房地产行业预征清算涉及的税种核算

1、房地产企业主要税种预征、清算环节计税依据比较分析全面营改增后，由于增值税价外税的特点，房地产企业的增值税、土 地增值税、企业所得税在预征和清算环节的计税依据发生变化；同时,房地产企业如果通过出让方式获得土地使用权，由于土地所有者出让 土地使用权免征增值税，房地产企业不能获得增值税进项发票， 但可 以通过差额方式缴纳增值税；同样，土地增值税方面对出让方式取得 的土地使用权也有特殊考虑，所以导致主要税种计税依据与营改增前 发生变化、不同税种的计税依据也有可能不同，本文在梳理增值税、 土地增值税、企业所得税计税依据有关文件的同时， 对房地产企业一 般纳税人采用一般计税方法的情形下各税种预征、清算环节

2、的计税依 据进行比较分析。一、增值税1、预征环节房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行 办法（总局公告201618号）第十一条规定：增值税预征时应预缴 税款按照以下公式计算：应预缴税款 二预收款+ （1 +适用税率或征收 率）X3%。适用一般计税方法计税的，按照 11%的适用税率计算； 适用简易计税方法计税的，按照 5%的征收率计算。因此，预征环节预缴增值税的计税依据为：预收款 +（1+适用税率或 征收率）。2、清算环节房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行 办法（总局公告201618号）第四条规定：增值税计税销售额二（全 部价款和价外费用-当期允许扣除的土

3、地价款）/（ 1 + 11% ）。需要注意的是，当期允许扣除的土地价款特指向政府、 土地管理部门 或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。因此，清算环节增值税销项税额的计税依据为：（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）/（ 1 + 11% ）。一般计税方法的房地产纳税人：应纳增值税二销项税额-进项税额-已预缴税款=当期销售额X11% -进项税额-已预缴税款=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）（1 + 11% ）X11%- 进项税额-已预缴税款二、土地增值税1、预征环节国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告（公告201670号）第一条规定：营改增后，纳

4、税人转让房地产的土地增 值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人， 其转 让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额。为方便纳税人, 简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售 自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征 依据：土地增值税预征的计征依据二预收款-应预缴增值税税款。即：土地增值税预征依据 二预收款-预收款+ （1+适用税率或征收率）X3%2、清算环节财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、 个人所得税计税依据问题的通知（财税201643号）第三条：土地 增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。中华人

5、民共和国土地增值税暂行条例 等规定的土地增值税扣除项目涉及的增 值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不 允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。分析：如果房地产企业支付的土地价款取得了增值税专用发票，则土地增值税扣除项目中的土地价款为不含增值税的金额，土地增值税清算时的计税收入的公式为：计税收入 二全部价款和价外费用 心+ 11%） 如果房地产企业通过出让方式取得土地使用权，由于土地所有者出让 土地使用权方式取得土地价款属于免征增值税项目，其按地价款计算 扣减的销项税额并不属于财税201643号文规定的不计入土地增值 税扣除项目的允许抵扣的增值税进项税额，不能从土地

6、成本中剔除， 而应作为土地增值税计税收入，因此，土地增值税计税收入计算公式 为：计税收入二全部价款和价外费用-增值税销项税额二全部价款和价 外费用-（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款） /（1 + 11%）*11%。因此，在国家税务总局未有新的文件出台前， 计算土地增值税允许扣 除的土地成本应按实际支付的价款计算，不应剔除抵减的计税销售额 对应的销项税额，有利于清算时包括期间费用在内的加计扣除的基数 加大。三、企业所得税1、预征环节国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法 的通知（国税发200931号）第六条规定，企业通过正式签订房 地产销售合同或房地产预售合同所取得

7、的收入，应确认为销售 收入的实现；第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应 先按预计计税毛利率分季度（或月）计算出预计毛利额，计入当期应 纳税所得额。营改增后，房地产企业销售未完工开发产品取得的预收账款含有增值 税，但对如何从预收账款换算为预售阶段的收入， 国家税务总局尚未 明确。土地增值税从本质来说也是一种所得税，我们可以参考土地增值税预 征的计征依据：土地增值税预征的计征依据二预收款-应预缴增值税税 款=预收款-预收款+ （1 +适用税率或征收率）X3%，即从企业所得 税角度，房地产企业销售未完工开发产品的收入 二预收款-应预缴增值 税税款。2、清算环节国税发200931号第九条规

8、定，开发产品完工后，企业应及时结算其 计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与 其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业的应纳税所得额。国税发200931号第五条还规定：开发产品销售收入的范围为销售开 发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利 益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等， 凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的， 应按规定全部确认为销售 收入。由于增值税为价外税，所以开发产品完工后应确认的收入为： 全部价款和价外费/（1 + 11%）。四、会计核算根据企业会计准则第14号 收入第四条规定：销售商品收入 同时满足下列条件的，才能予以确认收入。（1）企业已将商品所有 权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2）企业既没有保留通常与所 有权相联系的继续管理权，也没有对售出的商品实施控制