房地产企业特殊业务“营改增”分析在建工程转让

1、房地产企业特殊业务“营改增”分析在建工程转让购买在建工程目前已经成为房地产企业拿地的 一个非常重要的方式，涉及的税收利益十分大，有些 案例达到了以亿计的税额。但是在建工程转让的关键 税收政策却充满争议，不少企业在实践中遇到了难题， 本文对在建工程转让的两个问题：土地成本的扣除和 计税方式进行分析，以求寻找处于相同处境的案例， 大家共同策划处理方法。搞明白，财税得香！ 一、土地成本的扣除（一）营业税的规定转让在建工程能否扣除土地成本在营业税下就 一直有争议。房地产企业转让在建工程一般需要完成 投资总额的25%以上，在营业税下是按“销售不动 产”税目来征税，对该问题的规定是财税【2003】16 号

2、文：“二、关于适用税目问题（七）单位和个人转 让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的 更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地 使用权的行为。对于转让在建项目行为应按以下办法 征收营业税：1、转让已完成土地前期开发或正在进行 土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按"转让无形资产"税目中“转让土地使用权"项目征 收营业税。2、转让已进入建筑物施工阶段的在建项目， 按“销售不动产”税目征收营业税。在建项目是指立 项建设但尚未完工的房地产项目或其它建设项目。”在确定营业额方面，财税【2003】16号文规定:“三、关于营业额问题（二十）单位和个人销售

3、或转 让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入 减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额 为营业额。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、 土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或 土地使用权作价后的余额为营业额。”对该条规定的 理解有争议，一种观点是销售或转让不动产扣除的是 不动产的原价，销售或转让土地使用权扣除的是土地 使用权的原价，该观点认为在受让的土地上建造构筑 物，转让时已不是土地使用权，因而转让在建工程时 不能扣除土地成本；另一种观点是销售销售或转让不 动产扣除的是不动产的原价和土地使用权的原价，该 观点认为转让在建工程可以扣除土地成本。上述营业税时代的做法充满了

4、地方特色，从实践 的案例来看，两种做法都有税务局执行。二、计税方式的选择房地产企业购入在建工程进行开发，如何进行计 税方式的选择至关重要。对于该问题，国家税务总局 2016年18号公告有个基本规定：房地产老项目，是指：1、建筑工程施工许可证注明的合同开工日 期在2016年4月30日前的房地产项目；2、建筑工程施工许可证未注明合同开工日 期或者未取得建筑工程施工许可证但建筑工程承 包合同注明的开工日期在 2016年4月30日前的建筑 工程项目。上述规定给在建工程的计税方式选择提供了基本指 引，但是在实践中还是有诸多特殊情况需要处理。（一） 430之前购入在430之前购入在建工程，受让方可有选择权

5、，自行 判定选择简易计税还是一般计税，这个工作涉及新老 项目的“营改增测算”。（二）430之后购入1在建工程430之前开工对于这种情况，由于在建工程是在 430之前开工，如 果工程形象进度较快，对于受让方来说，希望选择简 易计税的动力较大，当然这是在经过测算后，认为简 易计税比较合算。但这在实践操作中会遇到较大的困 难，受让方430之后购入，如果更换施工许可证再去 备案，必然不符合18号公告的要求；如果不更换施工 许可证，去重新备案，假设该在建工程重来没有进行 备案过，则应该可以通过简易备案。然而之前转让方 已进行过简易计税备案，则会有重复备案的问题，对 此，根据目前了解的税局口径有企业在这种

6、情况下操 作成过，也就转让方选择简易计税，受让方也选择了 简易计税。对于上述难点，笔者认为430之前开工的在建工 程，如果符合老项目的条件，则受让方无论是在430之 前购入还在430之后购入，都应该有选择权。理由： 一是“营改增”设置老项目的本意在于降低税负，如 果一个在建工程在430之前开工程度较大，受让方购 入后只能选择一般计税，则必然导致税负的上升；二 是目前简易计税备案之后并没有规定不可进行老项目 主体的变更，简易计税针对的项目而言，只要是同一 个项目就应该延续相关计税方式。2、在建工程430之后开工这种情况下，受让方只有一种选择：一般计税。（三）实际的选择受让方在实际选择计税方式，需要结合转让方的 计税方式进行选择：1转让方一般计税，则受让方一般情况下应选 择一般计税。该种情况下对整个在建工程转让交易来 说，应该不应定是最优的，因为如果前面所述的土地 成本扣除的问题不能解决，则整个交易的税负还是比 较重的。2、转让方简易计税，则受让方一般情况下应选 择简易计税，不排除通过测算，受让方抵扣转让方5% 的进项税，选择