浅析个性化菜单式精装修模式

1、目录1.个性化菜单式精装修模式特点2.个性化菜单式精装修操作流程3.个性化菜单式精装修清单选择表4.个性化菜单式精装修框架预算表5.个性化菜单式精装修室内设计总体流程6.个性化菜单式精装修分级示例7.可能出现的问题及解决措施8.他山之石：东京建物的新建住宅选装个性化菜单式精装修模式特点模式特点开发商及装饰设计公司关系纽带图 案场销售人员和现场室内设计师 户型介绍购房流程周边配套设施介绍地理位置介绍交通出行介绍周边自然环境介绍小区自然环境介绍案场销售人员户型缺点的弥补设计介绍精装修人性化的室内设计讲解个性化菜单式精装修室内设计讲解室内软装的设计讲解样板房室内设计讲解室内设计风格讲解室内生活品质讲

2、解驻场室内设计师协 作 销 售个性化菜单式精装修操作流程备注：本流程不包含后续装修业主， 后续装修业主需另行签订装修合同。 小业主小业主备注：本流程为后续装修业主， 后续装修业主需另行签订装修合同。 大业主备注：本流程为开发商精装修流程， 交付为精装修交付小业主。 个性化菜单式精装修清单选择表小业主本表的主要用途：小业主对于主要材料的选择，不涉及价格。 小业主菜单选择流程表备注：本流程不包含后续装修业主， 后续装修业主需另行签订装修合同。 个性化菜单式精装修框架预算表小业主预决算流程表报价表（示例）本表的主要用途：1.根据小业主选择的主要材料确认精装修总体金额；2.给小业主确认人工费及辅材总金

3、额。 个性化菜单式精装修室内设计总体流程个性化菜单式精装修室内设计流程精装修设计咨询在案场中的位置规划示例精装修设计提供服务内容1.基础级 完整的平面CAD施工图（不包含立面图），清单材料选择表。2.标准级 完整的平面CAD施工图（包含立面图），清单材料选择表。3.尊贵级 完整的平面CAD施工图（包含立面图、节点大样图），清单材料选择表。4.豪华级 完整的平面CAD施工图（包含立面图、节点大样图）及效果图，清单材料选择表。5.别墅级 完整的平面CAD施工图（包含立面图、节点大样图）及效果图，清单材料选择表。个性化菜单式精装修分级示例基础级标准级尊贵级豪华级别墅级建立精装修住宅的分级体系：1.基

4、础级：完整厨房、卫生间的整体装修，门、地板的安装，墙顶面涂料。2.标准级：在基础级上，增加厨房及卫生间的部品件。3.尊贵级：在标准级上，增加房屋各空间的收纳系统，增加装饰背景墙。4.豪华级：在尊贵级上，增加其他配置，如空调、新风、直饮水、热水器等。5.别墅级：在豪华级上，增加软装配置，如窗帘、家具、灯具等。基础级-01完整厨房、卫生间的整体装修，门、地板的安装，墙顶面涂料基础级-02完整厨房、卫生间的整体装修，门、地板的安装，墙顶面涂料基础级-03完整厨房、卫生间的整体装修，门、地板的安装，墙顶面涂料标准级-01在基础级上，增加厨房及卫生间的部品件标准级-02在基础级上，增加厨房及卫生间的部品

5、件尊贵级-01在标准级上，增加房屋各空间的收纳系统，增加装饰背景墙尊贵级-02在标准级上，增加房屋各空间的收纳系统，增加装饰背景墙豪华级-01在尊贵级上，增加其他配置，如空调、新风、直饮水、热水器等豪华级-02在尊贵级上，增加其他配置，如空调、新风、直饮水、热水器等别墅级-01在豪华级上，增加软装配置，如窗帘、家具、灯具等别墅级-02在豪华级上，增加软装配置，如窗帘、家具、灯具等别墅级-03在豪华级上，增加软装配置，如窗帘、家具、灯具等可能出现的问题及解决措施a)怎么与开发商结成利益同盟b)购房人多，驻场设计师来不及应对现场设计情况c)开发商延迟交房，导致延迟装修或者开发商提早交房，导致提早装

6、修d)小业主退订精装修服务的赔偿问题e)小业主要选定精装修开工日期f)小业主对毛坯房竣工验收不过，导致延迟精装修或出现集体退房事件g)小业主对主材中途提出修改h)小业主对设计中途提出修改i)批量材料采购，质量问题，延迟交货问题，导致延期交房j)验收时，小业主无时间到场，导致交房推迟k)案场销售员（代理销售方）与驻场设计方产生矛盾l)开发商资金链断裂，导致房产烂尾不能交房a)老板间协商b)增派人手c)合同提前规定d)扣除50%定金，同时公司批量采购材料量及金额要小于25%e)归入后续业主装修档类f)合同提前规定g)合同提前规定h)合同提前规定i)合同提前规定j)合同提前规定k)利益输送l)合同提

7、前规定流程存在可能出现的问题解决措施他山之石：东京建物的住宅选装一、东京建物为新建住宅提供的选装服务种类前提：东京建物将住宅改装选装定位为高盈利项目，这点是理解其该项服务策略的前提。东京建物为新建住宅提供的选装服务种类分为两种：p 菜单式选装方案 菜单式选装方案通常是“无料”的，即无偿给客户提供的选装服务。菜单式选装方案在销售前就已经设计好。p 个性化选装方案 个性化选装方案通常是“有料”的，即有偿给客户提供的选装服务。 但也不是完全根据客户需求定制方案。一般来说，在销售前也会转备好各户型的个性化选装方案。如果客户需要在提供的个性化方案之外进行选装，则收费会更高。一、东京建物为新建住宅提供的选

8、装服务种类两者有何区别？p “菜单式选装”一般只作平面布局上的简单调整，如三室一厅调整为二室一厅；p “个性化选装”的方案较为复杂，涉及到功能分区、布局、管线、用材档次等多方面的调整，比如景观浴室、景观厨房、超大主卧等；菜单式选装方案个性化选装方案东京建物为了保证项目的实施设计能够更好的控制成本和保证施工质量，一般委托总承包商的设计部，根据东京建物的式样书、标准图等来完成实施设计工作。在菜单式、个性化选装方案的设计上，东京建物也采取了同样的思路。即先由东京建物倾听客户需求（东京未来建物会议等途径），在此基础上对客户的选装需求进行标准化方案制定，再提供给总承包商，请其依据标准化方案进行项目选装方

9、案设计。东京建物的新建住宅选装东京未来建物会议销售案场调研及评价表向物业管理投诉新项目客户调研二、新建住宅选装服务的设计客户倾听选装需求的整理和固化总承包商进行需安装方案设计东京建物将选装服务定位为高盈利项目。并且，对个性化选装的盈利要求更高。在这样的思路下，东京建物通常将无偿提供的“菜单式选装”的施工工作直接委托总承包单位进行。而对于有偿提供的“个性化选装”，东京建物的做法是由客户单独委托“东京建物Techno-build子公司”，由其进行专业改装工程管理（获取高盈利），然后再由其委托总承包单位进行施工。使得东京建物集团在个性化选装服务上能够获取更高的利润。三、新建住宅选装服务的施工客户菜单

10、式选装个性化选装委托委托东京建物东京建物Techno-build总承包商施工采用选装服务，会从施工组织、质量控制等方面给总承包单位带来很大的管理难度和管理成本。在东京建物的“菜单式+个性化”选装模式下，在同一个项目中基本上不存在完全相同的两套住宅。在这样的情况下，如何调动总承包单位的积极性呢？东京建物的思路和做法其实很简单：给总承包商更多的利润。这些利润从哪里来呢？当然不是从东京建物自身的利润里拿出来、不能影响到东京建物自身的利润率。因此，解决方案主要存在于“设计和成本控制”环节：u在设计时，保证无偿提供的“菜单式选装方案”的成本均低于原方案。u在设计时，相对原方案成本增加的方案，全部列为有偿提供的“个性化选装方案”。四、如何调动总承包商配合选装服务的积极性选装方案设计及成本测算菜单式选装（无偿）个性化选装（有偿）总承包商施工成本低于原方案成本低于原方案通过对“菜单式选装”、“个性化选装”的区分，东京建物实现了在尽可能满足客户选装需求、提高自身盈利能力的情况下，也增加合作伙伴所获利润，调动总包的配合积极性。选装服务的意义：东京建物的新建住宅选装p 满足客户对住宅使用的个性化需求；p 在住宅本身销售之外，找到了一个新的高利润增长点；p 通过合理的