房地产分析文档2

1、  近日，中国房地产指数系统、中国指数研究院在京召开发布会，发布全国及主要城市上半年房地产市场形势的研究成果，并对下半年的房地产市场走势进行了展望。数据显示，今年上半年市场销售增长明显，开发企业投资信心有所恢复，56月土地市场明显升温。预计下半年成交量可能在小幅振荡中逐步上升，房价仍会稳步上涨，个别城市可能会出现较快增长。    上半年房地产市场形势分析    中国房地产指数系统、中国指数研究院对今年上半年国内主要城市房地产市场形势的研究结果如下：    

2、市场销售增长显著，但区域差异明显。今年上半年，杭州、深圳、天津楼市成交面积较去年同期分别增长180.4%、148.9%、115.5%。苏州、重庆、青岛等城市也超过或接近100%。但31个省（区、市）中仍有6个省市前5月销售面积同比出现下降，一些城市办公楼、商业用房的销售面积降幅依然较大。    企业投资信心有所恢复，6月土地市场明显升温。随着市场销售的回升，房地产开发投资增速逐月提高。5月单月新开工面积为7900万平方米，较4月增长2.4%，是今年以来的首次环比增长。6月多个城市土地成交量增长较快，土地溢价水平较高。   &

3、#160;新增供应下降明显，市场存量迅速消化。北京、成都、武汉、深圳等城市16月新上市商品房面积较去年同期下降20%30%不等。截至6月末，各城市可售量较2008年底减少300万500万平方米，其中北京降至1472万平方米，较年初时减少了23%，出清周期下降至9个月，上海、杭州、深圳更是降至36个月。    下半年房地产市场走势预测    房地产开发投资稳步增长，但将低于去年全年20.9%的增长幅度。随着企业投资信心的逐渐恢复和主要城市可售量的减少，预计企业将在下半年加大投资力度，开发投资将稳步增长，预计全年房地产

4、开发投资增速将低于去年水平。    由于市场需求仍然较为旺盛，加上购房者对住房保值增值的预期和开发企业在资金压力缓解后失去降价促销和回笼资金的压力，预计下半年房价仍会稳步上升，个别新增供应不足的城市其房价可能会出现较快增长。    此外，受价格上涨、部分城市新增供应不足等因素影响，第三季度的成交量可能出现环比下降。46月，北京、深圳等七大主要城市的成交面积纷纷达到或超过2007年的历史最高水平，在刚性需求逐渐释放、部分城市销售价格涨幅较高等多种因素的影响下，预计第三季度的成交量可能较第二季度环比下降，但同比仍可能保

5、持较高增速。   一、房地产开发完成情况    1-5月，全国完成房地产开发投资10165亿元，同比增长6.8%，增幅比1-4月提高1.9个百分点，比去年同期回落25.1个百分点。其中，商品住宅完成投资7105亿元，同比增长4.4%，比1-4月提高1.0个百分点，比去年同期回落30.6个百分点，占房地产开发投资的比重为69.9%。    1-5月，全国房地产开发企业房屋施工面积21.85亿平方米，同比增长11.7%，增幅比1-4月回落0.7个百分点；房屋新开工面积3.57亿平方米，同比

6、下降16.2%，降幅比1-4月扩大0.6个百分点；房屋竣工面积1.62亿平方米，同比增长22.6%，增幅比1-4月回落4.5个百分点。其中，住宅竣工面积1.33亿平方米，增长23.6%，比1-4月回落4.9个百分点。    1-5月，全国房地产开发企业完成土地购置面积9875万平方米，同比下降28.6%；完成土地开发面积8845万平方米，同比下降13.3%。    二、商品房销售情况    1-5月，全国商品房销售面积24644万平方米，同比增长25.5%。其中，商品住宅销售

7、面积增长26.7%；办公楼销售面积下降1.8%；商业营业用房销售面积增长18.3%。1-5月，商品房销售额11389亿元，同比增长45.3%。其中，商品住宅销售额增长49.0%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长11.6%和27.9%。    三、房地产开发企业资金来源情况    1-5月，房地产开发企业本年资金来源17523亿元，同比增长16.1%。其中，国内贷款3962亿元，增长15.8%；利用外资225亿元，下降8.7%；企业自筹资金6244亿元，增长10.9%；其他资金7091亿元，增长22.3%。在其他资

8、金中，定金及预收款4158亿元，增长17.2%；个人按揭贷款1983亿元，增长39.8%。    四、70个大中城市房屋销售价格指数    5月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降0.6%，降幅比4月份缩小0.5个百分点；环比上涨0.6%，涨幅比4月份扩大0.2个百分点。    新建住宅销售价格同比下降1.3%，降幅比4月份缩小0.4个百分点；环比上涨0.7%，涨幅比4月份扩大0.4个百分点。    分类型看，与上年同月相比，经济

9、适用房销售价格上涨0.4%；商品住宅销售价格下降1.5%，降幅比4月份缩小0.5个百分点，其中普通商品住宅销售价格下降0.9%，高档住宅销售价格下降3.6%。与上月相比，经济适用房销售价格持平；商品住宅销售价格上涨0.7%，其中普通商品住宅销售价格上涨0.8%，高档住宅销售价格上涨0.6%。    分套型看，90平方米及以下的新建住宅销售价格同比下降0.2%，环比上涨0.6%。    分地区看，与上年同月相比，新建住宅销售价格上涨的城市有28个，其中涨幅最大的5个城市是：银川5.9%、兰州5.7%、西宁4.5%、锦

10、州4.4%、牡丹江3.1%；价格下降的城市有41个，其中降幅最大的5个城市是：深圳下降6.9%、石家庄下降6.3%、广州下降5.6%、徐州下降5.6%、桂林下降5.5%。    与上月相比，新建住宅销售价格上涨的城市有60个，其中涨幅最大的5个城市是：温州3.8%、厦门2.1%、深圳1.7%、金华1.5%、长春1.5%；价格下降的城市有6个，价格降幅均在0.1%-0.5%之间。    二手住宅销售价格同比上涨0.9%，涨幅比4月份扩大0.9个百分点；环比上涨0.7%，涨幅比4月份缩小0.1个百分点。 &#

11、160;  分地区看，与上年同月相比，二手住宅销售价格上涨的城市有35个，其中涨幅最大的5个城市是：三亚10.7%、南宁7.1%、郑州6.7%、哈尔滨5.7%、洛阳5.3%；价格下降的城市有35个，其中降幅最大的5个城市是：吉林下降9.8%、石家庄下降6.1%、唐山下降6.0%、岳阳下降5.6%、济宁下降4.6%。    与上月相比，二手住宅销售价格上涨的城市有46个，其中涨幅最大的5个城市是：深圳4.1%、乌鲁木齐1.8%、济宁1.8%、温州1.7%、厦门1.7%；价格下降的城市有9个，其中烟台下降1.3%，其他城市价格降幅均在0.

12、1%-0.4%之间。    新建非住宅销售价格同比下降0.2%，环比上涨0.3%。    与上年同月相比，办公楼销售价格上涨1.5%，商业营业用房销售价格下降0.6%，其他用房销售价格下降4.4%。与上月相比，办公楼销售价格上涨0.6%，商业营业用房销售价格持平，其他用房销售价格上涨0.4%。    五、全国房地产开发景气指数    5月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为95.94，比4月份提高1.18点。 

13、   从分类指数看：房地产开发投资分类指数为93.13，比4月份提高1.93点；本年资金来源分类指数为96.62，比4月份提高2.32点；土地开发面积分类指数为92.55，比4月份回落0.15点；商品房空置面积分类指数为89.05，比4月份回落2.15点；房屋施工面积分类指数为93.93，比4月份提高0.46点。石嘴山市2009年一季度房地产市场分析报告根据石嘴山市房管局一季度登记办理情况统计分析，进入2009年以来，由于受经济危机的影响，我市两房交易增速放缓，尤其是受经济危机和我市房地产新开工面积减少，可预售面积相应大幅减少。但受国家减免房屋交易手续费等利好政策

14、的出台，本季度我市二手房交易量大幅增加。（1）新建商品房预售面积大幅减少；（2）房屋初始登记五件，登记面积3.55万平方米，同比增长10.94%；（3）拆迁房屋227户，面积1.93万平方米；（4）转移登记中存量房（二手房）与新建商品房登记面积同比均有所增加，尤其以存量房增幅较大。（5）他项权利登记1246件，同比增加11.75%。（6）房屋销售价格稳步增长；具体情况如下：一、商品房预售情况一季度经市城市管理局（房管局）批准颁发商品房预售许可证10份。符合预售条件可上市销售的商品房1.08万平方米，可预售面积较上季度46万平方米大幅减少，与上年同期相比增长-86%，其中：符合预售条件的可上市住

15、宅76套，面积1.08万平方米；商业营业房0.27万平方米。具体情况见附表1、4。二、商品房初始登记情况一季度共有银川宏建、石嘴山新业等三家房地产开发有限公司在市产权所对大武口区公安小区16、8、9#，永欣园等五处地段的房屋进行初始登记，登记面积3.55万平方米，环比增加522%，同比增加10.94%。其中，登记住宅224套，面积2.31万平方米；商业营业用房0.59万平方米；其他用房0.12万平方米。具体情况见附表2。三、拆迁许可证办理情况一季度经市城市管理局（房管局）签发拆迁许可证1份，拆迁房屋总建筑面积约1.93万平方米，占地面积3.53万平方米，涉及拆迁户227户。具体情况见附表3。四

16、、房屋转移登记情况1.存量房（二手房）年初自治区配合中央出台了自治区人民政府关于促进房地产业平稳健康发展的若干意见，在个人首次购买90平方米以下、个人购买出售房屋在税费征收和贷款等方面都出台了优惠政策。受此政策影响一季度在市房屋产权管理所办理存量房（二手房）登记大幅增加。一季度登记交易面积6.75万平方米，成交金额8633.05万元，交易面积环比增加37.47%，与上年同期相比增加83.42%。其中：住宅交易共698套；交易面积5.22万平方米，交易套数环比增加20.14%，与上年同期相比增加67.79%；交易金额5166.1万元（再上市房交易296套，交易面积2.72万平方米，交易金额281

17、0.49万元）。商业营业用房交易面积1.29万平方米，环比增长65.38%，同比增长193.18%，交易金额2832.88万元。具体情况见附表4。2.新建商品房一季度在市房屋产权管理所共办理转移登记的新建商品房房交易面积8.27万平方米，交易金额11753.9万元。登记面积环比增加-25.3%，同比增加16.15。一季度新建商品房转移登记其中：住宅共计登记749套，登记面积7.85万平方米，金额10425.31万元，套数环比增加-13.51%，同比增加21.39；一季度商业营业用房交易面积0.67万平方米，环比增加-34.28%，同比增加-58.88%，交易金额1328.61万元。具体情况见附

18、表4。3受理情况一季度我市房屋产权所大武口区共受理转移登记1187套，环比增加7.13%，其中存量房（二手房）受理登记480套，新建商品房登记707套。惠农区受理转移登记共315套，环比增加-32.84%，其中存量房（二手房）受理登记227套，新建商品房登记88套。由图例数据可看出：一季度我市两地区房屋受理登记中大武口区明显高于惠农区占全部受理量的79%；其中新建商品房受理量占全市受理登记的48%；惠农区二手房受理量与上月基本持平，新建商品房受理减少50%左右。五、他项权利登记情况一季度我市房屋产权管理所共办理房屋抵押登记1246件，抵押登记面积19.34万平方米，抵押登记金额22246.5万

19、元，登记件数环比增加-19.51%，同比增加11.75%。其中：现房抵押登记746件，登记面积12.61万平方米，登记金额14746.5万元，登记件数环比增加-8.24%，同比增加15.66%；预购商品房贷款抵押登记（预登记）498件，登记面积4.61万平方米，登记金额5430万元，登记件数环比增加-31.4%，同比增加6.18%。在建工程抵押登记2件，登记面积2.12万平方米。本季度住宅抵押登记937件，登记面积9.01万平方米，抵押登记金额10106万元，环比增加-25.46%，同比增加2.52%；占全部抵押登记的75.2%。具体情况见附表4。六、房屋交易价格预计2009年我市住房供求差距

20、将进一步缩小，而房地产价格将成为影响供求关系的关键因素。2009年以来我市普通商品住房销售价格增幅较大。大武口区普通商品住房销售价格2580元/平方米，环比上涨 %，同比上涨 %；二手住房平均交易价格2000元/平方米，环比上涨 %，同比上涨 %。惠农区商品住房销售价格2000元/平方米，环比上涨8.1%，同比上涨25%；二手住房平均交易价格1400元/平方米，环比上涨 %，同比上涨 %。目前影响商品住房价格的因素主要有两大块。第一是客观因素即成本。包括土地成本、拆迁补偿费用、钢材水泥等建造成本、开发融资成本、相关税费、营销成本。建造成本在全国各地相差得不是特别多。税费是统一规定的，也没有太大

21、的差异。因此各地区影响房价的主要因素之一是土地成本。受08年下半年以来的经济危机影响，钢材水泥等建材成本整体下降，国家在贷款、税费征收上也出台了优惠政策，我市的旧城改造工程已接近尾声，可以说影响房地产价格的成本因素均未出现造成我市房地产价格上涨因素。第二是人文环境因素。包括国家宏观政策、开发商利润、房地产市场行市。从当前的各类调控政策来看，改善住房供应结构仍是2009年政府宏观调控的主要目标之一，政策继续向社会保障性住房倾斜。我市房价上涨主要受周边城市房地产环境影响。根据国家发展改革委、国家统计局调查显示，4月13日公布的调查结果，3月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.3%，环比上

22、涨0.2%。新建住房销售价格同比上涨的城市有29个，银川上涨7.3%，连续7个月领涨全国，兰州、西宁上涨4.6%。2010年房地产市场分析报告发布日期：2011年2月15日2010年，我市房地产市场从全国“史上最严厉的调控政策”中一路稳健走来。虽然受到利率杠杆、外地人限购、多套房限购等一系列外部因素的影响，但正处于上升期的我市房地产市场，其自身运行的内因还是起到了决定性的作用，取得了喜人的长足发展。一、房地产市场总体情况1、成交数量再创历史新高2010年全年我市共成交商品房14440套，成交面积高达141.14万平方米，成交房款金额38.35亿元，分别同比增长29%、36%、42%，创下了历史

23、新高。存量房成交量3264套，成交面积46.63万平方米，分别同比增长15%、28%。2、商品房外销数量稳步提高2010年年度，外来人员购买商品房6676套，相比之下，比去年同期多销售1453套，从总量上看，仍处于稳步上升状态，但细看四季度销量数据，2009年四季度销量分别为562套、837套、1859套、1965套，而2010年分别为1519套、2029套、1456套、1672套。今年上半年，作为房地产销售旺期，外地购房的数量呈大幅度上升状态，进入下半年，受差别化的住房信贷政策的影响，外地购房数量相对减少 。 3、商品房成交价格平稳上升2010年商品房的平均成交价格从1月份的2939元上升到

24、12月份的3884元，基本呈现逐月上升的趋势，2009年平均成交价格在2500元到2800元的范围内浮动，与之相比，2010年度上升的幅度相对较大，出现的原因是多方面的，其一，土地增值税的征管更加严格，土地出让金价格提高；其二，建设施工所需原材料的价格都出现了一定幅度的上涨；其三，据2010年官方公布的通货膨胀率已经接近了3.7%，而银行的同期存款利率在年底上调才达到2.75%，部分市民选择将货币资产购买商品房以取代传统的将其存入银行，这也是推动房价上涨的一个重要原因。 二、房地产市场长足发展的原因1、发展承载力明显提高，三大板块联动齐发。我市抢抓战略机遇，高起点推动区域战略发展，形成了市区、

25、经济开发区、南海新区三大板块的区域蓝图，紧抓经济工作的着力点和主攻方向，集中全力抓项目引进、落地及投入建设，并着重强调经济开发区和南海新区作为招商引资的主宰体、项目建设的主阵地、经济发展的主平台，以充分发挥其主力军的作用。通过突出三大板块重要性，以及报纸、新闻等相关媒体进行的必要宣传，为活跃我市房地产市场起到“画蛇点睛”之作用。外地开发商不断涌入，市场规模不断扩大。由于一二线城市房地产市场饱和度越来越高，市场游资在房地产“吸金”能力减缓的背景下，大量投资者选择地理位置优越、颇具发展前景的三、四线城市作为理想的投资宝地。仅2010年我市新增加的外地投资者就已超过20家，其中不仅有上海、深圳、福建、石家庄等大城市的投资商，也不乏来自烟台、舟山等中小城市的开发商。特别是宝安、卓达等一些大开发商，因其先进的设计理念，开阔的规划视觉，打造了一批品味高、格局好、管理优的精品楼盘，同时推出了别具风格的海景洋房，扩大了房地产的市场规模，吸引了购房者的眼球。3、内外购买力足够旺盛，房产交易持续火爆。 随着中国城镇化发展的加快，带动县域城市经济的发展，我市加紧步伐，大力促进本市城镇化发展对房地产刚性需求向现实购买力的转化。走过2008年金融危机的阴霾，带来2009年、2010年房地产市场销售强力回暖，本市部分市民亦将多年的积蓄用来购置第二套住房，希望通