2月全国二手房市场月报

1、2022 年 2 月二手房市场报告节后市场活跃，预计 3 月加快修复核心结论：信贷环境宽松及地方支持性政策利好下，春节过后市场成交活跃度快速提升，2 月成交量环比增长，房价环比止跌。预计后期信贷支持力度保持，地方“稳楼市”政策跟进，潜在供需均增长叠加市场预期改善下，预计3 月市场进一步修复，成交量增价稳。1. 节后成交活跃度提高，2 月房价环比止跌春节过后二手房成交量快速回升。贝壳研究院数据显示，2 月贝壳 50 城 1二手房成交量环比增长约 4，考虑春节假期及自然天数较少，2 月市场修复力度明显。特别是节后成交量快速回升，2 月 7 日至月底贝壳 50 城二手房日均成交较 1 月日均水平增长

2、约 40 ，略超过12 月日均水平约 10 。1 贝壳 50 城包括：北京、上海、深圳、广州、成都、大连、福州、贵阳、哈尔滨、杭州、合肥、呼和浩特、济南、昆明、兰州、南昌、南京、宁波、青岛、厦门、沈阳、石家庄、苏州、太原、天津、温州、武汉、西安、银川、长春、长沙、郑州、重庆、常州、东莞、佛山、绵阳、惠州、嘉兴、廊坊、洛阳、南通、泉州、绍兴、无锡、芜湖、徐州、烟台、中山、珠海。图：贝壳 50 城二手房月度成交量走势（2020 年 1 月为基期）4003503002502001501005001.61.41.210.80.60.40.20-0.2-0.42020/012020/022020/032

3、020/042020/052020/062020/072020/082020/092020/102020/112020/122021/012021/022021/032021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/012022/02-0.62/272/202/132/61/301/231/161/91/212/2612/1912/1212/511/2811/2111/1411/710/3110/2410/1710/1010/39/269/199/129/58/298/228/158/88/17/257/18

4、7/117/46/276/206/136/65/305/235/165/95/24/254/184/114/43/283/213/143/72/282/212/142/71/311/241/171/101/3成交量指数（左轴）环比（右轴）数据来源：贝壳研究院20212022图：贝壳 50 城二手房周度成交量走势数据来源：贝壳研究院分城市来看，50 城中超过四成的城市 2 月成交量环比增长，典型的如西安、天津、郑州等1 月受疫情影响较大的城市，2 月住房需求集中释放带动二手房成交量环比大幅增加。西安 2 月成交量超过 1 月的 9 倍，较去年 12 月增长 20 以上。2 月天津、郑州成交量环比

5、增长超过 60 。2 月二手房价格环比止跌转稳。贝壳研究院数据显示，2022 年 2 月贝壳 50 城二手房价格指数与 1 月持平，结束去年 8 月以来连续环比下跌的走势，下跌城市个数减少至 22 个。一线城市中北京、上海、广州保持小幅上涨，涨幅在 1以内；深圳结束去年 8 月以来连续6 个月的环比下跌，转为小幅上涨。二三线城市中宁波、杭州、绍兴等城市本月环比止跌转涨；天津、徐州、常州等环比跌幅缩小。图：贝壳 50 城二手房价格指数 2及环比走势12011511010510095902.01.51.00.50.0-0.5-1.0-1.52018/112019/012019/032019/052

6、019/072019/092019/112020/012020/032020/052020/072020/092020/112021/012021/032021/052021/072021/092021/112022/01-2.0贝壳50城二手房价格指数环比变化（右）数据来源：贝壳研究院图：贝壳 50 城中二手房价格指数环比下跌城市个数6050403020102018/112018/122019/012019/022019/032019/042019/052019/062019/072019/082019/092019/102019/112019/122020/012020/022020/03

7、2020/042020/052020/062020/072020/082020/092020/102020/112020/122021/012021/022021/032021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/012022/020数据来源：贝壳研究院2 贝壳二手房房价指数是在城市选择固定样本小区，以贝壳真实的二手房成交数据为基础，利用重复交易法，反映城市房地产市场价格走势。2 月刚需市场修复较快。贝壳研究院数据显示，2 月北京、上海二手房成交房源中 60 平以下刚需房源成交占比分别较 1 月提高 1.

8、7 个、4.5 个百分点，北京、上海一居室房源成交占比分别提高 1.6 个，3.3 个百分点。成都、合肥、武汉等 60-90 平米的刚需房源成交占比均较 1 月提高。表：典型城市刚需房源成交占比60 平以下成交占比60-90 平成交占比北京上海成都重庆合肥武汉1 月27.7%36.3%48.0%42.3%39.3%33.5%2 月29.4%40.8%51.2%44.1%42.7%36.6%数据来源：贝壳研究院信贷宽松及地方支撑性政策出台是带动市场修复的主要因素。一方面，房贷进一步降息， 银行放款更快。2022 年 2 月贝壳研究院监测的 103 个重点城市主流首套房贷利率为 5.47， 二套利

9、率为 5.75，均较上月回落 9 个基点，为 2019 年以来单月下降的最大幅度，其中北京、上海等房贷利率均下降；2 月重点 103 城平均放款周期为 38 天，较上月缩短 12 天，包括北京、深圳在内，近四成的城市放款周期不足一个月。另一方面，地方支持性政策（或实际执行）出台密度提高。节后包括绍兴、南宁、菏泽、赣州、佛山（非限购）、湖州南浔区等城市或区域降低购房首付比例、提供人才购房补贴、放宽落户放宽等。相比于供给端的纾困政策，信贷环境宽松和需求端的支持政策更利于降低购房成本，对于提振市场信心、释放住房需求有积极作用。图：贝壳 103 城市二手房房贷平均放款周期 3（天）及主流首、二套房贷利

10、率 4走势6.2806.0705.8605.650405.4305.2205.0104.80201901 201905 201909 202001 202005 202009 202101 202105 202109 202201放款周期首套主流利率二套主流利率2. 政策支持预期下供需增长，3 月市场保持修复数据来源：贝壳研究院政策持续释放维稳信号。2 月 24 日，国新办举行推动住房和城乡建设高质量发展发布会。会上住房和城乡建设部部长王蒙徽表示，2022 年要重点抓好加强房地产市场调控、推进住房供给侧结构性改革、实施城市更新行动等工作。其中，明确提出“努力为稳定宏观经济大盘发挥积极作用”，这

11、一定调相比前期对房地产的描述更积极，强调了房地产在宏观经济中的重要性，有利于提振行业信心。针对房地产调控，强调“保障住房的刚需，同时满足合理的改善性需求”，相对当前调控政策侧重对首次购房的等刚需的支持，预计后期地方有望出台支持改善性需求的政策。供需活跃、预期改善，预计 3 月整体市场量升价稳。贝壳研究院数据显示，2022 年 2月贝壳 50 城带看客户量环比增长约 10 ，新增挂牌房源量环比增长近六成。市场预期方面，2022 年 2 月贝壳 50 城二手房景气指数回升至 21，市场预期保持修复。预计 3 月二手房市场整体成交量环比明显增长，价格保持平稳。3 放款周期指签订二手房贷款合同到最终放

12、款的自然日数。4 主流房贷利率指统计期内房贷成交最集中的利率点位。图：贝壳 50 城二手房带看客户量与新增房源量（2020 年 1 月为基期）400350300250200150100502020/012020/022020/032020/042020/052020/062020/072020/082020/092020/102020/112020/122021/012021/022021/032021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/012022/020带看客户量新增房源量数据来源：贝壳研究院图：贝

13、壳 50 城二手房景气指数 5走势4540以上：市场景20-40：市场平稳20以下：市场较冷4035302520151050数据来源：贝壳研究院城市保持分化，恢复力度较弱的城市仍需要政策呵护。从城市市场预期来看，上海、杭州等长三角城市群核心城市及厦门、泉州等南方沿海城市预期恢复较快，市场景气指数回升至 30 以上；北京、广州、深圳及成都、合肥、苏州等重点一线二线城市市场景气指5 贝壳二手房市场景气指数是基于贝壳平台上业主挂牌和调价行为数据，计算挂牌房源调价中调升的次数比例来反映当前市场预期，能够预测未来短期房价走势，景气指数=调涨次数/调价次数*100。景气指数在 40 以上为市场预期景气，涨价预期强，20 至 40 之间预期相对平稳，20 以下为市场预期低迷。数恢复到 20 以上的平稳运行区间；长春、哈尔滨及石家庄、青岛、太原等北方城市市场景气指数低于 15，市场预期仍相对较弱，市场修复仍需要时间和政策支持。图：部分南方城市二手房景气指数走势9080706050403020