kingdee-房地产全程营销操作总汇

1、精选优质文档-倾情为你奉上kingdee金地策划房地产全程营销操作流程目 录 【一】       项目全程策划方案【二】       项目可行性分析报告【三】       项目前期市场分析报告【四】       项目前期定位策划书【五】       新项目主题总策略提案范本【六】 

2、;      广告策划书模板【七】       宣传推广方案【八】       尾盘推广策划方案【九】       项目整体策划及导入实施工作大纲【十】       项目入市前操作计划【十一】    项目开盘前准备工作  第一章 开发选点获取土地使用权1.&#

3、160;城市土地类型表2. 开发商获取土地途径表3. 城市土地使用权出让最高年限表4. 土地招标出让程序图5. 土地拍卖出让程序图6. 竞拍投标投资收益分析表7. 株洲市拆迁异地补偿安置面积增幅系数对照表 第二章 项目可行性分析§可行性分析流程图一§可行性分析流程图二一、规划分析1.项目目的平衡表2.地块建筑格局分析3.项目主要技术经济指标一览表4.项目整体建设进度表二、项目投资成本估算1.项目开发成本估算表2.基础设施及公用建筑配套费用估算分表3.建筑安装工程费用估算分表4.其他费用估算分表5.应缴税费

4、估算分表6.项目开发管理销售费用估算表7.项目投资总成本估算汇总（万元）三、财务分析1.现金流量预测表2.销售收入及税金估算表3.项目收益表4.项目资产负债表5.贷款分期偿还计划表四、经济效益预测与分析1. 项目分期销售收入估算表2. 项目开发利润分期估算表3. 损益表与财务效益分析4. 盈亏平衡分析表5. 项目开发成本影响程度(敏感性)分析表6. 销售单价影响程度(敏感性)分析表7. 项目开发工期影响程度(敏感性)分析表8. 项目租金评估表9. 项目售价评估表10.投资效益比较分析表11.可行性分析自我

5、检查 第三章 市场调研§市场调查流程图§市场调研内容§调研方法一览表§市场调研须知§调查对象确立表§市场调研计划书一、市场调研（市场供应状况调研）1. 全市楼盘分布情况一览表2. 全市楼盘开发量一览表3. 全市楼盘销量一览表4. 年度各类物业预售证办理情况表5. 一周楼盘供应总览表6. 同类楼盘分布情况一览表7. 同类物业空置率调查比较表8. 同类楼盘特色卖点对比分析表9. 同类楼盘功能定位对比分析表10.同类物业功能定位对照表11.同

6、类楼盘环境规划特征计划表12.同类楼盘小区组团规划特征评价表13.同类楼盘小区环境规划对比表14.同类楼盘物业配套设施一览表15.全市楼盘建筑风格一览表16.全市商品房建筑质量获奖情况表17.同类楼盘建筑设计特点评价表18.同类楼盘装饰用材对比表19.同类楼盘购销户型对比分析表20.同类楼盘户型配比一览表21.全市住宅各户型情况对比表22.重点楼盘户型设计、销售情况比较表二、消费者调研（需求状况调研）1. 10大项目消费者购房考虑因素调查表2. 购房者选房考虑因素调查情况表3. 商业楼盘购房者考虑因素调查表4. 消费者购房目的调查表5. 消费者选购住房类

7、型调查表6. 消费者对概念认知度调查表7. 消费者对配套设施的需求调查表8. 消费者对环境的需求一览表9. 消费者选购户型面积统计表10.同类楼盘消费者接受（排斥）理由一览表11.消费者家庭规模调查表12.家庭规模统计表13.家庭类型调查表14.家庭类型统计表15.家庭结构统计表（按家庭代际划分）16.家庭年收入统计表17.购房率统计表18.广州拍卖物业一览表三、竞争对手调研1. 周边竞争物业开发情况表2. 竞争对手房地产项目市场定位情况调查表3. 周边楼盘底盘包装概况一览表4. 竞争对手楼盘供应量及户积配比表5. 

8、;竞争对手交楼时间对比表6. 竞争对手容积率对比表7. 竞争对手绿化率对比表8. 竞争项目测评表9. 预售房屋（住宅）个案市场调查表10.预售房屋（住宅）个案市场调查跟进表11.楼盘个案调查市场调查详表12.楼盘个案调查须知第四章   项目定位一、市场细分1. 市场细分流程图2. 房地产市场细分工作内容3. 房地产市场细分操作程序4. 房地产市场细分基本概念5. 房地产市场细分作用表6. 房地产市场细分基本类型表7. 市场细分一般原则表8. 市场细分方法表9. 消费

9、者市场细分标准表10.对房屋敏感程度细分市场表11.置业者购房形态一览表12.区域细分表13.消费心理特性细分表14.消费行为细分调查表15.住宅市场细分参数一览表16.生产营业用房市场细分步骤表17.目标市场评估选择表二、市场定位方法1. 项目市场定位决策流程图2. 项目各要素市场定位策略设计表3. 项目“规模地段”组合定位象限图4. 项目“购房者类型地段”组合定位象限图5. 项目“生活方式地段”组合定位象限图6. 项目“档次地段”组合定位象限图7. 项目“质量价格”组合定位象限图8. 项目“档次环境”组合定位象限图9. 项目“档次环境地段”组合定位象限图10.项目“生态智能规模”组合定位象

10、限图三、目标客户群定位1. 客户定位作用表2. 商业圈分片示意图3. 客户置业行为模式4. 客户定位的细分变量表5. 客户区域定位表6. 区域情感定位表7. 客户置业文化定位表8. 客户置业亚文化定位表9. 客户社会阶层定位表10.参考群体对客户的影响对照表11.家庭生命周期和购买行为对照表12.社会角色与地位定位表13.客户职业定位表14.客户价格敏感度定位15.家庭置业决策类型图16.住宅与生活方式的联系图表17.价值观念和生活方式群体对照表18.客户各年龄层定位购房取向一览表19.交通关注度定位20

11、.客户个性定位21.客户置业动机定位22.客户环境品味定位23.客户组合定位图表24.客户品牌关注度定位图表25.小区居民家庭特征分析表26.小区居民收入状况及支付能力情况表27.各类家庭房间需求情况表28.项目要素对购房者的重要性测评29.项目各属性对购房者的重要性测评30.地理位置构成对购房者的重要性测评31.楼盘质素构成对购房者的重要性测评32.品牌形象成分对购房者的重要性测评33.销售服务成分对购房者的重要性测评34.物业管理各成分对购房者的重要性测评 四、产品定位（一）定位参考1. 楼盘项目地产因素对照表2. 各类型楼盘市场定位一览表3. 各类楼盘建筑风

12、格对照表4. 各类楼盘环境艺术规划和生活空间营造对照表5. 各类楼盘房型设计和房间功能分配对照表6. 各类楼盘物业管理规格表（二）产品定位7. 产品定位流程8. 产品定位的原理9. 房地产产品定位相关理论10.房地产产品定位的原则11.房地产产品定位的角度12.房地产产品定位统览图13.产品定位步骤与内容14.两个阶段产品定位流程图15.房地产产品定位评估因素相对重要性分析表16.住宅类型分类表17.写字楼等级分类表18.购物中心分类表19.产品的FABE分析表五、价格定位（一）价格定位总表1. 房地产定价程序表2.

13、0;房地产定价目标一览表3. 地产定价方法一览表4. 房地产价格形成原则一览表5. 价格定位策略表（二）成本导向法参考6. 房地产价格构成分析图7. 房屋及土地使用买卖需缴税费明细表8. 按揭费用一览表9. 盈亏平衡分析预测表（三）购买者导向法参考10.影响房地产价格的因素一览表11.住宅用地级别表12.住宅用地区域因素指标说明表13.决定住宅物业价值的要素一览表14.项目地价调节系数表15.各种因素对住宅房屋价值影响表16.景观调节系数表17.住房可接收单价分布表18.住房可接收总价分布表（四）竞争导向（市场比较）法参考1

14、9.全市不同物业价格走势一览表20.区域房地产价格对照表21.各季度全市楼盘成交均价对比表22.每季度全市楼盘成交均价对比表23.周边楼盘价格比较统计表24.周边项目成交价格比较表25.同区价目比较表一26.同区价目比较表二27.同类竞争物业价格资料一览表28.物业租赁市场一览表29.市高级公寓租售价格比较表30.市场比较法系数修正表31.项目类比价值计算表32.价值提升和实现要素对比分析表33.前10家同类楼盘定价方法对比分析表 第五章 规划设计§规划设计方案的原则§规划设计需考虑的问题§规划设计相关术语、代号解释表一、居住区规划设计1. 居

15、住区分级控制规模表2. 居住区规划设计的基本原则3. 居住区用地平衡表的格式4. 居住区用地平衡控制指标表（%） 5. 人均居住区用地控制指标(/人) 6. 居住区规划布局的原则7. 居住区空间与环境设计的原则8. 房地产产品景观设计分类表 二、住宅规划设计1. 住宅日照标准表2. 住宅正面间距折减系数换算表3. 宅侧面间距标准4. 住宅布置的标准5. 住宅建筑净密度最大值控制指标（%）6. 住宅面积净密度最大值控制指标（万平方米/ha）三、公共设施与场地

16、规划1. 公共服务设施控制指标表(/千人)2. 配建公共停车场(库)停车位控制指标表3. 各型车辆停车位换算系数表4. 居住区绿地规划原则5. 各级中心公共绿地设置规定6. 居住区内公共绿地的总指标（根据居住人口规模）7. 院落式组团绿地设置表8. 居住区的道路规划，应遵循下列原则：9. 居住区道路分类及要求表10.居住区内道路纵坡控制指标表（%）11.山区和丘陵地区的道路系统规划设计的原则：12.居住区内道路设置的规定13.道路边缘至建、构筑物最小距离表（m）14.居住区汽车（含通勤车）停车场（库）规定

17、表15.各种场地的适用坡度表（%）四、竖向规划和管线规划1. 各种地下管线之间最小水平净距表(m)2. 各种地下管线之间最小垂直净距表(m)3. 各种管线与建、构筑物之间的最小水平间距表(m)4. 管线的埋设顺序表5. 管线冲突原则表6. 管线与绿化树种间的最小水平净距(m)五、综合技术指标1. 综合技术经济指标系列一览表2. 各项指标确定规则表四、报批报建1. 项目报批报建流程图2. 建设项目选址意见书申请表3. 建设工程规划设计条件申请表 4. 建设项目规划（建筑）设计方

18、案审批申请表5. 建设用地规划许可证申报表6.  建设工程规划许可证申请表7. 建筑工程施工许可证申请表 第六章  工程建设一、工程招标1. 招标工作流程图（一）标书制作2. 招标公告一（表格）3. 招标公告二（实例）4. 招标书5. 建设工程投标书一（表格）6. 建设工程投标书二（模板）（二）评标选标7. 投标单位项目经理及主要技术负责人简历表8. 投标单位主要施工管理人员表9. 投标单位近3年来所承建工程情况一览表10.投标单位目前正在承建工程情况一览

19、表11.投标人资格性检查表12.符合性检查表13.进入详细评审的投标人名单表14.不合格投标人名单表15.施工组织设计评分表一16.施工组织设计评分表二17.对招标文件的响应程度评分表18.胜任程度及信誉评分表19.投标报价评分表20.权数取值表21.标价比较表（单位：万元）22.经评审的投标人排序表23.中标候选人表24.中标结果公示 二、项目管理和成本控制1. 工程项目决策流程2. 项目管理三角形体系表3. 工程项目全程管理的重点内容：4. 工程质量监理程序5. 质量控制程序6. 质量检测具体程序7. 质量缺陷

20、处理注意事项8. 工程建设监理合同9. 成本费用控制流程10.项目成本控制原则11.项目成本控制措施 12.项目成本控制主要方式13.项目成本控制具体方法14.采购业务流程 第七章  项目营销§营销战略五步骤§营销各环节策略设计表§营销周期划分表§营销各环节策略设计表一、营销调研（一） 营销环境分析1. 楼盘展销情况登记表2. 月份各区楼盘展销情况统计表3. 同类物业销售状况及原因评析表4. 本月新推楼盘一览表5. 本月新推楼盘销售情况一览表6. 区域物业

21、近期分析表（二）重点楼盘分析1. 竞争对手销售手法对比分析表2. 竞争对手季度物业成交情况表3. 前10家大盘营销主题塑造比较表4. 前十家豪宅销售手法分析表（三）客户购房分析1. 消费者最能接受的优惠方式调查表2. 消费者决策周期调查表3. 消费者看房次数统计表4. 消费者参考楼盘数量调查表二、目标客户营销1. 项目生命周期目标客户分类示意图2. 项目生命周期目标客户分类表3. 目标客户市场渗透战略4. 目标客户市场覆盖战略5. 目标市场战略6. 目标客户阶段定位表7.&#

22、160;购买决策角色一览表8. 客户角色决策作用图9. 客户角色定位在销售中的应用10.关系营销客户定位三、调价策略与价格执行（一）调价策略1. 价格调整及调价策略概述 2. 房地产项目调价策略表3. 营销定价调整策略表4. 房地产价格变动及应变对策流程图5. 市政建设对竞争楼盘售价影响调查表6. 房地产价格对销售率的影响分析表7. 月份各区住宅展销均价同比表8. 同类楼盘价格变动情况对比表9. 在售楼盘升降价促销情况表（二）价格执行1. 确定影响房地产市场价格因素及权重表2.

23、0;楼宇位置调节系数表3. 楼层调节系数表4. 朝向调节系数表5. 竞争对手付款方式对照表  6. 住房总价与付款方式关系分析表7. 调价示范表8. 消费者选择付款方式调查表9. 商品房销售明码标价书四、广告推广1. 广告操作构架图2. 广告组织构架图（一）广告分析参考1. 个盘一周报纸广告量统计表2. 在售物业报纸广告统计表3. 同类物业推广媒体组合方案4. 同类项目户外广告选择表5. 同类项目广告费分配比例一览表6. 项目报刊广告发布统计表7. 同类物

24、业推广手段及卖点对照表8. 同类楼盘广告费用统计表9. 月报纸广告量统计表10.月份广告量统计表11.月份各区楼盘广告量比较表12.月份广告量前十位楼盘统计表13.消费者对媒体认知度调查表14.消费者对媒体认知度调查统计表（二）广告策划1. 广告策划书结构图2. 广告策划书简要模板3. 广告促销策略示意图4. 几种类型的广告在特性上的区别5. 几种类型的广告在策划动作上的区别6. 广告策划建议表7. 报纸广告策划建议表8. 广告投放建议表9. 户外广告类型及选址建议表（三）广告执行和评

25、估1. 现场包装计划表2. 媒体推广计划表3. 月度广告宣传执行方案4. 广告预算费项目5. 广告预算分配表6. 促销广告预算表7. 现场包装费用预算表8. 媒体推广预算表9. 策划工作日程纵向安排表10.广告媒体比较表11.杂志各版面吸引度比较图表12.广告公司评估表13.广告公司比较表14.常用广告排期方式对照表15.广告时间策略表16.广告策划书检核表17. 广告效果评价图（理论模型）18. 广告销售情况统计分析19. 广告费用与销售额调控图20. 月份广告效益分析表21. 广告效果检验表五、项目销售（一）销

26、售管理1. 销售部管理架构2. 销售实务流程3. 销售经理自我检查表. 销售目标      4. 开发商销售目标的确定5. 目标销售额的确定6. 销售项目组目标责任书7. 销售人员目标管理表8. 个人销售目标的策划与拓展9. 个人销售目标的完成. 销售计划.10.销售计划体系图11.项目工作计划流程图12.销售计划构成表 13.整体销售推广计划表一14.整体销售推广计划表二15.营销计划表16.工作计划时间表（公开发售）17.销售预测表18.年度销售计划19.月度销售计划20.销售人员月度行动计划表21.销售人员周别行动计划表22.客户促销售计

27、划表.费用管理23.销售资料费用预算表24.年度销售费用预算表25.营业费用预算表26.月度销售费用明细表27.资金回收明细表.其他 28.月份楼盘销售分析表29.销售效率分析表30.销售员（置业顾问）业绩佣金一览表31.奖金比例决定表32.人员甄选程序图33.招募追踪报告表34.年度出差统计表35.出差申请单36.出差汇报单37.销售管理模式循环作用图38.客户抱怨单（意见单）（二）销售人员培训和评估1. 销售人员教育训练体系2. 训练教导循环示意图3. 推销训练3H1F图4. 新员工培训计划5. 销售人员培训课程计划表一6. 销售人员培训课程计划表二

28、7. 项目理解表8. 实地训练预定表9. 现场实习日报表（实习日志）10.训练班学员反馈表11.销售人员培训考核表12.新员工培训记录13.员工个人培训记录14.新员工培训成绩评核表15.在职训练计划16.在职训练费用申请表17.参加外部培训申请表18.销售代表月份综合评估表19.销售人员态度能力评估表20.不同销售业务的需用人才标准21.销售自我检查表（三）销售过程1. 项目内部认购必备条件2. 内部（筹码）认购客户登记表3. 本周来访人数统计表4. 来访客户登记表5. 电话来访登记表6. 价目表7. 付款方式一览表8. 计价表9. 置业计划表10.按揭贷款月供

29、额表11.装修标准一览表12.业主交款情况登记表13.销售情况控制表14.应收帐款控制表15.保留楼盘控制表（四）客户管理1. 客户进场登记表2. 新客户登记表3. 老客户登记表4. 客户名册登记表5. 客户情况周报表6. 客户地域分布登记表7. 客户地域分布统计表8. 客户职业统计表9. 客户年龄统计表10.客户学历统计表11.客户付款方式统计表12.客户家庭月收入统计表13.成交客户家庭购房决策者统计表14.成交客户看房频次统计表15.客户满意项目调查表16.客户满意项目统计表17.未成交客户基本情况统计表18.未成交客户转移目标原因分析表19.退订客户原因分析表20.意向客户统计表21.

30、重要客户档案表22.实际购房与意向购房客户比率统计表23.客户获取本楼盘信息渠道统计表24.客户投诉处理表（五）销售情况管理1. 销售日报详情表2. 销售日报统计表3. 销售情况周报表4. 月销售情况统计表5. 销售情况月报表6. 每月销售报告表7. 楼盘销售统计表8. 楼盘销售汇总表9. 售楼信息反馈周报（模板）六、促销（一）促销人员  1. 促销人员组成图2. 促销人员言行规范一览表3. 促销人员面试考评表4. 促销人员培训项目表5. 促销人员培训计划表6. 促销活动人员安排表（二）促销研究1. 房地产促销策划流程图2. 促销方式比较一览表3. 同类促销物业卖点比较表4. 目标客源消费心理调查表5. 一周在售楼盘促销优劣对照表6. 前十家同类物业促销广告排行榜7. 月份前10家同类物业优惠促销对比分析表8. 同类物业促销活动月份调查表9. 一周促销物业价格比较表10.促销物业折扣