和谐社会视角下的房地产调控政策解析_精选模板

1、和谐社会视角下的房地产调控政策解析和谐社会视角下的房地产调控政策解析作者：1、华中农业大学土地管理学院2、华中科技大学土木工程与力学学院开丽1红波2容摘要：本文分析了和谐社会目标下实施房地产调控政策的必要性，讨论了房地产政策主体之间的互动关系。并运用新制度经济学方法阐述了政府用制度性安排解决房地产市场外部性问题的必要性，最后得出结论：房地产调控政策是构建和谐社会的必然要求。关键词：和谐社会房地产调控政策房地产政策主体制度性安排国务院七部委于20xx年4月颁发了关于做好稳定住房价格工作的意见，标志着中央政府对房地产市场的直接调控全面展开；20xx年5月，国务院常务会议针对当前房地产市场目前还存在

2、的一些如少许城市房价过高、房价上涨过快、住房供应结构性矛盾突出、市场管理比较混乱、投资增长过快等问题，又从调整住房供应结构，加强税收、信贷和土地政策的调节，完善统计和信息披露制度等六个方面提出了房地产调控的原则意见；紧接着九部委颁布了关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见，开始了房地产的新一轮宏观调控。房地产宏观调控新政策在短期出台如此之多，表明房地产业正面临着严峻的形势，对房地产市场的宏观调控早已经刻不容缓。这一系列政策的实施不仅有其经济目标稳定房价，防止产生房地产泡沫，防止资金和信贷过度集中于房地产业等；更有其社会目标为广大中低收入者提供适用房，缓解社会矛盾，构建和谐社会。房地产调控政策的

3、必要性全世界几乎所有的政府都把房地产作为政治问题来处理。因为获得适当的住房是公民的基本权利，实现“居者有其屋”是政府对公众的最起码的承诺。从发达国家的经历看，完全依靠市场的力量无法实现上述目标，政府有必要干预市场，保障公民的基本人权。一些国家把享有住房的权利写入了宪法，并规定政府各部门有责任制定住房计划，以保证底层人民的住房权利。我国1998年以前的住房制度属于高度福利化的住房制度，1998年出台的住房制度改革的目标是要把高度福利化的住房制度改革为以市场化为导向的住房分配制度。由于国家财政的压力，政府希望通过市场化的方式解决城市住房问题。在此过程中，政府为了解决中低收入人口的住房问题，也实施了

4、相应的住房保障制度，如采取了实物配租、租赁住房补贴、经济适用房等政策。但我们更多地将这些政策作为暂时的过渡性措施来对待，没有对公共住房保障制度给予应有的重视。20xx年，我国用于经济适用房建设的总投资为600亿元，只占当年房地产总投资的6，20xx年的经济适用房的投资占房地产总投资的比例不到5，20xx年1-10月，全国经济适用住房投资下降了，供应量与上年同比下降。一些地方甚至仅把建设廉租房作为短期形象工程。因此，经济适用房政策在我国当前的住房制度中并不占有重要地位，无法从根本上解决数目众多的低收入群体的住房问题。在强调“构建和谐社会”的今天，完善公共住房保障制度已经成为迫切的任务，政策上对中

5、低收入群体的倾斜是必然选择。因此，我们不能仅仅用经济学的眼光去分析房地产市场，而时时刻刻要牢记“构建和谐社会”的宗旨。房地产政策的主体关系分析党的十六届四中全会决议中第一次提出构建社会主义和谐社会的命题，明确指出：形成全体人民各尽其能、各得其所，而又和谐相处的社会。学术界对“和谐社会”有比较一致的解释：社会的各个群体能够实现良性的互动，整个社会能够表现出一种公正的状态，社会能够安全地运行和健康地发展。现代和谐社会能够协调好社会整体利益和个体利益的关系，因而能充分激发社会的活力，使创造财富的源泉得以充分涌流，使社会呈现一种公正的状态，使社会各个群体和社会成员“各尽所能，各得其所”。在当代中国，房

6、地产既是一种产业，又是各类利益集团角逐的载体，既是政府官员打造政绩的政治工具，又是重新分配社会财富的非正常方式。没有哪一个行业比房地产业更能反映当前中国社会结构和社会状况。从建立和谐社会角度出发，在房地产市场，政府是政策的制定者、监督和执行者，开发商、投资者是政策的受动者，中低收入者应是依赖政策维护公平和正义的弱势群体，各个主体之间应保持一种互惠互利的关系：政府、开发商、投资者等强势群体的利益增进不能以损伤中低收入者弱势群体的利益为必要前提条件，而应是政府、开发商、投资者等市场强势群体的利益增进同时，中低收入者弱势群体的住房条件随之得到改善。而实际出现的现象是：政府也是“经济人”，尽力从房地产

7、市场获得足够的财政收入；开发商主导市场；投资者和投机者跟随开发商一起追逐利润最大化。于是，政府、开发商、投资者和投机者等强势群体都是房价上涨的受益者。这些受益者在各种资源拥有方面具有明显优势，在同利益相关的制度设和谐社会视角下的房地产调控政策解析第2页计、政策安排等方面也相应地拥有较大的影响力，进而就可能造成一种利用种种优势使购房者受损而使己获益的局面。这对于房地产购买者，特别是对于中低收入购房者来说是十分不公的。如果地方政府不严格执行政策维护社会公平和正义的底线，无论房地产在市场如何交易倒卖，城镇居民中占人口比例80左右的中低收入者毕竟是房产的最终接盘者，将长久承担着巨大的购房压力，这必定会

8、使他们产生诸如不满、抵触，甚至反抗的情形，以致于造成社会各阶层各个群体之间的恶性互动。近二十年房地产业的发展造就了一批暴富阶层，也让中低收入者因购房陷入长期的负债。为了实现社会的安全运行和健康发展，必须形成一个政府、开发商、投资者、普通购房者之间良性的、公正的、合理的互动结构。即政府要切实转变职能角色，从经济人转向公仆，树立科学的政绩观，制定合理的产业政策，平衡各社会结构收益；开发商、投资者和投机者要具有一定的社会责任感，遵守法律法规；普通百姓要积极参与公共政策的制定和监督等。也要实现包括房屋和土地在的所有社会财富更为公平地分配给所有社会成员，保证房地产资源与房地产商品在社会各成员间公平合理地

9、分配。房地产调控政策的新制度经济学分析在传统经济学角度看来，只有通过市场价格机制的自动调节作用，才能使各种生产要素得到合理的配置和有效利用，从而使一国的经济得到最大限度的增长。然而发达国家经济的实践从一个侧面证明，市场的能力是有限的。因为现实生活不存在，也不可能存在像亚当斯密所描述的那种完善市场，市场本身的缺陷说明市场经济理论有缺陷，何况我国房地产市场处在摸索前行阶段，经济尚处于转型期，体制、政策与现实的矛盾冲突如不能得到妥善解决，沉积日久将成为社会动荡的隐患。而指导我国房地产市场建设的理论是借用国外存在缺陷的市场经济理论和国不成熟的市场理论。只有经济学家职业的严肃性促使经济学家严肃地去考虑社

10、会中的个人和群体的伦理信条时，经济学家的经济模型和经济理论才能适用于现实世界。从理论上讲，市场无疑是配置资源、促进经济效率的一种方式，而制度强调纠偏市场失灵，保证市场机制的持续运行。科斯认为，现实的市场经济运行的缺陷在于经济环境的外部性，传统经济学把制度因素作为一种既定的“外生变量”，并将市场价格机制描绘成和谐的、无利益冲突的、无摩擦的过程，而忽视了制度对资源配置的影响。因而在新制度经济学看来，由于土地资源的稀缺性和人的需求的无限性，必然导致人们为争夺稀缺资源而产生的利益冲突和相互矛盾。如果不建立合理土地资源利用秩序，来解决在土地资源稀缺条件下人们因使用资源而发生的利益冲突，那么就不仅难以实现

11、土地资源的合理配置和有效利用，反而会由于竞争秩序混乱而造成资源浪费，不供应或者供应不足经济适用房用地，造成中低收入者只能望楼兴叹，而大量中高档房屋空置的现象，从而难以实现房地产经济持续发展。在土地不相容使用的关系中，权利的安排和分配应以效益最大化为依据，解决不相容使用可以有多种权利安排或者分配模式。确认开发商占用土地开发高档房的权利而否认中低收入者有其屋的权利，其结果将导致中低收入者流落街头；也可以作相反的安排，其结果是开发商放弃开发房地产。当然还可以作第三种安排，开发商进行开发，同时中低收入者获得补偿（如开发商让利售卖或者政府征税后补贴）的权利，而在此种情况下，又必须使开发商所贡献出的补偿不

12、超过其经营所得；同时又必须使中低收入者获得的补偿足以反映其实际损失，亦即交易双方的边际收益等于边际成本。由于不同的权利安排或者分配模式会产生不同的效益。因此效益最大化成为各种模式选择的依据，而制定和选择模式的主体只能是政府，只有政府选择恰当的制度性安排才能达到和谐双赢。因此，解决房地产的外部性问题，既可用市场手段，也可用制度手段。制度性安排促使人们选择最有利于效益优化的模式，即是促使人们通过市场交易手段解决外部性问题，这种促使外部性问题部化的制度性安排才是最好制度安排：适时恰当调整利率杠杆、税费，制定弱势群体的保障性措施，引导富人建立具有爱心的良知、穷人不仇视富人的平和心态，政府坚守公共的职能

13、，而不是与民争利。政府通过政策调节对房地产经济实施主动预警（如“国十五条”中对新建住房结构比例的明确、对住房转让环节营业税的调整、对房地产开发和消费信贷条件的限制、对普通商品住房土地供应的保证和对闲置土地的管理办法等），使房地产资本收益回归到正常水平，使房地产资本与其他产业资本处于和谐的比例，避免了大量资本无序进入房地产市场，缓解了其他产业缺乏资金的紧程度。体现了公平与效率，房价飞涨给百姓生活带来了巨大的经济负担和精神压力，也使国家经济的发展面临了巨大风险。住房问题涉及到千家万户的福祉，牵涉到社会财富的流向和社会公平的程度。房地产新政的出台是改善百姓生活质量、促进社会公平、保障社会稳定的重要途

14、径，是稳定整个房地产业、促进国民经济健康持续发展的重大举措，也是“居者有其屋”、百姓安居乐业的“和谐社会”的根本体现。参考文献：1.民.“和谐社会”释义j.前线，20xx2.泰峰，EricReader著.公共政策分析.：大学，20xx3.瑞龙.谨防“公权力”涉足经济利益.中国改革，20xx（4）4.秀兰，徐月宾.和谐社会与政府责任.中国特色社会主义研究，20xx（1）5.廖海等.宏观调控对我国商品住房价格的影响及控制对策.中国房地产，20xx（11）作者简介：开丽，女，1975年生，华中农业大学土地管理学院，讲师，博士研究生，主要研究方向：土地经济管理、房地产经济。洪波，男，1973年生，华中

15、科技大学土木工程与力学学院，博士研究生，主要研究方向：土地经济管理。1下列温度最接近23 的是(C)A人体的正常体温B北方冬季的平均气温C让人感觉温暖、舒适的房间温度D冰水混合物的温度2当温度发生变化时，物质的状态通常会发生变化。下列现象中物态变化判断正确的是(C)A初秋的早晨，草叶上出现的晶莹剔透的露珠属于固态变为液态现象B晒在太阳下的湿衣服变干是气态变为液态现象C擦在皮肤上的酒精很快变干是液态变为气态现象D初冬树上的霜是液态变为固态现象3下面是四位同学用温度计测水温的实验操作过程，其中正确的是(C)4在测量水的温度时，甲、乙、丙三位同学按如图所示方法读数，正确的是_乙_，水的温度是_42_

16、，温度计的工作原理是利用液体的_热胀冷缩_。5摄氏温度规定，在标准大气压下，沸水的温度为(B)A.120 B.100 C.90 D.80 6.下列温度值最接近实际的是(B)A健康成年人的体温是39 B让人感觉温暖而舒适的室温度是25C洗澡时淋浴的适宜水温是60 第一节 物态变化与温度D在一个标准大气压下盐水的凝固点是0 7下面分别表示几位同学在“练习用温度计测液体的温度”实验中的做法，正确的是(D)8如图所示的温度计，关于它的说确的是(D)A该温度计是根据固体热胀冷缩的原理制成的B在使用该温度计测量物体温度时，可以离开被测物体读数C该温度计的量程是20 100 D该温度计此时的示数约为21 9

17、.如图所示是实验室常用温度计，关于它的说确的是(A)A该温度计的示数为39 B该温度计的分度值是0.1 C常用温度计是根据固体热胀冷缩的原理制成的D在使用该温度计测量物体温度时，可以离开被测物体读数10物质通常有三种状态：_固_态、_液_态和_气_态。在1个标准大气压下5 的酒精、氢气、铁三种物质中，有固定的体积和形状的是_铁_，既没有固定的体积又没有固定的形状的是_氢气_。11把糖、醋、白雾、碗、勺子、味精、水蒸气、二氧化碳、干冰按物质的状态进行分类：属于气态的是_；属于液态的是_；属于固态的是_。(均填序号)12气象学里的平均气温是一日当中的2时、8时、14时、20时这四个时刻气温的平均值

18、，若某地某日这四个时刻的气温如图所示，则此地的最高气温是_5 _，最低气温是_2 _，一天的温差为_7 _，平均气温是_1.25 _。13在寒冷的冬天，河面上结了一层厚厚的冰，若冰面上方气温是10 ，那么，下列说法中正确的是(A)A冰的上表面为10 ，下表面是0 B整个冰层的温度都是10 C整个冰层的温度都是0 D冰层下表面的温度是10 14.科学家发明了一种世界上最小的温度计“碳纳米管温度计”。研究人员在长约106米，直径107米的碳纳米管中充入液态的金属镓，当温度升高时，管中的金属镓会膨胀，通过电子显微镜就可读出温度值。其测量围为18 490 ，且精确度高，可用于检查电子线路是否异常毛细血

19、管的温度等许多方面。根据以上信息，你认为下列推测错误的是(C)A碳纳米管的体积在18 490 之间随温度变化很小，可忽略不计B金属镓的熔点很低，沸点很高C金属镓的体积在18490之间随温度变化很小，可忽略不计D金属镓的体积在18490之间随温度变化比较均匀15如图所示，甲是体温计，乙是实验室用温度计，它们都是利用液体_热胀冷缩_的性质制成的。可用来测沸水温度的是_乙_；没有甩过的体温计的读数是38，用两支这样的体温计给两个病人测体温，如果病人的体温分别是37.3和38.6，则这两支体温计的读数将分别是_38_和_38.6_。16如图所示是小明同学设计的一个气体温度计的示意图。瓶中装的是气体，瓶

20、塞不漏气，弯管中间有一段液柱。(1)这个温度计是根据_气体_的热胀冷缩来测量温度的。(2)将此装置放在室，温度升高时液柱向_左_(选填“左”或“右”)移动。(3)若放到冰水混合物中，液柱处的刻度应标_0_。(4)该温度计测量温度时_会_(选填“会或“不会”)受到大气压的影响17有一只刻度均匀，但实际测量不准确的温度计，把它放在冰水混合物中，示数是4 ；把它放在1标准大气压下的沸水中，示数是94 。把它放在某种液体中时，示数是22 ，则该液体的实际温度是_20 _，当把该温度计放入实际温度为40 的温水中时，温度计的示数为_40 _。第四节 地球上的水循1水是生命的乳汁、经济的命脉，是自然界奉献

21、给人类的宝贵资源。下列关于地球上的水循环和水资源，认知正确的是(A)A水循环的过程伴随着水的物态变化过程B水循环按照固态液态气态的固定顺序循环进行C地球上的淡水大约占地球总水量的3%，淡水资源丰富D大量开采地下水，对环境不会造成损害，可以解决部分地区饮水问题2霜、露、雾、冰、“白气”中，由液化而形成的是(C)A霜、雾、“白气” B霜、露、“白气”C露、雾、“白气” D露、雾、冰3冬天晾在室外的湿衣服里的水会结成冰，但是冰冻的湿衣服也能晾干，这是因为_衣服上的冰升华成水蒸气了_。4有下列物态变化：洒在地上的水慢慢变干的过程；放入衣箱中的樟脑球变小的过程；冬天室的水蒸气在玻璃窗上形成“冰花”的过程

22、；出炉的钢水变成钢锭的过程。其中属于凝华的是_，属于吸热过程的是_(填写序号)。5.有一天，雨、露、冰、雪四姐妹在一起争论自己的出生由来，谁也不认同谁。下列她们的说法中，你认为正确的是(C)A雨说：我是水汽化而来B露说：我是水蒸气凝华而来C冰说：我是水凝固而来D雪说：我是水升华而来6.对下列现象的成因解释正确的是(D)A早春，河中的冰逐渐消融汽化B盛夏，剥开包装纸后冰棒会冒“白气”熔化C深秋，清晨的雾在太阳出来后散去液化D严冬，堆起的雪人逐渐变小升华7.下列有关物态变化的叙述中正确的是(D)A蒸发和沸腾在任何温度下都能发生B烧水时在壶口上方看到的“白气”是水蒸气C衣柜里的樟脑丸逐渐减少是汽化现

23、象D霜的形成是凝华现象，放出热量8.以下常见的物态变化实例中，放热的是(C)A春天，冰雪消融B夏天，积水干涸C秋天，草木上出现了霜D冬天，冰冻的衣服变干9.下列有关物态变化的判断，正确的是(C)A擦在皮肤上的酒精很快变干，是升华现象，需要吸热B夏天会看到冰棒周围冒“白气”，是汽化现象，需要吸热C秋天的早晨花草上出现小露珠，是液化现象，需要放热D寒冷的冬天室外飘起了雪花，是凝固现象，需要放热10关于自然界的水循环，下列说法中正确的是(C)A水蒸气在高空遇冷吸热液化成小水珠B冰山上的积雪只能先熔化，再蒸发成水蒸气升腾至空中C江河湖海中的水吸热蒸发成水蒸气升腾至空中D积雪放热熔化成水归入大海11.英

24、国科学家研发出一种“激光橡皮”。在激光照射下，纸上的黑色碳粉直接_升华_(填物态变化名称)为高温碳蒸气，字迹消失；经过特殊冷却装置，高温碳蒸气又直接_凝华_成碳粉。这样，废纸和碳粉重新得到了利用，可有效地节约资源并保护环境。12夏天，从冰箱中取出饮料瓶，可观察到瓶子表面有小水珠，擦干后很快又形成，这个过程中发生的物态变化是_液化_；南极地区年平均气温是25 ，降水量很小，但这里的空气却很湿润，这是由于冰发生了升华现象，升华过程需要_吸热_(选填“吸热”或“放热”)。13随着科技的发展，过去“呼风唤雨”的神话已成为现实。人工降雨的原理是用飞机在空中喷洒干冰(固态二氧化碳)，干冰在空气中迅速吸热_

25、升华_，使周围空气温度急剧下降，空气中的水蒸气遇冷_凝华_成小冰粒，冰粒逐渐变大而下落，下落过程中遇到暖气流就_熔化_成水滴，水滴降落就形成了雨。(均填物态变化名称)14农谚说“霜前冷，雪后寒”，其中蕴含的道理是：气温低的时候水蒸气会_凝华_形成霜，雪熔化形成水的过程中需要_吸_热。15照射下，海洋、陆地上的水会不断地_汽化_成水蒸气；夜间气温降低时，水蒸气会_液化_成小水珠，附着在空气中的浮尘上，形成了雾。冬天，夜晚气温如迅速降到0 以下，你家窗户的玻璃上会形成一层冰花，这是水蒸气_凝华_而成的，这层冰花在你家窗户玻璃的_侧_(选填“外侧”或“侧”)。16某同学在探究物态变化的实验中，在试管

26、中放入少量碘。塞紧盖子放入热水中，观察到试管中固态碘逐渐消失，变为紫色的碘蒸气并充满试管。(1)此过程固态碘发生的物态变化是_升华_(填物态变化名称)。(2)在上述实验中，小明同学猜想：固态碘是先变成液体，再变成气体，因为速度太快，液态碘出现的时间太短，因而没有观察到。为验证猜想，他查询了一些小资料：碘的熔点是113.5 ；碘的沸点是184.4 ；水的沸点是100 。请你根据上述资料分析说明小明的猜想是错误的原因：_热水温度低于碘的熔点，碘不可能熔化_。(3)为了进一步探究此类现象，小明在试管中放入适量温水，然后放入一小块干冰(固态二氧化碳)，此时观察到水中有大量气泡产生，同时水面上有大量白雾

27、。水量的气泡是由_干冰升华吸热_形成的。水面上大量的白雾是由_水蒸气遇冷液化_形成的17有霜的季节，农作物常被冻坏，这就是人们常说的遭到霜冻。实际上，农作物不是因为霜而受冻的，0 以下的低气温才是真正的凶手。当空气干燥时，即使温度降低到20 10 ，也不会出现霜，但此时农作物早就被冻坏了，农民们称这种情况为“黑霜”。(1)霜是由_水蒸气_直接变为小冰晶形成的，对应的物态变化名称是_凝华_。(2)请根据短文，对“霜”形成的条件提出猜想。猜想：霜的形成条件是_空气湿润_和_气温在0 以下_。(3)某同学为验证上述猜想，做了如下实验：从冰箱取出一些10 的冰块，放在不锈钢杯子里，一段时间后可看到在杯底出现一些白色的小冰晶(即霜)。你认为该实验能否验