厦门航空自贸广场写字楼市场分析报告页

1、航空自贸广场市场分析2016.01.13目录contentsPart1:厦门写字楼市场概况Part2:厦门写字楼竞争分析Part3:项目本体分析Part4:项目客群定位厦门写字楼市场概况1、写字楼发展阶段2、写字楼租赁市场3、写字楼销售市场航空港物流园板块岛内写字楼发展从成熟的西部板块转移到东北部两岸金融中心区域，岛外写字楼市场刚刚兴起，主要集中在集美海沧及翔安三大新城板块，整体处于建设阶段，部分项目已入市，多为政府推动行为【写字楼发展阶段】空港物流园区湖里物流园板块江头SM板块滨北金融区火车站莲坂板块湖滨南商务板块鹭江道CBD板块五缘湾CBD板块观音山CBD板块软件园二期会展片区多为企业自建

2、租金：40-50元/ 月代表项目：金海湾湖里高新科技园区多为政府代建，出租为主租金：70-100元/ 月代表项目：海富大厦，宝拓大厦多为企业自建租金：80-100元/ 月代表项目：观音山运营中心为政府主导建设租金：50-70元/ 月多为企业自建租金：80-100元/月代表项目：建发国际大厦多为企业自建租金：50-70元/ 月代表项目：万翔国际商务中心多为企业自建租金：50-90元/月代表项目：国际航运中心市场供应少，以销售为主租金：50-90元/月代表项目：东方财富广场、联发电子城、财富港湾等早期出售，多为出租租金：60-110元/月代表项目：中闽大厦、百老汇大厦、立信广场多为高档写字楼租金：

3、90-150元/月代表项目：财富中心、银行中心、国际银行产品档次不一租金：40-60元/ 月，磐基70-120元/ 月。代表项目：磐基中心、新景世纪城办公区域分布较广，租金排序为：鹭江道滨北板块会展滨南莲坂火车站 江头 观音山 湖里物流园区 五缘湾 空港物流园区 湖里高新科技园软件园【写字楼租赁市场】写字楼土地供应、楼面均价增幅明显，价格逐渐走高【写字楼销售市场】 全市土地供应岛内办公用地出让依旧是重点，尤其是自贸区将成为岛内重要新兴商务区，海沧也因自贸区因素拉动供应，岛外其余区域以新城开发以及综合体出让拉动【写字楼销售市场】各区土地供应2015年全市总写字楼供应面积为47.59万方，总成交面

4、积为47.07万方。 2013年由于限购限贷政策下，soho大量推出，整体成交比2012年增加了近2倍。至2015年，虽每年均在下跌，但是幅度不大，总成交套数仍然处在一个较高的水位。近五年写字楼年均去化51万，供求基本处于平衡状态，成交以SOHO性质为主，纯写字楼办公销售较少【写字楼销售市场】写字楼供求排名项目成交面积成交均价项目性质1软件园三期93862 5004 办公2国贸建设银领中心39929 18349 办公3融信海上城35946 20920 SOHO4云玺33245 18875 SOHO5建发海西首座27103 28543 SOHO6万华中心19229 23339 SOHO7宝龙一城

5、18574 26842 SOHO8海峡明珠广场16359 18571 办公9泰地海西中心15447 18564 SOHO10海西西引力14696 9453 SOHO2015年厦门的写字楼成交面积前10的楼盘70%是SOHO性质的项目，甲级写字楼销售去化较好，软件园三期为政府主导的大力推广的一个科技区，存在特殊性【写字楼销售市场】2015年排行榜厦门写字楼竞争分析1、岛外写字楼市场分析2、岛内写字楼市场分析3、核心竞争区市场分析北站商务区杏林湾CBD软件园三期商务办公区主要分布在杏林湾营运中心、软件园三期和北站营运中心，总体量超过900万，目前已交付，写字楼空置率严重【集美板块】片区面积（）销售

6、均价（元/）租金（元/月/）备注北站商务中心960650012租金不含税279925租金含税软件园三期600520018销售均价为二手销售价格20025杏林湾商务运营中心3851100030销售均价为二手销售价格20435由于该片区的项目多为政府公建，因此出售方式会有所不同：1.交易方式为股权法人变更，可放心，出售方都是没有经营的贸易公司，空壳公司。此方式可省交易税费。2.交易方式为产权过户，购买人需有一家注册资本500万元（含）以上，并且上年度纳税实际缴纳100万（含）的公司。达到此条件购买人可注册一家（注册地址需在集美区）的新公司购买。此交易方式需按国家规定缴税。板块交通距离较远，目前集美

7、片区的办公氛围较差，整体的售价及租金水平较低，市场对于集美片区的办公的接受度有待提高【集美板块】海沧CBD位于海沧海湾片区，用地面积为114公顷，建筑面积200万平米，就业人口控制4万人,将规划建设国际性的石油交易平台、海峡两岸的航运平台、海沧区的金融中心、总部经济办公中心等。代表项目：融信海上城、泰地海西中心、东南航运中心海沧自贸港区：区域面积24.41平方公里，发展航运物流、口岸进出口、保税物流、加工增值、服务外包、大宗商品交易等现代临港产业，成为立足 海西、服务两岸、面向国际，具有全球航运资源配置能力的亚太地区重要的集装箱枢纽港。代表项目：海之星运营中心、海峡文创中心海沧板块的主要办公集

8、中在新城CBD已经海沧自贸港区，未来的马銮湾新城的办公供应入市，海沧办公市场一片火热【海沧板块】片区项目剩余办公体量（万）销售均价（元/）海沧CBD融信海上城3.620000泰地海西中心1.0218000东南航运中心40海沧自贸港区海沧金融创业园（一期）3.5海峡文创中心320000（预售）海之星国际运营中心3.413000合计54.52以东南航运中心为主导，目前市场剩余办公体量近55万，未来随着马銮湾新城及地铁的建设开通，海沧片区的办公供应将持续增加【海沧板块】项目名称 占地（） 总建（） 定位 恒亿综合体 47601.903283600打造成一个跨区域性，集旅游和购物于一身的城市综合体。

9、华论国际大厦 11304.71149080 金融昌国际商务中心 15082.207118180甲级写字楼翔安企业总部会馆 66880135000打造集研发、营销、结算、运营等功能为一体的舒适优美的企业总部集群 合计 140868.821585860 翔安新城中央商务区位于翔安大道与翔安西路交叉口东北侧，占地约1000亩，建筑面积约246万平方米，目前有多个写字楼在建，如华论国际大厦和翔安企业总部会馆、恒亿综合体等【翔安板块】地块编号建筑面积办公面积2011XP048.17.42011XP057.87.02011XP0811.810.52011XP1028.415.52012XP097.67.0

10、2013XP012.72.32013XP028.98.02013XP034.64.12013XP058.98.32013XP079.48.52013XP0812.011.12013XP097.26.2X2014G0412.311.02015XZ0152.115.7合计181.8122.5新城CBD累计已出让办公体量约为122.5万【翔安板块】【岛外写字楼市场竞争小结】各片区的新城规划，带动岛外CBD拔地而起，市场供应量急剧增加，但由于当前的岛外办公氛围及交通因素的制约，目前企业入驻办公较少，多数的企业办公还是集中在岛内，岛外的办公市场还需加以时日，才能成就气候。集美板块：规划面积达900万，目

11、前整体销售均价6500-11000元/，租金仅15-30元/月，整体空置率较高，办公企业较少；海沧板块：办公剩余待推量近55万，销售均价13000-20000元/，未来还将有自贸区及马銮湾新城的办公供应；翔安板块：新城CBD已经出让办公面积超过122万，目前仅少部分开发入市，且以SOHO为主，未来办公供应将成倍增长。厦门写字楼竞争分析1、岛外写字楼市场分析2、岛内写字楼市场分析3、核心竞争区市场分析0东部板块西部板块软件园两岸金融中心传统写字楼板块，配套完善，市场成熟新兴写字楼板块，资源丰富，主要为政府主导规划，目前处于发展阶段，潜力较大观音山CBD区五缘湾CBD板块湖里高新技术园区政府主导的

12、东部板块市场主导的西部板块鹭江道CBD板块湖滨南商务板块滨北金融区板块火车站莲坂板块江头SM板块湖里物流园板块空港物流园区岛内写字楼主要分为西部市区和东部新区两个板块，西部板块配套完善，商务氛围成熟，东部板块发展较晚，为政府主导型市场，未来潜力较大【岛内板块】银行中心世桥中心裕景中心财富中心建行大厦砖石海岸海滨大厦海光大厦国际银行第一广场福隆大厦世茂海峡大厦厦门国际中心鹭江道片区：主要依托丰富的海景资源和便捷的交通环境，完善的服务配套等，形成以甲级写字楼为主的办公地段。代表项目：财富中心、建行大厦、银行中心等待推项目：裕景中心、厦门国际中心滨北片区：主要依托丰富的白鹭洲、筼筜湖及市政配套等，形

13、成以甲级写字楼为主的办公地段。代表项目：中信广场、滨北国际等中信广场滨北国际外贸大厦国际广场新港广场建业大厦文物大楼税务大厦西部商务板块主要以鹭江道板块和滨北板块为主，鹭江道板块主要依托丰富的海景资源和便捷的交通环境，滨北板块主要以白鹭洲筼筜湖及市政配套等为依托【西部片区】区域总存量（万）空置率（%）租金（元/月）鹭江道19.511.9129.3滨南-滨北6.936.4134.3合计36.448.3131.8作为西部传统商务核心区，鹭江道对外的吸引力逐步下降。10年以上楼龄的项目普遍存在设施设备陈旧的问题，新项目楼宇品质则由于服务水平大幅下降而降低。至年末，大量租户迁出造成空置率走高【西部片区

14、】观音山CBD湖里高新技术园区五缘湾RBD两岸金融中心软件园二期总建：260万已出让土地：超200万总建：48万已竣工：48万启动期总建：102万竣工：60万总建：163万已竣工：163万总建：218万，其中自建105万已竣工：启动期87万，自建105万区域总建（万）已竣工面积（万）软件园二期163163观音山CBD板块218192五缘湾RBD板块4848湖里高新技术园区260200两岸金融中心19060空港物流园区总用地75100合计1000左右763空港物流园区总用地面积：75万已出让土地：基本出让完毕东部商务区主要分为6大板块，规划总体量达近千万，目前已竣工约763万，且未来继续放量，市

15、场竞争激烈，将对未来整体租金水平带来较大的平抑作用【东部片区】观音山CBD湖里高新技术园区五缘湾RBD两岸金融中心软件园二期供量较大，主要为总部企业运营研发中心自用租金水平：50-70元/.月代表项目：金海湾财富中心、运通中心、航空商务广场80%为政府代建，出租为主租金水平：70-100元/.月代表项目：海富大厦、宝拓大厦信息技术产业园区，租金水平低租金水平：50-70元/.月启动期已投入使用，自建区也已基本完工入驻租金水平：80-100元/代表项目：观音山运营中心已有六大项目签约入驻，预计未来以租售结合为主，供应量较大空港物流园区观音山CBD五缘湾RBD空港物流园区湖里高新技术园区软件园二期

16、，本案所处片区租金处于中下水平，50-70元/月之间【东部片区】持续受政策利好影响，东部片区对外吸引力日益提高，空置率逐步降低，市场需求量大【东部片区】 截至年末，全年累计吸纳量达31,980平方米，远高于其他各商务区，空置率亦进一步下降至3.7%的历史低值。 租金则继续受区位交通及商业配套的影响，保持在相对低的水平，至年末区域平均租金水平仍保持在每月每平方米50-100元的水平。 东部商务核心区对潜在客户的吸引力正逐日提升。【岛内写字楼市场竞争小结】岛内依旧是办公市场的主要需求地，但由于东部片区价格及办公设备等因素的影响，目前出租率有所降低；东部片区成为新的需求目的地；利好政策的实施，将大大

17、加大岛内的办公需求。西部片区：厦门商务办公代表区域，但目前空置率较高，达到48%，近47万，平均租金132元/月，同时待推量35万；东部片区：办公新兴区域，整体写字楼标准较高，有近770万的出租面积，空置率较低，租金50-100元/月。厦门写字楼竞争分析1、岛外写字楼市场分析2、岛内写字楼市场分析3、核心竞争区市场分析本案未来的销售竞争将在自贸区间的新兴区域之间展开；由于东部其他几个板块（营运中心、金融中心、软件园）定位差异的特性，我们认为本案的主要市场竞争将来源于板块内部，即空港物流园区和象屿自贸片区。象屿自贸片区空港物流园区核心竞争圈次竞争圈定位相似，竞争环境相对宽松距离近，功能定位相似，

18、直面竞争本案所处的空港物流园板块和相邻的象屿自贸片区板块构成本案的主要竞争关系，将对本案产生强势竞争威胁【核心竞争】规划或在开发项目已入市或在招商项目运通中心综合仓库大厦中骏大厦航空商务广场本案新景2012P14项目舜弘国际中心江山兴业2012P12建安东大2011P23乔丹体育2011P25海涵时代航空商务广场万翔国际商务中心舜弘国际中心赣商投资万翔国际商务中心夏商国际商城机场北部片区开发建设处于起步阶段，目前众多商务金融项目处于规划或开发初期，核心竞争圈内有万翔国际商务中心、运通中心等对外租赁项目【核心竞争】宝象国际（家居展示中心）厦门国际航运中心宝象国际商务中心信诺国际两岸贸易中心自贸时

19、代广场保迪金融商务中心两岸贸易中心自贸时代广场信诺国际规划或在开发项目已入市或在招商项目宝象国际商务中心象屿自贸片区以象屿保税区为依托，通过现有的旧厂房改造已经仓储用地的重建，来提供办公空间，主要竞争项目有信诺国际，宝象国际商务中心等【核心竞争】扶持对象补助类型补助内容总部经济扶持政策开办补助5000万以内，按1%补助；5000万至2亿，按2%补助；超过2亿，按3%补助办公用房补助购买按房价的5%补助购地自建自用率达到60%以上，可申请建房补助，最高不超过500万元租用月租金市场指导价的30%予以补助经营贡献奖励按年度三税地方留成的部分，前2年80%，后3年40%行政收费优惠前2年予以全部返还

20、，后3年予以减半返还人才奖励按人才缴纳的工资、薪资个人所得税所得地方留成部分的50%，予以住房和生活补贴融资租赁企业扶持政策落户奖励5000万至10亿，按1%补助，超过10亿，超过部分每增加1亿，补助200万，分支机构一次性奖励50万元办公用房补助购买按房价的10%补助购地自建自用率达到60%以上，可申请建房补助租用前三年核定的房屋租金水平的40%补助，后两年25%的补助业绩奖励购入设备被租用，按5补助，购买我市生产设备，6补助，购买产业政策设备，10补助税收政策采取缩短折旧年限、双倍余额递减法或年数总和法加速折旧象屿保税区政策前两年税收区留成部分100%补助，后三年60%补助目前对于在自贸区

21、内的企业的补助主要以开办补助、用房补助，及税收补助等【扶持政策】扶持对象补助类型补助内容股权投资企业扶持政策准入条件注册资金最低额、首期资金出资比例等条件进行放宽开办补助5000万以上，一次性奖励50万元办公用房补助购买按房价的10%补助购地自建自用率达到60%以上，可申请建房补助租用月租金市场指导价的30%予以补助投资奖励3000万元以上，公司制企业1%奖励，合伙制企业0.5%奖励风险补助投资失败，按其实际投资损失金额20%补助税收奖励按企业所得税或个人所得税所得地方留成部分的90%补助商业保理企业扶持政策审批环节程序简便，享受政策创新红利融资担保机构扶持政策业务补助工业企业中型企业8补助，

22、小型企业1%补助，微型企业1.6%补助贸易企业中型企业5补助，小型企业8补助，微型企业1%补助保费补助担保费率低于银行同期贷款基准利率50%予以补助银行、证券、保险机构等金融机构扶持政策一次性补助一亿以上给予100万元奖励，超过一亿元的部分，每增加1亿元增加100万元奖励办公用房补助购买按房价的10%补助购地自建自用率达到60%以上，可申请建房补助租用前三年月租金的40%予以补助，后两年25%补助分支机构奖励区域性分支机构200万元，金融配套机构150万元，境外银行代表处30万元奖励人才奖励高层次金融人才可享受最高不超过30万元的人才补助。【优惠政策】板块项目名称运营模式空港物流园区航空商务广

23、场开发商持有招商万翔国际商务中心2#楼自持、1#、3#楼对外销售招租夏商国际商城开发商持有招商中骏大厦二期开发商持有招商舜弘国际中心开发商持有招商象屿自贸片区厦门国际航运中心开发商持有招商宝象国际商务中心开发商持有招商信诺国际开发商持有招商两岸贸易中心开发商持有招商由于受到政策以及开发商自身因素的考量，目前这两个片区主要以开发商自持招商为主【运营模式】板块项目名称总建筑面积（万）主力户型面积（）空港物流园区航空商务广场5.0970-1300，整层优先万翔国际商务中心12200-350夏商国际商城10.580-350中骏大厦二期4300舜弘国际中心3.6象屿自贸片区厦门国际航运中心16.4100

24、-330宝象国际商务中心7.6150-300信诺国际4.4200两岸贸易中心8.450-80目前已经对外招商的项目的主力户型面积为100-300不等，整体满足中心小型企业的办公需求【出租面积】板块项目名称入驻企业分析空港物流园区运通中心佳德物流投资、外代航空货运代理、天地国际运输代理、深圳汇力货运代理等物流、货代、广告等航空商务广场多为厦航、与狼共舞等关联企业，基本无物流货代等企业（因不提供仓储）厦航关联企业万翔国际商务中心主要以对外贸易为主，电商、银行的企业入驻对外贸易、电商等夏商国际商城目前的入驻企业以国际贸易居多对外贸易等象屿自贸片区厦门国际航运中心报关、运输、物流、对外贸易等依托联检中

25、心，主要以报关为主的企业宝象国际商务中心进出口贸易、葡萄酒进出口商等进出口贸易信诺国际汽车贸易商、电子商务等汽车进出口贸易、电子商务等两个片区均位于自贸区内，政府对于该片区的入驻企业有一定的要求及补贴政策，因此该片区的主要入驻企业以进出口贸易相关联的企业为主【入驻企业】板块项目名称租金水平（元/月）物业费加维修基金费备注空港物流园区航空商务广场毛坯平均租金48，精装70（含物业）租金含物业费工业用地性质运通中心50-60，租金不含公摊，以实用面积计租2元/月（不含水电）厦门国际航空港集团开发综合仓库大厦2、3楼40-50、4楼401.5元/月（不含水电）厂房改写字楼万翔国际商务中心1#3#毛坯

26、50，精装55；2#毛坯租金40-604.5元/月2#楼自持、1#、3#楼对外销售招租夏商国际商城6-7层5815元/月1-5层为商城，6-7层为写字楼象屿自贸片区厦门国际航运中心110（含物业）租金含物业费仅余两间，其余全部租满宝象国际中心85-9510信诺国际78152016年年中开业两岸贸易中心90（含物业）租金含物业费2016年年底交付因定位及品质不同，租金也有所差异，在50-110元/月不等，受到自贸区良好的政策利诱，开发商整体的物业费有所提高，最高达到15元/月【租金水平】板块项目名称办公面积（万）空港物流园区海涵时代2.09建安东大2011P231.16江山兴业2012P121.

27、6乔丹体育2011P252.06新景2012P142.4合计9.3板块项目名称未出租面积空港物流园区航空商务广场2000运通中心1000综合仓库大厦500万翔国际商务中心20000夏商国际商城5000象屿自贸片区厦门国际航运中心500宝象国际中心1000信诺国际5000两岸贸易中心70000合计105000目前核心竞争片区办公市场存量近20万（不包含政府公建），市场存量大，片区内竞争激烈【市场存量】9.3+10.5=19.8未出租面积待售办公面积【核心竞争区市场小结】供量：核心竞争片区写字楼供量超过20万，大部分处于起步阶段，预计于今年上半年集中推出，与本案同期竞争租金水平：空港物流园区集中再

28、50-60元/，保税区集中在70-100元/入住企业：主要入住企业为与进出口贸易相关联的企业，如对外贸易、货代、物流、广告等核心竞争圈内，政策福利相同，同期竞争项目多，体量大，竞争激烈【写字楼市场小结】供量：厦门写字楼总供应量超过2000万，未来2-3年新增可供应量超700万，若计算核心竞争区内尚未出租的写字楼面积，超过80万，其中可能与本案同期竞争量达20万，市场竞争激烈。租金：厦门写字楼物业由于区位及档次的差异，租金水平差距较大，主要的租金区间为60-90 元。由于高端物业供应不足，档次较高的国际银行大厦、银行中心和磐基中心等物业的租金要明显高于其他物业达到120-160 元。客群：厦门主

29、要客户类型为进出口贸易、专业服务和电子及高科技类、其次为物流、金融和房地产类客户。其中，物流、金融类客户主要选择各片区最为高端的物业，进出贸易类客户在各栋物业中均占据较大比例。区域同期写字楼市场放量大，商务氛围不成熟，未来竞争趋于白热化项目本体分析1、区位价值分析2、项目指标分析3、交通及配套分析4、项目SWOT分析5、项目SO-TW策略本案厦门自贸区空港产业园区/政策利好多,区域价值凸显【区位价值】项目经济指标及硬件设施配套项目组成由4栋楼组成建筑面积7万办公面积5万标准层面积1#：1275；2#:932；3#:932；4#:1275停车位超过500个层高4.2米电梯蒂森克虏伯大堂4.5米，

30、双大堂设计、升级版地下室门厅外墙全LOW-E门窗、全干挂石材空调VRV空调系统配套2500食堂、多功能会议厅、专业级健身房施工进度四栋建至，未封顶交房2016年6月前竣工可租赁面积约5万，含展厅面积6000，16年6月后可交付使用【项目指标】万翔国际商城本 案公交线：44路、81路，未来BRT、地铁连接线配套：依托园区自身商业酒店群景观：部分楼层和单元可看海景交通可达性高，但公共交通配套较不完善，未来主要依托BRT连接线和地铁连接线，部分楼层和单元可看海景【项目交通及配套】S WOT1、品牌优势，厦门知名实力企业，容易获得客户的信任，有利于项目的租赁经营2、区域优势，自贸区政策利好及规划利好3

31、、单一业权，统筹管理，利于项目形象提升4、有一定的景观资源1、公共交通不完善，可达性较差2、配套设施发展滞后，需长时间发展才能成熟3、远离传统商务区，商务新区办公氛围较弱4、产品硬件配套设施同质化1、厦门经济快速增长，商务需求持续增加2、自贸区规划利好，未来地铁、交通连接线规划利好2、新商务区大规模整体运营，增强区域竞争力1、市场供量巨大，岛内各区及岛外新区选择面广，竞争激烈2、自贸区内新增写字楼体量多，竞争激烈【项目SWOT】项目优化S-O策略：抓住机会，发挥优势项目的宣传推广应结合政府重点打造厦门自贸区的发展策略，通过区域发展远景及项目优势的整合推广，争夺客户对片区及项目的关注。 单一业权物业可以更有效的进行楼层的合理划分，引导客户有序进驻，为项目后期持续的招商与经营奠定基础。项目规避T-W策略：利用机会和优势，规避威胁及劣势利用项目较早入市的时机，结合项目品牌实力，以较大幅度的优惠措施（长期租约、较低的入市租金、灵活的租赁方式、提供较长的免租期等），率先将有意向进驻新商务区的优质客户引入本案，以增强市场信心，同时降低后市竞争强度。随着环境的成熟，逐步调整优