铜仁市房地产市场调查分析报告专业课件

1、铜仁市房地产市场调查分析报告1谨呈：铜精品2目目 录录 前 言第一部分 住宅市场 一、铜仁市区房地产市场调查 二、商品房市场结构分析 三、小结第二部分 商业市场 一、铜仁市商区分布调查 二、铜仁市商圈格局分析 三、小结 结束语附件：铜仁市房地产市场调查表精品前前 言言 本部报告针对铜仁市房地产市场住宅和商业两本部报告针对铜仁市房地产市场住宅和商业两部分做出微观调查分析，在审视本地房地产市场行情部分做出微观调查分析，在审视本地房地产市场行情的同时，并从中挑选出主要竞争对手，作为本项目营的同时，并从中挑选出主要竞争对手，作为本项目营销策划定位参考。了解销策划定位参考。了解目前当地目前当地房地产市场

2、房地产市场的供给与的供给与需求特征、价位水平及营销水平需求特征、价位水平及营销水平，以掌握本地商品房，以掌握本地商品房市场和商业地产市场营销脉络。市场和商业地产市场营销脉络。3精品4第一部分第一部分 住宅市场住宅市场 p 市调方法：市调方法：通过通过网络信息查询、网络信息查询、对楼盘的实地踏勘对楼盘的实地踏勘、咨询、咨询和对和对周边市场环境进行深入了解周边市场环境进行深入了解。p 调查项目：共普查铜仁市房地产市场在售项目调查项目：共普查铜仁市房地产市场在售项目2020个。从中个。从中挑选出有参考价值的楼盘挑选出有参考价值的楼盘1515个。并包含一些在建、售罄或个。并包含一些在建、售罄或者基本售

3、罄项目。者基本售罄项目。p 铜仁市房地产市场楼盘调查表铜仁市房地产市场楼盘调查表内容作为附件。内容作为附件。p 本节内容是对房地产市场宏观信息和调查表住宅部分内容本节内容是对房地产市场宏观信息和调查表住宅部分内容的归纳和整理分析。的归纳和整理分析。精品5房地产市场宏观信息：房地产市场宏观信息：看点一、建立稳定房价和住房保障领导问责机制。看点二、实行更为严格的差别化住房信贷政策： 对购买首套自住房且在90平方米以上的家庭，首付款比例不得低于30%； 对购买第二套住房家庭，首付款不得低于50%，利率不得低于基准利率的1.1倍； 对购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。 严格

4、限制炒房和投机性购房。热点地区，暂停发放第三套及以上住房贷款； 对不能提供1年以上当地纳税证明或社保缴纳证明的非本地居民暂停发放住房贷款。看点三、发挥税收政策对住房消费和收益的调节作用：物业税和房产保有税将执行。看点四、调整住房供应结构。保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。看点五、加大交易秩序监管力度。不允许存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为。纵观房地产新政：解读纵观房地产新政：解读“新国十条新国十条” 2021年年4月月17日日楼市政策楼市政策精品61 1、全市、全市2022 2022 年上半年房地产开年上半年房地产开发计划投资总额发计

5、划投资总额7.4 7.4 亿元，实际亿元，实际完成投资完成投资2.47 2.47 亿元，与亿元，与2021 2021 年年上半年同期上半年同期3.6 3.6 亿元相比下降亿元相比下降31.3%31.3%。 2 2、商品房竣工面积、商品房竣工面积9.3 9.3 万平方万平方米，与去年同期米，与去年同期14.7 14.7 万平方米万平方米相比下降相比下降36.7%36.7%。 3 3、商品房销售面积、商品房销售面积7.8 7.8 万平方万平方米，与去年同期米，与去年同期6.2 6.2 万平方米相万平方米相比上升比上升25.8%25.8%。 4 4、商品住房空置面积、商品住房空置面积4.3 4.3

6、万平万平方米，历年营业用房和办公用房方米，历年营业用房和办公用房空置面积为空置面积为2.7 2.7 万平方米。万平方米。 5 5、2022 2022 年上半年新开工面积年上半年新开工面积23 23 万平方米，与去年同期万平方米，与去年同期44 44 万万平方米相比下降平方米相比下降47.7%47.7%。 “铜仁市房地产网”网摘信息：铜仁房地产市场宏观信息：铜仁房地产市场宏观信息：2022年上半年房地产投资额、商品房竣工面积、新开工面积比上年同期均下降30%以上。2022年上半年房地产销售面积、商品房空置面积比上年同期均呈上升趋势。说明：1、商品房消费市场对新房需求度高。2、新供商品房销量大增将

7、推动房价快速上涨。3、城市升级推动居民居住模式快速发生改变。4、本地外来人口少，多为改善型购房。房地产市场宏观信息：房地产市场宏观信息：精品7一、铜仁市区房地产市场调查一、铜仁市区房地产市场调查本案坐拥铜仁老城区繁华成熟之美！本案坐拥铜仁老城区繁华成熟之美！大兴工业区大兴工业区新城区新城区中央商务区中央商务区规划人口规划人口6060万人万人老城区老城区规划人口规划人口3030万人万人城市规划分区明确、项目地理位置得天独厚！城市规划分区明确、项目地理位置得天独厚！灯塔仓储物流灯塔仓储物流加工区加工区本案本案精品8铜仁市区房地产市场在售（在建）楼盘分布铜仁市区房地产市场在售（在建）楼盘分布本案本案

8、城区楼盘分布密集城区楼盘分布密集区域同质化特征趋高区域同质化特征趋高市政府名城世家名城世家御景御景阳光山庄阳光山庄鸿运花园鸿运花园侨泰侨泰嘉逸花苑嘉逸花苑锦江怡苑锦江怡苑江华国际江华国际公园道公园道1 1号号铭君华府铭君华府清水景苑清水景苑金砂水岸金砂水岸水晶江岸水晶江岸景尚名都景尚名都凯旋春天凯旋春天官地湾官地湾金域蓝山金域蓝山大江苑大江苑御风锦江御风锦江锦江五星酒店锦江五星酒店铜仁五星铜仁五星级宾馆级宾馆骏逸江山骏逸江山世纪花城世纪花城南长城南长城金滩国际金滩国际时代商汇时代商汇东太大道东太大道天都天都锦绣天地锦绣天地在售、登记在售、登记售罄售罄停工停工丽景名苑丽景名苑精品9二、商品房市场

9、结构分析二、商品房市场结构分析主要参考楼盘的选择：主要参考楼盘的选择：建筑型态可比性产品结构相似性地段价值同一化楼盘形象美誉度时代商汇时代商汇骏逸江山骏逸江山公园道公园道1 1号号江华国际江华国际南长城金滩南长城金滩重点调查楼盘重点调查楼盘楼盘名称楼盘名称时代商汇时代商汇骏逸江山骏逸江山公园道公园道1号号江华国际江华国际南长城金滩南长城金滩营销进度二期在建售罄在售一期一期在售二期在售精品10调查表主要数据统计表调查表主要数据统计表项目名称建筑面积（）容积率建筑形态层数梯户比主力户型户型面积（） 均价（元/）公园道1号2800003.8高层18一梯二户三房1201402580元/江华国际7465

10、37高层22二梯四户三房120130尚未出台骏逸江山1000006.8高层28二梯四户三房1302100元/时代商汇摩卡商业公园2022002.4高层31二梯五户二房60-100尚未出台南长城金滩国际（二期）600006.4高层30二梯六户三房1403130元/本项目241881.965.98高层33二梯五户三房130140项目名称地段位置周边配套建筑风格园林景观形象广告语代理商销售管理形象评价公园道1号清水南路完善欧式风格好锦江河畔公园社区无好好江华国际火车站转盘处完善现代风格较少上下有致 创意无限无较好好骏逸江山东太大道与共青路交汇处完善现代风格较少首席雍华府邸 山水传世之作有一般较好时代

11、商汇摩卡商业公园东太大道完善现代风格较好铜仁享乐大本营无一般较好南长城金滩国际（二期）金滩大桥头完善现代风格一般与山水共生的社区与都市同步的生活无一般较好二、商品房市场结构分析二、商品房市场结构分析精品9、 人的价值，在招收诱惑的一瞬间被决定。2022-3-192022-3-19Saturday, March 19, 202210、低头要有勇气，抬头要有低气。2022-3-192022-3-192022-3-193/19/2022 9:12:15 AM11、人总是珍惜为得到。2022-3-192022-3-192022-3-19Mar-2219-Mar-2212、人乱于心，不宽余请。2022-

12、3-192022-3-192022-3-19Saturday, March 19, 202213、生气是拿别人做错的事来惩罚自己。2022-3-192022-3-192022-3-192022-3-193/19/202214、抱最大的希望，作最大的努力。2022年3月19日星期六2022-3-192022-3-192022-3-1915、一个人炫耀什么，说明他内心缺少什么。2022年3月2022-3-192022-3-192022-3-193/19/202216、业余生活要有意义，不要越轨。2022-3-192022-3-19March 19, 202217、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不

13、息。2022-3-192022-3-192022-3-192022-3-199、 人的价值，在招收诱惑的一瞬间被决定。2022-3-192022-3-19Saturday, March 19, 202210、低头要有勇气，抬头要有低气。2022-3-192022-3-192022-3-193/19/2022 9:12:15 AM11、人总是珍惜为得到。2022-3-192022-3-192022-3-19Mar-2219-Mar-2212、人乱于心，不宽余请。2022-3-192022-3-192022-3-19Saturday, March 19, 202213、生气是拿别人做错的事来惩罚自

14、己。2022-3-192022-3-192022-3-192022-3-193/19/202214、抱最大的希望，作最大的努力。2022年3月19日星期六2022-3-192022-3-192022-3-1915、一个人炫耀什么，说明他内心缺少什么。2022年3月2022-3-192022-3-192022-3-193/19/202216、业余生活要有意义，不要越轨。2022-3-192022-3-19March 19, 202217、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。2022-3-192022-3-192022-3-192022-3-1913本地楼盘户型结构分析：本地楼盘户型结构分析：1

15、、三房、四房是本地楼市的绝对主力户型，面积主要集中在110140 之间之间。2、各楼盘依市场定位不同，单户面积略有不同，但总体结构同质化程度高，竞争激烈。（ ）二、商品房市场结构分析二、商品房市场结构分析精品9、 人的价值，在招收诱惑的一瞬间被决定。2022-3-192022-3-19Saturday, March 19, 202210、低头要有勇气，抬头要有低气。2022-3-192022-3-192022-3-193/19/2022 9:12:15 AM11、人总是珍惜为得到。2022-3-192022-3-192022-3-19Mar-2219-Mar-2212、人乱于心，不宽余请。20

16、22-3-192022-3-192022-3-19Saturday, March 19, 202213、生气是拿别人做错的事来惩罚自己。2022-3-192022-3-192022-3-192022-3-193/19/202214、抱最大的希望，作最大的努力。2022年3月19日星期六2022-3-192022-3-192022-3-1915、一个人炫耀什么，说明他内心缺少什么。2022年3月2022-3-192022-3-192022-3-193/19/202216、业余生活要有意义，不要越轨。2022-3-192022-3-19March 19, 202217、一个人即使已登上顶峰，也仍要

17、自强不息。2022-3-192022-3-192022-3-192022-3-1915本地楼盘房价走势分析：本地楼盘房价走势分析：年份年份房价（元房价（元/）300020221500100025002022年上年上半年半年2021年上年上半年半年2022年上年上半年半年2021年上年上半年半年1、本地楼市房价从2022年起，出现快速增涨势头。2、进入2021年，随着城市大开发的进程不断加快，房价增幅开始加大。初步预测近四年房价增幅93%，基本翻了一番。（1250/1350*100%）1350150017002600备注：历年数据来源于网络贵州日报记者口径。 2021年数据是根据本次市调统计分析

18、得来。二、商品房市场结构分析二、商品房市场结构分析精品16本地楼市客群本地楼市客群分析：分析： 这部分消费者较为富裕，理念也较为超前，迫切需要较高品质的商品房社区。 该部分购房群体有较为稳定的收入，对高品质楼盘和价格有一定的认同感和承受力。公务员公务员个体及私营业主个体及私营业主企事业单位职工企事业单位职工县镇级高收入者县镇级高收入者本地楼市购房用途本地楼市购房用途分析：分析： 购房者渴望升级高品质生活，主要看重交通、育子、工作的便利性。 本地市民逐渐认识到规模化、智能化、园林化、统一物业管理小区的生活质量优势。 本地购房者开始看重新户型的生活模式、居住价值和升值空间。工作就近购房工作就近购房

19、子女上学子女上学改善自住改善自住投资保值投资保值二、商品房市场结构分析二、商品房市场结构分析20%25%30%25%35%20%35%10%比例数据系与各楼盘售楼员访谈统计得出精品17市场楼盘营销形象分析：市场楼盘营销形象分析：二、商品房市场结构分析二、商品房市场结构分析园林景观营造园林景观营造营销推广手法营销推广手法楼盘形象包装楼盘形象包装销售现场管理销售现场管理小区内环境园林景观规划得到重视，在一些低密度楼盘开始展现。如天都绵绣天地、御景阳光山庄本地楼盘包装普遍不重视建筑包装，售楼处装修包装水平参差不齐。一般是外地企业楼盘形象要优于本地企业楼盘形象主要表现为户外、围墙、户型图、海报、楼书、

20、网络、开盘优惠等措施，组合推广手段应用较少。如：没有一家使用样板房、组织论坛活动等形式推广。本地企业楼盘销售现场管理非常不规范，外地企业楼盘管理较好。关键是营销理念差异化精品18本案竞争对手确立：本案竞争对手确立：二、商品房市场结构分析二、商品房市场结构分析项目名称项目名称建筑型态建筑型态地域临近性地域临近性产品相似性产品相似性形象同质化形象同质化得分得分时代商汇3期高层近高高江华国际高层较远高一般公园道1号高层较远高一般金滩国际高层较远高高时代商汇时代商汇3 3期期时代商汇3期为成熟社区，与本项目同时开发的60100中小户型对本案将会构成较大竞争威胁。精品19本地楼市总体判断：本地楼市总体判

21、断：二、商品房市场结构分析二、商品房市场结构分析产品同质化程度高，竞争激烈产品同质化程度高，竞争激烈当地楼盘营销手段单一，营销机会多当地楼盘营销手段单一，营销机会多居住模式正在升级换代，新型住宅受推崇居住模式正在升级换代，新型住宅受推崇市场主力户型集中在市场主力户型集中在 100150平方米的三房、四房平方米的三房、四房精品20本案市场营销本案市场营销推广推广建议：建议：二、商品房市场结构分析二、商品房市场结构分析将本项目地段优势、产品优势、卖点优势组合升华成为将本项目地段优势、产品优势、卖点优势组合升华成为楼盘楼盘品牌优势品牌优势，利用品牌优势达到市场独树一帜的战略，利用品牌优势达到市场独树

22、一帜的战略目标。目标。推广手段多样化，在各个营销节点采用样板房赏鉴、高推广手段多样化，在各个营销节点采用样板房赏鉴、高峰论坛、酒会活动等组合推广渗透手法，在铜仁市场炒峰论坛、酒会活动等组合推广渗透手法，在铜仁市场炒作造势，作造势，全方位提升楼盘知名度和关注率全方位提升楼盘知名度和关注率。在楼盘包装上要标新立异，独辟蹊径，用文明施工现场在楼盘包装上要标新立异，独辟蹊径，用文明施工现场形象诉求楼盘形象诉求楼盘质量形象质量形象，用产品包装质素展示楼盘，用产品包装质素展示楼盘品牌品牌形象形象，用人文艺术风格表达项目开发，用人文艺术风格表达项目开发理念高度理念高度。精品21三、小结三、小结 1、本项目地

23、理位置优越，区位环境理想。但市场同质化程度高，竞争激烈，同时面临政策环境不利的局面。 2、本地购房群体需求以自住为主，兼有少量投资型客户，对绿色生态园林、统一物业管理的新型小区追捧有加。实现居住模式升级换代，提升居住质量的人居理念。 3、本地市场主力户型以100150平方米的三房四房为主。楼盘型态多样化，有纯住宅、商住楼、城市综合体等多种建筑型态的大型高层或者多层低密度豪宅小区。 4、本地楼市今年上半年均价达到2500元以上，供给略有下降，销售量与价格增长较快。 5、本地楼盘营销手段单一，管理水平差异较大。 6、建议本项目以品牌形象优势介入市场竞争。实现楼盘形象导入阶段的战略高度。精品22第二

24、部分第二部分 商业市场商业市场 本部分内容是对铜仁市商业市场结构做出宏观分析，对城市商业规划格局做出判断，为本项目营销定位提供市场依据。精品23铜仁市近期商业规划改造铜仁市近期商业规划改造铜仁市近期商业规划改造（铜仁市近期商业规划改造（2022年年2021年）：八条街年）：八条街1、民主路休闲街：代表铜仁市现代都市形象的时尚商业街、民主路休闲街：代表铜仁市现代都市形象的时尚商业街2、 文化步行街：文化步行街： 改造以经营服装的休闲购物商业街。改造以经营服装的休闲购物商业街。3、 第一商业大道：改造成为酒吧、休闲餐饮店、咖啡馆等特色店为主体，高品位、个性化的第一商业大道：改造成为酒吧、休闲餐饮店

25、、咖啡馆等特色店为主体，高品位、个性化的综合休闲商业街。综合休闲商业街。4、 古城旅游商品街：改造为经营民族工艺品、旅游文化商品的旅游商品街。5、 科技园旅游商品街：位于铜仁市植物科技园内。规划拟把植物科技园迁出，结合梵净山文化旅游节主会场，建设培育成集休闲、购物、娱乐、观光于一体的旅游商品街。6、 铜韵步行街（夜市）：白天经营文体用品，晚上为中低档餐饮、风味小吃的夜市步行街。7、 风味特色小吃街（夜市）：风味特色小吃街（夜市）位于铜仁市黑松塘。以中低档餐饮，风味小吃为主的大众餐饮特色街。8、南长城美食城：位于东太大道旁。建成南北风味齐全、街路畅达的铜仁美食街。以商业步行街区为主要特色的本地商

26、业格局以商业步行街区为主要特色的本地商业格局精品24一、铜仁市商区分布调查一、铜仁市商区分布调查时代商汇商区时代商汇商区摩卡购物公园、华骏商场、本摩卡购物公园、华骏商场、本案商业。可以形成一站式高案商业。可以形成一站式高 尚尚商业休闲区商业休闲区铜仁市商业中心铜仁市商业中心民主路步行街民主路步行街小、大十字、解放路、延伸至小、大十字、解放路、延伸至锦江广场。锦江广场。江华国际商区江华国际商区江华商业、公园道江华商业、公园道1号商业号商业1、民主路商业步行街是铜仁市唯一的主要商业中心。人流鼎盛，停车不便，消费档次以中低档为主。2、江华国际与公园道1号商业裙楼相连有望形成新的商业片区。3、本案与时

27、代摩卡购物公园、华骏商业城聚集，有十余万平方米的商业体量，完全可以形成新的高档商业片区，与民主路步行街划江而治，档次有别！金滩电器市场金滩电器市场同仁电器数码产品一条街同仁电器数码产品一条街精品25一、铜仁市商区分布调查一、铜仁市商区分布调查价价 位位金滩国际金滩国际金滩电器城金滩电器城时代商汇时代商汇摩卡摩卡购物公园购物公园民主路民主路商业步行街商业步行街名城世家名城世家临街商铺临街商铺售价售价（元（元/ /）首层首层1280012800不不 详详1500015000不详，不详，门面转让费门面转让费2020万万6000900060009000租金租金（元（元/ /）尚未规划招商尚未规划招商1

28、5-6015-604080408060450604502525铜仁商业租售价格调查铜仁商业租售价格调查：1、商铺价值依地段不同，租金差距非常大。商业区的规划不强，导致商业集聚效应弱化。2、新建楼盘住宅底商租售比悬殊，投资回报率非常低。以时代商汇为例，不足6%！3、商业规划是铜仁商业地产软肋，导致商业营商环境档次不高。金滩电器城二楼空置较多。4、但铜仁的消费潜力非常大，品质化商业供给不足是铜仁商业的矛盾现状。精品26二、铜仁市商圈格局分析二、铜仁市商圈格局分析规模规模小小、经营、经营散散、档次、档次低低、规划、规划乱乱商业街区形象杂乱、规划无章、消费层次与商业档次难以提升商业街区形象杂乱、规划无

29、章、消费层次与商业档次难以提升金滩电器市场民主路步行街第一商业大道上海华联锦江广场精品27二、铜仁市商圈格局分析二、铜仁市商圈格局分析铜仁商业铜仁商业“三宗最三宗最”无大中型一站式室内购物中心无大中型一站式室内购物中心无停车便利形象好的商业街区无停车便利形象好的商业街区无高档次商业消费环境无高档次商业消费环境假如说民主路商业步行街是假如说民主路商业步行街是“深圳东门深圳东门”的话，本案区位完全可以做的话，本案区位完全可以做“深圳华强北深圳华强北”、“万象城万象城”！本案就是铜仁的！本案就是铜仁的“万象城万象城”、“华强北华强北”！精品28本案的商业形象构想本案的商业形象构想深圳华强北深圳万象城

30、本案要做铜仁市最高档的一站式购物中心！本案要做铜仁市最高档的一站式购物中心！改写铜仁商业历史！改写铜仁商业历史！精品29本案商业营销定位建议本案商业营销定位建议商业铁律：商业铁律：销售未动、规划先行！销售未动、规划先行！ 推广未动、招商先行！推广未动、招商先行！建议商业部分：建议商业部分：一、首先要重视商业定位的作用。无定位一、首先要重视商业定位的作用。无定位则无方向。并要注重与住宅形象的呼应。则无方向。并要注重与住宅形象的呼应。二、在商场进行租售前，必须要进行商业二、在商场进行租售前，必须要进行商业业态平面组合布局，按布局方案进行业种业态平面组合布局，按布局方案进行业种商铺规划分割租售。商铺规划分割租售。三、要重视商场动线组织规划。有序引导三、要重视商场动线组织规划。有序引导人流、车流、物流分道分流。人流、车流、物流分道分流。四、重视商场硬件设施装饰。保证时尚品四、重视商场硬件设施装饰。保证时尚品位、现代感、二十年不落伍。位、现代感、二十年不落伍。本案定位构想：本案定位构想：打造铜仁市第一高档商业城！打造铜仁市第一高档商业城！铜仁首个集购物、娱乐、餐