房地产估价报告——成本法

1、房地产价格评估实训 报 告组长：王瑶组员：李姗姗、王彩虹、韩雪亭吕新、谢彤、赵欣一、致委托人函： 04二、估价师声明：05三、估价的假设和限制条件： 06四、估价结果报告：07五、估价技术报告: 08（一）个别因素分析： 08（二）市场背景分析： 08-11（三）最高最佳使用分析：11-12（四）估价方法选用： 13（五）估价计算过程及结果确定： 13-14（六）市场风险和变现能力提示： 15-17附件1、估价对象地理位置2、估价人员资质证书复印件3、估价机构资质证书复印件天津市大港区地球村工程项目评估报告委托人：大地12城房地产开发公司 估价机构：天津市金牌房地产评估有限公司 注册房地产估价

2、师：王瑶作业日期：二 0二年五月二一日至二0二年六月九日报告编号：评估字2012第2330号声明：本报告仅供客户内部使用，版权归巨信房地产评估有限公司 所有，未经我公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传 阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。、致委托人函吕女士：您好！受您委托，我公司对位于天津市大港区地球村工程项目完成了价格评估工作。估价目的是“确定该商品住宅在2010年5月21日的市场价格”。估价时点为2010年5月21日。经过 实地查看和市场调查，根据委托人提供的相关证明资料， 遵照中 华人民共和国房地产管理法、国家标准房地产估价规范、房 地产抵押估价指导意见及政府有关政策、法

3、规，并根据估价目 的，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，按照估价程序， 选用适宜的估价方法，并对影响估价对象价格的因素进行认真分 析，结合估价经验，在满足本次估价假设和限制条件的前提下， 经过详细测算后确定估价对象在估价时点的市场价格总价为:Y 200000000元，大写（人民币）：贰亿元整。估价结果明细表估价对象名称建筑面积（川）每平方米单 价（元 / m2）市场价值 （元）天津市大港区地球村小区20000055007100欲了解估价对象的权益状况、 实体状况及估价结果形成过程 等全面情况，应认真阅读“估价结果报告”、“估价技术报告” 等估价报告书全文。天津市金牌房地产评估有限公司法定

4、代表人：王瑶二O二年五月二一日二、估价师声明（一）我们郑重声明：1我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。我们 忠实于估价对象的客观现状和现场查看资料，本报告所依据的房屋所有权证由委托人提供，委托人应对权属证件的真实、 可靠性负责。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专 业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制 条件的限制。3、我们与估价报告中的估价对象没有（或有已载明的）利 害关系，也与有关当事人没有（或有已载明的）个人利害关系或 偏见。4、 我们依照中华人民共和国国家标准GB/T 50291-1999建 标48号房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写

5、 本估价报告。5、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。6、估价人员已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘， 并作了详细的记录。估价人员对估价对象的勘查仅限于估价对象 的外观和使用状况，估价人员不承担对估价对象建筑结构质量进 行调查的责任，也不承担对其他被遮盖未暴露及难于接触到的部 分进行勘查的责任。7、本报告估价结果仅作为委托人在本次估价目的下使用， 不得做其他用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任 何一部分均不得向委托人、报告使用者、报告审查部门以外的单 位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。 我们不承担由于报 告使用不当而造成的一切损失。8如发现本报告有关的文字或数字因校对或其

6、它原因出现 误差时，请将报告退回本公司进行更正，否则，报告误差部分无 效。三、估价的假设和限制条件1、在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市 场。2、本次评估是以估价对象能够持续使用为前提。3、任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的 有关法律、法规。4、估价对象权属合法、清晰，并能够正常上市交易。5、本报告估价结果为估价对象在估价时点、规划用途条件下，房屋在现状成新率下的房地产正常市场价格， 未考虑未来房 地产市场变化对房地产价值实现的影响 （因时间变化导致的价 格变动，需作相应的调整直至重新出具报告 ）。6、本报告估价结果仅指估价对象在估价时点的价值，即已 固化在物业上的

7、所有投资，并未考虑估价对象房地产所涉及的债 权债务关系。7、委托人应当向房地产估价机构如实提供房地产估价所必 需的情况和资料，并对所提供情况和资料的真实性、合法性、完整性和有效性负责。本次估价所依据的有关房地产权属及面积资 料由委托人提供，由于委托人提供资料不实造成的失误，受托估价方不承担责任。&本次评估采用基于市场的价值标准，未考虑国家宏观政 策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结果的 影响，但报告使用者需考虑将来市场变化和短期强制处置等因 素，该商铺处置价格可能会低于市场价格。9、本估价报告应用范围为委托人确定该商铺的市场价格提 供价值参考，若改变估价目的及使用条件需向本估价机

8、构咨询后 重新出具报告。10、本报告估价结果是反映在本次估价目的下的房地产价 值，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊交易可 能追加付出的价格对本次估价价值的影响。当上述条件发生时， 本次估价失效。11、本估价报告自出报告之日起一年内有效，委托人和报告 使用人应定期或在房地产市场变化较快时对房地产抵押价值进 行再评估四、估价结果报告委托人吕女士身份证一一联系口小/小只只小八亠、-价构 估机天津市金牌房地产评2052地195I -6020天津市大港区地球村-资质等有 级限公司一级址联系 人王瑶价对象天津市大港系区方地球村工程项目估价目

9、的确定该商品住宅在2010年7月21日的丄1【7 /人丄“估价202铲价 值房地产市场价值:市场房地产在估价时点的市场价时点 等于 假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产 估价师知悉的法定优先受偿款。 本估价报告中估价人员知悉的法定优先受偿款为 0兀。公开市场价值：在公开市场上最可能形成的价格。公开市 场指在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度 地追求经济效益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时 间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件 公开并不具有排它性。1、中华人民共和国城市房地产管理法 2、中华人民共和国担保法估3、中华人民共和国物权法及最高人民法院的司法解释;

10、8-V-、山玉务院、建设部、甘肃省、兰州市人民政府颁布的有关法估价机策文估价人员掌握和搜集的有关资料。估价原则估法原点原则最高最佳使原则则药替代原则依14.2 亿0万兀法定优先受4、城市房地产抵押官理办法；5、 中华人民共和国国家标准GB/T50291 1999建标 61房地产抵押估价指估价规范；7、委托人提供房屋所有权证复印件;估价 结果 估价人员评估总市场价值7100元每平 方米大偿金额柒千壹佰元王瑶估价作业日期2012年5月21日至2012年6月9日估价报告应自2012年6月9日起壹年内有效1、估价对象可能因区域规划、功能定位、市政建设、 交通条件、生态环境、使用维护等因素变化导致市场价

11、值减损。风险提示2、估价对象可能因房地产市场变化、国家宏观政策 和经济形势变化、房地产相关税费和银行利率调整等因素 导致估价对象的市场价值减损。3、估价报告使用者应合理使用评估价值。关注处置 房地产时快速变现费用变化对估价对象市场价值的影响； 关注估价报告出具之后到抵押登记期间是否会出现法定 优先受偿权利。4、使用者应定期或者在房地产市场价格变化较快时 对房地产市场价值进行再评估。五、估价技术报告（一）市场背景分析全国房地产市场分析1 、房地产开发投资完成情况1-10月，全国房地产开发投资42697亿元，同比增长36.5%, 其中，商品住宅投资30022亿元，增长34.2%，占房地产开发投 资

12、的比重为70.3%。11月当月，房地产开发投资 4628亿元，增 长 36.7%。1-10月，全国房地产开发企业房屋施工面积38.43亿平方米，同比增长28.6%；房屋新开工面积14.51亿平方米，增长 48.7%；房屋竣工面积4.85亿平方米，增长9.6%，其中，住宅 竣工面积3.93亿平方米，增长7.1%。1-10月，全国房地产开发企业完成土地购置面积3.61亿平方米，同比增长33.2%，土地购置费8931亿元，增长77.9%。10月当月，房屋新开工面积1.34亿平方米，同比下降17.4%； 房屋竣工面积6531万平方米，下降0.7%，其中，住宅竣工面积 5350万平方米，下降3.5%;

13、土地购置面积3302万平方米，增长 9.3%，土地购置费924亿元，增长67.4%。2、商品房销售情况1-10月，全国商品房销售面积 8.25亿平方米，同比增长 9.8%，增幅比1-10月提高0.7个百分点。其中，商品住宅销售 面积增长7.4%，办公楼增长25.9%，商业营业用房增长 35.2%。 1-11月，商品房销售额4.23万亿元，同比增长17.5%，增幅比 1-10月提高0.2个百分点。其中，商品住宅销售额增长12.8%，办公楼和商业营业用房分别增长48.4%和50.2%。10月当月，全国商品房销售面积10113万平方米，同比增长14.5%，绝对量比10月份增加834万平方米，增长9.

14、0%;全 国商品房销售额5286亿元，同比增长18.6%，绝对额比10月份 增加210亿元，增长4.1%。3、房地产开发企业资金来源情况1-10月，房地产开发企业本年资金来源63220亿元，同比增长31.2%。其中，国内贷款11245亿元，增长25.0%；利用外 资656亿元，增长59.0%;自筹资金23806亿元，增长49.6%; 其他资金27513亿元，增长20.4%。在其他资金中，定金及预收 款15935亿元，增长19.4%；个人按揭贷款7937亿元，增长13.2%。4、70个大中城市房屋销售价格指数10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%，涨幅比10月份缩小0.9个百分

15、点；环比上涨0.3%。10月份，新建住宅销售价格同比上涨 9.3%，涨幅比10月份 缩小1.3个百分点；环比上涨0.4%。其中，商品住宅销售价格 上涨10.4%，其中普通住宅销售价格上涨9.4%，高档住宅销售价格上涨14.1%；经济适用房销售价格上涨 1.0%。与上月相比，商 品住宅销售价格上涨0.4%，其中普通住宅销售价格上涨 0.3%， 高档住宅销售价格上涨 0.7%;经济适用房销售价格上涨 0.1%。10月份，二手住宅销售价格同比上涨 5.6%，涨幅比10月份 缩小0.3个百分点；环比上涨0.3%，比10月份扩大0.2个百分 点。5、全国房地产开发景气指数10月份，全国房地产开发景气指数

16、（简称“国房景气指数”） 为103.20，比10月份回落0.37点，比去年同期提高0.42点。MS从分类指数看：房地产开发投资分类指数为104.82，比10月份回落0.06点，比去年同期提高4.22点；本年资金来源 分类指数为104.74，比10月份回落1.77点，比去年同期回落 4.78点；土地开发面积分类指数为96.42，比10月份提高1.96点，比去年同期提高1.06点；商品房待售面积分类指数为 103.10，比10月份提高0.06点，比去年同期提高9.26点；房 屋施工面积分类指数为106.25，比10月份回落2.42点，比去 年同期提高3.24点。天津市大港区房地产市场分析从成交均价

17、层面来看，天津市大港区房地产市场总体成交 均价一直平稳，呈现稳步上升态势。与2011年成交均价相比，2012年初价格涨幅较为明显，之后因为楼市新政的影响，成交 均价上涨势头有所压制，进入缓涨阶段。目前的大港房地产市场， 成交量大幅下滑开发商资金压力增大，但仍无降价迹象，买卖双方观望情绪浓厚。通过对2010年9月全国35个大中城市二类地 段（城市一般地段）普通商品住宅集中成交价的对比分析发现，全国35个大中城市二类地段普通商品住房平均房价泡沫为29.5%。分城市看，泡沫指数最高的前七个城市分别是：福州（0.703 ）、杭州（0.669 ）、南宁（0.668 八 青岛（0.558 ）、天津（0.5

18、42 ）、 兰州（0.534 ）、石家庄（0.520 ）。这些城市的泡沫成分占实 际价格比例在50%上总结目前的大港房地产市场，可以看出有以下几个特点：1、外地开发商来大港发投资正因为看到大港区房地产市场巨大的发展后劲和潜力，加之一线城市市场竞争愈加激烈，外地实力开发企业纷沓而至，在大 港是开发投资，其资金实力使得其已当仁不让地成为主角，本土开发企业面临巨大压力。加之大港区的地形决定市场土地供应 多，但是利用的不是很好，很多开发公司都来大港开发，在土地 招、拍、挂机制的助推下，近几年土地价格上涨势头异常迅猛， 这两方面作用于大港房地产市场， 在推高地价的同时也助推了房 价的快速上涨。2、保障性

19、住房冲击兰大港价在向城市化迈进的进程中，城中村改造成为城市发展的瓶 颈。从大港区公布的大港区住房建设规划可以看到，在未 来几年保障性住房将占到总供应量的62%包括规划中的多个大型城中村改造项目在内，将在未来几年集中面世。如此大量 的保障性住房供应量，在解决住房问题的同时势必会对现有的 商品房市场造成较大的冲击，商品房价格上涨的压力增大。3、区域市场发展不平衡对比大港区的房地产市场发展的现状，很明显各个版块之间的发展很不平衡。从经济排名看，城关核心版块、七里河版块、 雁滩版块的发展无疑是大港区目前的核心区域，而且这几个版块的房价也领涨大港楼市，在全国部分城市房价一片喊跌声中， 核 心区域的房价似

20、乎不为所动， 依旧强势上涨。部分楼盘的价格已 经突破10000元/平方米，其他大多也保持在 7000元/平方米以 上，局部区域投资明显过热。（二）最高最佳使用分析最高最佳使用原则是房地产估价要以房地产的最高最佳使 用为前提。所谓的最高最佳使用，是估价对象的一种最可能的使 用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、经济上可行， 经过充分合理的论证，对估价对象能带来最高价值的使用。 最高 最佳使用分析真正体现了估价的客观性。从估价对象所处区域因素和个别因素分析，作为住宅用房其持续使用， 便遵循了最高最 佳原则。（三）估价方法选用估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘查后，根据本次评估目的

21、及估价对象的特点和实际状况，选取成本法市场比较法作为本次估价的基本方法。成本法是求取估价对象在估价 时点的重新构建价格和折旧，然后将重新构建价格减去折旧来求 取估价对象价值的方法。成本法的理论依据是生产费用价值论， 类似于替代原理。（四）估价条件运用成本法估价一般分为下列四个不走进行1 弄清楚估价对象房地产的价格构成，搜集相关资料2 测算重新构建价格3 测算折旧4 求取计算价格估价的基本条件评估该一宗七通一平的代建土地在2010年7月21日得价格。一直该宗土地的总面积 200000平方米，建筑容积率为 2，土地 购置费为2亿万元，土地用途是住宅，预计取得该土地后建造该 类商品住宅的建设期为 2

22、年，建筑费为每平方米 2000元，专业 费用为建筑费的8%利润为20%第一年投入60%勺建筑费及专 业费用，第二年投入40%勺建筑费及专业费用，贷款年利率为10%销售税费为未来楼价的6%购买土地需要交纳交易价格 3% 的契税，该商品住宅在建成后半年一次全部售出。问题：评估该宗房地产在 2010年7月21日的市场价格。(五) 估价过程及结果确定1 成本法的基本公式房地产价值=重新构建价格-折旧新开发的房地产价值=土地取得成本+开发成本+管理费用+ 销售费用+销售税费+投资利息+开发利润2 估价过程假设估价对象的市场价值为 V 土地取得费二土地购置费+土地税=(1+3%) X 2 亿=2.06 亿 开发费=建筑费+转业费=20万X 2000X 2+20万X 2000X2X 8%=8.64 亿 投资利息=2 亿X( 1 + 3%) (1+10% 2-1+ 8.64 亿X 60%(1+6%)1.5-1X 8.64 亿 X0 540%（1+10%） -1=5124.70 万 销