房地产融资渠道创新-精选文档

1、房地产融资渠道创新一、引言房地产业是国民经济中的支柱产业， 它带动了包括建筑、 建 材、冶金等 50 多个相关部门的发展，对整个国家经济具有举足 轻重的作用。 房地产业属于资金密集型产业， 资金一次性的高投 入、回收周期长以及风险大成为了房地产业的三大特点， 所以资 金的供给对房地产业具有非常重要的导向作用。现阶段我国房地产融资的途径主要有两条： 内部融资和外部 融资。内部融资，主要是房地产业自有资金，包括房地产商的投 入、近期内可回收的应收账款和向消费者收取的预付款。 外部融 资，又可以分为直接融资和间接融资。 直接融资是直接从资本市 场获取资金，包括发行股票、债券等等；间接融资主要指的就是

2、 银行贷款了。 表面上看房地产业的融资是多渠道的， 但是目前我 国房地产业的融资基本上还是依靠银行贷款， 2004 年银行信贷 占开发资金总量的 18.4%，自筹资金与消费者预付款占开发资金 的 30.3%和 34.2%，但由于预付款主要也是银行对消费者发放的 住房贷款，所以至少有 60%以上的资金来源于银行。而有的企业 对银行的依赖度达到 80%以上。融资渠道的单一， 对房地产业是一个极大的限制。 而且在中 国人民银行下发了关于规范住房金融业务的通知和关于进 一步加强房地产信贷业务管理的通知 后，房地产业的资金来源大大的缩减了。这时候，信托的出现，就为房地产业开辟了新的 融资渠道。二、信托的

3、基本概念（一）信托的定义 信托，简单的说就是：“受人之托，代人理财”。我国信 托法对信托的定义是：信托是指委托人基于对受托人的信任， 将其财产权委托给受托人， 由受托人按委托人的意愿以自己的名 义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。 从实质上看，信托是一种以资产为核心，以信任为基础，以委托 和受托为方式的财产管理体制。 从下面的简图就可以大致的了解 信托：信托作为一种新型的投融资工具，较普通的银行贷款来说， 具有以下的优势：委托人的广泛性，只有一方的受托人，可以同 时接受多个委托人的委托， 将不同的来源的资金尽可能的集合起 来；风险的隔离，根据信托法的规定，一旦委托人的资金或

4、 财产委托给受托人， 就具有了独立性， 不受委托人破产等其他情 况的干扰， 这样使得资金或财产具有较强的稳定性； 受托人功能 的多样性，在信托关系中，受托人具有资金融通、理财咨询、财 务管理等多种职能， 目的在于帮助委托人在相同的风险中获得最 大收益。般译为房地产（二）从 REITs 看我国房地产信托REITs(Real Estate Investment Trusts 投资信托基金） 是一种以发行受益凭证的方式汇集特定多数投资 者的资金， 由专门的投资机构进行投资经营管理， 并将投资综合 收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。实际上， REITs 属于信托业务的升级版本， 是证券化了的信

5、托业务， 最为完备的 REITs存在于美国。从表1可以看出，在美国，REITs较其他投 资方式来说， 回报率比较稳定， 平均下来总体的回报水平也比较 高。从这个角度来说，REITs作为一种高度开发的信托融资工具， 比起银行贷款， 不仅从融资到投资的整体流程规范许多， 更因为 信托在上面分析的三大优势， 取得了很好的投资效果， 实现了社 会资源的优化配置。 因此，我国房地产业可以逐步借鉴这样的投 融资工具， 一方面解决融资困难， 另一方面也达到投资者和融资 者双赢的局面。三、实证分析一保利国际广场信托贷款计划信托贷款相对于现阶段我国房地产主要融资方式来说， 是一 种新颖的融资渠道。 它能够更好的

6、契合房地产行业的特征， 为房 地产行业解决最为根本的问题，而且信托机构具有专业投资人 才，能够比一般投资者更能分辨出房地产行业中的优劣企业， 这 对房地产行业结构上的优化，也起到了一定作用。下面，就结合 保利国际广场项目，来说明信托贷款是如何运行的。（一）保利国际广场项目介绍保利项目是以建设成为广州高品位、 生态型的具有国际先进 水平的甲级写字楼为目的。 项目坐落于琶洲新区， 是以会展博览、 国际商务、信息交流、高新技术研发和旅游服务为主导，兼具高 品质居住生活功能的新区。 项目占地面积 57565 平方米， 规划为 两栋写字楼，建成后总面积为 19.77 万平方米，楼高 31 层。计 划分为

7、两期进行开发建设，第一期于 2004年 1月份开工建设， 至 2005 年 1 月地下工程全部完工，并于同年 5 月开始销售。第 二期于 2005年6月开工，所有项目工程于 2006年 12月之前全 部完工。对于现在广州市旺盛的写字楼市场， 保利高水平的推出， 必定会受到市场的追捧。（二）保利项目信托贷款计划的运作模式 保利国际广场项目为了突破融资上的限制， 保证资金的稳定 和安全，采用了信托贷款方式。具体流程如图 2 所示：保利地产 XX公司就项目融资与广东粤财信托投资 XX公司达成一致，粤财 信托就信托产品提请银监会审批， 然后再向广大投资者公开发行 信托凭证，募集资金。在这个过程中，中国

8、银行广东省分行、中 国保利集团公司对贷款提供不可撤销的连带责任担保。 保利地产 只能把贷款用于保利国际广场项目开发建设，定期支付贷款利 息，期满还贷。粤财信托在扣除必要的费用和佣金后，向投资人 支付收益。这是典型的信托贷款模式， 从保利广场这个项目来说， 通过 粤财信托进行融资， 比向银行借贷更加容易， 时间及程序上都比 较简单。 从投资者的角度来说， 他们也是通过粤财信托选择资金的投放，并借助于粤财信托的专业知识来衡量保利地产的可投资 性，资金安全性也比较高，收益自然比单纯存放在银行要高。（三）保利项目风险控制机制 房地产业属于高风险行业， 因此信托公司在信托计划中必定 要对风险做好充分的预

9、防工作， 同时对投资者进行风险揭示。 在 保利项目中， 粤财信托主要通过对信托产品结构的设计、 信息披 露、提供担保和资金推出机制四方面来实现风险的控制。表 2 列出了保利项目的具体信托结构。 保利项目的信托计划 是属于比较传统型的信托贷款计划。 信托期限相对于整个房地产 建设来说属于短期贷款， 贷款的额度不会太大， 并保证半年支付 一次利息。 A、B 款的设计可以满足不同风险承受能力的投资者 的需求， A 款项目由中国银行广东省分行提供担保， B 款项目由 中国保利集团公司提供担保， 这样使得整个信托贷款项目的信用 得到了充分的保证。 保利信托计划的退出机制可分为个别信托退 出和信托终止的整

10、体退出机制。 个别退出机制就是在信托计划存 续期间可以通过转让信托合同的方式来退出信托计划； 而对于整 体退出机制， 保利信托计划合约中明确规定： 受托人在信托终止 且清算完成后的 10 个工作日内编制信托管理运用及清算报告 书，投资收益以现金的方式直接存入投资者的银行账户。四、结论 国家为了规范房地产业的发展， 发布了一系列提高房地产自 身建设要求、 提高房地产业贷款门槛的文件。 各银行为了遵循国 家宏观政策的指导， 防范房地产信贷风险， 均不同程度的缩紧了 对房地产商的贷款比例。 在这样的宏观环境下， 对于绝大部分资 金都依靠银行的房地产业来说，是一个致命的约束。这个时候， 房地产信托就成

11、为了房地产商较好的选择。 从上面保利国际广场 信托计划可以看出，信托贷款不仅为保利项目解决了资金问题， 更好的匹配了社会资源， 完善我国房地产业融资金融构架； 而且 加入了专业的受托机构， 能够对项目进行更好的调查评估， 有助 于分散与降低系统性风险， 提高金融安全。 从信托贷款这个角度 来说，自 2001 年以来，国家相关部门相继颁布了信托法、 信托投资公司管理办法和信托机构管理条例，整体外部 环境趋于完善， 国内信托逐步走向规范化、 专业化的道路。 因此， 这样一种信托计划，是能够实现投资者和融资者双赢的局面。不过针对现在国内对信托相关产品的需求以及国家对于信 托机构的规范， 我国信托贷款产品创新显得十分必要