商业地产策划方案

1、商业地产策划方案商业地产策划方案 1、XX是一个拥有是一个拥有240万人口，中心城区达百万人口的三线中心城市，而本项目的目万人口，中心城区达百万人口的三线中心城市，而本项目的目标客群即达标客群即达35万人；万人；XX商业发展刚刚起步，还没有达到人均商业发展刚刚起步，还没有达到人均1平方米的行业平均水平，平方米的行业平均水平，发展空间巨大；发展空间巨大； 2、XX只有只有1个真正意义的中心城市商圈，也就是本案所占的位置，商业营业六层个真正意义的中心城市商圈，也就是本案所占的位置，商业营业六层（含负一层），商业营业面积（含负一层），商业营业面积2万平米，沿街面达万平米，沿街面达62米；米； 3、周

2、边以大型百货、商业街为主，这就让本案处于尴尬位置，通过分析发现，传统、周边以大型百货、商业街为主，这就让本案处于尴尬位置，通过分析发现，传统商业大多处于过度竞争状态，要想要盈利，要么要有规模，要么要有特色；商业大多处于过度竞争状态，要想要盈利，要么要有规模，要么要有特色； 4、根据商圈特点及项目自身情况，本项目必须创新，必须形成自己的特色，尽量用、根据商圈特点及项目自身情况，本项目必须创新，必须形成自己的特色，尽量用“蓝海战略蓝海战略”即无竞争的经营，至少也是在形式上无竞争的经营，因此规划出即无竞争的经营，至少也是在形式上无竞争的经营，因此规划出“内庭退内庭退台式步行街（新街）台式步行街（新街

3、）”； 5、关于这一定位，我们对相关业态作了描述，对项目难点、特点作了分析，如果能、关于这一定位，我们对相关业态作了描述，对项目难点、特点作了分析，如果能按照本规划，即能实现发展商的目标期望值，尽可能套现，以销售回款推动项目建设，按照本规划，即能实现发展商的目标期望值，尽可能套现，以销售回款推动项目建设，尽可能在无风险的情况下实现价值，不需集中商管只需短期培养，并为商铺的升值和发尽可能在无风险的情况下实现价值，不需集中商管只需短期培养，并为商铺的升值和发展留下了足够的空间。展留下了足够的空间。XX城市商业发展分城市商业发展分析析龙湖路商圈中心区商龙湖路商圈中心区商业街区价值分析业街区价值分析中

4、心区商业业态业种中心区商业业态业种分析分析本项目发展商所关心本项目发展商所关心的问题的问题本案市场建筑设计建本案市场建筑设计建议及商业布局规划议及商业布局规划本案经营经济效益测本案经营经济效益测算及风险分析算及风险分析1、XX市商业房地产市场发展概况市商业房地产市场发展概况2、XX商业网点规划研究商业网点规划研究3、XX商业整体发展状态商业整体发展状态1、龙湖路商圈各路段商业价值分析、龙湖路商圈各路段商业价值分析2、本项目商业价值分析、本项目商业价值分析3、城市最佳商业价值在哪、城市最佳商业价值在哪2、多层次的独立经营特点、多层次的独立经营特点3、开发商经营期望、开发商经营期望套现、内铺套现、

5、托管、升值套现、内铺套现、托管、升值1、产品建议宗旨、产品建议宗旨2、市场建筑设计建议、市场建筑设计建议3、业态业种规划建议、业态业种规划建议1、经济效益测算、经济效益测算2、经营风险分析、经营风险分析本案结论本案结论1、XX是一个拥有是一个拥有240万人口，中心城区达百万人口，中心城区达百万人口的三线中心城市，而本项目的目标客万人口的三线中心城市，而本项目的目标客群即达群即达35万人；万人；XX商业发展刚刚起步，还没商业发展刚刚起步，还没有达到人均有达到人均1平方米的行业平均水平，发展空平方米的行业平均水平，发展空间巨大；间巨大；2、XX只有只有1个真正意义的中心城市商圈，也个真正意义的中心

6、城市商圈，也就是本案所占的位置，商业营业六层（含负就是本案所占的位置，商业营业六层（含负一层），商业营业面积一层），商业营业面积2万平米，沿街面达万平米，沿街面达62米；米；3、周边以大型百货、商业街为主，这就让本、周边以大型百货、商业街为主，这就让本案处于尴尬位置，通过分析发现，传统商业案处于尴尬位置，通过分析发现，传统商业大多处于过度竞争状态，要想要盈利，要么大多处于过度竞争状态，要想要盈利，要么要有规模，要么要有特色；要有规模，要么要有特色；4、根据商圈特点及项目自身情况，本项目必、根据商圈特点及项目自身情况，本项目必须创新，必须形成自己的特色，尽量用须创新，必须形成自己的特色，尽量用“

7、蓝蓝海战略海战略”即无竞争的经营，至少也是在形式即无竞争的经营，至少也是在形式上无竞争的经营，因此规划出上无竞争的经营，因此规划出“内庭退台式内庭退台式步行街（新街）步行街（新街）”；5、关于这一定位，我们对相关业态作了描述，、关于这一定位，我们对相关业态作了描述，对项目难点、特点作了分析，如果能按照本对项目难点、特点作了分析，如果能按照本规划，即能实现发展商的目标期望值，尽可规划，即能实现发展商的目标期望值，尽可能套现，以销售回款推动项目建设，尽可能能套现，以销售回款推动项目建设，尽可能在无风险的情况下实现价值，不需集中商管在无风险的情况下实现价值，不需集中商管只需短期培养，并为商铺的升值和

8、发展留下只需短期培养，并为商铺的升值和发展留下了足够的空间。了足够的空间。1、中心商业业态业种分析、中心商业业态业种分析本案整合包装及形象本案整合包装及形象推广方案推广方案1、整合概念、整合概念2、推广计划、推广计划龙湖路商圈中心区商龙湖路商圈中心区商业街区价值分析业街区价值分析中心区商业业态业种中心区商业业态业种分析分析本项目发展商所关心本项目发展商所关心的问题的问题本案市场建筑设计建本案市场建筑设计建议及商业布局规划议及商业布局规划本案经营经济效益测本案经营经济效益测算及风险分析算及风险分析1、XX市商业房地产市场发展概况市商业房地产市场发展概况2、XX商业网点规划研究商业网点规划研究3、

9、XX商业整体发展状态商业整体发展状态1、龙湖路商圈各路段商业价值分析、龙湖路商圈各路段商业价值分析2、本项目商业价值分析、本项目商业价值分析3、城市最佳商业价值在哪、城市最佳商业价值在哪2、多层次的独立经营特点、多层次的独立经营特点3、开发商经营期望、开发商经营期望套现、内铺套现、托管、升值套现、内铺套现、托管、升值1、产品建议宗旨、产品建议宗旨2、市场建筑设计建议、市场建筑设计建议3、业态业种规划建议、业态业种规划建议1、经济效益测算、经济效益测算2、经营风险分析、经营风险分析1、中心商业业态业种分析、中心商业业态业种分析本案整合包装及形象本案整合包装及形象推广方案推广方案1、整合概念、整合

10、概念2、推广计划、推广计划1、XX市商业房地产市场发展概况市商业房地产市场发展概况1、XX市商业房地产市场市商业房地产市场发展，市场氛围好，销售发展，市场氛围好，销售率高率高2、XX商业网点规划中，商业网点规划中，龙湖路商圈是规划的重中龙湖路商圈是规划的重中之重之重3、XX商业整体发展状态商业整体发展状态较为落后，发展空间巨大较为落后，发展空间巨大 XX商业可售面积中普通门面占据半壁江山，这部分商业主要是住宅项目的商业配套和沿街底商，所以销售价格相对较低；而目前在主要商业区，尤其是龙湖路商圈内的商铺资源占整体比重相对较小，2008年至今，除云景华城、龙湖路1号尚街、新天地中央广场、家乐福时代广

11、场有商铺出售以外，其他项目在售面积较少。 随着国民经济的发展，尤其是能源产业的迅猛发展，XX人均可支配收入大大提高，社会消费趋势开始进入休闲和体验式消费模式，促进了XX商业地产的发展，目前XX商业地产项目中依然保持供需两旺的态势，虽然受到金融危机的影响，但整体销售形势较好，没有出现大规模滞销的情况； 而从投资户的角度来看，本地的投资户占了90%，而外地投资户所占比例有限。经过几年的发展积累，XX商业地产发展迅速，尤其是龙湖路周边，大量商业项目的进入开发销售阶段，将带动XX商业可售面积迅速上升。 XX市商业类房地产市场销售去化波动非常大，如09年2月份和3月份的成交额、成交面积在经历1月份的市场

12、回落以后,出现了较大的反弹，XX市场商业类主要以投资型消费为主体，受市场变化波动的影响较大； 随着市场土地供应的间接性希缺，特别是商业土地的稀缺性，商业的价值将进一步放大，投资商铺的人群数量也在不断上升；1、XX市商业房地产市场发展概况市商业房地产市场发展概况1、XX市商业房地产市场发展概况市商业房地产市场发展概况 XX商业房地产发展的态势对本项目的影响非商业房地产发展的态势对本项目的影响非常大，一个良好的市场氛围可以培养越来越多的人产生投资常大，一个良好的市场氛围可以培养越来越多的人产生投资意向。目前意向。目前XX具备这样的市场氛围，龙湖路周边的商业用房具备这样的市场氛围，龙湖路周边的商业用

13、房中，半年内的销售率普遍超过了中，半年内的销售率普遍超过了60%，具有投资意向的人也，具有投资意向的人也越来越多。但同时，由于金融危机已经产生了一定的影响，越来越多。但同时，由于金融危机已经产生了一定的影响，后期走势将有可能存在一些不确定因素。后期走势将有可能存在一些不确定因素。2、XX商业网点规划研究商业网点规划研究 1、XX市商业房地产市场市商业房地产市场发展，市场氛围好，销售发展，市场氛围好，销售率高率高2、XX商业网点规划中，商业网点规划中，龙湖路商圈是规划的重中龙湖路商圈是规划的重中之重之重3、XX商业整体发展状态商业整体发展状态较为落后，发展空间巨大较为落后，发展空间巨大2、XX商

14、业网点规划研究商业网点规划研究 根据2006年元月16日XX市政府正式批准实施的XX市城市商业网点规划。按照实施“东进南扩”的城市发展战略，构建“三山鼎立，三水环抱，三城互动”的现代化城市框架，根据XX市的发展趋势和发展目标，在规划中提出要把XX市建成为皖西北商贸中心、物流中心。 中心城市将是未来城市发展的趋势，按照这个趋势，XX的商业辐射将要进一步加强。这将对商业特色、规模等提出了更高的要求，无规模、也无特色商业的可持续发展将受到极大的挑战。2、XX商业网点规划研究商业网点规划研究 具体发展目标（部分指数）：具体发展目标（部分指数）：（1）培育发展以龙湖路为商业主干道和各具特色的商业街。（2

15、）社会消费品零售总额，近期：2010年达到160亿元，年递增17%；远期：2020年达到550亿元，年递增14%。（3）商品购销总额与社会消费品零售总额基本保持同步增长。饮食服务业营业额到2010年达到50亿元，2020年达到150亿元。（4）连锁经营。零售额占社会消费品零售总额的比重，从2003年5%提升到2010年10%，到2020年达到20%。（5）商品交易市场。近期：交易额2010年达到200亿元，比2000年增长100%；远期：2020年达到700亿元，比2010年增长250%。（6）人均零售商业网点面积。近期：2010年全市商业总建筑面积约88万平方米，人均拥有零售商业网点面积（不

16、包括商品交易市场和物流园区的面积）达到0.8平方米；远期：2020年达到1平方米。（7）商业从业人员。近期：2010年达到30万人；远期：2020年达到50万人。2、XX商业网点规划研究商业网点规划研究 XX的人口基数是的人口基数是XX商业发展的最重要基础，商业发展的最重要基础，240万人的万人的消费人群，可以支撑至少消费人群，可以支撑至少240万平方米的商业规模，而目前万平方米的商业规模，而目前XX还没有达到如还没有达到如此体量的商业规模，说明在未来一段时间内，此体量的商业规模，说明在未来一段时间内，XX商业的发展有其必然的内商业的发展有其必然的内在需求。同时在需求。同时XX城市人口中，作为

17、未来本项目的消费者主体的年轻人的比城市人口中，作为未来本项目的消费者主体的年轻人的比重达到了重达到了35万人之多，可见市场的潜力还是非常大的。从整体而言，万人之多，可见市场的潜力还是非常大的。从整体而言，XX的的商业房地产的发展才刚刚起步，目前人均商业建筑面积不到商业房地产的发展才刚刚起步，目前人均商业建筑面积不到0.8平方米，到平方米，到2020年才能达到年才能达到1平方米，短时间内，商业饱和的问题是不存在的，同时，平方米，短时间内，商业饱和的问题是不存在的，同时，又指出要把龙湖路建成又指出要把龙湖路建成XX最重要的商业中心，增加多个大型商业项目，这最重要的商业中心，增加多个大型商业项目，这

18、也是政府基于一定的人口基础及消费基础作出的重点规划，说明政府非常重也是政府基于一定的人口基础及消费基础作出的重点规划，说明政府非常重视龙湖路商圈的培养问题。但是中心城市的商业要求在于规模和特色，做不视龙湖路商圈的培养问题。但是中心城市的商业要求在于规模和特色，做不到这一点，商业发展必将受限。到这一点，商业发展必将受限。3、XX商业整体发展状态商业整体发展状态 1、XX市商业房地产市场市商业房地产市场发展，市场氛围好，销售发展，市场氛围好，销售率高率高2、XX商业网点规划中，商业网点规划中，龙湖路商圈是规划的重中龙湖路商圈是规划的重中之重之重3、XX商业整体发展状态商业整体发展状态较为落后，发展

19、空间巨大较为落后，发展空间巨大3、XX商业整体发展状态商业整体发展状态 目前XX市商业主要包括龙湖路商圈、淮舜路老城区商圈、陈洞路数码一条街、人民路电器一条街、香港街建材一条街、蔡家岗商圈。 其中龙湖路商圈的商业是XX市新兴的配套齐全，购物方便，购物休闲集中的城市中心商圈，主要以满足人们日常大额消费为主。以大型商场、购物中心、品牌专卖店、超市、中小型街铺为主要商业形态，包括服装、珠宝电器、化妆品、餐饮、休闲、娱乐、酒店宾馆等，经营档次相对较高。而其他商圈发展相对落后，老城商圈基本以批发为主，商品档次较低，业态比较混乱，缺乏主题；陈洞路、人民路、香港街三商圈经营项目相对单一，而蔡家岗商圈远离主城

20、，缺乏统一的业态规划和招商，以满足所在地区日常消费为主，对主城区消费人群没有吸引力。3、XX商业整体发展状态商业整体发展状态 XX现有的主要商圈欠缺统一的规划布局，虽然规模现有的主要商圈欠缺统一的规划布局，虽然规模较大、知名度和商业集中度较高，但本身存在先天不足，发展面临较大、知名度和商业集中度较高，但本身存在先天不足，发展面临较大的局限性和挑战。龙湖路商圈在诸多商圈中脱颖而出，在整体较大的局限性和挑战。龙湖路商圈在诸多商圈中脱颖而出，在整体竞争发展中被消费者接受，也是占据了交通、物流、人口密度等诸竞争发展中被消费者接受，也是占据了交通、物流、人口密度等诸多方面的优势。无论从哪个方面看，龙湖路

21、作为多方面的优势。无论从哪个方面看，龙湖路作为XX城市商业中心的城市商业中心的地位是不可动摇的。地位是不可动摇的。 中心区商业业态业种中心区商业业态业种分析分析本项目发展商所关心本项目发展商所关心的问题的问题本案市场建筑设计建本案市场建筑设计建议及商业布局规划议及商业布局规划本案经营经济效益测本案经营经济效益测算及风险分析算及风险分析1、XX市商业房地产市场发展概况市商业房地产市场发展概况2、XX商业网点规划研究商业网点规划研究3、XX商业整体发展状态商业整体发展状态1、龙湖路商圈各路段商业价值分析、龙湖路商圈各路段商业价值分析2、本项目商业价值分析、本项目商业价值分析3、城市最佳商业价值在哪

22、、城市最佳商业价值在哪2、多层次的独立经营特点、多层次的独立经营特点3、开发商经营期望、开发商经营期望套现、内铺套现、托管、升值套现、内铺套现、托管、升值1、产品建议宗旨、产品建议宗旨2、市场建筑设计建议、市场建筑设计建议3、业态业种规划建议、业态业种规划建议1、经济效益测算、经济效益测算2、经营风险分析、经营风险分析1、中心商业业态业种分析、中心商业业态业种分析XX城市城市商业发展分析商业发展分析 本案整合包装及形象本案整合包装及形象推广方案推广方案1、整合概念、整合概念2、推广计划、推广计划 龙湖路商圈集中了XX本地绝大部分的大型商场，商圈的交易总量占全市的一半以上。配套齐全、购物方便，主

23、要以满足人们日常大额消费为主。经营档次较高。客户范围涉及全市以及外地，目前以商贸文化广场为消费龙头，名店云集，吸引大量消费群体，代表了XX当今的消费水平。目前的缺点在于，商圈普通业态业种重复建设过剩，特色业态业种相对缺乏，发展不平衡，导致资源相对浪费。 龙湖路商圈中心区商业街龙湖路商圈中心区商业街区价值分析：区价值分析：商业发展要么有特色，要么有规模，两者都欠缺将很难发展，商业价值亦无法体现出来。本案的规模是本案的瓶颈，即很容易同质品质竞争。1、龙湖路商圈各路段商业价值分析，、龙湖路商圈各路段商业价值分析，本项目为本项目为XX最具商业价值的商圈的最最具商业价值的商圈的最具价值路段具价值路段2、

24、本项目商业价值分析，占据天时地、本项目商业价值分析，占据天时地利，需要设计出特色，才能进一步体利，需要设计出特色，才能进一步体现价值现价值3、城市最佳商业价值即是有辐射力商、城市最佳商业价值即是有辐射力商圈有特色和可持续发展圈有特色和可持续发展1、龙湖路商圈各路段商业价值分析、龙湖路商圈各路段商业价值分析 1、龙湖路商圈各路段商业价、龙湖路商圈各路段商业价值分析，本项目为值分析，本项目为XX最具商最具商业价值的商圈的最具价值路段业价值的商圈的最具价值路段2、本项目商业价值分析，占、本项目商业价值分析，占据天时地利，需要设计出特色，据天时地利，需要设计出特色，才能进一步体现价值才能进一步体现价值

25、3、城市最佳商业价值即是有、城市最佳商业价值即是有辐射力商圈有特色和可持续发辐射力商圈有特色和可持续发展展1、龙湖路商圈各路段商业价值分析、龙湖路商圈各路段商业价值分析 龙湖路沿线两侧商业分布处于不均衡的状态，东侧以大型综合商场为主导，由南到北包括新百购物中心、世纪天成（待建）、龙湖路1号尚街（在建）、商之都、XX百货大楼、四海商厦幸福树电器，及部分沿街商铺。西侧由南到北包括华联商厦、商贸文化广场及部分沿街商铺构成。 目前的商业的分布状况对现有的人流会产生一定的影响。由于目前商业分布不均，导致人流量分布不均衡，目前人气最旺的在龙湖路南段西侧，因为有大型商业体商贸文化广场的存在，而龙湖路南段东侧

26、的人气目前还处于相对较低的水平，这主要在于南段东侧商业项目还没有建成投入使用。 总体上来讲，龙湖路南段及龙湖南路的开发正在起步，而龙湖路北段及龙湖北路已经基本固定下来，发展空间相对较小。龙湖路商业价值比较，南段的价值要大于北段，而暂时是南段西侧大于南段东侧，但是，南段东侧的商业项目都处于在建状态，一旦几大商业体连成片，龙湖路南段东侧的总的商业营业面积将达到20万平方米以上，将对人气的吸引力起到非常大的作用，加上与龙湖路南段西侧强大的人流形成的对流，未来南段东侧将极有可能成为龙湖路商圈最具价值的商业地段。2、本项目商业价值分析、本项目商业价值分析 1、龙湖路商圈各路段商业价、龙湖路商圈各路段商业

27、价值分析，本项目为值分析，本项目为XX最具商最具商业价值的商圈的最具价值路段业价值的商圈的最具价值路段2、本项目商业价值分析，占、本项目商业价值分析，占据天时地利，需要设计出特色，据天时地利，需要设计出特色，才能进一步体现价值才能进一步体现价值3、城市最佳商业价值即是有、城市最佳商业价值即是有辐射力商圈有特色和可持续发辐射力商圈有特色和可持续发展展2、本项目商业价值分析、本项目商业价值分析 世纪天成项目地处世纪天成项目地处XX最具商业价值的商圈最具商业价值的商圈龙湖路商圈；龙湖路商圈；又是又是XX龙湖路商圈中最具商业价值的路段龙湖路商圈中最具商业价值的路段龙湖路南段；龙湖路南段；还是龙湖路南段

28、未来最具商业价值的地点还是龙湖路南段未来最具商业价值的地点龙湖路南段东侧；龙湖路南段东侧；交通方面：世纪天成即临龙湖路南段；配套：区域配套全，XX最丰富，便于物流与人流；商业景观：XX最繁华区域，商业景观超强；人流及动线：世纪天成正对目前XX人气最旺盛的商贸文化广场的主入口，是商贸文化广场外部人流动线的终点，亦可理解为其内部人流动线的终点，对未来人流的吸引力较强；2、本项目商业价值分析、本项目商业价值分析 以上这些都是世纪天成项目得天独厚的条件，以上这些都是世纪天成项目得天独厚的条件，地段价值的先天优势尽可能地利用好，只能说成功了一半，地段价值的先天优势尽可能地利用好，只能说成功了一半，如果商

29、业业态、动线设计布局成功，才能将商业价值最大化，如果商业业态、动线设计布局成功，才能将商业价值最大化，而如果不能合理地将商业进行布局，则反过来很有可能降低而如果不能合理地将商业进行布局，则反过来很有可能降低商业的整体价值；商业的整体价值；3、城市最佳商业价值在哪里？、城市最佳商业价值在哪里？ 1、龙湖路商圈各路段商业价、龙湖路商圈各路段商业价值分析，本项目为值分析，本项目为XX最具商最具商业价值的商圈的最具价值路段业价值的商圈的最具价值路段2、本项目商业价值分析，占、本项目商业价值分析，占据天时地利，需要设计出特色，据天时地利，需要设计出特色，才能进一步体现价值才能进一步体现价值3、城市最佳商

30、业价值即是有、城市最佳商业价值即是有辐射力商圈有特色和可持续发辐射力商圈有特色和可持续发展展3、城市最佳商业价值在哪里？、城市最佳商业价值在哪里？ 城市的最佳商业价值：商业体所在强辐射力的商圈，且城市的最佳商业价值：商业体所在强辐射力的商圈，且必然是人流密集、动线密布的沿街铺面，商业形态必然是必然是人流密集、动线密布的沿街铺面，商业形态必然是能可持续发展的，便于改造和升级的。满足以上几大条件，能可持续发展的，便于改造和升级的。满足以上几大条件，即实现商业价值最大化的体现。即实现商业价值最大化的体现。 中心区商业业态业中心区商业业态业种分析种分析本项目发展商所关心本项目发展商所关心的问题的问题本

31、案市场建筑设计建本案市场建筑设计建议及商业布局规划议及商业布局规划本案经营经济效益测本案经营经济效益测算及风险分析算及风险分析1、XX市商业房地产市场发展概况市商业房地产市场发展概况2、XX商业网点规划研究商业网点规划研究3、XX商业整体发展状态商业整体发展状态1、龙湖路商圈各路段商业价值分析、龙湖路商圈各路段商业价值分析2、本项目商业价值分析、本项目商业价值分析3、城市最佳商业价值在哪、城市最佳商业价值在哪2、多层次的独立经营特点、多层次的独立经营特点3、开发商经营期望、开发商经营期望套现、内铺套现、托管、升值套现、内铺套现、托管、升值1、产品建议宗旨、产品建议宗旨2、市场建筑设计建议、市场

32、建筑设计建议3、业态业种规划建议、业态业种规划建议1、经济效益测算、经济效益测算2、经营风险分析、经营风险分析1、中心商业业态业种分析、中心商业业态业种分析XX城市城市商业发展分析商业发展分析 龙湖路商圈中心区商龙湖路商圈中心区商业街区价值分析业街区价值分析本案整合包装及形象本案整合包装及形象推广方案推广方案1、整合概念、整合概念2、推广计划、推广计划1、商业业态业种分析、商业业态业种分析 1、商业业态业种分析，本项、商业业态业种分析，本项目从建筑实体上看适合做集中目从建筑实体上看适合做集中经营，但集中经营不仅需要有经营，但集中经营不仅需要有规模，而且要有品牌和管理要规模，而且要有品牌和管理要

33、求，而这又是开发商的短板，求，而这又是开发商的短板，所以，将本案设计成独立经营所以，将本案设计成独立经营外铺即成关键点外铺即成关键点2、根据商业业态业种要求分、根据商业业态业种要求分析，本案可采取析，本案可采取Mall形式，多形式，多层次的独立经营层次的独立经营3、世纪天成经营期望，处理、世纪天成经营期望，处理好三大主要矛盾，解决定位难好三大主要矛盾，解决定位难点点1、商业业态业种分析、商业业态业种分析 根据商业经营方式不同，可分为集中式经营和分散式经营，集中式经营的代表是商场，分散式经营的代表是独立的沿街商铺，世纪天成项目的特征决定了其除了沿街商铺可划分为独立商铺，内部及25层都无法变成有沿

34、街独立商铺，如要进行集中经营，则规模又有限，这也是本项目的关键点。 根据本案既要快速卖掉部分铺面，实现短期套利（但仅靠出售外街是不够的），最终实现大部分都卖掉，又需要少操心的既有期望，本案只有进行创新地把内铺和二层的铺面变成可分割的沿内街商铺，关键就是将内街的价值外街化。 将规模不大的集中式经营设计成能独立销售、无需要集中经营的将规模不大的集中式经营设计成能独立销售、无需要集中经营的沿街商铺是本项目的关键点。沿街商铺是本项目的关键点。2、多层次的独立经营特点、多层次的独立经营特点 1、商业业态业种分析，本项、商业业态业种分析，本项目从建筑实体上看适合做集中目从建筑实体上看适合做集中经营，但集中

35、经营不仅需要有经营，但集中经营不仅需要有规模，而且要有品牌和管理要规模，而且要有品牌和管理要求，而这又是开发商的短板，求，而这又是开发商的短板，所以，将本案设计成独立经营所以，将本案设计成独立经营外铺即成关键点外铺即成关键点2、根据商业业态业种要求分、根据商业业态业种要求分析，本案可采取析，本案可采取Mall形式，多形式，多层次的独立经营层次的独立经营3、世纪天成经营期望，处理、世纪天成经营期望，处理好三大主要矛盾，解决定位难好三大主要矛盾，解决定位难点点3、世纪天成开发商的经营期望、世纪天成开发商的经营期望 1、商业业态业种分析，本项、商业业态业种分析，本项目从建筑实体上看适合做集中目从建筑

36、实体上看适合做集中经营，但集中经营不仅需要有经营，但集中经营不仅需要有规模，而且要有品牌和管理要规模，而且要有品牌和管理要求，而这又是开发商的短板，求，而这又是开发商的短板，所以，将本案设计成独立经营所以，将本案设计成独立经营外铺即成关键点外铺即成关键点2、根据商业业态业种要求分、根据商业业态业种要求分析，本案可采取析，本案可采取Mall形式，多形式，多层次的独立经营层次的独立经营3、世纪天成经营期望，处理、世纪天成经营期望，处理好三大主要矛盾，解决定位难好三大主要矛盾，解决定位难点点3、世纪天成开发商的经营期望、世纪天成开发商的经营期望 对于世纪天成来讲，如何处理好沿街商铺和较大规模面积对于

37、世纪天成来讲，如何处理好沿街商铺和较大规模面积的独立经营是一个主要矛盾；如何处理好沿街外铺和内铺的的独立经营是一个主要矛盾；如何处理好沿街外铺和内铺的关系是另一个主要矛盾；如何处理好一、二、三、四及五层关系是另一个主要矛盾；如何处理好一、二、三、四及五层的竖向关系则是又一个主要矛盾；这三个主要矛盾解决了本的竖向关系则是又一个主要矛盾；这三个主要矛盾解决了本项目的定位难点。项目的定位难点。 开发商所关心的问题开发商所关心的问题 本项目发展商所关心的问题本项目发展商所关心的问题本案市场建筑设计建本案市场建筑设计建议及商业布局规划议及商业布局规划本案经营经济效益测本案经营经济效益测算及风险分析算及风

38、险分析1、XX市商业房地产市场发展概况市商业房地产市场发展概况2、XX商业网点规划研究商业网点规划研究3、XX商业整体发展状态商业整体发展状态1、龙湖路商圈各路段商业价值分析、龙湖路商圈各路段商业价值分析2、本项目商业价值分析、本项目商业价值分析3、城市最佳商业价值在哪、城市最佳商业价值在哪2、多层次的独立经营特点、多层次的独立经营特点3、开发商经营期望、开发商经营期望套现、内铺套现、托管、升值套现、内铺套现、托管、升值1、产品建议宗旨、产品建议宗旨2、市场建筑设计建议、市场建筑设计建议3、业态业种规划建议、业态业种规划建议1、经济效益测算、经济效益测算2、经营风险分析、经营风险分析1、中心商

39、业业态业种分析、中心商业业态业种分析XX城市城市商业发展分析商业发展分析 龙湖路商圈中心区商龙湖路商圈中心区商业街区价值分析业街区价值分析中心区商业业态业种中心区商业业态业种分析分析本案整合包装及形象本案整合包装及形象推广方案推广方案1、整合概念、整合概念2、推广计划、推广计划 开发商目前最关心的问题就是：快速实现回款；特别是内铺能实现良好销售；实行商业委托管理方式；能通过商铺的升值不断获得利益； 但是开发商的希望是既不愿意返租，又不愿意自组经营管理公司，这是限制点。所以就要以销售回款推动项目，尽可能在无风险的情况下，提高商铺价值，把商业都变成沿街商铺，把内铺价值向外铺靠拢，把二层、三层的商铺

40、价值向一层靠拢，实现销售价值，既增加了利润，又能保障后期经营的稳定。 商业布局如何规划商业布局如何规划 本案市场建筑设计建议本案市场建筑设计建议及商业布局规划及商业布局规划本案经营经济效益测本案经营经济效益测算及风险分析算及风险分析1、XX市商业房地产市场发展概况市商业房地产市场发展概况2、XX商业网点规划研究商业网点规划研究3、XX商业整体发展状态商业整体发展状态1、龙湖路商圈各路段商业价值分析、龙湖路商圈各路段商业价值分析2、本项目商业价值分析、本项目商业价值分析3、城市最佳商业价值在哪、城市最佳商业价值在哪2、多层次的独立经营特点、多层次的独立经营特点3、开发商经营期望、开发商经营期望套

41、现、内铺套现、托管、升值套现、内铺套现、托管、升值1、产品建议宗旨、产品建议宗旨2、市场建筑设计建议、市场建筑设计建议3、业态业种规划建议、业态业种规划建议1、经济效益测算、经济效益测算2、经营风险分析、经营风险分析1、中心商业业态业种分析、中心商业业态业种分析XX城市城市商业发展分析商业发展分析 龙湖路商圈中心区商龙湖路商圈中心区商业街区价值分析业街区价值分析中心区商业业态业种中心区商业业态业种分析分析本项目发展商所关心本项目发展商所关心的问题的问题本案整合包装及形象本案整合包装及形象推广方案推广方案1、整合概念、整合概念2、推广计划、推广计划1、产品建议宗旨、产品建议宗旨 1、产品建议宗旨

42、以三大效、产品建议宗旨以三大效应为手段，创造高价值、应为手段，创造高价值、创造最佳场所、创造多赢创造最佳场所、创造多赢2、产品规划建议：解决四、产品规划建议：解决四大难点、形成三大主流业大难点、形成三大主流业态、四大创新使项目成为态、四大创新使项目成为标志性建筑标志性建筑3、业态业种规划布局建议，、业态业种规划布局建议，针对投资者、经营者、消针对投资者、经营者、消费者的特点进行业种规划费者的特点进行业种规划1、产品建议宗旨、产品建议宗旨 世纪天成总体的纲领就是以MALL为核心，以“快销快销+低租金低租金”为手段，以高价值为目的，塑造出逼真于外街的室内步行街。 一是要建立，即通过提高世纪天成商铺

43、的附加值，以最优势的商铺形态成为XX市场上最具竞争力的商业体。提高世纪天成商铺的附加值，将是规划中所必须思考的对象。 二是，即通过商业运营公司的成功运营，使世纪天成成为XX空间消费的最佳场所，从而使其商业价值不断呈几何级增长，这样无论对于投资者还是经营者而言都是最大的受益方。 三是，即通过低租金、超低价策略，吸引更多商家进驻，并通过选择性招商策略，选择优秀品牌，让商场成为XX消费者心目中的“首选”，极大体现商业价值，实现开发商、投资户、经营户、消费者的多赢局面。2、市场建筑设计建议、市场建筑设计建议 1、产品建议宗旨以三大效、产品建议宗旨以三大效应为手段，创造高价值、应为手段，创造高价值、创造

44、最佳场所、创造多赢创造最佳场所、创造多赢2、产品规划建议：解决四、产品规划建议：解决四大难点、形成三大主流业大难点、形成三大主流业态、四大创新使项目成为态、四大创新使项目成为标志性建筑标志性建筑3、业态业种规划布局建议，、业态业种规划布局建议，针对投资者、经营者、消针对投资者、经营者、消费者的特点进行业种规划费者的特点进行业种规划2、市场建筑设计建议、市场建筑设计建议 （1）产品规划需要解决四大难点）产品规划需要解决四大难点难点四：难点四：如何使一楼客户愿意到二楼、三楼及以上？难点三：难点三：如何把客户引入到下沉式广场？ 难点二：难点二：消费者是否愿意从内街出口出去？难点一：难点一：外部人流是

45、否能把项目当成外街？客户是否愿意从内街穿越商场？2、市场建筑设计建议、市场建筑设计建议 难点一：难点一：外部人流是否能把项目当成外街？客户是否愿意从内街穿越商场？1、一层设置超宽开口，、一层设置超宽开口，12米米喇叭状开口；喇叭状开口；2、与对面商贸步行街之间，、与对面商贸步行街之间，设置引导性人行道，使商贸设置引导性人行道，使商贸出口对向本项目并形成呼应出口对向本项目并形成呼应3、尽量把公交站点引入周边、尽量把公交站点引入周边4、门头设置超大电子显示屏、门头设置超大电子显示屏5、利用小品（公用充电位、利用小品（公用充电位、凳椅）把客流往内部引凳椅）把客流往内部引6、引导性标志、引导性标志2、

46、市场建筑设计建议、市场建筑设计建议 难点二：难点二：消费者是否愿意从内街出口出去？1、与龙湖路与龙湖路1号南出号南出口间划出连线，设置口间划出连线，设置引导符号；引导符号；2、制作超大可折叠式制作超大可折叠式电子显示屏电子显示屏3、尽量利用标识尽量利用标识2、市场建筑设计建议、市场建筑设计建议 难点三：难点三：如何把客户引入到下沉式广场？ 1、通过设置创意的楼、通过设置创意的楼梯；梯； 2、部分做地下停车场，部分做地下停车场，地下出租站；地下出租站； 2、市场建筑设计建议、市场建筑设计建议 难点四：难点四：如何使一楼客户愿意到二楼、三楼及以上？1、“Z”型连接，动型连接，动态连接；态连接； 2

47、、超规模设置观光梯；超规模设置观光梯； 在在XX首创首创8.4米宽度的室内步行街：米宽度的室内步行街：1楼进商业广场设置8.4米内街式通道及2.5米3.5米副通道形成循环人流；在在XX首创首层层高达到首创首层层高达到7米的挑高型商铺：米的挑高型商铺：首层高度达到7米增加一层的使用率，二层可设置4.8米高，3层可设置4.2米高度，四、五层商铺的高度3.8米； 中庭下到富一楼，使富一楼商业所见所得； 中庭建议从第二层开始每层退后2.4米，增加中庭的立体商业效果，宛如歌剧院一般； 25楼设置观光电梯一部，扶手电梯一部； 4楼5楼在北侧设置专用电梯及大堂；2、市场建筑设计建议、市场建筑设计建议 2、市

48、场建筑设计建议、市场建筑设计建议 1F铺面规划铺面规划 2F铺面规划铺面规划 3F铺面规划铺面规划 4F铺面规划铺面规划 5F铺面规划铺面规划 -1F铺面规铺面规划划 （以上为（以上为1F建议图，约分割了建议图，约分割了43户商铺，浅红色部分为内街，浅蓝色部分户商铺，浅红色部分为内街，浅蓝色部分商铺为内街街铺，浅黄色部分为外街街铺，其他为一般内铺，也可作为配商铺为内街街铺，浅黄色部分为外街街铺，其他为一般内铺，也可作为配售面积，搭至内外街铺低价销售）售面积，搭至内外街铺低价销售）内街内街内街内街街铺街铺外街外街街铺街铺内铺内铺内街内街三部观光电梯三部观光电梯设计，可双面设计，可双面开关开关超宽

49、主入超宽主入口设计口设计中空部分中空部分可作下沉可作下沉式广场式广场根据内外街设计，1F共划分约43套，公摊约40%；使用面积区间为12104平方米不等，全部使用面积约为2115.52平米；外铺的面积从外铺的面积从16.94-104.58平米平米间，临龙湖路店铺均为使用面间，临龙湖路店铺均为使用面积积40-60平米左右，在外铺中，平米左右，在外铺中，40平米以下的平米以下的3套，套，40-50平米平米6套，套，50-60平米平米2套，套，60-70平米平米6套，套，100平米以上平米以上1套，共设计套，共设计出出18套；套；在内街中，使用面积从在内街中，使用面积从37.73-103.62平米间

50、，平米间，40平米以下平米以下2套，套，40-50平米平米3套，套，50-60平米平米1套，套，60-70平米平米6套，套，100平米以上平米以上1套，共设计套，共设计14套；套；其余为内铺约其余为内铺约11套套2、市场建筑设计建议、市场建筑设计建议 2F铺面规划铺面规划 1F铺面规划铺面规划 3F铺面规划铺面规划 4F铺面规划铺面规划 5F铺面规划铺面规划 -1F铺面规铺面规划划 （以上为（以上为2F建议图，建议图，2F中间中空部分在原中间中空部分在原1F基础上，各向两侧后退基础上，各向两侧后退2.4米，形成米，形成开阔视野，扶手电梯与开阔视野，扶手电梯与2F商场间设计廊桥，便于沟通，引导人

51、流）商场间设计廊桥，便于沟通，引导人流）廊桥设计，廊桥设计，形成通道，形成通道，双侧双侧2.4米米退台设计，退台设计，中空部分退中空部分退4.8米米根据内庭退台式设计，2F以内庭为中心共划分约57套，公摊约36%（含中空面积）；使用面积区间为8700平方米不等，全部使用面积约为2500平米；其中大面积商铺2个，使用面积分别为400多平米及700多平米；其余均为面积较小的商铺，其中靠内的中空边的商铺最小仅8平米，且数量设计较多，此类商铺划分以满足时尚购物消费的要求；10平米以下商铺约18套；10-20平米区间商铺约18套；20-30平米区间商铺约8套；30-40平米区间商铺约4套；40-100平

52、米区间约7套。2、市场建筑设计建议、市场建筑设计建议 3F铺面规划铺面规划 1F铺面规划铺面规划 4F铺面规划铺面规划 5F铺面规划铺面规划 -1F铺面规铺面规划划 2F铺面规划铺面规划 后段中空后段中空部分不再部分不再设计设计双侧双侧2.4米米退台设计，退台设计，中空部分再中空部分再退退4.8米米（以上为（以上为3F建议图，建议图，3F中间中空部分在原中间中空部分在原2F基础上，各向两侧继续后退基础上，各向两侧继续后退2.4米，形米，形成更开阔视野，扶手电梯与成更开阔视野，扶手电梯与3F商场间仍设计廊桥，便于沟通，引导人流商场间仍设计廊桥，便于沟通，引导人流）廊桥设计，廊桥设计，便于沟通便于

53、沟通根据内庭退台式设计，3F以内庭为中心共划分约78套，公摊约36%（含中空面积）；使用面积区间为1247平方米不等，全部使用面积约为2500平米；3F的分割均为面积较小的商铺，其中靠内的中空边的商铺最小约12平米，且数量设计较多，此类商铺划分同样以满足时尚购物消费的要求；2、市场建筑设计建议、市场建筑设计建议 4F铺面规划铺面规划 1F铺面规划铺面规划 5F铺面规划铺面规划 -1F铺面规铺面规划划 2F铺面规划铺面规划 3F铺面规划铺面规划 （以上为（以上为4F建议图，建议图，4F中间中空部分在原中间中空部分在原3F基础上，中庭部分保持原有状态，前段基础上，中庭部分保持原有状态，前段中空部分

54、中空部分4F不再留空，扶手电梯与不再留空，扶手电梯与4F商场间仍设计廊桥，便于沟通，引导人流商场间仍设计廊桥，便于沟通，引导人流）后段中空后段中空部分不再部分不再设计设计前段中空前段中空部分不再部分不再设计设计廊桥设计，廊桥设计，便于沟通便于沟通北侧专用北侧专用电梯电梯根据内庭退台式设计，4F以内庭为划分大面积商铺4户，公摊约25%（含中空面积）；使用面积区间为500平方米以上的大面积商铺，全部使用面积约为3000平米；此类商铺划分同样以满足特定消费的要求；2、市场建筑设计建议、市场建筑设计建议 5F铺面规划铺面规划 1F铺面规划铺面规划 -1F铺面规铺面规划划 2F铺面规划铺面规划 3F铺面

55、规划铺面规划 4F铺面规划铺面规划 （以上为（以上为5F建议图，建议图，5F中间中空部分在与中间中空部分在与4F相同，只保留中庭中空部分，扶手电梯相同，只保留中庭中空部分，扶手电梯与与5F商场间仍设计廊桥，便于沟通，引导人流商场间仍设计廊桥，便于沟通，引导人流）后段中空后段中空部分不再部分不再设计设计前段中空前段中空部分不再部分不再设计设计廊桥设计，廊桥设计，便于沟通便于沟通北侧专用北侧专用电梯电梯根据内庭退台式设计，5F同样不具体分割小商铺，主要意向为整体经营；此类商铺划分同样以满足特定消费的要求；2、市场建筑设计建议、市场建筑设计建议 -1F铺面规划铺面规划 1F铺面规划铺面规划 5F铺面

56、规划铺面规划 2F铺面规划铺面规划 3F铺面规划铺面规划 4F铺面规划铺面规划 （以上为（以上为-1F建议图，建议图，-1F设计了公共区域，主要以商场配套型为主设计了公共区域，主要以商场配套型为主）地下停车地下停车位及地下位及地下出租站出租站地面一层地面一层户外入口户外入口连接通道连接通道公共区域公共区域就餐休息就餐休息-1F以内庭为中心共划分约42套，公摊约30%；使用面积区间为40以上，全部使用面积约为2500平米；-1F的分割均为面积较均衡，此类商铺划分同样以满足特定消费的要求；2、市场建筑设计建议、市场建筑设计建议 （以上为（以上为6F平台层建议图，平台层建议图，6层为天顶玻璃盖，阳光

57、透过上屋顶，直接照层为天顶玻璃盖，阳光透过上屋顶，直接照射到内庭各层，夜晚亦可欣赏到月光与星光）射到内庭各层，夜晚亦可欣赏到月光与星光）动线设计分析动线设计分析外部动线设计内部动线设计竖向动线设计支部蛛网动线设计2、市场建筑设计建议、市场建筑设计建议 ，人行三大主流动线，车行三向交通动线人行三大主流动线，车行三向交通动线世纪天成商贸文化广场龙湖路1号尚街龙龙湖湖路路 世纪天成要创造良好的人流世纪天成要创造良好的人流量，必须设置好合理的人流动线量，必须设置好合理的人流动线。 一方面是充分利用好三条外部动线：1是来自龙湖路南段东侧现有的动线；2是来自商贸文化广场的过街人流动线；3是来自未来龙湖路东

58、侧几大商业综合体建成后自然形成的动线轴。 另一方面是创造出三条新的人流动线：1是从世纪天成东侧新开道路的动线；2是从龙湖路地上商城世纪天成出口的人流形成动线；3是借助消费者定向消费而形成的动线。 动线环状构建好，人气上来动线环状构建好，人气上来以后，商铺的价值也体现出来了以后，商铺的价值也体现出来了。1、沿龙湖路；2、商贸过路；3、尚街过路，折线，折线，“凸凸”字形环道动线字形环道动线内部主要动线内部主要动线“凸凸”型内外型内外联动动线联动动线不超过不超过20米，在外部做地下通道米，在外部做地下通道地面一层地面一层户外入口户外入口连接通道连接通道主要竖向主要竖向动线借助动线借助电梯实现电梯实现

59、 世纪天成由世纪天成由主动线加各种支主动线加各种支部辅助动线构成部辅助动线构成的立体动线网，的立体动线网，将人流形成良好将人流形成良好回流。回流。2、市场建筑设计建议、市场建筑设计建议 （2）三大主流业态设置）三大主流业态设置即即Mall、生活服务配套（中小店）、餐饮、生活服务配套（中小店）、餐饮（3）四大创新使项目成为标志性建筑）四大创新使项目成为标志性建筑2、市场建筑设计建议、市场建筑设计建议 内街内街外街化外街化地下地上一体化地下地上一体化退层中庭一体化退层中庭一体化成就成就“内庭内庭退台式退台式”步步行 街行 街 “新街新街”外墙底外墙底层最高层最高外墙砖采用外墙砖采用XX顶级外墙材料

60、顶级外墙材料（部分、正面（部分、正面使用）使用）一层、二层 间外墙一层、二层 间外墙“L”型半圈设置型半圈设置“两两淮英雄墙淮英雄墙”，使建筑，使建筑成为标志成为标志三个外部标志三个外部标志3、业态业种规划建议、业态业种规划建议 1、产品建议宗旨以三大效、产品建议宗旨以三大效应为手段，创造高价值、应为手段，创造高价值、创造最佳场所、创造多赢创造最佳场所、创造多赢2、产品规划建议：解决四、产品规划建议：解决四大难点、形成三大主流业大难点、形成三大主流业态、四大创新使项目成为态、四大创新使项目成为标志性建筑标志性建筑3、业态业种规划布局建议，、业态业种规划布局建议，针对投资者、经营者、消针对投资者