营改增全面试点后-个人转让房地产涉税分析

1、个人转让房地产涉税政策培训课程授课老师：莫友建授课老师：莫友建个人转让房个人转让房地产种类地产种类房地房地产产商铺、写字楼、车库商铺、写字楼、车库土地土地住房住房非非住住房房转让方及受让方分别涉及的税费转让方及受让方分别涉及的税费说明：说明：2016年年5月月1日后营业税改征增值税日后营业税改征增值税一、转让方一、转让方增值税增值税及附加税费有关规定及附加税费有关规定（一）、增值税纳税人（一）、增值税纳税人关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636号）附件号）附件1营业税改征增值税试点实施办法营业税改征增值税试点实施办法第一条第一条在中

2、华人民共和国境内（以下称境内）在中华人民共和国境内（以下称境内）销售销售服务、服务、无形资产或者无形资产或者不动产不动产（以下称应税行为）的单位和个人，（以下称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。（自业税。（自2016年年5月月1日起实施）日起实施）转让方涉税政策转让方涉税政策第十四条第十四条下列情形下列情形视同销售视同销售服务、无形资产服务、无形资产或者不动产：（二）单位或者个人向其他单位或者不动产：（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用或者个人无偿转让无形资产或者不动

3、产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。于公益事业或者以社会公众为对象的除外。营改增全面试点后，无偿赠送也视同销售交税营改增全面试点后，无偿赠送也视同销售交税财税财税201636号附件号附件3：一、（十五）：一、（十五）个人个人销销售售自建自用住房自建自用住房暂免增值税暂免增值税（销售非自用、非（销售非自用、非住宅的自建房要交增值税）住宅的自建房要交增值税） 个人转让住房涉及增值税的最新规定个人转让住房涉及增值税的最新规定 财税财税201636号文附件号文附件3-营业税改征增值税试点营业税改征增值税试点过渡政策的规定过渡政策的规定 五、个人将购买五、个人将购买不足不足2年年的住房对外销售

4、的，按照的住房对外销售的，按照5%的征收率的征收率全额全额缴纳增值税；个人将购买缴纳增值税；个人将购买2年以年以上上（含（含2年）的住房对外销售的，年）的住房对外销售的，免征免征增值税。增值税。上上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外之外的地区。的地区。 （北、上、广、深以外的城市，（北、上、广、深以外的城市，“5改改2”政策没有政策没有普通住宅与非普通住宅之分，符合都可享受）普通住宅与非普通住宅之分，符合都可享受）个人将购买个人将购买不足不足2年年的住房对外销售的，按照的住房对外销售的，按照5%的征收率的征收率全额全额缴纳增值税；个人将购买

5、缴纳增值税；个人将购买2年以上（含年以上（含2年）的年）的非普通非普通住房对外销售的，住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的以销售收入减去购买住房价款后的差额差额按照按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以年以上（含上（含2年）的年）的普通普通住房对外销售的，住房对外销售的，免征免征增增值税。值税。上述政策上述政策仅适用于仅适用于北京市、上海市、北京市、上海市、广州市和深圳市。广州市和深圳市。（掌握免征、差额征、全（掌握免征、差额征、全额征三种情况的前提条件、适用地区）额征三种情况的前提条件、适用地区）上述普通住房和非普通住房的标准，是根据上述普通住房

6、和非普通住房的标准，是根据国务院国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知意见的通知(国办发国办发200526号号）规定，普通住房原）规定，普通住房原则上应则上应同时满足同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。倍以下。转让不动产销售额的确定转让不动产销售额的确定 财税财税201636号附件号附件2-营业税改征增值税试点营业税改

7、征增值税试点有关事项的规定：一、（八）、有关事项的规定：一、（八）、11其他个人销其他个人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），应以取得的全部价款和价外费用减去该住房），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后购置原价或者取得不动产时的作价后的的余额为销售额，按照余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。的征收率计算应纳税额。 （注意：销售购买的住房需参考前述（注意：销售购买的住房需参考前述“2年以上、年以上、2年以下年以下”税收规定）税收规定）因此，差额征税扣除项目仅是购置或受让原因此，差额征

8、税扣除项目仅是购置或受让原价的原价，相关费用和税金均不能作为扣除价的原价，相关费用和税金均不能作为扣除项目（即我们平常所说的项目（即我们平常所说的计营业税时计营业税时税费买税费买入不加、卖出不减入不加、卖出不减）这个这个要要点不点不能能应用到个人所得税计算中应用到个人所得税计算中特别特别提醒提醒：参照参照国税发国税发200589号号文规定，在向地方税文规定，在向地方税务部门申请按其售房收入减去务部门申请按其售房收入减去购买购买房屋价款后的房屋价款后的差额缴纳营业税时，需提供差额缴纳营业税时，需提供购买房屋时取得的税购买房屋时取得的税务部门监制的发票务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。作为差

9、额征税的扣除凭证。因此，纳税人差额征税扣除项目要有充分的依据。因此，纳税人差额征税扣除项目要有充分的依据。个人销售非住房税收政策个人销售非住房税收政策个人转让个人转让非住房非住房类不动产（商铺、写字楼、车类不动产（商铺、写字楼、车库、土地），不享受财税库、土地），不享受财税201636号文号文免税政策优惠，免税政策优惠，可享受差额征税政策可享受差额征税政策，能提供，能提供证明房地产原值的合法有效凭证，则以差额征证明房地产原值的合法有效凭证，则以差额征税，计税依据为：税，计税依据为：转让价或核定价转让价或核定价-购入价购入价，否，否则应以营业额全额计征增值税。则应以营业额全额计征增值税。差额征税

10、必备资料差额征税必备资料-证明原值的合法有效凭证。包括发证明原值的合法有效凭证。包括发票、土地出让金票据、法院判决文票、土地出让金票据、法院判决文书、公证债权文书、实际抵偿债务书、公证债权文书、实际抵偿债务的证明材料等的证明材料等，（注意前面所说的，（注意前面所说的购买的购买的住房，必须提供发票住房，必须提供发票）二、缴纳增值税附征的城建税、教育费附加、地方教育附加：(1)城建税城建税=实缴增值实缴增值税额税额税率（税税率（税率分三档：市区率分三档：市区7%、县城和镇、县城和镇5%、其他地区其他地区1%。）。）(2)教育费附加教育费附加=营业税税额营业税税额3%(3)地方教育附加地方教育附加=

11、营业税税额营业税税额2%三、三、（一）、个税法律依据（一）、个税法律依据中华人民共和国个人所得税法及中华人民共和国个人所得税法及其实施条例规定，个人转让房地产，以其实施条例规定，个人转让房地产，以其转让收入额减除财产原值和合理费用其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照后的余额为应纳税所得额，按照“财产财产转让所得转让所得”项目缴纳个人所得税。项目缴纳个人所得税。个人所得税个人所得税（二）、个人所得计税有关规定国家税务总局关于个人住房转让国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通所得征收个人所得税有关问题的通知知国税发国税发2006108号规定，号规定，计

12、算个人所得税应纳税所得额时，计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，效凭证，经税务机关审核后，允许允许从其转让收入中减除房屋原值、转从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中让住房过程中缴纳的税金缴纳的税金及有关合及有关合理费用。理费用。个人所得税（转让价或核定价房个人所得税（转让价或核定价房屋原值转让住房过程中缴纳的税屋原值转让住房过程中缴纳的税（费）金（费）金-合理费用）合理费用）20%，其中，其中，购置原价购置原价、税（费）金税（费）金、合理合理费用费用的确定方法的确定方法有如下规定有如下规定：个税个税计算计算公

13、式公式1、房屋原值具体为：(1)商品房：购置该房屋时实际支付商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费（契税、印的房价款及交纳的相关税费（契税、印花税）。花税）。(2)自建住房：实际发生的建造费用自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税及建造和取得产权时实际交纳的相关税费（土地价款、土地出让金、自建建筑费（土地价款、土地出让金、自建建筑营业税及附加）。营业税及附加）。(3)经济适用房经济适用房(含集资合作建房、安含集资合作建房、安居工程住房居工程住房)：原购房人实际支付价款。：原购房人实际支付价款。2、转让住房过程中缴纳的税（费）转让住房过程中缴纳的税（费）金金

14、是指：是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。加、土地增值税、印花税等税金。3、合理费用合理费用是指：是指：纳税人按照规定实际支付的住房纳税人按照规定实际支付的住房装装修费用修费用、住房贷款利息、手续费、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。公证费等费用。住房装修费用 支付的住房装修费用。纳税人能提供实际支付装修费支付的住房装修费用。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审

15、核，其转让的住让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：内扣除：（1）已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额）已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的为房屋原值的15%；（2）商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原）商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的值的10%。纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的,不得不得再重复扣除装修费用。再重复扣除装修

16、费用。不能正确计算房屋原值和应纳税额不能正确计算房屋原值和应纳税额的，的，税务机关可根据中华人民共税务机关可根据中华人民共和国税收征收管理法第三十五条和国税收征收管理法第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额，具体比例在定应纳个人所得税额，具体比例在住房转让收入住房转让收入1%3%的幅度内，由的幅度内，由省级地方税务局或者省级地方税务省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局确定。局授权的地市级地方税务局确定。（三）、核定征收计税方法（转让房屋）个人所得税（转让房屋）个人所得

17、税=转让价或核定转让价或核定价价1.5%（肇庆地区）（肇庆地区）个人通过拍卖市场取得的房屋个人通过拍卖市场取得的房屋拍卖收入拍卖收入，如不能提供证明财产原值的合法有效凭如不能提供证明财产原值的合法有效凭证的，按转让收入的证的，按转让收入的3%征收个人所得税。征收个人所得税。（转让土地）个人所得税（转让土地）个人所得税=转让价或核定转让价或核定价价1%（四）、转让个人住房免征个税规定1、对个人转让、对个人转让自用自用5年以上年以上、并且并且是家庭唯一生活用房取得的所得，是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。（关键字：免征个人所得税。（关键字：五年五年且唯一且唯一）免税！免税！2、根据、根

18、据财政部、国家税务总局关财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知税问题的通知（财税财税200978号号）规定，以下情形的房屋产权无偿赠规定，以下情形的房屋产权无偿赠与，对与，对当事双方当事双方不征收个人所得税不征收个人所得税：（1）.房屋产权所有人将房屋产权房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹。兄弟姐妹。（2）.房屋产权所有人将房屋产权房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义

19、务的抚养人或者赡养人。养义务的抚养人或者赡养人。（3）.房屋产权所有人死亡，依法房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。继承人或者受遗赠人。3、根据、根据国家税务总局关于明确个国家税务总局关于明确个人所得税若干政策执行问题的通知人所得税若干政策执行问题的通知（国税发国税发2009121号号）规定，通过）规定，通过离婚析产的方式离婚析产的方式分割房屋产权是夫分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财产的处置，个妻双方对共同共有财产的处置，个人因离婚办理房屋产权过户手续，人因离婚办理房屋产权过户手续，不征收个人所得税不征收个人所得税。4、财税

20、、财税201094号，号，2010年年10月月1日日起，对出售自有住房并在起，对出售自有住房并在1年内重新年内重新购房的纳税人购房的纳税人不再减免个人所得税不再减免个人所得税。5、个人出售、个人出售商业用房商业用房（商铺、车库）（商铺、车库）取得的所得，应按规定缴纳个人所取得的所得，应按规定缴纳个人所得税，得税，不得享受不得享受自用自用5年以上的家庭年以上的家庭唯一生活用房免税的政策。唯一生活用房免税的政策。（以上文件所称（以上文件所称“购买购买2年以上年以上”、“自用自用5年以上年以上”，是指个人购房至转，是指个人购房至转让房屋的时间达让房屋的时间达2年或年或5年以上。年以上。个人购房日期的

21、确定。个人按个人购房日期的确定。个人按照国家房改政策购买的公有住房，照国家房改政策购买的公有住房，以其购房合同的生效时间、房款收以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的据开具日期或房屋产权证上注明的时间，依照孰先原则确定；个人购时间，依照孰先原则确定；个人购买的其他住房，以其房屋产权证注买的其他住房，以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期，明日期或契税完税凭证注明日期，按照孰先原则确定。按照孰先原则确定。个人转让房屋的日期，以销售发个人转让房屋的日期，以销售发票上注明的时间为准。票上注明的时间为准。）1、财政部、国家税务总局关于调财政部、国家税务总局关于调整房地产交易

22、环节税收政策的通知整房地产交易环节税收政策的通知（财税财税2008137号号）规定，为适当）规定，为适当减轻个人住房交易的税收负担，支减轻个人住房交易的税收负担，支持居民首次购买普通住房，自持居民首次购买普通住房，自2008年年11月月1日起，对个人销售或购买住日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。房暂免征收印花税。对对个人销售住房个人销售住房暂免征收土地增值暂免征收土地增值税。税。四、土地增值税及印花税四、土地增值税及印花税个人转让非住房（商铺、写字楼、个人转让非住房（商铺、写字楼、车库、土地），应依法缴纳土地增车库、土地），应依法缴纳土地增值税和印花税，值税和印花税，2、个人转让非住房

23、土地增值税计算、个人转让非住房土地增值税计算方法：方法：转让价格低于扣除项目的，不征土转让价格低于扣除项目的，不征土地增值税，转让价格高于扣除项目地增值税，转让价格高于扣除项目的，按照土地增值税的税率据实计的，按照土地增值税的税率据实计算。算。土地增值税计税依据确定问题：土地增值税计税依据确定问题：财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知地增值税个人所得税计税依据问题的通知(财税财税201643号号 一是收入确定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入一是收入确定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税的收

24、入。为不含增值税的收入。 二是扣除项目确定，土地增值税暂行条例等规定的扣二是扣除项目确定，土地增值税暂行条例等规定的扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在增值税销项税额中除项目涉及的增值税进项税额，允许在增值税销项税额中计算抵扣的，不计入土地增值税扣除项目；不允许在增值计算抵扣的，不计入土地增值税扣除项目；不允许在增值税销项税额中计算抵扣的，可以计入土地增值税扣除项目税销项税额中计算抵扣的，可以计入土地增值税扣除项目。但对非正常损失等对应的增值税进项税额，土地增值税。但对非正常损失等对应的增值税进项税额，土地增值税不允许计入扣除项目。不允许计入扣除项目。对个人对个人销售或购买销售或购买住房住房（

25、个人赠与、（个人赠与、受赠住房视同销售、购买住房）受赠住房视同销售、购买住房）暂暂免免征收印花税。征收印花税。个人出售个人出售非住房非住房，按产权转让书据，按产权转让书据贴花，税率为万分之五。贴花，税率为万分之五。计算公式：计算公式：印花税合同所载金额印花税合同所载金额0.05%。印花税印花税印花税计税依据问题印花税计税依据问题财政部国家税务总局关于营改增后契税房财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知通知(财税财税201643号号 这次两部委下发的通知中没有提到印花这次两部委下发的通知中没有提到印花税计税依据问题。主

26、要是营改增之前，这一税计税依据问题。主要是营改增之前，这一问题就已明确，没有变化。各地执行口径仍问题就已明确，没有变化。各地执行口径仍按照印花税条例规定，依据合同所载金额确按照印花税条例规定，依据合同所载金额确定计税依据。定计税依据。合同中所载金额和增值税分开合同中所载金额和增值税分开注明的，按不含增值税的合同金额确定计税注明的，按不含增值税的合同金额确定计税依据，未分开注明的，以合同所载金额为计依据，未分开注明的，以合同所载金额为计税依据。税依据。受让方缴纳地方税费的征免税规定及各税种计算方法受让方受让方缴纳地方税费的征免税规定一、住房契税政策最新规定财税201623号 （一）对个人购买家庭

27、唯一住房（家庭成员范围（一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为积为90平方米及以下的，减按平方米及以下的，减按1%的税率征收契的税率征收契税；面积为税；面积为90平方米以上的，减按平方米以上的，减按1.5%的税率征的税率征收契税。收契税。 （二）对个人购买家庭第二套改善性住房，（二）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为面积为90平方米及以下的，减按平方米及以下的，减按1%的税率征收的税率征收契税；面积为契税；面积为90平方米以上的，减按平方米以上的，减按2%的税率的税率征收契税。征收契税。 家庭第二套改

28、善性住房是指已拥有一套住房家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。的家庭，购买的家庭第二套住房。（2）、）、契税契税特殊优惠政策中华人民共和国契税暂行条例中华人民共和国契税暂行条例因不可抗力因不可抗力灭失住房而重新购买灭失住房而重新购买住住房的，免征契税。房的，免征契税。（财税（财税201132号文件规号文件规定：对已缴纳契税的购房单位和个定：对已缴纳契税的购房单位和个人，人，在未办理房屋权属变更登记前在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已契税退房的，退还已契税；在办理房屋；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。已纳契税。

29、个体工商户的经营者将其个人名个体工商户的经营者将其个人名下的房屋、土地权属转移至个体工下的房屋、土地权属转移至个体工商户名下，或个体工商户将其名下商户名下，或个体工商户将其名下的房屋、土地权属转回原经营者个的房屋、土地权属转回原经营者个人名下，人名下，免征契税免征契税。合伙企业的合伙人将其名下的房屋、合伙企业的合伙人将其名下的房屋、土地权属转移至合伙企业名下，或土地权属转移至合伙企业名下，或合伙企业将其名下的房屋、土地权合伙企业将其名下的房屋、土地权属转回原合伙人名下，属转回原合伙人名下，免征契税免征契税。（依据：依据：财税财税201282号）号）对于中华人民共和国继承法规定对于中华人民共和国继承法规定的的法定继承人法定继承人（包括配偶、子女、父母、（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。地、房屋权属，不征契税。非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的非法定继承人根据遗