销售基础知识培训

1、房地产基础知识培训培训的结构主线一、房地产常用名词二、房地产价格构成三、房地产建筑知识房地产产业的主要内容： 1、 土地的开发和再开发； 2、 房屋的开发和建设； 3、 地产的经营(包括土地权的出让、转让、租赁、抵押等)； 4、 房地产经营(包括房屋的买卖、租赁、抵押)； 5、 房地产中介服务(包括信息、测量、律师、经纪、公证等)； 6、 房地产物业管理； 7、 房地产金融(包括信息、保险、金融投资等)。 房地产的形态：1、单纯的土地；2、单纯的房屋；3、土地和房屋的综合体。 房产是房屋及其权利的总称，地产是土地及其权利的总称； 房地产是土地附在土地上不可分割的建筑物，构筑物和其他不可分离的物

2、质及其权利构成的财产。(构筑物是指不能进入的建筑，如：烟筒、树、路等) 房地产：房地产又称不动产，是房产和地产的总称，房产总是与地产联贯为一体的，具有整体性和不可分割性。Q：房地产销售人员需要掌握哪些基本知识？一、房地产常用名词-基本参数房地产市场 一级市场，是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场： 二级市场，是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易： 三级市场，是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易。五证两书一、建筑用地规划许可证建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政

3、主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。二、建设工程规划许可证有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。三、国有土地使用证经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。四、建设工程施工许可证建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。五、商品房销售(预售)许可证市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件六、“两书”商品房质量保证书、商品房使用说明书一、房地产常用名词-基本参数 契税：是指当房

4、地产所有权发生转移时，就当事人所订立的契约按房地产交易价格的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。凡是国有土地使用权出让，土地使用权转让包括出售、赠与、交换都需要交纳契税。契税除了具有一般税收的性质和作用外，还具有证明房地产产权转移合法性的作用。 印花税：是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。它是一种兼有行为性质的凭证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。 公共维修基金：公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。单位售卖公房的公共维修基金，由售房单位和购房职工共同筹集，所有权归购房人，用于售出住宅楼房公共部位和共用设施

5、、设备的维修、养护。一、房地产常用名词-基础参数房地产土地使用年限分为：1、居住用地(70年)；2、工业用地(50年)；3、经营用地(旅游、商业、娱乐等，40年)；4、行政用地(市政府、法院等，50年)；5、其他用地(学校，博物馆等，50年)。一、房地产常用名词-基本参数 三通一平：通常指施工现场达到：路通、电通、水通，土地平整。 七通一平：大的开发区域需要的施工现场要求：路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、热力通、煤气通，场地平整。一、房地产常用名词-基本参数 复式：区别于跃层，受跃层启发，经济型跃层结构(上下不一样高)； 错层：户内楼板面高度不一样，错开出有楼梯连接，但未分成两层，适合

6、大面积住宅；一、房地产常用名词-基本参数 层高：房屋一层的高度，指下层楼板面到上层楼板面的高度(2.9m); 净高：一间房屋内楼板面与屋顶的高度(2.7m); 户型：根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室；一、房地产常用名词-基本参数 进深：一幢建筑物(房子)从前墙皮到后墙皮的距离(长度)； 开间：住宅的宽度，一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮的长度(3m3.9m较舒适)；一、房地产常用名词-基本参数 建筑面积：建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括使用、辅助面积和结构面积。 公摊面积：1、 公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整

7、座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积；2、 各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50%一、房地产常用名词-与面积有关的概念 商品房销售面积 = 套内使用面积 + 分摊的功用建筑面积 套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台面积 套内墙体面积：公用墙为水平投影面积一半计入，非公用墙为水平投影面积计入，套内使用面积为室内各居室面积，如壁橱等，以及不包含在结构面积中的烟囱、通风道、管道井。一、房地产常用名词-与面积有关的概念Q：得房率的计算方法有哪些？答：目前市场上有两种计算得房率的方法：方法一：得房率套内建筑面积/房屋建筑面积；方法二：得房率套内实用面积

8、/房屋建筑面积。 容积率：总建筑面积与所用建筑用地面积(总占地面积)之比。 建筑覆盖率：又称“建筑密度”，是指建筑物基底占地面积与规划用地之比。 绿化率：指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。 绿地率：指规划建设用地范围内的绿荫面积(包括绿地面积)与规划用地面积之比。一、房地产常用名词-与面积有关的概念 按揭：是指按揭人将房产产权转让按揭，受益人做为还款保证按揭人在换清贷款后，受益人立即将所涉及的房屋产权转让按揭人，过程中按揭人享有使用权。 按揭所用材料：1、 身份证复印件； 2、 户口本复印件； 3、 结婚证复印件； 4、 收入证明； 5、购房合同复印件； 6、 营业执照复印

9、件； 7、 三个月的连续税单；一、房地产常用名词-与银行贷款有关概念一、房地产常用名词-与产权有关概念 房屋产权：泛指所有者对财产的占有、使用、收益处分，并排除他人干涉的全能，是物权的一种，房屋产权指房产所有者按照国家法律规定所有的权利。 房屋权属登记：指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及上述权利产生的抵押权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。 房地产权登记：通常称“产权登记”(包括房屋所有权登记和房屋他项权利登记)城镇房屋所有权登记是人民政府为了健全法制，加强城镇房屋的管理，依法确认房屋所有权的法定手续，在规定登记范围内的房屋所在地产权管理部门申请所有权登记，经

10、审查确认产权后，由房屋管理机关发给房屋所有权证。 共有产权：指一家房地产有两个或两个以上的权利主体，即共有人，在实践中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分别按自己所拥有的份额的大小，对共有房地产享有一定的利益，并承担相应的义务；后者是指两个以上权利人对全部共有的房地产享受同等的权利，并承担相等的义务。 房屋抵押：产权所有人以房契作为抵押，取得借款按期付息。房屋产权仍由产权所有者自行管理，债权人只按期取息，而无使用管理房屋的权利，待借款还清，产权人收回房契抵押即告终结。 过户：即更换房屋承租人姓名。 一、房地产常用名词-与物业管理有关概念物业管理服务收费包括下列项目：（1）管理费，用于物

11、业管理区域的日常管理，包括物业管理区域内的巡视、检查、物业维修、更新费用的帐务管理，物业档案资料的保管和其他有关物业管理服务；（2）房屋设备运行费，用于电梯、水泵等房屋设备运行服务所需的费用；（3）保洁费，用于物业管理区域内日常保洁服务所需的费用；（4）保安费，用于物业管理区域内日常安全保卫服务所需的费用；（5）维修费，用于物业维修服务所需的费用。上述第（1）、（2）、（3）、（4）项费用按月分项计算，第（5）项费用按实际维修项目计算。二、房地产价格的构成房地产价格的种类1、市场价格、理论价格、评估价格2、土地价格、建筑物价格、房地价格3、总价格、单位价格、楼面地价4、所有权价格、使用权价格、

12、其他权利价格5、买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征用价格6、拍卖价格、招标价格、协议价格7、基准地价、标定地价、房屋重置价格8、底价、期望价、补地价9、其他价格除以上八个方面以外，还有一些其他房地产价格名称，如现房价，期货价、最高限价、最低限价。在政府有关部门制定的房地产法规中，还有房地产的计划价格、指导价格、平均价格、成本价格、商品价格等。二、房地产价格的构成-房地产价格的影响因素一、供求状况供给和需求是形成价格的两个最终因素。二、自身条件房地产自身条件的好坏，直接关系到其价格高低。所谓自身条件，是指那些反映房地产本身的自然物理性状态的因素。三、环境因素影响房地产价格的环境因素，是指

13、那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性因素。四、人口因素房地产的需求主体是人，人的数量、素质如何，对房地产价格有着很大的影响。五、经济因素影响房地产价格的经济因素主要有：经济发展状况，储蓄，消费，投资水平，财政收支以及金融状况，物价（特别是建筑材料价格），建筑人工费，利息率，居民收入，房地产投资。六、社会因素1、政治安定状况；2、社会治安程度；3、房地产投机；4、 城市化七、行政因素影响房地产价格的行政因素，是指影响房地产价格的制度、政策、法规、行政措施等方面的因素，主要有土地制度、住房制度、房地产价格政策、行政隶属变更、特殊政策、城市发展战略、城市规划、土地利用规划、税收政策、交通管制等

14、。八、心理因素心理因素对房地产价格的影响有时是一个不可忽视的因素。影响房地产价格的因素主要有下列七个：1、购买或出售心态；2、欣赏趣味（个人偏好）；3、时尚风气；4、接近名家住宅心理；5、讲究门牌号码，楼层数字或土地号数；6、讲究风水；7、价值观的变化。九、国际因素国际经济、军事、政治等环境如何，对房地产价格也有很大影响。十、其它因素 影响房地产价格除了上述列举的九大因素之外，还有一些。如：有时房地产购买者出于自身的急迫需要，使得他只求得到房地产，从而抬高价格等。三、房地产建筑知识-建筑物的分类按建筑物的用途分类及特点：1、 民用建筑：供人们生活、居住、从事各种文化福利活动的房屋。按其用途不同

15、，有以下两类：（1）居住建筑：供人们生活起居用的建筑物，如住宅、宿舍、宾馆、招待所。（2）公共建筑：供人们从事社会性公共活动的建筑和各种福利设施的建筑物，如各类学校、图书馆、影剧院等。2、工业建筑：供人们从事各类工业生产活动的各种建筑物、构筑物的总称。通常将这些生产用的建筑物称为工业厂房。包括车间、变电站、锅炉房、仓库等。三、房地产建筑知识-建筑物的分类按建筑高度分类建筑物可根据其楼层数量分为以下几类1、低层：2层及2层以下 2、多层：2层以上，8层以下 3、中高层（又称小高层）：8层以上，16层以下 4、高层：6层以上，24层以下 5、超高层：24层以上按建筑结构承重方式分类1、承重墙结构它

16、的传力途径是：屋盖的重量由屋架（或梁柱）承担，屋架支撑在承重墙上，楼层的重量由组成楼盖的梁、板支撑在承重墙上。因此，屋盖、楼层的荷载均由承重墙承担；墙下有基础，基础下为地基，全部荷载由墙、基础传到地基上。2、框架结构主要承重体系有横梁和柱组成，但横梁与柱为刚接（钢筋混凝土结构中通常通过端部钢筋焊接后浇灌混凝土，使其形成整体）连接，从而构成了一个整体刚架（或称框架）。一般多层工业厂房或大型高层民用建筑多属于框架结构。3、排架结构主要承重体系由屋架和柱组成。屋架与柱的顶端为铰接（通常为焊接或螺栓连接），而柱的下端嵌固于基础内。一般单层工业厂房大多采用此法。4、其他由于城市发展需要建设一些高层、超高层建筑，上述结构形式不足以抵抗水平荷载（风荷载、地震荷载）的作用，因而又发展了剪力墙结构体系、桶式结构体系。三、房地产建筑知识-建筑物的分类按建筑结构的材料分类：1、砖木结构：这类房屋的主要承重构件用砖、木构成。其中竖向承重构件如墙、柱等采用砖砌，水平承重构件的楼板、屋架等采用木材制作。这种结构形式的房屋层数较少，多用于单层房屋。