赤壁国际农贸城推盘销售方案(20141129)

1、 赤壁国际农贸城交易板块推盘销售方案一、一、 整体推盘策略整体推盘策略 销售为主，招商为旗销售为主，招商为旗1、招商的成功，是为了更好的销售 缩短销售周期，促成溢价空间。2、招商是塑造项目品牌形象，专业市场功能的旗帜。 二、交易板块的推盘顺序及业态布局二、交易板块的推盘顺序及业态布局本着务实的精神，我们需对项目的整体推盘顺序、业态布局等针对目前项目碰到的实际情况如征地拆迁等问题，以最贴合实际的问题来重新推演和确定。1 1、商铺推售建议、商铺推售建议整个交易板块分三个阶段开盘：第一段：3、5、7、9、11#楼第二段：13、15、2、4、6#楼第三段：8、10、12、14#楼具体如后页效果色块所示

2、：阶段楼号节点名称时间业态布局备注第一阶段 3、5、7开盘2015年1月30日茶文化品牌形象店、大宗茶、粮油副食 9、11开盘2015年3月初百货日杂小商品 第二阶段2、4、6开盘2015年7月农副产品形象店及绿色农产品专业店此两方案根据拆迁进度而定13、15开盘2015年7月水果、市场配套（小物流、小型餐饮、汽修等）3、5、7、9、11、1315、2、4、6开业2016年5月赤壁农贸城综合农副产品商贸区开业第三阶段8、1012、14开盘2016年3月绿色农副产品专业店及、农资农机等 交易板块整体开业开业2016年12月 赤壁国际农贸城整体开业2 2、分段开发安排及业态布局表、分段开发安排及业

3、态布局表阶段商铺数量（套）可售面积（）预计均价（元/）预计回款额(万元）备注第一阶段 305 3#（4524.1）540011181.7楼的价格项目均价上浮 5、7、9、11#（27308.4）3200第二阶段317 2#（4924.6） 540011610楼的价格项目均价上浮 4、6、13、15#（27973.2）3200第三阶段2328、10、12、14#（28638） 3200 9164 第三阶段的价格有在原均价基础上溢价的空间 总可售面积 93368 总回款预计 31955.7 3 3、分段开发面积均价及回款预算表、分段开发面积均价及回款预算表4 4、短期推售具体时间计划安排（达到认筹

4、数量蓄水要求、认筹、选铺） 蓄客：2014年11月20-2015年1月中旬（强势蓄客） 开盘：2015年1月30日（可根据客户数据情况进行时间调整） 如有认筹，收取诚意金：定金2000元，若购买转为定金， 放弃购铺在指定时间及地点办理退款手续。5 5、短期开盘商铺推售策略a、1月30日3、5、7号楼首先开盘，总建筑面积达18773.1平米，商铺192套，若达到70%的销售率，则需要完成135套的销售目标，若按均价3200元/推算，预计回笼资金将近4205万左右，（根据诚意客户登记数量及认筹数量确定开盘数量和开盘时间），3、5、7号楼开盘同时，9、11#楼动工，并接受诚意客户登记；b、若蓄客数量

5、不理想，则预先推售5、7号楼，少量放盘，多次开盘，小步快跑，饥饿式营销。在市场上也形成一定的炒作话题。开年后加推3#楼临街商铺，并且9、11#楼交易板块同时动工，接受预约登记，中期商铺在2015年3月底前完成开盘，2015年10月底前预计达到销售率80%。中长期推盘策略依次类推。三、市场运营政策建议1 1、销售、招商、运营关系的政策处理：如今商业地产如果脱离运营，只是想卖楼抽身的几乎已无立足之地，投资客户、经营户越来越精明。为了促进销售，除了招商造势，还需要迎合投资客户需求的销售政策来体现产品的物业价值和有竞争性的营运政策来体现其投资收益。目前通行的做法是3-5年返租（也有6-8年的较少），返

6、租期满后，一种是商业运营公司退出统一经营管理，由小业主直接向承租户收取租金或由业主委员会委托物业公司代管。另一种是返租期满后，由商业运营公司和小业主协商，继续延长统一经营管理期限，继续由公司管理，商定一个小业主满意的包租价格。目前较多的是后者。2 2、本项目营运方式建议： 建议赤壁国际农贸城的销售政策以开发商补贴的名义来取代返租模式，补贴标准相当于返租比例额度。比如项目招商销售，三年免租，前三年开发商补贴业主租金收益xxxxx元，三年免租期满后，保留统一运营管理和物业管理，按实际租金价格，管理公司收取10%的经营管理费，物业费按物业管理标准收取，其余租金实际收益归小业主所有。四、本项目定价策略

7、：四、本项目定价策略：1、高举低打、低开高走、溢价攀升通过高举低打的板块造势、体现本项目形象及综合品质提升；所以我们建议采用性价比策略，在与周边项目以及本区域其他项目形成鲜明价值错位的前提下，采用贴近周边市场价格（同等产品条件）的开盘价格，降低客户门槛顺利进入市场，通过项目筑底形成高性价比产品形象，迅速引发关注、刺激消费、实现流量奇迹。销售进程销售进程销售率比例销售率比例价格增幅价格增幅优惠政策优惠政策开盘后开盘后1 1个月个月35%35%0 0享受既定优惠享受既定优惠开盘后开盘后2 2个月个月50%50%10%10%享受既定优惠享受既定优惠开盘后开盘后4 4个月个月65%65%5%5%无无开

8、盘后开盘后6 6个月个月75%-80%75%-80%5%5%无无2 2、价格建议根据赤壁竞品项目比较，我们把本案的均价定为3200元。根据推盘顺序，我们根据商铺所处位置朝向作个价差控制如：2、3#楼一楼底商朝交易板块中间主通道的前4间，均价系数2.5，为 8000元/； 北向均价系数2.3，为7360元/； 其余南向底商均价系数2.4，为7680元/； 北向底商均价系数2.0，为6400元/ 2、3#楼二楼南侧商铺均价系数1.3，为4160元/； 北侧商铺均价系数1.1，为3520元/。详细如图示8000元元/ /6400元元/ /7680元元/ /7360元元/ /4160元元/ /3520

9、元元/ /8000元元/ /6400元元/ /7680元元/ /7360元元/ /4160元元/ /3520元元/ /4-15#楼是一起交易板块内街商铺，采用一通三形式设计，均价3200元/，每套面积约108，靠近主通道转角处商铺根据南北朝向不同，南向均价系数1.2，为3840元/。北向均价系数1.1，为3520元/。根据推盘顺序及招商进展，后期开盘价格存有溢价空间。五、招商政策及开业条件五、招商政策及开业条件1、招商政策普通商户，首次合同期三年，两年免租，进场交经营保证金10000元/标准铺位。如在两年内退租，则不退还保证金。第三年按租金标准交付年租。重点商户，合同四年一签，三年免租，进场经

10、营，付清第四年租金，并交保证金10000元/标准铺位。说明：以上招商优惠政策，客户的接受程度比较高。通过前期降低准入的硬件（如租金交付额度），来促进招商，实现最大限度的商户入驻率，从而为实现项目销售的价值最大化和效率最大化打好基础。2、开业条件以达到80%的招商率来作为不同阶段开业的条件。以满足市场运营的需要和项目品牌形象的需要。为了促进项目销售，打造赤壁国际农贸城品牌形象，为扶持其良好发展而建议争取的优惠政策，营造促销售、促招商、安商的良好条件，还需政府部门有以下三大类的政策支持：第一、随着项目临近开盘，项目形象打造尤其重要，颁发重点招商引资项目、市重点投资项目、省“十二五”重点项目、政府重

11、点扶植项目、中国绿色生态产业展览交易基地、政府定点采购基地、公安局重点保护单位、银行重点支持单位、创业基地之类的名号和荣誉证书；要求政府承诺今后至少10年内不再批建同类项目，新增的同类商品经营户必须进驻扎自己的项目；这些名号虽然有些确实落不了地，看上去有些虚，但对于大型商业地产项目而言却又是必不可少的。六、销售促进、招商安商优惠政策支持建议六、销售促进、招商安商优惠政策支持建议 第二、作为政府鼎力扶持发展的重点项目，对内，进行封闭式管理、规范化服务，为入驻经营商户办理各种相关手续，提供“一站式便民服务”；市场内的广告牌、店招等均可自行规划，自主使用；所有投资客户及入驻经营的商户，凡涉及到落户、

12、子女入学、入托等具体问题，享受当地居民同等待遇。 对外，为业户放心经营创造良好的外部条件，实行“扎口管理”，未经项目管理办公室许可，任何单位和机构不得进入市场检查、收费；项目入口处，必须由公安派出机构设立警务室，常年驻市场，为入驻商户保驾护航；第三、政府给予相关系列优惠政策，实际的免税、免费等政策支持： 例如，自营客户购铺免收房屋交易契税；“两免三减半”政策，业户可享受从获利年度起年免征、年减半征收企业所得税的待遇；N年内对入住商户免收工商管理费和其他登记类、证照类、管理类等各项行政事业性收费；若有地方留成，则前三年全部返还商户；凡入住商户均有宽带、有线电视接入，即开即通；若有其他最新国家、省市的各项优惠扶植政