事处理程序为了对紧急大事进行有效掌握和准时处理，避开造成重大影响或损失，制订本制度；4.10.1紧急大事包括：洪灾、停电、漏电、爆管、煤气泄漏、通讯中断、电梯困人、重大设备事故等；4.10.2紧急大事采纳电话或对讲机方式联系，但必需互报姓名，并将状况报告清晰；4.10.3接紧急大事报告后，应马上汇报上级，并由现场职位最高的负责人统筹支配，人为隐匿不报，引起严峻后果的，追究当事人责任；4.10.4人为拖沓，致使影响扩大的，

16、追究受派人责任；4.10.5处理不了的紧急大事，应马上报告，由上级统筹支配处理；4.10.6 以上大事处理完毕后应由工程主管填写报事单；4.10.7紧急大事严峻影响部门正常运作，严禁谎报行为，一经查实谎报行为，将严厉处理。4.11特约修理管理规定4.11.1接到特约修理派工单后，15分钟内必需到达业主家中；4.11.2修理人员需自带鞋套；4.11.3修理作业时，需留意爱护业主财物，对修理产生的垃圾，要整理洁净，完工后自行带走；4.11.4若一时无法完成，需向业主讲明缘由，请业主谅解，并商定上门时间；4.11.5若业主要自行购买修理材料，需急躁向业主说明材料的品牌、型号、规格、数量，以免业主因买

17、错而造成损失；4.11.6严禁接受业主任何形式的馈赠和向业主索取酬劳；4.11.7修理结束后，请业主检查验收，并在派工单上签署修理结果和修理服务看法；4.11.8重要修理项目需工程主管需亲到现场督导；4.11.9将派工单返回办公室，并做好修理记录。4.12工程部人员平安操作规程：各特种行业的操作人员必需持国家相关上岗证方可上岗；4.12.1在作业场所检修低压线路和设备时必需停电进行总闸必需挂有"有人工作，禁止合闸"的标志牌，或者拆除熔断丝，以防止误合闸；4.12.2各供电回路的操作开关，要有清晰明显的标志牌。停电时，先停负荷开关，后停隔离开关(即先用电点后供电点)；送电时，

18、先送隔离开关，后送负荷开关(即先供电点后用电点)。4.12.3尽可能不要带电作业。如必需带电工作时，应遵守带电作业的有关规定，实行牢靠的平安措施(如要有专人监护等)。4.12.4严禁在倒闸操作和事故处理过程中交接班。若交接班过程中有事故发生，应停止交接。由交班人员负责处理事故，接班人员帮助。4.12.5机房内禁止带入火种，严禁在机房或电梯轿箱内吸烟。机房内消防器材应齐备良好。客梯因检修或保养需停机时必需确认轿厢内无乘客后，方可停机。4.12.6在轿箱做检修、保养工作时，除了识别故障和调试需要外， 禁止开快车。4.12.7在井底工作时，首先开亮井底灯，按下井底平安掣若上方有人时必需佩戴平安帽。4.12.8机房、井道因工作需要进行动火作业时，必需遵守动火作业规定，指定专人操作和监视，事后清理火种，严防火灾事故发生。4.12.9焊工(含电焊、气焊，下同)工作前，必需穿戴好工作服和防护用品，不准暴露身体，以