房地产销售技巧培训

1、房地产销售知识培训20162016年年7 7月月 房地产房地产销售技巧是整个房地产活动中最重要的环节，是直接产生效益的环销售技巧是整个房地产活动中最重要的环节，是直接产生效益的环节，房地产销售人员是整个销售活动的执行者，因此销售人员的作用就显得至节，房地产销售人员是整个销售活动的执行者，因此销售人员的作用就显得至关重要关重要。 由销售由销售人员在销售过程中的人员在销售过程中的重要性重要性，决定决定了销售人员的薪水待遇高于一般了销售人员的薪水待遇高于一般其他职业人员的薪水，成为喜欢挑战的年轻人向往的职业。如何掌握房地产销其他职业人员的薪水，成为喜欢挑战的年轻人向往的职业。如何掌握房地产销售技巧，

2、如何成为一个优秀的销售人员；如何争取每一位客户；如何把握客户售技巧，如何成为一个优秀的销售人员；如何争取每一位客户；如何把握客户的心理特征的心理特征1 1第二节第二节 客户购买动机之研判客户购买动机之研判第三节第三节 销售销售九九招式招式第一节第一节 成功的销售要素成功的销售要素2 23 34 4第四节第四节 销售销售技巧技巧5 5. .1 1. .1 1第六节第六节 结束推销的方法结束推销的方法第五节第五节 客户客户提出反对意见的提出反对意见的应对办法应对办法6 67 7. .1 1. .1 1第八节第八节 应付难缠客户的功夫应付难缠客户的功夫第七节第七节 客户类型分析与对策客户类型分析与对

3、策8 8目目 录录第一节第一节 成功的销售要素成功的销售要素要想做一个成功的销售人员，应该就以下几项经常自我充实，自我锻炼要想做一个成功的销售人员，应该就以下几项经常自我充实，自我锻炼。u专业知识 一个销售人员必须充分一个销售人员必须充分具备自身具备自身业务范围内最基本的专业知识，业务范围内最基本的专业知识，包括建筑法规、建筑设计、税法、地政、契约、契约行为、市场包括建筑法规、建筑设计、税法、地政、契约、契约行为、市场行情、商品构造、品质、商誉行情、商品构造、品质、商誉等，以及各种业务上常用到的等，以及各种业务上常用到的专业术语，才能对客户详细说明产品的优缺点，进而争取客户的专业术语，才能对客

4、户详细说明产品的优缺点，进而争取客户的订单，达到销售目的。订单，达到销售目的。第一节第一节 成功的销售要素成功的销售要素要想做一个成功的销售人员，应该就以下几项经常自我充实，自我锻炼要想做一个成功的销售人员，应该就以下几项经常自我充实，自我锻炼。u六心六心1.耐心耐心凡从事高价位商品的销售工作，必须对客户作长期而耐心的诉求与说明2.关心关心要站在消费者的立场去考虑他们的各项问题，并给予完善的解答，才能博取客户的信任3.热心热心热心协助客户，发掘问题、解决问题、达成购买目的4.诚心诚心销售人员应是诱导消费者从事购买优良商品的指导者，而不是一味的欺骗5.决心决心接触到一个新的个案时，要下定决心，不

5、可犹豫不决，错失良机6.旺盛的进取心旺盛的进取心为自己制定预期销售目标及理想的利润，以强烈而旺盛的进取心去达成目标及任务第一节第一节 成功的销售要素成功的销售要素要想做一个成功的销售人员，应该就以下几项经常自我充实，自我锻炼要想做一个成功的销售人员，应该就以下几项经常自我充实，自我锻炼。u八力八力1.观察力观察力要在短时间内敏锐的观察出客户的类型、偏好、意向， 面对产品时，要能立即观察出产品的优缺点、特性、对策和解决方法2.理解力理解力要能深刻了解客户的需求状况及产品的品质、特性等各方面问题3.创造力创造力新产品具有崭新的创造力，推陈出新，这就是您赚钱的先机4.想象力想象力要在土地及商品房尚未

6、兴建以前，就能想象出它未来的远景，加以对个案投资或销售工作，作最好的判断与说明第一节第一节 成功的销售要素成功的销售要素要想做一个成功的销售人员，应该就以下几项经常自我充实，自我锻炼要想做一个成功的销售人员，应该就以下几项经常自我充实，自我锻炼。u八力八力5.记忆力记忆力房地产业接触的客户繁多，客户提出的总是不尽相同，加强记忆力，才能对每个客户作最好的说明和服务6.判断力判断力良好而正确的判断力是成功的最大因素，反之，错误的判断则令人一败涂地，前功尽弃7.说服力说服力有强劲的说服能力，技巧地推广房子的优点，常能赢得客户的心动而成交8.分析力分析力站在客户立场分析市场、环境、地段、价位、增值发展

7、潜力，并比较附近土地加以个案分析，能分析更周到则更能掌握成交胜算第一节第一节 成功的销售要素成功的销售要素要想做一个成功的销售人员，应该就以下几项经常自我充实，自我锻炼要想做一个成功的销售人员，应该就以下几项经常自我充实，自我锻炼。u丰富的常识丰富的常识 与客户洽谈时，除了交换专业知识的意见外，不妨谈些主题外的闲话，若销售人员具有丰富的常识与灵活的谈话技巧，可若销售人员具有丰富的常识与灵活的谈话技巧，可借以缩短与客户的距离，强化销售时的借以缩短与客户的距离，强化销售时的影响力影响力。1 1. .1 1. .1 1第二节第二节 客户购买动机之研判客户购买动机之研判第三节第三节 销售销售九九招式招

8、式第一节第一节 成功的销售要素成功的销售要素2 23 34 4第四节第四节 销售销售技巧技巧5 5. .1 1. .1 1第六节第六节 结束推销的方法结束推销的方法第五节第五节 客户客户提出反对意见的提出反对意见的应对办法应对办法6 67 7. .1 1. .1 1第八节第八节 应付难缠客户的功夫应付难缠客户的功夫第七节第七节 客户类型分析与对策客户类型分析与对策8 8目目 录录第二第二节节 客户客户购买动机之研购买动机之研判判 1.1.投资性投资性如为非需求性或非必要性之购买行为，这种市场形态的顾客多为第二次购买，购屋性质以套房或办公室为多数 2.2.需求性需求性多为切身需求或居住、办公或经

9、商之购买行为。产品对象多为纯住家、店面住家或办公室，此种需求者多为第一次购买 3.3.投机性投机性为短期资金之流通运用并预期增值或因物价波动，而产生购买动机，并于短期内即预期抛售之购买行为 4.4.保值性保值性因预期涨价、货币贬值或物价波动，而将资金提出购买商品避免因物价上涨而导致货币贬值1 1. .1 1. .1 1第二节第二节 客户购买动机之研判客户购买动机之研判第三节第三节 销售九招式销售九招式第一节第一节 成功的销售要素成功的销售要素2 23 34 4第四节第四节 销售销售技巧技巧5 5. .1 1. .1 1第六节第六节 结束推销的方法结束推销的方法第五节第五节 客户客户提出反对意见

10、的提出反对意见的应对办法应对办法6 67 7. .1 1. .1 1第八节第八节 应付难缠客户的功夫应付难缠客户的功夫第七节第七节 客户类型分析与对策客户类型分析与对策8 8目目 录录第三节第三节 销售九招式销售九招式1.1.接待接待 以礼貌的态度、清晰的口齿、微笑的表情、坚定的信心去接触每一位客户2.介绍介绍 介绍的重点应注重地段、环境、建材、增值潜力、发展趋势、价位、景观、交通、市场、学校（产品的特殊性加以介绍），但宜采用渐进的介绍方式，让客户不致发生反感，且能有深刻印象与购买的欲望3.观察观察 对客户加以进一步分析与观察，找出有购买意愿可能性者，加以把握4.反问反问 与客户交谈之中，反问

11、客户常可以拉近彼此距离，试着以客户身份，替客户着想的反问中，探索购买意愿的大小第三节第三节 销售九招式销售九招式5 5. .判断判断 根据经验，判断客户的反映，或根据客户所提出及所答询的言谈中，去判断客户的实际购买力6.6.迎合迎合 在推销商品时，有时不得不作迎合性的诉求，当场对客户的特别要求，给予适宜的处理，博取客户的好感和信心7.7.刺激刺激 刺激客户的购买欲是推销房子言谈中最重要的目的，因此购买欲的刺激，有赖于交谈与气氛的密切配合。 8 8. .攻击攻击 刺激购买欲后，就要展开攻势，使客户很满意地签下订单9.9.追踪追踪 追踪客户，经常有回头客的可能，因此不能遗漏对客户的资料追踪，密集式

12、的追踪，常可以达成再促销的佳绩。1 1. .1 1. .1 1第二节第二节 客户购买动机之研判客户购买动机之研判第三节第三节 销售九招式销售九招式第一节第一节 成功的销售要素成功的销售要素2 23 34 4第四节第四节 销售技巧销售技巧5 5. .1 1. .1 1第六节第六节 结束推销的方法结束推销的方法第五节第五节 客户客户提出反对意见的提出反对意见的应对办法应对办法6 67 7. .1 1. .1 1第八节第八节 应付难缠客户的功夫应付难缠客户的功夫第七节第七节 客户类型分析与对策客户类型分析与对策8 8目目 录录第四节第四节 销售技巧销售技巧1.不要给客户太多的选择机会不要给客户太多的

13、选择机会有时客户面临太多的选择时反而会犹豫不决拿不定主意。所以最好能有时客户面临太多的选择时反而会犹豫不决拿不定主意。所以最好能在一到二个机会下，比较销售，作出决定在一到二个机会下，比较销售，作出决定2.不要给客户太多不要给客户太多的思考机会的思考机会客户考虑越多，可能就会发现商品越多的缺点，反而会使他决定不购客户考虑越多，可能就会发现商品越多的缺点，反而会使他决定不购买，所以销售人员要留给客户思考时间的长短要适当买，所以销售人员要留给客户思考时间的长短要适当3.不要有不愉快的中断不要有不愉快的中断4.中途插入的技巧中途插入的技巧在紧凑的销售过程中，若有不愉快的中断，可能就会失去先机在紧凑的销

14、售过程中，若有不愉快的中断，可能就会失去先机在进行说服工作中，如有人从旁插入，谈及与销售人员前后不相关的在进行说服工作中，如有人从旁插入，谈及与销售人员前后不相关的问题，亦会使客户产生怀疑的心理问题，亦会使客户产生怀疑的心理第四节第四节 销售技巧销售技巧5.延长洽谈延长洽谈时间时间使客户人数增多，造成购买的气氛，尤其是销售初期，客户较少时，使客户人数增多，造成购买的气氛，尤其是销售初期，客户较少时，更要尽量延长洽谈时间更要尽量延长洽谈时间6.欲擒故纵法欲擒故纵法不要对客户逼得太紧，要适度放松，使对方产生患得患失的心理，而不要对客户逼得太紧，要适度放松，使对方产生患得患失的心理，而达到签约的目的

15、达到签约的目的7.避重就轻法避重就轻法8.擒贼擒王法擒贼擒王法采用迂回战术，避重就轻采用迂回战术，避重就轻面对一组客户时，同时欲购买时，要从中找出具有决定力量的人，集面对一组客户时，同时欲购买时，要从中找出具有决定力量的人，集中火力攻击中火力攻击第四节第四节 销售技巧销售技巧9.紧迫钉人法紧迫钉人法步步逼近，紧迫钉人，毫无放松，直到对方签下订单，达成销售目的步步逼近，紧迫钉人，毫无放松，直到对方签下订单，达成销售目的之前，决不轻言放弃之前，决不轻言放弃10.双龙抢珠法双龙抢珠法在现场故意制造一户双销的错误，造成抢购的局面，促成其中之一的在现场故意制造一户双销的错误，造成抢购的局面，促成其中之一

16、的客户尽快作出决定客户尽快作出决定11.差额战术法差额战术法12.恐吓法恐吓法当己方的商品价格定的比他方贵时，要采取差额战术法，提出己方商品的优当己方的商品价格定的比他方贵时，要采取差额战术法，提出己方商品的优点、特点、品质、地段、环境，与对方商品比较分析，使客户了解价格差异点、特点、品质、地段、环境，与对方商品比较分析，使客户了解价格差异的原因，及付出较高金额购买后所获得的利益的原因，及付出较高金额购买后所获得的利益告诉客户要捷足先登，否则不但失去优待的机会，而且可能买不到了告诉客户要捷足先登，否则不但失去优待的机会，而且可能买不到了第四节第四节 销售技巧销售技巧13.比较法比较法必须与其他

17、地区的竞争商品互相比较，以使客户了解己方商品与其他必须与其他地区的竞争商品互相比较，以使客户了解己方商品与其他商品的不同点商品的不同点14.反宾为主法反宾为主法站在客户立场去考虑，使客户觉得很亲切，而消除对立的局面站在客户立场去考虑，使客户觉得很亲切，而消除对立的局面15.有利地形法有利地形法16.不要节外生枝不要节外生枝安排座位时，不要让客户面向门口，以免失去注意力安排座位时，不要让客户面向门口，以免失去注意力尽量将话题集中在销售商品方面，避免提到题外话尽量将话题集中在销售商品方面，避免提到题外话第四节第四节 销售技巧销售技巧17.连锁法连锁法让客户介绍客户让客户介绍客户18.了解了解应先充

18、分了解客户之需要、偏好，再行推销，若不了解客户，直接推应先充分了解客户之需要、偏好，再行推销，若不了解客户，直接推销，反而容易引起客户的反感，徒然浪费时间和精神销，反而容易引起客户的反感，徒然浪费时间和精神19.运用丰富的常识运用丰富的常识20.不要与客户辩论不要与客户辩论销售人员如能同时具备丰富的财经、市场行情状况的常识，往往可以作为说销售人员如能同时具备丰富的财经、市场行情状况的常识，往往可以作为说服客户的有力工具服客户的有力工具先让客户讲出他的观点、意见，再设法一一解决。不要与客户正面辩论先让客户讲出他的观点、意见，再设法一一解决。不要与客户正面辩论1 1. .1 1. .1 1第二节第

19、二节 客户购买动机之研判客户购买动机之研判第三节第三节 销售九招式销售九招式第一节第一节 成功的销售要素成功的销售要素2 23 34 4第四节第四节 销售技巧销售技巧5 5. .1 1. .1 1第六节第六节 结束推销的方法结束推销的方法第五节第五节 客户提出反对意见的客户提出反对意见的应对办法应对办法6 67 7. .1 1. .1 1第八节第八节 应付难缠客户的功夫应付难缠客户的功夫第七节第七节 客户类型分析与对策客户类型分析与对策8 8目目 录录第五第五节节 客户客户提出反对意见的提出反对意见的应对办法应对办法 1 1. .先肯定后否定法先肯定后否定法先顺着客户的说词，不作正面冲突，然后

20、再回头详加辩解，如是但是。 2 2. .询问法询问法用问句套出客户反对的理由、意见后，再一一设法解决。 3 3. .转移法转移法分为转出法与转入法两种，转出法就是暂时把问题搁置一旁，避而不谈；转入法就是把问题的中心引入而以专家的立场对客户解释。 4 4. .拖延拖延法法若销售人员遇到无法立即解决的问题时，应尽量拖延时间，待负责的人员来临后找出合理的理由，再向客户解答。1 1. .1 1. .1 1第二节第二节 客户购买动机之研判客户购买动机之研判第三节第三节 销售九招式销售九招式第一节第一节 成功的销售要素成功的销售要素2 23 34 4第四节第四节 销售技巧销售技巧5 5. .1 1. .1

21、 1第六节第六节 结束推销的方法结束推销的方法第五节第五节 客户提出反对意见的客户提出反对意见的应对办法应对办法6 67 7. .1 1. .1 1第八节第八节 应付难缠客户的功夫应付难缠客户的功夫第七节第七节 客户类型分析与对策客户类型分析与对策8 8目目 录录第六第六节节 结束结束推销的方法推销的方法为了尽快达成销售的目的，可以下列几种方法来结束推销，达成销售：5.日期、数量催迫法日期、数量催迫法1.细枝末节问题决定法细枝末节问题决定法由小细节问题的肯定，引导客户购买2.有利点集中法有利点集中法将该产品的优点密集说明，增强客户的信心，而决定购买3.肯定系列问答法肯定系列问答法提出一系列的问

22、题，引导客户做肯定的答复，在肯定的气氛下，帮助客户下决心购买4.肯定系列问答法肯定系列问答法如客户同时喜欢上两、三户，而不知如何取舍时，可从旁以假设的语气，套出客户真正的心意，以协助客户选择 强调销售日期与数量的限制，促使客户早日购买1 1. .1 1. .1 1第二节第二节 客户购买动机之研判客户购买动机之研判第三节第三节 销售九招式销售九招式第一节第一节 成功的销售要素成功的销售要素2 23 34 4第四节第四节 销售技巧销售技巧5 5. .1 1. .1 1第六节第六节 结束推销的方法结束推销的方法第五节第五节 客户提出反对意见的客户提出反对意见的应对办法应对办法6 67 7. .1 1

23、. .1 1第八节第八节 应付难缠客户的功夫应付难缠客户的功夫第七节第七节 客户类型分析与对策客户类型分析与对策8 8目目 录录第七节第七节 客户类型分析与对策客户类型分析与对策1.趾气高昂型趾气高昂型这一类型的客户经常拒人于千里之外，盛气凌人，不可一世。应对策略：对此客户可提供特别服务，但须坚定立场2.过于自信型过于自信型这一类型的客户主要特征是不时地打断销售人员的谈话，以显示自己的知识，在销售人员有机会提出自己的建议前，他常常说不。应对策略：让客户尽量发表意见，候机再提出自己的看法及意见3.挑三拣四型挑三拣四型这一类型客户经常不断的挑剔你的公司或产品，提出种种不合理的要求。应对策略：探询对

24、方不满意的原因所在，一一予以详解，用事实来支持自己的论点，并且少谈题外话，以免节外生枝4.冲动任性型冲动任性型这一类型的客户往往很冲动，决定下得很快，不待销售人员有说话的机会，就下论断道：我没兴趣。应对策略：将客户引致别处，单独商谈，以免影响其他客户购买心理。当对方说不时，不要立刻让他离去，以较缓和的声调与之洽谈第七节第七节 客户类型分析与对策客户类型分析与对策5.口若悬河型口若悬河型这一类型的客户喜欢闲聊，常使销售人员在销售过程中被不相干的事情干涉。应对策略：推销人员遇到这一类型的客户时，要随时注意将谈话拉回主题，并由对方的谈话找出更多的意见来推销，态度要和善，但不可过于热情，选择适当的时机

25、结束推销6.沉默寡言型沉默寡言型这一类型的客户只注意听别人说话，不表示意见，对推销人员的话不作反问，无动于衷。应对策略：先引导对方谈些自己的专长，再引起他对商品的兴趣，鼓励他说出自己的想法7.畏首畏尾型畏首畏尾型这一类型的客户购买经验不够，对产品不熟悉，所以很不容易下判断。应对策略：以和善的态度给对方安全感，明确地说明商品的各项情形，并提出保证及业绩、经验8.急躁易怒型急躁易怒型这一类型的客户特征是脾气急躁，易于发怒。应对策略：最好由异性来应付，说话要简单明了，造成愉快的气氛第七节第七节 客户类型分析与对策客户类型分析与对策9.疑神疑鬼型疑神疑鬼型这一类型的客户疑心病很重，不轻易相信人。应对策略：推销人员对这一类客户要耐心解释，详细说明，提出各项说明文件及保证，以取信对方。必要时可以老客户做见证人来进行促销10.神经过敏型神经过敏型这一类型的客户尽往坏处想，任何一点小事，都会引起他的不良反应。应对策略：推销人员多听少说，神态上要表示出重视对方的样子。不要随便开玩笑，以免说错话，而使对方信以为真1 1. .1 1. .1 1第二节第二节 客户购买动机之研判客户购买动机之研判第三节第三节 销售九招式销售九招式第一节第一节 成功的