土增税清算申报表讲解

1、江苏省地方税务局土地增值税清算申报表讲解江苏省常州地税局 查雷彬2013年6月/ / 土地增值税清算申报表讲解土地增值税清算申报表讲解l出台的背景l申报表内容l直接归集法同一开发项目中包含多种类型房地产的，同一开发项目中包含多种类型房地产的，按以下类别作为核算对象，分别计算收入按以下类别作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。土地增值税。 （一）普通标准住宅；（一）普通标准住宅； （二）其他类型住宅；（二）其他类型住宅； （三）非住宅类房产。（三）非住宅类房产。 苏地税规苏地税规20121号自号自2012年年10月月1日实日

2、实施。施。清算对象清算对象土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。【土地增值税实施细则】第八条清算审核时，应审核不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。国税发200991号第十七条 土地增值税纳税申报表中各主要项目内容，应根据土地增值税的基本计税单位作为填报对象。纳税人如果在规定的申报期内转让二个或二个以上计税单位的房地产，对每个计税单位应分别填写一份申报表。国税发199590号/ / 土地增值税清算申报表讲解土地增值税清算申报表讲解l出台的背景l申报表内容l直接归集法房地产项目土地增值税清算申报表内容房地产项目土地增值税清算申报表内容开发项目

3、情况报告表土地增值税清算申报表分类型清算可扣除项目金额确认表分类型清算扣除项目确认表10张附表（主要是收入、各类扣除项目）10张附表的明细列表 扣除项目金额确认原则扣除原则相关性 准确性 真实性 合法性 实际 支付 配比性 成本费用应当准确地在各列举扣除项目中分别归集，不得混淆。同时满足以下两条件：1、款项已经实际支付2、取得合法有效凭证三次分配：各种三次分配：各种类开发产品扣除类开发产品扣除项在已售与未售项在已售与未售间进行分配间进行分配一次分配：共同扣除项在多个项目间进行分配所归集的各项成本和费用必须是真实发生的。二次分配：本项目开发产品扣除项在各种类开发产品间进行分配原始凭证原始凭证明细

4、表明细表附表附表过渡表过渡表1 1过渡表过渡表21 1：销售项目收入附表明细表：销售项目收入附表明细表2 2：取得土地使用权所支付的：取得土地使用权所支付的金额明细表金额明细表3 3：土地征用及拆迁补偿费明：土地征用及拆迁补偿费明细表细表4 4：前期工程费明细表：前期工程费明细表5 5：建筑安装工程费明细表：建筑安装工程费明细表建筑安装工程造价分类明细表建筑安装工程造价分类明细表6 6：基础设施费明细表：基础设施费明细表7 7：公共配套设施费明细表：公共配套设施费明细表8 8：开发间接费明细表：开发间接费明细表9 9：利息支出明细表：利息支出明细表总表总表1 1：房地产转让收入附表：房地产转让

5、收入附表2 2：取得土地使用权所支：取得土地使用权所支付的金额付的金额附表附表3 3：土地征用及拆迁补偿：土地征用及拆迁补偿费费附表附表4 4：前期工程费：前期工程费附表附表5 5：建安工程费：建安工程费附表附表6 6：基础设施费附表：基础设施费附表7 7：公共配套设施费：公共配套设施费附表附表8 8：开发间接费明附表：开发间接费明附表9 9：利息支出：利息支出附表附表10:与转让房地产有关税与转让房地产有关税金缴纳情况附表金缴纳情况附表分类型清算扣除项目确认表分类型清算可扣除项目金额确认表1、开发项目情况报告表开发项目情况报告表企业基本情况；项目情况；项目清算条件确认；项目需补充说明的情况。

6、1、开发项目情况报告表江苏省地方税务局房地产企业开发项目情况报告表江苏省地方税务局房地产企业开发项目情况报告表一、企业基本情况一、企业基本情况纳税人名称纳税人名称经营地址经营地址成立日期：成立日期：注册地址：注册地址： 企业类型：企业类型： 地税税务管理代地税税务管理代码：码：法人代表：法人代表：经营范围：经营范围：税务登记证号：税务登记证号：注册资本注册资本: 主管地税税主管地税税务机关务机关二、项目情况二、项目情况项目名称项目名称项目座落地项目座落地址址板块区域板块区域选项选项立项文号立项文号土地合同签土地合同签订时间订时间开工时间开工时间开始预售开始预售时间时间竣工时间竣工时间土地合同面

7、土地合同面积积土地使用证土地使用证面积面积土地合同土地合同与土地证与土地证差异差异土地合同与土地土地合同与土地证差异说明证差异说明容积率容积率绿化率绿化率公共配套设施公共配套设施公配名称公配名称规划建筑面规划建筑面积积实际验收面实际验收面积积结构情况结构情况备注备注（说明：根据公配（说明：根据公配竣工验收单等填列，竣工验收单等填列，表中内容由纳税人表中内容由纳税人按照实际增加或删按照实际增加或删除，本表实际验收除，本表实际验收面积分别记入下表面积分别记入下表的其中可扣除的公的其中可扣除的公共配套设施面积共配套设施面积（2）中）中）物业用房物业用房社区服务中心社区服务中心公共车库公共车库立项批文

8、号、项目名称、项目坐落地立项批文号、项目名称、项目坐落地址等基本信息根据发改委址等基本信息根据发改委项目立项项目立项批复批复填写填写土地合同签订时间、土地合同签订时间、土地合同面积根据土地合同面积根据签订的签订的土地合同土地合同填写填写开工时间按照开工时间按照施工许可施工许可证证发放时间填写发放时间填写开始预售时间填报最早开始预售时间填报最早取得的取得的预售许可证预售许可证时间时间土地使用证面积根土地使用证面积根据据土地使用证土地使用证面积按项目累加面积按项目累加容积率、绿化率按照容积率、绿化率按照建筑规划许可证建筑规划许可证填填报报建筑物1、建筑物2等按建筑工程施工许可证的名称填写，结构类型

9、按建筑工程施工许可证的类型选择，面积按照测绘报告填写 2、房地产转让收入附表及其明细列表房地产转让收入附表及其明细列表房地产转让收入附表房地产转让收入附表纳税人名称（公章）：纳税人名称（公章）： 项目编码：项目编码： 项目名称：项目名称： 金额单位：元金额单位：元清算类别清算类别申报合计申报合计数数年度年度年度年度年度年度年度年度年度年度年度年度调整说明调整说明普通标准住宅普通标准住宅其他类型住宅其他类型住宅非住宅类房产非住宅类房产 合计合计时间为合同备案时间；时间为合同备案时间；施工房号为房产公施工房号为房产公司自设的合同上的房司自设的合同上的房号；号；楼号、单元、房号楼号、单元、房号为公安

10、部门确立的与产为公安部门确立的与产权证一致的编号；权证一致的编号；实测面积为测绘报告确实测面积为测绘报告确立的面积；立的面积；实际总价按照发票所实际总价按照发票所载全额付款的金额确认，载全额付款的金额确认，未开具发票或未全额开具未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。额及其他收益确认收入。3、取得土地使用权所支付的金额附表取得土地使用权所支付的金额附表及明细表及明细表取得土地使用权所支付的金额附表取得土地使用权所支付的金额附表纳税人名称（公章）：纳税人名称（公章）： 项目编码：项目编码： 项目名称：项目

11、名称： 金额单位：元金额单位：元支付项目支付项目申报合计数申报合计数年度年度年度年度年度年度年度年度备注备注支付的土地出让金支付的土地出让金支付地价款金额支付地价款金额交纳的有关税费交纳的有关税费其中：土地登记费其中：土地登记费 土地交易费土地交易费 土地分割费土地分割费 土地契税土地契税其他其他合计合计4、土地征用及拆迁补偿费附表土地征用及拆迁补偿费附表及其明细表及其明细表土地征用及拆迁补偿费附表土地征用及拆迁补偿费附表纳税人名称（公章）：纳税人名称（公章）： 项目编码：项目编码： 项目名称：项目名称： 金额单位：元金额单位：元明细项目明细项目申报合计数申报合计数年度年度年度年度年度年度年度

12、年度年度年度备注备注土地征用费土地征用费耕地占用税耕地占用税劳动力安置费劳动力安置费安置动迁用房支出安置动迁用房支出拆迁补偿净支出拆迁补偿净支出其他其他合计合计土地征用及拆迁补偿费附表明细表土地征用及拆迁补偿费附表明细表纳税人名称（公章）：纳税人名称（公章）： 项目编码：项目编码： 项目名称：项目名称： 金额单位：元金额单位：元5、前期工程费附表前期工程费附表及其明细表及其明细表前期工程费附表明细表前期工程费附表明细表纳税人名称（公章）：纳税人名称（公章）： 项目编码：项目编码： 项目名称：项目名称： 金额单位：元金额单位：元前期工程费附表前期工程费附表纳税人名称（公章）：纳税人名称（公章）：

13、 项目编码：项目编码： 项目名称：项目名称： 金额单位：元金额单位：元明细项目明细项目申报合计数申报合计数年度年度年度年度年度年度年度年度年度年度备注备注规划费用规划费用设计费用设计费用项目可行性研究费用项目可行性研究费用水文费用水文费用地质费用地质费用勘探费用勘探费用测绘费用测绘费用三通一平支出三通一平支出其他其他合计合计6、建筑安装工程费附表建筑安装工程费附表及其明细表及其明细表建筑安装工程费附表建筑安装工程费附表纳税人名称（公章）：纳税人名称（公章）： 项目编码：项目编码： 项目名称：项目名称： 金额单位：元金额单位：元明细项目明细项目申报合计数申报合计数年度年度年度年度年度年度年度年度

14、年度年度调整说明调整说明建筑安装工程费用建筑安装工程费用 其中：甲供材其中：甲供材桩基工程桩基工程门窗工程门窗工程水电安装水电安装精装修工程精装修工程外装饰工程外装饰工程合计合计6、建筑安装工程费附表建筑安装工程费附表及其明细表及其明细表建筑安装工程费附表明细表建筑安装工程费附表明细表 纳税人名称（公章）：纳税人名称（公章）： 项目编码：项目编码： 项目名称：项目名称： 金额单位：元金额单位：元 序序号号年年 月月凭证凭证号号摘要摘要明细项目明细项目金额金额其中不可加其中不可加计扣除的费计扣除的费用用发票发票（票据）（票据）名称名称发票发票（票据）（票据）号码号码申报申报确认确认金额金额备备注

15、注1 建安费2 石材3 门窗4 涂料5 6 7 8 合计合计7、基础设施费附表基础设施费附表及其明细表及其明细表基础设施费附表基础设施费附表纳税人名称（公章）：纳税人名称（公章）： 项目编码：项目编码： 项目名称：项目名称： 金额单位：元金额单位：元明细项目明细项目申报数申报数年度年度年度年度年度年度年度年度年度年度调整说明调整说明开发小区内道路开发小区内道路供水工程支出供水工程支出供电工程支出供电工程支出供气工程支出供气工程支出排污工程支出排污工程支出排洪工程支出排洪工程支出通讯工程支出通讯工程支出照明工程支出照明工程支出环卫工程支出环卫工程支出绿化费用绿化费用景观工程景观工程其他设施工程发

16、其他设施工程发生的支出生的支出合计合计8、公共配套设施费明细表公共配套设施费明细表及其明细列表及其明细列表公共配套设施费附表公共配套设施费附表纳税人名称（公章）：纳税人名称（公章）： 项目编码：项目编码： 项目名称：项目名称： 金额单位：元金额单位：元明细项目明细项目申报合计数申报合计数年度年度年度年度年度年度年度年度年度年度调整说明调整说明物业管理用房费物业管理用房费用用变电站费用变电站费用热力站费用热力站费用水厂费用水厂费用居委会用房费用居委会用房费用派出所用房费用派出所用房费用学校用房费用学校用房费用人防工程支出人防工程支出（可补充录入）（可补充录入）9、开发间接费明细表开发间接费明细表

17、及其明细列表及其明细列表开发间接费附表开发间接费附表纳税人名称（公章）：纳税人名称（公章）： 项目编码：项目编码： 项目名称：项目名称： 金额单位：元金额单位：元明细项目明细项目申报合计数申报合计数年度年度年度年度年度年度年度年度年度年度调整说明调整说明管理人员工资管理人员工资职工福利费职工福利费折旧费折旧费修理费修理费办公费办公费水电费水电费劳动保护费劳动保护费周转房摊销费周转房摊销费其他发生的间其他发生的间接费用接费用合计合计10、利息支出附表利息支出附表及其明细列表及其明细列表利息支出附表（按实扣除的项目填报）利息支出附表（按实扣除的项目填报）纳税人名称（公章）：纳税人名称（公章）： 项

18、目名称：项目名称： 金额单位：元金额单位：元金融机构金融机构名称名称金融机构利息金融机构利息借款金额借款金额借款期限借款期限利率利率允许扣除金额允许扣除金额合计合计11、与转让房地产有关税金缴纳情况明细表与转让房地产有关税金缴纳情况明细表与转让房地产有关税金缴纳情况明细表与转让房地产有关税金缴纳情况明细表纳税人名称（公章）：纳税人名称（公章）： 项目编码：项目编码： 项目名称：项目名称： 金额单位：元金额单位：元明细项目明细项目应缴纳税应缴纳税款金额款金额本次清算本次清算申请扣除申请扣除税金税金年度年度年度年度年度年度年度年度年度年度备备注注营业税营业税城建税城建税教育费附加教育费附加地方教育

19、费附地方教育费附加加合合 计计土地增值税土地增值税总计总计扣除项目一般原则（一）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未（一）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。取得合法凭据的不得扣除。 （二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。 （三）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。（三）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。 （四）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的（

20、四）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。或应当分摊的。 （五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型（五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。 （六）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规（六）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。定不一致的，以税务处理规定为准。土地

21、成本的分摊土地成本的分摊同一开发项目中建设不同类型房地产的，按同一开发项目中建设不同类型房地产的，按该类型房地产建筑面积占该项目总建筑面积该类型房地产建筑面积占该项目总建筑面积的比例分摊取得土地使用权所支付的金额和的比例分摊取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费（以下简称土地征用及拆迁补偿费（以下简称“土地成土地成本本”）。但对占地相对独立的不同类型房地）。但对占地相对独立的不同类型房地产，应按该类型房地产占地面积占该项目房产，应按该类型房地产占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。成本归集与分摊成本归集与分摊土地成本分摊的步骤土

22、地成本分摊的步骤在分摊土地成本时应当分两步进行：在分摊土地成本时应当分两步进行：第一步，先将占地相对独立（一般是指有道路、围墙等第一步，先将占地相对独立（一般是指有道路、围墙等分隔）的不同类型房地产，按该类型房地产实际占地面分隔）的不同类型房地产，按该类型房地产实际占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。第二步，对于剩余混建的不同类型房地产，应当首先确第二步，对于剩余混建的不同类型房地产，应当首先确定混建房屋占地的总土地成本，然后根据混建房屋中某定混建房屋占地的总土地成本，然后根据混建房屋中某一类型房地产建筑面积占该项目混建总建

23、筑面积的比例一类型房地产建筑面积占该项目混建总建筑面积的比例分摊土地成本。分摊土地成本。成本归集与分摊成本归集与分摊其他开发成本的分摊其他开发成本的分摊同一开发项目中建设的不同类型房地产发生的建同一开发项目中建设的不同类型房地产发生的建筑安装工程费，前期工程费、基础设施费、公共筑安装工程费，前期工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用，按配套设施费、开发间接费用，按公告公告第二条所述第二条所述核算对象分别归集。核算对象分别归集。如不能按不同类型房地产分别归集的，应按照不如不能按不同类型房地产分别归集的，应按照不同类型房地产的建筑面积占该项目总建筑面积比同类型房地产的建筑面积占该项目总建

24、筑面积比例分摊。例分摊。成本归集与分摊成本归集与分摊项目总建筑面积项目总建筑面积=各类型房地产建筑面积（普通标各类型房地产建筑面积（普通标准住宅面积准住宅面积+其他类型住宅面积其他类型住宅面积+非住宅类房产面非住宅类房产面积）积）+公共配套设施面积公共配套设施面积开发成本核算面积开发成本核算面积=各类型房地产建筑面积各类型房地产建筑面积各类型房地产建筑面积各类型房地产建筑面积=外销房面积外销房面积+自用面积自用面积外销房面积外销房面积=预售许可证面积预售许可证面积外销房面积外销房面积=结转销售面积结转销售面积+未售面积未售面积成本归集与分摊成本归集与分摊某一类型房地产应分摊的公共配套设施费某一

25、类型房地产应分摊的公共配套设施费=项目公共配套设施费（该类型房地产总建项目公共配套设施费（该类型房地产总建筑面积各类型房地产总建筑面积）。筑面积各类型房地产总建筑面积）。某一类型房地产的单位成本某一类型房地产的单位成本=该类型房地产该类型房地产归集发生的土地成本、建筑安装工程费，前归集发生的土地成本、建筑安装工程费，前期工程费、基础设施费、公共配套设施费、期工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用该类型房地产总建筑面积。开发间接费用该类型房地产总建筑面积。土地增值税成本的分摊土地增值税成本的分摊成本归集与分摊成本归集与分摊开发间接费用的分配问题开发间接费用的分配问题如房地产开发企业的开

26、发间接费用与多个工程项如房地产开发企业的开发间接费用与多个工程项目相关、工程项目进度不一且仅部分项目应进行目相关、工程项目进度不一且仅部分项目应进行清算，原则上应根据项目相关的明细项目（工资、清算，原则上应根据项目相关的明细项目（工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳保费、周转房摊销等）进行分配，如确实无法劳保费、周转房摊销等）进行分配，如确实无法分清的，以明细项目按多个相关工程建筑总面积分清的，以明细项目按多个相关工程建筑总面积进行分配。进行分配。土地增值税成本的分摊土地增值税成本的分摊成本归集与分摊成本归集与分摊原始凭证原始凭证明细

27、表明细表附表附表过渡表过渡表1 1过渡表过渡表21 1：销售项目收入附表明细表：销售项目收入附表明细表2 2：取得土地使用权所支付的：取得土地使用权所支付的金额明细表金额明细表3 3：土地征用及拆迁补偿费明：土地征用及拆迁补偿费明细表细表4 4：前期工程费明细表：前期工程费明细表5 5：建筑安装工程费明细表：建筑安装工程费明细表建筑安装工程造价分类明细表建筑安装工程造价分类明细表6 6：基础设施费明细表：基础设施费明细表7 7：公共配套设施费明细表：公共配套设施费明细表8 8：开发间接费明细表：开发间接费明细表9 9：利息支出明细表：利息支出明细表总表总表1 1：房地产转让收入附表：房地产转让

28、收入附表2 2：取得土地使用权所支：取得土地使用权所支付的金额付的金额附表附表3 3：土地征用及拆迁补偿：土地征用及拆迁补偿费费附表附表4 4：前期工程费：前期工程费附表附表5 5：建安工程费：建安工程费附表附表6 6：基础设施费附表：基础设施费附表7 7：公共配套设施费：公共配套设施费附表附表8 8：开发间接费明附表：开发间接费明附表9 9：利息支出：利息支出附表附表10:与转让房地产有关税与转让房地产有关税金缴纳情况附表金缴纳情况附表分类型清算扣除项目确认表分类型清算可扣除项目金额确认表12、分类型清算扣除项目确认表分类型清算扣除项目确认表 类型清算扣除项目确认表类型清算扣除项目确认表纳税人名称（公章）：纳税人名称（公章）： 项目名称：项目名称： 金额单位：元金额单位：元项目项目项目归集分配项目归集分配数数项目归集分配明细项目归集分配明细普通标准住宅普通标准住宅其他类型住宅其他类型住宅非住宅类房产非住宅类房产合合计计数数分分摊摊说说明明备备注注合合计计数数直直接接归归集集法法建建筑筑面面积积法法直直接接归归集集法法建建筑筑面面积积法法小小计计直直接接归归集集法法建建筑筑面面积积法法小小计计直直接