综合性地产项目可行性报告编写指引(超级详细) 51页

1、综合性地产项目可行性报告编写指引综合性地产项目可行性报告编写指引2目录目录第一部分第一部分 项目概况项目概况第二部分第二部分 项目出让条件项目出让条件(项目取得方式项目取得方式)第三部分第三部分 市场分析市场分析第四部分第四部分 规划设计初步分析规划设计初步分析第五部分第五部分 工程开发计划及项目租售计划工程开发计划及项目租售计划第六部分第六部分 项目投资估算和资金筹措计划项目投资估算和资金筹措计划第七部分第七部分 项目财务分析项目财务分析第八部分第八部分 风险分析风险分析第九部分第九部分 SWOT分析分析第十部分第十部分 结论与建议结论与建议第十一部分第十一部分 编写要点总结编写要点总结3第

2、一部分第一部分项目概况项目概况一、基本情况一、基本情况1.宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置；区、商贸金融区等）的地理位置；2.项目区域未来规划简要描述（项目所处区域未来发项目区域未来规划简要描述（项目所处区域未来发展定位）；展定位）；3.四至范围；四至范围；4.土地性质（商业、办公、酒店等）；土地性质（商业、办公、酒店等）；5.规划设计条件（总占地面积、净用地面积、容积率、规划设计条件（总占地面积、净用地面积、容积率、限高、公建配套、建筑密度、绿化率、其他）；限高、公建配套、建筑密度、绿化率、其他）；6.项目权

3、属状况（合作项目包含此部分内容，包括项项目权属状况（合作项目包含此部分内容，包括项目权属，剩余土地使用年限、项目抵押情况等）。目权属，剩余土地使用年限、项目抵押情况等）。报告内容分析报告内容分析4第一部分第一部分项目概况项目概况附图：附图：1. 项目在该城市的区位图（标记出宗地区域位置，与项目在该城市的区位图（标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物如市中心商圈、机场等的标志性市政设施、建筑物如市中心商圈、机场等的相对位置，与主要中心区域办公相对位置，与主要中心区域办公/商务商务/政府的关政府的关系）；系）；2. 若项目在区县的还应另附上与主要城市的相对位置若项目在区县的还应另附上与主要城

4、市的相对位置图；图；3. 区域规划图；区域规划图；4. 平面地形图（标记红线及相关数据）。平面地形图（标记红线及相关数据）。报告内容分析报告内容分析5第一部分第一部分项目概况项目概况二、宗地现状二、宗地现状1.项目地形地貌特征（坡度状况、水渠、较深的沟壑项目地形地貌特征（坡度状况、水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘等，自然标高，与周边地势比（小峡谷）、池塘等，自然标高，与周边地势比较）；较）；2.地上附着物情况（拆迁：包括具体居住人数、户数，地上附着物情况（拆迁：包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的

5、影响；高压线、垃圾处理对拆迁及项目开发进度的影响；高压线、垃圾处理厂、坟场、文物古迹等不利因素）；厂、坟场、文物古迹等不利因素）；3.地下情况（包括重要管线、地下电缆、暗渠、地上地下情况（包括重要管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑建筑物原有桩基及地下建筑/结构等）；结构等）；4.土地的完整性（有否市政代征地、市政绿化带、市土地的完整性（有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地）；政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地）；5.地质情况（包括土地结构、承载力、地下水位和抗地质情况（包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求）。震性要求）。报告内容分析

6、报告内容分析6第一部分第一部分项目概况项目概况附图：附图：1.地形地貌图（地形较复杂的项目需附，以反映宗地地形地貌图（地形较复杂的项目需附，以反映宗地地形、山体、河流、沟壑等内容）；地形、山体、河流、沟壑等内容）；2.地下状况图（包括地下管线、暗渠、电缆、光缆地下状况图（包括地下管线、暗渠、电缆、光缆等）；等）；3.项目现状照片（反映项目地形地貌、附着物情况、项目现状照片（反映项目地形地貌、附着物情况、重要影响因素等）；重要影响因素等）；4.如有，如有，Google Earth 图（标记项目大致红线）。图（标记项目大致红线）。报告内容分析报告内容分析7第一部分第一部分项目概况项目概况三、项目综

7、合定位三、项目综合定位结合地块基本情况分析，对项目的总体定位做阐述，结合地块基本情况分析，对项目的总体定位做阐述，并对各类型物业的布局、体量及产品比例、高、中、并对各类型物业的布局、体量及产品比例、高、中、低的档次进行简要分析。低的档次进行简要分析。四、规划技术指标四、规划技术指标各类型物业分项的规划设计条件（占地面积、容积率、各类型物业分项的规划设计条件（占地面积、容积率、地上、地下建筑面积、地上、地下车位数量、限高、地上、地下建筑面积、地上、地下车位数量、限高、建筑密度、绿化率、其他等）。建筑密度、绿化率、其他等）。(如果项目简单，项目综合定位可以与规划技术指标合并拟写如果项目简单，项目综

8、合定位可以与规划技术指标合并拟写)报告内容分析报告内容分析8第一部分第一部分项目概况项目概况规划技术指标表规划技术指标表报告内容分析报告内容分析项目项目合计合计一期一期二期二期三期三期单位单位占地面积平方米亩亩容积率总建筑面积平方米地上建筑面积平方米商业面积平方米办公面积平方米酒店面积平方米公建面积平方米其他面积平方米地下建筑面积平方米总车位数个地下车位数个9第一部分第一部分项目概况项目概况五、项目周边配套五、项目周边配套（一）周边步行范围内的社区配套（一）周边步行范围内的社区配套1.交通状况交通状况2.公交系统情况，包括主要线路、行车区间，站点位公交系统情况，包括主要线路、行车区间，站点位置

9、等；置等；3.宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；己解决；4.现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程；轨等对交通状况有重大影响的工程；5.大型购物中心、主要商业，高档写字楼等；大型购物中心、主要商业，高档写字楼等；6.文化、体育、娱乐设施；文化、体育、娱乐设施；7.公园；公园；8.其他。其他。报告内容分析报告内容分析10第一部分第一部分项目概况项目概况附图：附图：1. 交通状况示意图（包括现有和未来规划的城市公共交通状况示意图（包括现有和未来规划的城市公共

10、交通和快速捷运系统）；交通和快速捷运系统）；2. 生活设施分布图，具体位置、距离。生活设施分布图，具体位置、距离。（二）宗地周边步行范围外但可辐射范围内主要社区（二）宗地周边步行范围外但可辐射范围内主要社区配套现状配套现状报告内容分析报告内容分析11第一部分第一部分项目概况项目概况六、项目周边环境六、项目周边环境1.治安情况治安情况2.空气状况空气状况3.噪声情况噪声情况4.污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）5.危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）基地等）6.周边景观周边景观7.风水情

11、况风水情况8.近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。超市的建设等。9.其他其他（根据个案特性描述，没有的可以不写）（根据个案特性描述，没有的可以不写）报告内容分析报告内容分析12第一部分第一部分项目概况项目概况七、大市政配套七、大市政配套1.道路现状及规划发展道路现状及规划发展2.包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。（影响）。3.供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。供

12、水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。4.污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。5.通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。地距离、涉及线路成本等。6.永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。离、涉及线路成本等。7.燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。8.供热及生活热水：现有

13、管线、管径、上源位置、距宗地距离、供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。接口位置。附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。规划扩容和增加的情况。报告内容分析报告内容分析13报告内容分析报告内容分析第二部分第二部分 项目出让条件项目出让条件(项目取得方式项目取得方式)一、一、招拍挂项目取得方式招拍挂项目取得方式（上海范本）（上海范本）1、出让方式及报名条件、出让方式及报名条件招标招标/拍卖拍卖/挂牌挂牌时间时间竞买竞买/投标人资格投标人资格报名条件报名条件2、出让程序、出让程序

14、招投标的注明招投标时间安排、程序、投标人资格要求、评分标招投标的注明招投标时间安排、程序、投标人资格要求、评分标准等；准等；拍卖拍卖/挂牌出让的竞价规则或者招投标规则如果与一般情况有不挂牌出让的竞价规则或者招投标规则如果与一般情况有不一样的，要另做说明。一样的，要另做说明。3、出让底价及付款方式、出让底价及付款方式4、竞争对手分析、竞争对手分析14报告内容分析报告内容分析第二部分第二部分 项目出让条件项目出让条件(项目取得方式项目取得方式)二、二、 合作项目取得方式合作项目取得方式1、合作方基本情况、合作方基本情况合作方名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时合作方名称，主要股东投资情况，注册

15、资本，成立时间、特殊背景等。间、特殊背景等。2、合作方式、合作方式一次性买断：土地转让、公司转让；一次性买断：土地转让、公司转让；合资合作：共同设立公司、股权收购、增资控股、建合资合作：共同设立公司、股权收购、增资控股、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润等。后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润等。3、主要合作条件、主要合作条件土地转让价格、股权溢价收购价格、股权比例、建筑土地转让价格、股权溢价收购价格、股权比例、建筑面积或者利润分配比例等。面积或者利润分配比例等。15报告内容分析报告内容分析第二部分第二部分 项目出让条件项目出让条件(项目取得方式项目取得方式)4、风险评估、风险

16、评估通过其他相关渠道了解项目背景资料：如土地方转让通过其他相关渠道了解项目背景资料：如土地方转让的原因、曾经或正在洽谈的公司；的原因、曾经或正在洽谈的公司；土地使用年限，闲置收回风险；土地使用年限，闲置收回风险；溢价转让不能提供正规税务发票导致的增值税；溢价转让不能提供正规税务发票导致的增值税；对分房、分收入承担营业税风险；对分房、分收入承担营业税风险；土地权属有无瑕疵，抵押或其他的法律纠纷；土地权属有无瑕疵，抵押或其他的法律纠纷；土地方的信用；土地方的信用；付款进度及与土地手续的配合；付款进度及与土地手续的配合；其他与合作方式相关的当地土地政策法律法规。其他与合作方式相关的当地土地政策法律法

17、规。16报告内容分析报告内容分析第三部分第三部分 市场分析市场分析商业物业商业物业一、商业物业市场研究一、商业物业市场研究1、整体市场分析、整体市场分析对市场的区域划分对市场的区域划分(该市的商业区分布情况该市的商业区分布情况)，历史发展，历史发展，做总的概括性归纳分析。做总的概括性归纳分析。最好对相关主要业态能有分析。最好对相关主要业态能有分析。2、供需情况分析、供需情况分析区域市场的供应量、成交量分析，主要为租售、上市面区域市场的供应量、成交量分析，主要为租售、上市面积。全市或区域市场整体数据难以获得，则根据项目周积。全市或区域市场整体数据难以获得，则根据项目周边同类物业的供应、成交进行累

18、加。边同类物业的供应、成交进行累加。17报告内容分析报告内容分析第三部分第三部分 市场分析市场分析商业物业商业物业3、租金、售价、销售率、出租率分析、租金、售价、销售率、出租率分析区域市场租金、售价、销售率、出租率走势分析。区域市场租金、售价、销售率、出租率走势分析。商业租金、售价的整体数据难以获得，则根据项目周边商业租金、售价的整体数据难以获得，则根据项目周边同类物业的实际报价、成交价列表。同类物业的实际报价、成交价列表。商业不同楼层、面积、品牌、路况的差异很大，需区别商业不同楼层、面积、品牌、路况的差异很大，需区别对待。对待。出租率根据实际调查大致估算而得。出租率根据实际调查大致估算而得。

19、18报告内容分析报告内容分析第三部分第三部分 市场分析市场分析商业物业商业物业4、周边商业地块成交情况、周边商业地块成交情况周边同用途地块的出让成交情况周边同用途地块的出让成交情况(地块面积、容积率、建地块面积、容积率、建筑面积、规划用途、地价、楼板价、每亩单价、竞得或筑面积、规划用途、地价、楼板价、每亩单价、竞得或受让单位、成交年月受让单位、成交年月)，当前大致的开发情况。，当前大致的开发情况。5、结论、结论对前述市场分析结合本项目土地的特征进行总结。对前述市场分析结合本项目土地的特征进行总结。19报告内容分析报告内容分析第三部分第三部分 市场分析市场分析商业物业商业物业二、竞争项目分析二、

20、竞争项目分析周边可供参考的竞争性物业的开发情况周边可供参考的竞争性物业的开发情况(供应量、成交量、供应量、成交量、经营业态、租金、售价、销售率、出租率经营业态、租金、售价、销售率、出租率)，物业的特征，物业的特征（楼高、层高、机电设备数量、品牌、物业管理公司品（楼高、层高、机电设备数量、品牌、物业管理公司品质等），竞争性物业可供本项目的参考借鉴之处。质等），竞争性物业可供本项目的参考借鉴之处。三、商业部分三、商业部分SWOT 分析分析 （SWOT分析方法简介）分析方法简介）四、商业部分定位（四、商业部分定位（案例案例）1、客户定位：商业项目需对消费者进行分析、客户定位：商业项目需对消费者进行分

21、析2、产品定位：产品的档次及材料设备等、产品定位：产品的档次及材料设备等3、项目租售价格、出租率定位、项目租售价格、出租率定位20报告内容分析报告内容分析第三部分第三部分 市场分析市场分析写字楼写字楼一、写字楼市场研究一、写字楼市场研究1、整体市场分析、整体市场分析对市场的区域划分对市场的区域划分(该市的中央商务区或商业区分布情该市的中央商务区或商业区分布情况况)，历史发展，做总的概括性归纳分析。，历史发展，做总的概括性归纳分析。2、供需情况分析、供需情况分析区域市场的供应量、成交量分析，主要为租售、上市面区域市场的供应量、成交量分析，主要为租售、上市面积。全市或区域市场整体数据难以获得，则根

22、据项目周积。全市或区域市场整体数据难以获得，则根据项目周边同类物业的供应、成交进行累加。边同类物业的供应、成交进行累加。21报告内容分析报告内容分析第三部分第三部分 市场分析市场分析写字楼写字楼3、租金、售价、销售率、出租率分析、租金、售价、销售率、出租率分析区域市场租金、售价、销售率、出租率走势分析。区域市场租金、售价、销售率、出租率走势分析。写字楼租金、售价的整体数据难以获得，则根据项目周写字楼租金、售价的整体数据难以获得，则根据项目周边同类物业的实际报价、成交价列表。边同类物业的实际报价、成交价列表。出租率根据实际调查大致估算而得。出租率根据实际调查大致估算而得。22报告内容分析报告内容

23、分析第三部分第三部分 市场分析市场分析写字楼写字楼4、周边办公地块成交情况、周边办公地块成交情况周边同用途地块的出让成交情况周边同用途地块的出让成交情况(地块面积、容积率、建地块面积、容积率、建筑面积、规划用途、地价、楼板价、每亩单价、竞得或筑面积、规划用途、地价、楼板价、每亩单价、竞得或受让单位、成交年月受让单位、成交年月)，当前大致的开发情况。，当前大致的开发情况。5、结论、结论对前述市场分析结合本项目土地的特征进行总结。对前述市场分析结合本项目土地的特征进行总结。23报告内容分析报告内容分析第三部分第三部分 市场分析市场分析写字楼写字楼二、竞争项目分析二、竞争项目分析周边可供参考的竞争性

24、物业的开发情况周边可供参考的竞争性物业的开发情况(供应量、成交量、供应量、成交量、租金、售价、销售率、出租率租金、售价、销售率、出租率)，物业的特征（楼高、层，物业的特征（楼高、层高、机电设备数量、品牌、物业管理公司等），竞争性高、机电设备数量、品牌、物业管理公司等），竞争性物业可供本项目的参考借鉴之处。物业可供本项目的参考借鉴之处。三、写字楼部分三、写字楼部分SWOT分析分析四、写字楼部分定位四、写字楼部分定位1、客户定位：办公项目需对承租客户群体进行分析。、客户定位：办公项目需对承租客户群体进行分析。2、产品定位：产品的档次及材料设备等。、产品定位：产品的档次及材料设备等。3、项目租售价格

25、、出租率定位。、项目租售价格、出租率定位。24报告内容分析报告内容分析第三部分第三部分 市场分析市场分析酒店酒店一、高星级酒店市场分析一、高星级酒店市场分析1、整体市场分析、整体市场分析对市场的区域划分，历史发展，做总括性归纳分析。对市场的区域划分，历史发展，做总括性归纳分析。2、供需情况分析、供需情况分析全市四、五星级酒店市场的客房供应量分析全市四、五星级酒店市场的客房供应量分析(酒店供应为酒店供应为同星级酒店客房数累加统计同星级酒店客房数累加统计)，需求方面指酒店入住客源，需求方面指酒店入住客源做定性分析做定性分析(酒店定量需求在入住率中统计，可不在该部酒店定量需求在入住率中统计，可不在该

26、部分体现分体现)。3、房价、入住率分析、房价、入住率分析估算标准间成交价格，淡旺季入住率估计。估算标准间成交价格，淡旺季入住率估计。25报告内容分析报告内容分析第三部分第三部分 市场分析市场分析酒店酒店4、周边酒店地块成交情况、周边酒店地块成交情况周边同用途地块的出让成交情况周边同用途地块的出让成交情况(地块面积、容积率、建地块面积、容积率、建筑面积、规划用途、地价、楼板价、每亩单价、竞得或筑面积、规划用途、地价、楼板价、每亩单价、竞得或受让单位、成交年月受让单位、成交年月)，当前大致的开发情况。，当前大致的开发情况。5、结论、结论对前述市场分析结合本项目土地的特征进行总结。对前述市场分析结合

27、本项目土地的特征进行总结。26报告内容分析报告内容分析第三部分第三部分 市场分析市场分析酒店酒店二、竞争项目分析二、竞争项目分析全市可供参考的竞争性物业的开发情况全市可供参考的竞争性物业的开发情况(建设规模、客房建设规模、客房供应量、房价、入住率供应量、房价、入住率)，物业的特征（楼高、层高、机，物业的特征（楼高、层高、机电设备数量、品牌、酒店管理公司等），竞争性物业可电设备数量、品牌、酒店管理公司等），竞争性物业可供本项目的参考借鉴之处。供本项目的参考借鉴之处。 三、酒店部分三、酒店部分SWOT 分析分析四、酒店部分定位四、酒店部分定位1、客户定位：酒店项目需对入住客户群体进行分析。、客户定

28、位：酒店项目需对入住客户群体进行分析。2、产品定位：产品的档次及材料设备等。、产品定位：产品的档次及材料设备等。3、项目房价及入住率定位。、项目房价及入住率定位。27报告内容分析报告内容分析第四部分第四部分 规划设计初步分析规划设计初步分析一、规划设计的可行性分析一、规划设计的可行性分析1、既定容积率、建筑密度和配套公建面积时，进行、既定容积率、建筑密度和配套公建面积时，进行初步设计方案的建筑排列。初步设计方案的建筑排列。2、容积率、面积分配比例等技术经济指标不完全确、容积率、面积分配比例等技术经济指标不完全确定时，我司最理想的数据和基于本数据设计的面定时，我司最理想的数据和基于本数据设计的面

29、积分布图、层数分布比例。积分布图、层数分布比例。3、有强烈个性的地块（如山地、冲沟、水系、地下、有强烈个性的地块（如山地、冲沟、水系、地下熔岩、附着物、暗渠等）对规划设计的影响程度熔岩、附着物、暗渠等）对规划设计的影响程度及对应的设计思路。及对应的设计思路。4、周边自然环境和人文环境对规划设计的影响。如：、周边自然环境和人文环境对规划设计的影响。如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、险源、“风水风水”因素等对产品规划设计和环境保因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。护的影响及解决方法。28报告内容分析报告内容分析第四部分第四部分

30、 规划设计初步分析规划设计初步分析5、市政配套设施对规划设计的影响。如：道路状况、市政配套设施对规划设计的影响。如：道路状况（可能与小区主要出入口有关）、供水、排水、（可能与小区主要出入口有关）、供水、排水、通讯（有线电视、电话、网络）、永久性用电和通讯（有线电视、电话、网络）、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。规划设计的影响及解决方法。6、周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如：、周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如：交通状况（与是否开通业主班车有关）、商业设交通状况（与是否开通业主班车有关）、

31、商业设施（大型购物中心）、教育现状、体育娱乐公园施（大型购物中心）、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。设规模和面积作出判断。(附表：项目技术指标附表：项目技术指标)29报告内容分析报告内容分析第四部分第四部分 规划设计初步分析规划设计初步分析二、规划设计的初步概念二、规划设计的初步概念1、设计概念：表现项目预期的产品类别及特征。、设计概念：表现项目预期的产品类别及特征。2、技术概念：计划采用的重要新技术及其与规划设、技术概念：计划采用的重要新技术及其与规划设计的关系。计的关系。3、可持续发展概念：对项

32、目分期发展的设想、对营、可持续发展概念：对项目分期发展的设想、对营造统一的社区概念的设想、对产品差异性的考虑。造统一的社区概念的设想、对产品差异性的考虑。30报告内容分析报告内容分析第五部分第五部分 工程开发计划及项目租售计划工程开发计划及项目租售计划一、工程开发计划（一、工程开发计划（案例案例）各期或各类建筑功能部分的开竣工时间及工期计划、各期或各类建筑功能部分的开竣工时间及工期计划、各期开工面积、开竣工时占当地城市市场和片区市各期开工面积、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。场的占有率。31报告内容分析报告内容分析第五部分第五部分 工程开发计划及项目租售计划工程开发计划及项目租售计划

33、二、工程开发计划节点（二、工程开发计划节点（项目开发计划节点表项目开发计划节点表）截至项目施工、取得销售许可证，报批报建分别需要的工截至项目施工、取得销售许可证，报批报建分别需要的工作日。作日。序号序号开发计划节点名称开发计划节点名称目标计划时间目标计划时间一期一期二期二期三期三期建筑面积指标可售/可租面积指标1规划方案设计2取得建设用地规划许可证3取得土地使用权证4施工图报建/建设工程规划许可证5获得施工许可证6开工7取得预售许可证8主体封顶9销售开盘时间10招租开始时间11竣工验收（入住）时间32报告内容分析报告内容分析第五部分第五部分 工程开发计划及项目租售计划工程开发计划及项目租售计划

34、三、项目租售收入测算三、项目租售收入测算(租售收入测算表租售收入测算表 )序序号号项项目目2 20 00 08 8年年2 20 00 09 9年年1 1商商业业销销售售收收入入( (万万元元) )1.1商业销售价格(元/m2)1.2商业销售面积(m2)2 2办办公公销销售售收收入入( (万万元元) )2.1办公销售价格(元/m2)2.2办公销售面积(m2)3 3商商业业租租赁赁收收入入( (万万元元) )3.1商业租金(元/m2/天)3.2商业租赁面积(m2)3.3商业出租率(%)4 4办办公公租租赁赁收收入入( (万万元元) )4.1办公租金(元/m2/天)4.2办公租赁面积(m2)4.3办

35、公出租率(%)5 5酒酒店店收收入入合合计计( (万万元元) )5.1酒店房价(元/间/天)5.2入住率(%)5.3酒店客房收入(万元)5.4酒店餐饮收入(万元)5.5酒店其他收入(万元)6 6车车位位销销售售收收入入( (万万元元) )6.1车位价格(万元/个)6.2可售车位个数7 7车车位位租租赁赁收收入入( (万万元元) )7.1车位租金(元/个/月)7.2可租车位个数(个)7.3车位出租率(%)8 8总总收收入入合合计计需分期或分年做需分期或分年做动态的租售收入动态的租售收入测算表。测算表。各期销售时间、各期销售时间、价格、面积，预价格、面积，预计销售各期的市计销售各期的市场占有率，销

36、售场占有率，销售计划实现的可行计划实现的可行性分析。性分析。33报告内容分析报告内容分析第五部分第五部分 工程开发计划及项目租售计划工程开发计划及项目租售计划四、四、 项目销售及资金回款计划项目销售及资金回款计划项目销售及资金回款计划中应明确各期销售价格、项目销售及资金回款计划中应明确各期销售价格、销售比例和销售面积、各期销售收入、回款比例及销售比例和销售面积、各期销售收入、回款比例及回款金额。回款金额。34报告内容分析报告内容分析第六部分第六部分项目投资估算和资金筹措计划项目投资估算和资金筹措计划一、投资估算一、投资估算（投资估算表投资估算表）序号序号项目项目总价(万元)总价(万元)单价(元

37、/单价(元/) )面积(面积() )一一土地成本土地成本二二建安成本建安成本(一)(一)前期费用前期费用(二)(二)建安及装修工程费建安及装修工程费(三)(三)红线内配套费红线内配套费三三政府收费政府收费(一)(一)市政配套费市政配套费(二)(二)其它政府性收费其它政府性收费四四不可预见费不可预见费五五财务费用财务费用(一)(一)股东贷款利息股东贷款利息(二)(二)银行贷款利息银行贷款利息六六管理费用管理费用七七租售费用租售费用八八建设期土地使用税建设期土地使用税直接投资合计直接投资合计投资总计投资总计开发间接费用小计开发间接费用小计35报告内容分析报告内容分析第六部分第六部分项目投资估算和资

38、金筹措计划项目投资估算和资金筹措计划二、资金筹措计划二、资金筹措计划（资金安排十分重要）（资金安排十分重要）1、资金投入计划及资金需求、资金投入计划及资金需求（资金来源及运用表资金来源及运用表）序号序号项目项目2008年2008年2009年2009年1 1资金来源资金来源1.1销售收入1.2租金收入1.3其他收入1.4银行长期贷款1.5股东贷款1.6其他短期借款1.7建设投资中自有资金1.8回收房产销售净收入2 2资金运用资金运用2.1地价2.2建安工程费2.3红线内配套费2.4前期费用2.5区外配套2.6政府收费2.7管理费用2.8销售费用2.9建设期土地使用税2.1资本化财务费用2.11销

39、售和出租税金及附加2.12经营期土地使用税2.13土地增值税2.14所得税2.15长期借款本金偿还2.16其他短期借款本金偿还2.17外方股利2.18中方股利3 3盈余资金盈余资金4 4累计盈余资金累计盈余资金各期地价、前期各期地价、前期费用、基础、建费用、基础、建安、配套、开发安、配套、开发间接费等的投入间接费等的投入安排。建设期按安排。建设期按季度分别预测资季度分别预测资金使用额及相应金使用额及相应的来源。的来源。 36报告内容分析报告内容分析第六部分第六部分项目投资估算和资金筹措计划项目投资估算和资金筹措计划2、资金资金回款计划回款计划作为资金来源一部分的销售资金回款应与第六部分作为资金

40、来源一部分的销售资金回款应与第六部分的销售计划相一致。的销售计划相一致。3、贷款和股东贷款使用计划及相应的还款计划、贷款和股东贷款使用计划及相应的还款计划1、编制项目贷款和股东贷款使用计划、编制项目贷款和股东贷款使用计划结合整个公司资金情况，列示各期资金的需求缺口结合整个公司资金情况，列示各期资金的需求缺口及融资途径。招拍挂项目短期集中支付大额资金的及融资途径。招拍挂项目短期集中支付大额资金的保证，自筹资金还是向金融机构融资，是否与有关保证，自筹资金还是向金融机构融资，是否与有关金融机构达成届时一定提供融资服务的协议。金融机构达成届时一定提供融资服务的协议。2、编制项目还款计划、编制项目还款计

41、划贷款还本付息计算表作为工作底表备查，持有型项贷款还本付息计算表作为工作底表备查，持有型项目的可研报告必须附贷款还本付息计算表。目的可研报告必须附贷款还本付息计算表。案例37报告内容分析报告内容分析第七部分第七部分项目财务分析项目财务分析一、成本利润分析一、成本利润分析根据项目租售收入测算和根据项目租售收入测算和投资估算投资估算进行成本利润分进行成本利润分析，如果是出租物业则仅进行成本分析。析，如果是出租物业则仅进行成本分析。指标：测算总投资、销售收入、税前利润、税前总指标：测算总投资、销售收入、税前利润、税前总成本利润率、销售利润率，看是否满足集团立项要成本利润率、销售利润率，看是否满足集团

42、立项要求。求。二、现金流量分析二、现金流量分析编写编写全部投资现金流量表全部投资现金流量表、自有资金现金流量表自有资金现金流量表、综合经济指标汇总表。综合经济指标汇总表。指标：全部投资财务净现值、全部投资内部收益率指标：全部投资财务净现值、全部投资内部收益率 、全部投资静态投资回收期全部投资静态投资回收期 、自有资金财务净现值、自有资金财务净现值 、自有资金内部收益率、自有资金动态投资回收期自有资金内部收益率、自有资金动态投资回收期 ，看是否满足集团立项要求。看是否满足集团立项要求。(红色指标为重点。红色指标为重点。)38报告内容分析报告内容分析第七部分第七部分项目财务分析项目财务分析(全部投

43、资现金流量表全部投资现金流量表)序序号号项项目目2 20 00 08 8年年2 20 00 09 9年年1现现金金流流入入1.1销售收入1.2租金收入1.3其他收入1.4回收固定资产余值或物业未来经营期折现价值1.5其他2现现金金流流出出2.1土地成本2.2建安成本2.3政府收费2.4不可预见费2.5财务费用2.6管理费用2.7租售费用2.8建设期土地使用税2.9经营成本2.10经营期土地使用税2.11营业税金及附加2.12房产税2.13土地增值税2.14其他3税税前前净净现现金金流流量量4所得税5税税后后净净现现金金流流量量6税税后后累累计计净净现现金金流流量量7税税后后净净现现金金流流量量

44、现现值值8税税后后累累计计净净现现金金流流量量现现值值39报告内容分析报告内容分析第七部分第七部分项目财务分析项目财务分析(自有资金现金流量表自有资金现金流量表)序序 号号项项 目目2 20 00 08 8年年2 20 00 09 9年年 1现现 金金 流流 入入1.1销 售 收 入1.2租 金 收 入1.3其 他 收 入1.4物 业 变 现 价 值1.5其 他1.6股 东 贷 款1.7银 行 贷 款2现现 金金 流流 出出2.1土 地 成 本2.2建 安 成 本2.3政 府 收 费2.4不 可 预 见 费2.5管 理 费 用2.6租 售 费 用2.7 建 设 期 土 地 使 用 税2.8经

45、营 成 本2.9经 营 期 土 地 使 用 税2.10股 东 借 款 本 金 偿 还2.11银 行 借 款 本 金 偿 还2.12 股 东 借 款 利 息 支 付2.13 银 行 借 款 利 息 支 付2.14营 业 税 金 及 附 加2.15房 产 税2.16土 地 增 值 税2.17其 他3税税 前前 净净 现现 金金 流流 量量4所 得 税5税税 后后 净净 现现 金金 流流 量量6税税 后后 累累 计计 净净 现现 金金 流流 量量7税税 后后 净净 现现 金金 流流 量量 现现 值值8税税 后后 累累 计计 净净 现现 金金 流流 量量 现现 值值40报告内容分析报告内容分析第七部分

46、第七部分项目财务分析项目财务分析(静态指标静态指标)经济指标经济指标销售均价销售均价可售面积可售面积销售收入金额销售收入金额单位单位元元/ /平方米平方米平方米平方米万元万元项目销售总收入万元其中住宅销售收入万元别墅销售收入万元商铺销售收入万元写字楼销售收入万元酒店销售收入万元其他销售收入万元营业税及附加万元项目总投资（含建设期土地使用税）万元土地增值税万元经营期土地使用税总和万元项目税前利润(万元)万元项目税前总成本利润率万元项目所得税万元项目税后利润(万元)万元项目税后总成本利润率%41报告内容分析报告内容分析第七部分第七部分项目财务分析项目财务分析(动态指标动态指标)经济指标经济指标销售

47、均价销售均价可售面积可售面积销售收入金额销售收入金额单位单位元元/ /平方米平方米平方米平方米万元万元全部投资项目税后内部收益率%项目财务净现值(Ic=10%)万元静态投资回收期年动态投资回收期年自有资金项目税后内部收益率%项目财务净现值(Ic=10%)万元静态投资回收期年动态投资回收期年补充资料（经济评价三版）42报告内容分析报告内容分析集团集团商业地产类项目和综合类项目立项标准商业地产类项目和综合类项目立项标准：一、一、做销售安排的商业地产类项目和综合类项目申做销售安排的商业地产类项目和综合类项目申请立项，必须满足税前总成本利润率不低于请立项，必须满足税前总成本利润率不低于30%，或项目的

48、全部投资内部收益率不低于，或项目的全部投资内部收益率不低于10，或项目自有资金内部收益率不低于，或项目自有资金内部收益率不低于15%；二、如果项目含有持有物业，项目整体的经济效益二、如果项目含有持有物业，项目整体的经济效益指标必须满足全投资内部收益率不低于指标必须满足全投资内部收益率不低于10%，或项目自有资金内部收益率不低于或项目自有资金内部收益率不低于15。43报告内容分析报告内容分析税前总成本利润率税前总成本利润率=税前利润总额税前利润总额总成本总成本税后总成本利润率税后总成本利润率=净利润净利润总成本总成本总成本总成本=直接开发成本直接开发成本+财务费用财务费用+管理费用管理费用+销售

49、费用销售费用内部收益率能使项目的净现值等于零时的折现率内部收益率能使项目的净现值等于零时的折现率净现值税后净现金流量按照净现值税后净现金流量按照10折现率折现求和折现率折现求和44报告内容分析报告内容分析第八部分第八部分 风险分析风险分析一、定性分析一、定性分析市场风险和政策风险分析。市场风险和政策风险分析。二、定量分析二、定量分析1、敏感性分析、敏感性分析招拍挂项目应结合地价和售价，对项目利润情况进招拍挂项目应结合地价和售价，对项目利润情况进行敏感性分析，得出项目在地价和售价变化时，利行敏感性分析，得出项目在地价和售价变化时，利润的波动情况，并对项目的抗风险能力进行分析；润的波动情况，并对项

50、目的抗风险能力进行分析；合作项目则主要分析不可预计成本增加以及售价波合作项目则主要分析不可预计成本增加以及售价波动时，项目利润的情况，重点分析项目的抗风险能动时，项目利润的情况，重点分析项目的抗风险能力。力。45报告内容分析报告内容分析第八部分第八部分 风险分析（风险分析（敏感性分析敏感性分析表）表）指标指标项目项目投资额投资额销售收销售收入入经营成经营成本本税前利税前利润润税前投税前投资利润资利润率率全投资全投资自有资自有资金金内部收内部收益率益率财务净财务净现值现值（I=10%I=10%）静态投静态投资回收资回收期（年）期（年）动态投动态投资回收资回收期（年）期（年）（指标（指标与全投与全投资相同）资相同）正常投资（万元）+10%+5%-5%-10%收入（万元）+10%+5%-5%-10%经营成本（万元）+10%+5%-5%-10%46报告内容分析报告内容分析第八部分第八部分 风险分析风险分析2、销售型项目盈亏平衡点分析、销售型项目盈亏平衡点分析1、保本售价：即销售净收入等于投资额，计算公式保本售价：即